李寶璽

【摘 要】集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定是一項新的土地估價業(yè)務(wù)，本文對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定中相關(guān)問題進行闡述及探討，便于估價人員進一步開展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定工作。

【關(guān)鍵詞】集體建設(shè)用地;基準(zhǔn)地價;相關(guān)問題

為貫徹落實《國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）、《吉林省國土資源廳關(guān)于印發(fā)吉林省公示地價體系建設(shè)和管理工作方案的通知》（吉國土資用發(fā)[2017]28號）等文件精神，進一步加強公示地價體系建設(shè)和管理，筆者所在省依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）（以下簡稱“《規(guī)程》”）《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》的通知（中估協(xié)〔2020〕16號）（以下簡稱“《指引》”）的技術(shù)要求，開展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定工作，對制定過程中遇到了相關(guān)問題進行闡述及探討，便于進一步開展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定工作。

一、集體建設(shè)用地內(nèi)涵

《規(guī)程》中對建設(shè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定：包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、開發(fā)程度狀況、基準(zhǔn)日等。其中土地權(quán)利年限、基準(zhǔn)日都比較好界定，而土地權(quán)利、用地類型、開發(fā)程度狀況的界定存在爭議，筆者認為應(yīng)依據(jù)《指引》、《規(guī)程》要求：應(yīng)明確以下情況：1、土地權(quán)利狀況：界定是否為集體出讓土地使用權(quán)價格及其他土地使用權(quán)價格類型;2、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價用地類型應(yīng)依據(jù)《指引》要求分為經(jīng)營性建設(shè)用地和非經(jīng)營性建設(shè)用地。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地分為集體商服用地和集體工業(yè)用地;集體非經(jīng)營性建設(shè)用地分為集體公共管理與公共服務(wù)用地和宅基地，而非傳統(tǒng)國有建設(shè)用地工業(yè)、商業(yè)、居住。3、開發(fā)程度狀況，應(yīng)考慮與國有建設(shè)用地開發(fā)程度及集體建設(shè)用地實際開發(fā)程度銜接，設(shè)定為幾通一平。4、容積率應(yīng)依據(jù)城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同區(qū)域、不同用地類型實際容積率設(shè)定。

二、定級方法的確定

建設(shè)用地基準(zhǔn)地價定級工作一般采用多因素綜合評定法評定。根據(jù)“銜接性原則”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則”，考慮到城區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地與建制鎮(zhèn)內(nèi)集體建設(shè)用地的影響因素差異性，對城區(qū)集體建設(shè)用地城區(qū)和建制鎮(zhèn)分別定級。具體定級方法如下：

城區(qū)：依據(jù)銜接性原則，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則，考慮到城區(qū)集體建設(shè)用地分布特點、地價特點、地價影響因素、集體經(jīng)濟組織的接受程度，城區(qū)集體建設(shè)用地定級以集體建設(shè)用地圖斑為定級單元，在國有建設(shè)用地級別基礎(chǔ)進行分析調(diào)整來確定集體建設(shè)用地級別。

建制鎮(zhèn)：集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為為定級區(qū)域;在定級區(qū)域內(nèi)以每一個行政村為定級單元，采用多因素綜合評定法進行級別評定，選擇區(qū)位條件、集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素，通過同定級因素的量化測算，得到行政村定級分值，采用頻率直方圖法，依單元定級單元分值劃分土地級別。

三、基準(zhǔn)地價測算的方法

基準(zhǔn)地價測算方法以土地級別（等別）為基礎(chǔ)，通過地價的測算，統(tǒng)計樣本空間規(guī)律，進一步對基準(zhǔn)地價進行測算和確定?？紤]到集體建設(shè)交易市場有限性，采用以下方法測算基準(zhǔn)地價。

（一）利用樣點地價測算基準(zhǔn)地價

基準(zhǔn)地價確定有多種方法，級別基準(zhǔn)地價一般可根據(jù)對應(yīng)樣點地價的均值確定，當(dāng)評估范圍內(nèi)各級別樣點數(shù)量充足，分布較為均勻時，可根據(jù)樣點地價的分布規(guī)律，選用適當(dāng)?shù)牡貎r均值模型，確定級別基準(zhǔn)地價。依據(jù)《規(guī)程》、《指引》，利用樣點地價評估基準(zhǔn)地價主要有 以下幾種方法：

（1）用樣點地價評估級別（區(qū)域）基準(zhǔn)地價：

（2）建立樣點地價和土地級別數(shù)學(xué)模型，評估級別基準(zhǔn)地價：

（3）建立樣點地價和土地定級單元總分值數(shù)學(xué)模型，評估級別基準(zhǔn)地價。

地價樣點符合相關(guān)統(tǒng)計檢驗要求時，可選用簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等，分級別計算樣點的平均價格，選用簡單算術(shù)平均值的方法計算級別基準(zhǔn)地價，計算公式：

式中：

P--------級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)單位面積地價：

Pi-------某級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各樣點的單位面積地價;

n--------某級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)有效地價樣點數(shù)量。

當(dāng)區(qū)域內(nèi)樣點不足時，也可通過建立定級單元土地質(zhì)量分值與樣點地價數(shù)學(xué)模型的方法測算基準(zhǔn)地價。

（二）比例系數(shù)法

由于集體建設(shè)用地市場交易實例少，一些區(qū)域土地樣點不足，可通過建立地價與影響地價土地條件對照關(guān)系，通過比例系數(shù)法，根據(jù)有樣點的級別地價，推算不同等級、用途的地價，并將其作為前述各基本方法之外的另一種方法，對各等級、各用途集體建設(shè)用地進行測算和驗證。

同一用途不同級別間價格比例系數(shù)（F1/F2）的確定可通過各級別與相鄰級別之間的土地質(zhì)量分值（即定級因素總分值）關(guān)系比例系數(shù)推算基準(zhǔn)地價.公式如下：

式中：

P1------待推算的級別基準(zhǔn)地價;

P2----己通過樣點資料測得的級別基準(zhǔn)地價;

F1-----待推算地價的級別土地質(zhì)量分值：

F2------己通過樣點資料測得地價的級別土地質(zhì)晨分值。

不同用途間價格比例系數(shù)（）的確定通過現(xiàn)行基準(zhǔn)地價中各等級的商、住、工、公服用地基準(zhǔn)地價間比例確定。公式如下：

式中：

PT------待推算用途的基準(zhǔn)地價;

PG------已通過樣點資料測得的另一用途級別基準(zhǔn)地價;

VT------待推算用途的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價：

VG------已通過樣點資料測得的另一用途城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。

四、基準(zhǔn)地價修正因素確定

由于城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地具體功能、地價特點不同、對不同地價影響因素敏感性不同，故分區(qū)域、分用途確定集體建設(shè)用地地價影響因素，具體如下：

（一）城區(qū)

考慮到城區(qū)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地地價影響因素相似性，故城區(qū)城區(qū)集體建設(shè)用地定級因素參照城區(qū)國有建設(shè)用地修正因素確定。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類集體建設(shè)用地，因分布特點、主要功能不同，故因依據(jù)集體建設(shè)用地主要功能、各類地價影響因素對其影響程度，來確定鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價修正因素，具體如下：

1、工業(yè)：

（1）對外交通條件;距火車站距離、港口等

（2）道路通達度：臨路類型（國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道等）

（3）基礎(chǔ)設(shè)施完善度（供水、排水、供電等）

（4）產(chǎn)業(yè)聚集度（工業(yè)集中區(qū)、零散分布區(qū)域）

（5）土地使用條件：宗地形狀、地形坡度、面積等。

2、商業(yè)：人口狀況 商業(yè)的環(huán)境 交通條件 配套設(shè)施 環(huán)境與景觀。

（1）距城鎮(zhèn)的距離：距鎮(zhèn)中心距離

（2）人口狀況：人口規(guī)模;

（3）商業(yè)的環(huán)境：商業(yè)繁華度;

（4）交通條件：交通便利度（距火車站、汽車站距離）;

（5）基礎(chǔ)設(shè)施條件

（7）環(huán)境條件;綠化

（8）土地使用條件：宗地形狀、臨路類型、地形坡度

3、宅基地

（1）距城鎮(zhèn)的距離：鎮(zhèn)中心距離

（2）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件

（3）交通條件：交通便捷度（距火車站、汽車站距離）

（4）耕作便利程度：

（5）環(huán)境條件：

（6）地形地勢、臨街狀況;

4、公共管理與服務(wù)用地：

人口規(guī)模、道路通達度、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、交通、地形地勢、臨街狀況。

參考文獻：

[1]《國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號）;

[2]《吉林省國土資源廳關(guān)于印發(fā)吉林省公示地價體系建設(shè)和管理工作方案的通知》（吉國土資用發(fā)[2017]28號）;

[3]《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）;

[4]《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》的通知（中估協(xié)〔2020〕16號）。

（作者單位：吉林省紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司）