你被購(gòu)房電商費(fèi)坑過(guò)嗎

3萬(wàn)抵6萬(wàn)、10萬(wàn)抵15萬(wàn)……

“交完定金后，我又去旭輝的售樓部交首付款，置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，有‘10萬(wàn)抵15萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，當(dāng)時(shí)我就很質(zhì)疑，但又不懂，就交了10萬(wàn)元?！惫鶗苑澹ɑ┓Q(chēng)，他在旭輝購(gòu)置的一套住宅，被收取了10萬(wàn)元的電商費(fèi)，但這筆錢(qián)未計(jì)入總房款，而是被一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收走。

“3萬(wàn)抵6萬(wàn)”“5萬(wàn)抵8萬(wàn)”“10萬(wàn)抵15萬(wàn)”……在全國(guó)各地的新房市場(chǎng)，“以錢(qián)抵錢(qián)”的營(yíng)銷(xiāo)方式非常多，名目多為電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。但由于這筆款項(xiàng)流向了第三方中介公司，且不計(jì)入房款中，一直爭(zhēng)議不斷。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂的電商費(fèi)，與茶水費(fèi)沒(méi)有什么區(qū)別，“以錢(qián)抵錢(qián)”多是噱頭，購(gòu)房者不見(jiàn)得能享受到優(yōu)惠。

10萬(wàn)電商費(fèi)不計(jì)入總房款

2018年8月，郭曉峰認(rèn)購(gòu)了北京市房山區(qū)旭輝城項(xiàng)目的一套兩居室，并當(dāng)場(chǎng)在售樓部交納10萬(wàn)元的定金。一周后，郭曉峰第二次來(lái)到售樓部，準(zhǔn)備交納部分首付款。

置業(yè)顧問(wèn)告訴他，現(xiàn)在有優(yōu)惠活動(dòng)，可以“10萬(wàn)抵15萬(wàn)”，再交納10萬(wàn)元，就可以抵扣15萬(wàn)元的總房款。郭曉峰說(shuō)：“當(dāng)時(shí)我就很質(zhì)疑，為了打消我的疑慮，置業(yè)顧問(wèn)還請(qǐng)來(lái)財(cái)務(wù)人員解釋一通，但還是不懂，就又交了10萬(wàn)元?！?/p>

郭曉峰提供的2018年8月12日的銀聯(lián)小票和結(jié)算確認(rèn)書(shū)顯示，這筆10萬(wàn)元電商費(fèi)的收款方是一家名為“北京臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京臣信”）的企業(yè)。但在股權(quán)上看不出北京臣信與旭輝有隸屬關(guān)系。

在旭輝售樓部購(gòu)置新房，為什么要把10萬(wàn)元電商費(fèi)打給一個(gè)第三方公司？根據(jù)郭曉峰與北京臣信簽署的結(jié)算確認(rèn)書(shū)，郭曉峰通過(guò)北京臣信提供的服務(wù)購(gòu)買(mǎi)了旭輝城項(xiàng)目房屋，同意將10萬(wàn)元轉(zhuǎn)入北京臣信的賬戶(hù)，作為向其支付的服務(wù)費(fèi)。至于服務(wù)內(nèi)容，結(jié)算確認(rèn)書(shū)稱(chēng)，包括提供房屋咨詢(xún)服務(wù)、為購(gòu)房者與發(fā)展商洽談優(yōu)惠方案等。

不過(guò)，郭曉峰稱(chēng)，從看房到交首付，都是在售樓部進(jìn)行，電商費(fèi)也是旭輝置業(yè)顧問(wèn)讓交的，自始至終他都不認(rèn)識(shí)北京臣信這家公司的人，更沒(méi)有提供過(guò)任何服務(wù)。他一直以為這筆錢(qián)就是打給了旭輝或其關(guān)聯(lián)公司。

交了這筆電商費(fèi)后，也抵扣了郭曉峰15萬(wàn)元的房款。但直到拿到購(gòu)房合同，他才發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同上的總房款低于所有購(gòu)房支出，少的那部分正好是10萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)：電商費(fèi)類(lèi)似茶水費(fèi)

在全國(guó)各地的新房市場(chǎng)，“以錢(qián)抵錢(qián)”的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)十分常見(jiàn)，銷(xiāo)售人員對(duì)這類(lèi)活動(dòng)的叫法也不一而足，例如電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。稱(chēng)呼雖然不同，卻有著幾乎相同的操作手法，即購(gòu)房者交納這筆款項(xiàng)后，可以抵扣部分房款，但這筆錢(qián)會(huì)由第三方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取，并且不計(jì)入總房款之中。

與郭曉峰一樣，眾多購(gòu)房者疑惑的是，他們是在售樓部購(gòu)買(mǎi)的新房，不少人并沒(méi)有和第三方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)系，也沒(méi)有接受他們的服務(wù)，為什么是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取這筆電商費(fèi)呢？

河北省廊坊市在去年全面開(kāi)展了打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷(xiāo)售行為的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的六方面問(wèn)題，其中之一就是：向購(gòu)房人收取房款以外的所謂的“電商費(fèi)”“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”“咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)”等，主要存在于商品房銷(xiāo)售采取代理銷(xiāo)售模式的項(xiàng)目中，商品房代理機(jī)構(gòu)將應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的代理費(fèi)轉(zhuǎn)為向購(gòu)房人收取，且不出具正式發(fā)票，為日后產(chǎn)生大量后續(xù)投訴埋下隱患。

對(duì)于電商費(fèi)的問(wèn)題，一位市場(chǎng)人士透露：“開(kāi)發(fā)商售出的房子中，有一小部分是第三方中介帶看并成交的，這些電商費(fèi)可能就歸中介。很大一部分房子是樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)成交，客戶(hù)也不認(rèn)識(shí)第三方中介，但仍要收取電商費(fèi)，這筆錢(qián)就會(huì)被開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的人給分了?！?/p>

而在廊坊市固安縣也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)財(cái)?shù)個(gè)樓盤(pán)都推出數(shù)額不等的“以錢(qián)抵錢(qián)”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，購(gòu)房者必須參與該活動(dòng)才能購(gòu)房。一家大型房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，固安幾乎所有樓盤(pán)都有電商費(fèi)，客戶(hù)也必須交，這筆錢(qián)將用于日常的營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支，線(xiàn)上渠道費(fèi)支出等。他還說(shuō)：“我們售樓部這么多人、這些開(kāi)支，都要花錢(qián)的，也需要這筆錢(qián)來(lái)運(yùn)營(yíng)。”

上述市場(chǎng)人士稱(chēng)，在新房市場(chǎng)上，渠道費(fèi)、置業(yè)顧問(wèn)和第三方中介的提成，都包括在房款中，不應(yīng)由購(gòu)房者單獨(dú)支付，電商費(fèi)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂階段的產(chǎn)物，也反映了開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理的一些問(wèn)題。而所謂的電商費(fèi)，類(lèi)似于市場(chǎng)火爆時(shí)期的茶水費(fèi)，與茶水費(fèi)也沒(méi)有什么區(qū)別，“以錢(qián)抵錢(qián)”多是噱頭，購(gòu)房者不見(jiàn)得能享受到優(yōu)惠。

如何追回電商費(fèi)

知名房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，由于電商費(fèi)名義上是由第三方中介公司收取的，不計(jì)入房款之中，后續(xù)容易產(chǎn)生糾紛，還可能涉及偷稅、漏稅及規(guī)避政府限價(jià)等問(wèn)題。

近幾年，很多地方都已經(jīng)禁止開(kāi)發(fā)商或中介公司額外收取電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等費(fèi)用。貴陽(yáng)市住建局2019年9月稱(chēng)，要打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理房開(kāi)公司進(jìn)行商品房銷(xiāo)售時(shí)價(jià)外加價(jià)，編造所謂的電商費(fèi)、平臺(tái)費(fèi)、折扣費(fèi)、收取誠(chéng)意金等傭金以外的其他經(jīng)費(fèi)。

鄭州市住管局2019年2月發(fā)布房地產(chǎn)消費(fèi)警示稱(chēng)，購(gòu)房者不要隨意交納“電商費(fèi)”“會(huì)員費(fèi)”“信息咨詢(xún)費(fèi)”等。如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“電商”等合作模式，通過(guò)第三方在簽合同約定價(jià)款之外加價(jià)出售房屋或者價(jià)外收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”“會(huì)員費(fèi)”“信息咨詢(xún)費(fèi)”等費(fèi)用，可立即向鄭州市物價(jià)管理部門(mén)舉報(bào)，并向鄭州市房地產(chǎn)主管部門(mén)反映。

北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為，在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商會(huì)和很多電商公司合作，購(gòu)房過(guò)程中存在捆綁電商費(fèi)的情況，業(yè)主甚至根本不知道電商公司的存在。但是，只要業(yè)主與第三方公司之間有收據(jù)、協(xié)議或者結(jié)算單等，法律上一般會(huì)認(rèn)為，作為有完全行為能力的購(gòu)房業(yè)主，是自愿繳納相關(guān)費(fèi)用的，對(duì)其法律后果應(yīng)該清楚和了解。因此，法院通常很難支持購(gòu)房人追回電商費(fèi)的訴求。

王佳紅還說(shuō)：“如果購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商簽署了購(gòu)房合同，但在合同履行中，開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除、致使購(gòu)房人退房的，法院有可能會(huì)支持購(gòu)房人要回電商費(fèi)。這種情況下，購(gòu)房人首先應(yīng)該向電商公司主張，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任?！保ㄖ袊?guó)新聞網(wǎng)2020.4.11）