王樹玲 楊鑫杰

[摘 要] 房產(chǎn)稅改革是新一輪深化經(jīng)濟(jì)體制改革的重點(diǎn)工作。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在征收范圍狹小、計(jì)稅依據(jù)不規(guī)范、稅率設(shè)計(jì)不嚴(yán)謹(jǐn)、稅收優(yōu)惠不科學(xué)等問題。因此在全國范圍內(nèi)推行新的房產(chǎn)稅制度極為必要?；谖覈F(xiàn)行房產(chǎn)稅實(shí)施情況及上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出擴(kuò)大征稅對(duì)象范圍，完善計(jì)稅依據(jù)，科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅稅率以及合理確定房產(chǎn)稅優(yōu)惠的優(yōu)化改進(jìn)建議。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅;改革;稅收

[中圖分類號(hào)] F812[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)] 1009-6043（2020）05-0158-03

一、我國房產(chǎn)稅改革的必要性

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例距今已有34年的歷史，其中很多內(nèi)容已不再適用于新形勢下經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中遇到的問題和矛盾。我國是法制社會(huì)，推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，將房產(chǎn)稅上升到稅收法律的范疇，既有利于更好地服務(wù)于稅收大局，也有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和發(fā)展。

（一）房產(chǎn)稅是調(diào)控房價(jià)的利器

我國現(xiàn)行的分稅制體制下，財(cái)權(quán)與事權(quán)的分離造成地方財(cái)政緊張，收不抵支，財(cái)政赤字連年增長。在此情況下，賣地收入成為地方政府一項(xiàng)非常重要的資金來源，而地價(jià)的過快增長使房價(jià)穩(wěn)定如同幻影。開征房產(chǎn)稅，稅收收入歸地方所有，在一定程度上可緩解地方財(cái)政壓力，降低土地起拍價(jià)和土地溢價(jià)，進(jìn)而反饋到房地產(chǎn)市場，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的作用。另外，開征房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋所有者的持有成本，能夠抑制炒房行為，多套房的持有者急于拋售二手房產(chǎn)，當(dāng)市場存量房供大于求時(shí)，房價(jià)下行也就成為必然。

（二）征收房產(chǎn)稅有利于完善地方稅收體系

我國目前有5個(gè)大類18個(gè)稅種，各稅種的有效協(xié)調(diào)能促進(jìn)資源的有效配置，形成科學(xué)、合理的稅負(fù)結(jié)構(gòu)。就現(xiàn)在的情況來看，我國流轉(zhuǎn)稅所占比重遠(yuǎn)高于所得稅，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅也只是針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，輕保有重流轉(zhuǎn)的不合理征收方式使得稅基狹窄，整體稅制結(jié)構(gòu)不平衡。房產(chǎn)稅收入歸地方，開征房產(chǎn)稅還能完善地方稅收體系，使得地方有更為穩(wěn)定的稅收來源，在一定程度上能夠緩解地方稅收不足的狀況。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題

（一）征收范圍不合理

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征稅對(duì)象主要為生產(chǎn)經(jīng)營性用房，除上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市外，個(gè)人生活性用房免征房產(chǎn)稅。其設(shè)置本意是減輕個(gè)人生活負(fù)擔(dān)，但如今持有二套房甚至更多房產(chǎn)的家庭比比皆是，對(duì)個(gè)人住宅不征稅縱容了炒房，拉高了房價(jià)。在中國整個(gè)房產(chǎn)市場上商業(yè)面積約占城市住宅總面積的5至8成，僅對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營性房屋征稅范圍過于狹小，對(duì)持有多套房與僅有一套住宅的房產(chǎn)所有人都不征稅顯然是不公平的，弱化了稅收的調(diào)控職能。

（二）計(jì)稅依據(jù)不規(guī)范

房產(chǎn)的價(jià)值有三種表現(xiàn)形式，分別是房產(chǎn)原值、房產(chǎn)凈值與房產(chǎn)市價(jià)。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采取從價(jià)計(jì)征的方式，對(duì)經(jīng)營自用房屋按房產(chǎn)原值一次扣除10%-30%的折舊后的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。這種方式不但計(jì)稅復(fù)雜，而且不能如實(shí)反映出房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，造成房產(chǎn)合同價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重背離。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，土地成本、建安成本、土地配套費(fèi)全面上漲，綜合通貨膨脹、房產(chǎn)泡沫等因素的影響，現(xiàn)在新建房產(chǎn)的價(jià)格普遍高于以前年度的二手房產(chǎn)。然而二手房價(jià)格也在隨新房價(jià)格的上漲而上浮，若都按計(jì)稅余值為依據(jù)征稅無疑縮小了稅基，勢必導(dǎo)致新房比舊房承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅，而且不能通過稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)的增值價(jià)格，有違稅收公平。

我國對(duì)出租房屋，以不含增值稅的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。我國存在著大量的房屋出租情況，對(duì)于個(gè)人居住用房、小商鋪、商住兩用房等往往只在私下簽訂租賃合同，并沒有報(bào)備國家稅務(wù)機(jī)關(guān)，房屋出租市場龐大但缺乏有效的監(jiān)管，對(duì)房屋的出租難以征管，眾多房屋出租未繳稅而稅務(wù)機(jī)關(guān)并不知情，導(dǎo)致巨大的稅收流失。

（三）稅率設(shè)計(jì)不完善

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采取比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)稅的稅率為1.2%，而對(duì)房產(chǎn)租金收入則采取了高達(dá)12%的稅率，兩者稅負(fù)相差了整整10倍。這樣的設(shè)計(jì)理念明顯存在很大的弊端，12%的高稅率存在著房產(chǎn)稅在制定之初對(duì)出租房屋不勞而獲的稅收歧視行為，在減稅降負(fù)的大背景下如此高額稅率加重了出租人的稅收負(fù)擔(dān)，有違稅收公平。

此外，國家在制定房產(chǎn)稅稅率時(shí)采取一刀切，在具體征收時(shí)沒有細(xì)分房產(chǎn)性質(zhì)，對(duì)不同用途的房產(chǎn)采取統(tǒng)一的稅率顯然是不合理的。北上廣深這樣的一線城市與三四線小城相比，不論是房產(chǎn)余值還是租金收入都相差甚大，不同的地區(qū)發(fā)展水平不同，房價(jià)也有著天壤之別。全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)行單一房產(chǎn)稅率，不利于地方通過稅收政策對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

（四）稅收優(yōu)惠不科學(xué)

在房產(chǎn)稅制定初期由于我國居民生活水平落后，城鎮(zhèn)居民以單位分房為主，為照顧城鎮(zhèn)居民改善生活條件，鼓勵(lì)購買改善性住宅，采取對(duì)個(gè)人所有非營業(yè)性住宅免稅的稅收政策。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，房改與房產(chǎn)商品化的進(jìn)程，房價(jià)逐年增長，而居民在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)不涉及任何稅負(fù)和稅收成本，致使很多家庭把房屋當(dāng)做投資品對(duì)外出租甚至空置坐等升值轉(zhuǎn)手。由此也滋生了炒房團(tuán)坐擁多套住宅，打著非營業(yè)用房的幌子賺取差價(jià)，逃避國家稅收。

三、我國房產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

房產(chǎn)稅改革是一個(gè)難啃的骨頭，勢必牽動(dòng)很多人的利益，因此在推進(jìn)時(shí)應(yīng)綜合考慮各方面的需求，兼顧各種類型的房產(chǎn)，力求將改革的矛盾最小化。房產(chǎn)稅改革不宜操之過急，應(yīng)采取在試點(diǎn)城市先行，逐步推廣到全國各地的漸進(jìn)式路徑。同時(shí)，房產(chǎn)稅改革既要考慮稅收收入，又要考慮稅收對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用，正確處理房產(chǎn)持有與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收問題?；谖覈F(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策，綜合滬、渝試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)堅(jiān)持“寬稅基、簡稅制、嚴(yán)征管、低稅率”的基本原則。

（一）擴(kuò)大征稅對(duì)象范圍

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅基過于狹窄，在改革時(shí)應(yīng)選擇寬稅基的征收范圍，不具體區(qū)分生產(chǎn)生活性用房，并將征稅由城鎮(zhèn)擴(kuò)大到農(nóng)村，不論是商品房還是小產(chǎn)權(quán)房，一視同仁，都納入房產(chǎn)稅征稅范圍。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，本身就是為低收入人群提供的住房，不應(yīng)把這部分住宅納入房產(chǎn)稅征收范圍。擴(kuò)大稅基對(duì)國家而言，可以防止納稅人偷逃稅款，提高地方財(cái)政稅收收入;對(duì)房地產(chǎn)市場而言，可抑制炒房行為，促使投機(jī)者釋放更多的存量房，增加房產(chǎn)供給，減少非正常需求，使房價(jià)回歸正常水平。

調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及個(gè)人生活用房及農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營性住房，波及范圍廣，給稅收征管工作帶來了很大的挑戰(zhàn)。這就要求我國加強(qiáng)信息聯(lián)網(wǎng)，健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)全國的房產(chǎn)進(jìn)行全面普查統(tǒng)計(jì)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、住建、民政、公安、稅務(wù)等機(jī)關(guān)的信息共享，使房產(chǎn)信息公開透明，確保個(gè)人名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)信息的真實(shí)有效性，防止瞞報(bào)、漏報(bào)等現(xiàn)象的發(fā)生，避免因信息無法核實(shí)而偷逃稅款。

（二）完善計(jì)稅依據(jù)

在房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)充分借鑒上海、重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步淘汰舊的按交易價(jià)值計(jì)稅，采取按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值計(jì)稅的新模式。按房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)稅可充分杜絕房產(chǎn)買賣雙方惡意串通，簽訂陰陽合同虛減實(shí)際交易價(jià)格來達(dá)到偷逃稅款的目的。不同年代的建筑在上市初期價(jià)格不同，但隨著時(shí)間的推移，相同區(qū)位不同年代的房產(chǎn)現(xiàn)值趨于一致。以評(píng)估價(jià)值計(jì)稅可保證稅基隨市場同步變化，房產(chǎn)稅稅收收入也隨市場價(jià)值的上漲而全面上浮，這充分體現(xiàn)了稅收與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房價(jià)增長呈正相關(guān)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。以評(píng)估價(jià)值計(jì)征能使占有房產(chǎn)市值高的多繳稅，占有房產(chǎn)市值少的少繳稅，充分體現(xiàn)出稅收的量能負(fù)擔(dān)原則。

但就目前我國的發(fā)展?fàn)顩r而言，全面推行按評(píng)估價(jià)值計(jì)征還難以實(shí)現(xiàn)。對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的評(píng)估采取不同的評(píng)估方式，選擇不同的參數(shù)指標(biāo)所評(píng)估出來的價(jià)格是不同的，區(qū)位因素的影響又會(huì)使房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值復(fù)雜多變，給評(píng)估工作帶來更多的挑戰(zhàn)，致使評(píng)估效率低下。因此，采用評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)對(duì)房產(chǎn)的交易市場、評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅收征管提出了更高的要求。為了保證評(píng)估的公平、公正、高效，應(yīng)由政府牽頭成立獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)政府、公眾的監(jiān)督審核，避免權(quán)力的尋租。

（三）科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅稅率

從上海、重慶的試點(diǎn)成果來看，征收房產(chǎn)稅不能在根本上抑制房價(jià)的快速上漲。單方面提高房產(chǎn)稅稅率，稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房成本上來。若投資房地產(chǎn)所帶來的租金收入、房產(chǎn)增值不能彌補(bǔ)因開征房產(chǎn)稅所額外繳納的稅費(fèi)，投資者必定將資金轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域。結(jié)合我國的實(shí)際情況，適宜采用柔性房產(chǎn)稅率，將房產(chǎn)稅稅率與房屋售價(jià)掛鉤的策略，采用由低到高的累進(jìn)式稅率，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格高低劃分征稅比例?；谖覈慨a(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)實(shí)情況，征收房產(chǎn)稅不易采取高稅率，應(yīng)將房產(chǎn)所有者的稅負(fù)控制在一定范圍內(nèi)。一般而言，個(gè)人住房房產(chǎn)稅率不能高于商業(yè)用房的稅率。對(duì)于非經(jīng)營性住房，應(yīng)以當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)縣的房產(chǎn)平均價(jià)格為分界線，對(duì)在均價(jià)以下的房產(chǎn)執(zhí)行0.3%的低稅率，高于均價(jià)但不超過均價(jià)2倍的采用0.5%的稅率，介于均價(jià)2倍到3倍的適用0.8%的稅率，對(duì)高于均價(jià)3倍的實(shí)行1.2%的高稅率。房產(chǎn)稅稅率由四擋累進(jìn)稅率組成，既可統(tǒng)籌不同價(jià)位的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)量價(jià)納稅，又能通過征稅優(yōu)化收入分配，抑制貧富差距的日益加大，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的分配調(diào)節(jié)作用，可謂一舉兩得。

對(duì)租賃用房，應(yīng)適當(dāng)降低稅率，縮小稅負(fù)差距，將12%的稅率降為8%，這樣符合減稅降費(fèi)的大背景，降低中低收入者的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)還能刺激租賃市場，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（四）合理確定房產(chǎn)稅優(yōu)惠

一是保留部分現(xiàn)有優(yōu)惠措施。應(yīng)保留現(xiàn)行的對(duì)行政單位、國家撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位及軍隊(duì)自用房產(chǎn)的免稅措施，對(duì)寺廟、公園、名勝古跡自用房產(chǎn)及用于公益性質(zhì)的房產(chǎn)繼續(xù)實(shí)行原有的免稅政策，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些免稅場所的檢查核實(shí)，確保其房產(chǎn)的性質(zhì)未發(fā)生改變，避免偷梁換柱將免稅場所對(duì)外出租用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

二是制定新的個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn)優(yōu)惠政策。目前，我國個(gè)人所有非營業(yè)性用房主要用于生活居住，在設(shè)置房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)充分保障公民的基本生活權(quán)，對(duì)個(gè)人居住用途的首套房在150平內(nèi)免征房產(chǎn)稅，超出部分按比例稅率確定應(yīng)納稅款。對(duì)用于改善居住條件的第二套房合并首套房面積，以家庭為單位，對(duì)人均面積不超過60平米的部分不征稅，超出部分按適用稅率依法征收房產(chǎn)稅。

三是擴(kuò)大房產(chǎn)稅優(yōu)惠范圍。我國地域貧富差距巨大，少數(shù)民族聚集區(qū)、邊疆地區(qū)、山區(qū)經(jīng)濟(jì)落后，部分村鎮(zhèn)房屋破敗簡陋，對(duì)這些地方加征房產(chǎn)稅會(huì)增加納稅人的負(fù)擔(dān)，不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。結(jié)合我國國情，應(yīng)對(duì)不同區(qū)位制定不同的稅收優(yōu)惠政策，讓減免稅措施真正落到切實(shí)需要的納稅主體上。

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