劉冰心?李佳佳

【摘 要】 本文旨在通過對已實(shí)施的房地產(chǎn)政策的回顧與分析，探尋房地產(chǎn)政策制定的背景與依據(jù)，進(jìn)而對未來房地產(chǎn)政策的制定提供一些參考：提升頂層設(shè)計(jì)的科學(xué)性;完善政府部門的管理機(jī)制;健全調(diào)控政策的法律法規(guī);加強(qiáng)供給側(cè)調(diào)控力度。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)政策;理論分析;不足;展望

一、引言

房地產(chǎn)政策是我國為保障不動產(chǎn)的安全與穩(wěn)定而制定的一系列政策。房地產(chǎn)政策在保障人民合法住房權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)營秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，推動我國市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展等方面有著不可忽視的作用。但同時，盡管有政策的規(guī)范與指導(dǎo)，一線二線城市房價過高，普通白領(lǐng)買不起房，“地王”頻現(xiàn)等問題卻始終存在?；诖?，十九大報(bào)告中明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更明確的政策指引。

回顧梳理我國房地產(chǎn)政策的發(fā)展脈絡(luò)，自從2005年出臺“國八條”，首次將房地產(chǎn)價格調(diào)控上升到政治高度后，房地產(chǎn)調(diào)控政策就成為保障我國房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要舉措。目前我國正處于住房制度改革的關(guān)鍵時期，2020年更是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年。因此有必要對房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)的梳理與分析，反思當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的不足之處，從而為將來進(jìn)一步的政策完善補(bǔ)充工作提供借鑒，以期更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

二、房地產(chǎn)政策的理論分析

1、信息不對稱理論

信息不對稱作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可避免的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)中同樣存在。首先從消費(fèi)者和房地產(chǎn)商這兩個主體來看，商品房作為一種商品而被交換，

由于房地產(chǎn)市場的壟斷性，使得消費(fèi)者與房地產(chǎn)商在進(jìn)行交易時存在著信息不對等的問題。交易市場上，相較于消費(fèi)者而言，作為賣方的房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)者，具有更強(qiáng)的信息優(yōu)勢，因此在房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者處于信息劣勢地位。其次，從中介與消費(fèi)者的關(guān)系來分析，為了增強(qiáng)房價、地價信息的公開性與透明性，房地產(chǎn)中介這一買方和賣方的橋梁順勢而生。但由于中介和消費(fèi)者的利益訴求不同，中介的很多行為對于消費(fèi)者來說，是十分隱蔽的。因此，在房地產(chǎn)中介市場上也出現(xiàn)了信息不對稱現(xiàn)象。再次，房地產(chǎn)商和政府、金融機(jī)構(gòu)之間同樣存在信息不對稱的問題。房地產(chǎn)商要想開發(fā)土地，政府的批準(zhǔn)和金融機(jī)構(gòu)資金的支持是必不可少的因素。某些房地產(chǎn)商為了謀求自身最大利益，有時就會提供虛假信息，來獲得合格資質(zhì)。但由于考證信息的真?zhèn)涡枰度氪罅康娜肆?、物力與財(cái)力，政府和金融機(jī)構(gòu)有時對部分信息的鑒別工作存在不完善之處，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商與政府、金融機(jī)構(gòu)之間信息不對稱的存在。綜上來看，由于房地產(chǎn)市場中環(huán)境的復(fù)雜性，以及主體的多元性，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)商與消費(fèi)者、中介、政府、金融機(jī)構(gòu)之間均存在著信息的不對稱問題。

2、需求理論

根據(jù)需求理論的一般原理，當(dāng)某一時期的房價較低時，人們會增加對商品房的需求，加大對其的購買量，而房價上漲時，人們對其的需求量又會減少。由于房地產(chǎn)市場自身存在的自發(fā)性、盲目性和滯后性等固有弊端，因此政府的宏觀調(diào)控至關(guān)重要。針對房地產(chǎn)價格短期內(nèi)的過度上漲現(xiàn)象，考慮到貨幣政策是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容，相對于財(cái)政政策，貨幣政策也更為靈活、及時，同時其影響較為溫和，所以可以重點(diǎn)考慮通過利率、信貸等貨幣政策加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，進(jìn)而推動我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)政策的不足

1、頂層設(shè)計(jì)不到位

近些年來，雖然我國不斷地有調(diào)控房價的政策出臺，以期推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，但是很多政策的調(diào)控并未深入到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)所在，因此對于目前房地產(chǎn)市場的一系列問題并沒有有效解決。究其根本，是房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計(jì)不到位，相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢沒有深刻分析，未能以長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響。基于此，部分房地產(chǎn)政策在執(zhí)行中與預(yù)想狀態(tài)會產(chǎn)生較大偏差。除此，由于思想認(rèn)識不到位，對調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定也會出現(xiàn)不切合實(shí)際發(fā)展情況的問題，進(jìn)而影響實(shí)際調(diào)控工作的進(jìn)展，降低相關(guān)工作人員的工作積極性。同時，目標(biāo)設(shè)置過高，具體落實(shí)的難度也會相應(yīng)加大，進(jìn)而會導(dǎo)致投機(jī)行為的出現(xiàn)，擾亂房地產(chǎn)正常的市場秩序。

2、管理機(jī)制不健全

政策的頂層設(shè)計(jì)切實(shí)可行是房地產(chǎn)政策能夠發(fā)揮調(diào)控作用的首要前提，而健全的管理機(jī)制則是政策產(chǎn)生實(shí)際效果的關(guān)鍵所在。目前，地方一般是高度遵行中央出臺的政策文件的精神，而對本地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況缺乏深入了解，加之各級政府間的協(xié)調(diào)商議耗時較長，因而在具體執(zhí)行過程中難免出現(xiàn)偏差。同時，監(jiān)督反饋機(jī)制的不健全也是制約房地產(chǎn)政策調(diào)控作用實(shí)現(xiàn)的重要因素，消費(fèi)者、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介等相關(guān)主體對于調(diào)控政策的看法與態(tài)度，較少有對應(yīng)的平臺可以反映，相關(guān)部門對公眾意見知之甚少，頂層設(shè)計(jì)的理念也無法真正傳達(dá)，使得房地產(chǎn)政策的實(shí)際調(diào)控作用有限。

3、法律保障不完善

我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來發(fā)展迅速，推動了我國GDP的增長。但其較快發(fā)展的同時也給配套法律法規(guī)的建設(shè)與完善帶來了更大的壓力，以及更短的反應(yīng)時間，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)存在滯后性等問題，也使得我國與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律保障力度較弱，難以從法律層面維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的正常市場運(yùn)營環(huán)境。除了法律制定問題，房地產(chǎn)市場中同樣存在有法不依、有章不循等現(xiàn)象，法律的執(zhí)行效力較低。長此以往，部分法律就會變成一紙空文，較難為房地產(chǎn)政策的推行提供法理保障。

4、供給側(cè)調(diào)控力度較小

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在2015年被提出，但在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，在政策方面更多還是從“需求側(cè)”出發(fā)，較少涉及“供給側(cè)”這一角度。目前在我國，一二線城市的整體房產(chǎn)庫存水平達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，在部分地區(qū)有供不應(yīng)求現(xiàn)象的出現(xiàn)。但在三四線城市，普遍存在房產(chǎn)供過于求的情況，制約著房地產(chǎn)事業(yè)的整體發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策調(diào)控主要從“需求側(cè)”角度考慮，激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，增強(qiáng)三四線城市消費(fèi)者的購房實(shí)力。但從供給側(cè)減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)這一方面制定的政策則相對較少，難以發(fā)揮供給側(cè)調(diào)控的作用。

四、未來房地產(chǎn)政策的展望

1、提升頂層設(shè)計(jì)的科學(xué)性

政府在對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展管控進(jìn)行整體規(guī)劃之前，應(yīng)當(dāng)充分掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各種影響因素，要深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，依據(jù)其未來發(fā)展走向進(jìn)行具有前瞻性的頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)而增強(qiáng)其科學(xué)性與合理性。同時，要根據(jù)房地產(chǎn)市場當(dāng)前發(fā)展情況，結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境來設(shè)定整體規(guī)劃的目標(biāo)。既要考慮其當(dāng)下狀況，也不可忽視長遠(yuǎn)的規(guī)劃。短期發(fā)展目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與長期愿景環(huán)環(huán)相扣，進(jìn)而使得房地產(chǎn)政策的調(diào)控作用能夠持續(xù)平穩(wěn)有效的發(fā)揮，助力我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，推動國民經(jīng)濟(jì)的增長。

2、完善政府部門的管理機(jī)制

政策的制定與實(shí)施之間需要各級政府部門之間的有效銜接，因此完善各級政府相關(guān)部門的管理機(jī)制，明確各級政府的職責(zé)對房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)至關(guān)重要。首先要加強(qiáng)政府間信息溝通渠道的建設(shè)，提升上下級之間溝通的效率，保障調(diào)控政策在結(jié)合地方實(shí)際發(fā)展情況的前提下得以高效的貫徹落實(shí)。其次，應(yīng)完善社會監(jiān)督反饋機(jī)制，使得消費(fèi)者、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介對于政策的看法和意見有反映的平臺。同時監(jiān)督機(jī)制的建設(shè)，也能夠?qū)Ω骷壵膱?zhí)行力度和落實(shí)情況進(jìn)行社會監(jiān)督，提升相關(guān)政府工作人員的辦事效率?；诖耍瑢?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)政策從中央到地方的有效推行，增強(qiáng)其調(diào)控效果。

3、健全調(diào)控政策的法律法規(guī)

法律對于促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施有著不可忽視的作用，能夠在法律層面保障維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)營環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，提升各個主體信息的透明度，助力公平交易環(huán)境的營造。同時房地產(chǎn)法律法規(guī)的完善也是對相關(guān)政府部門管理工作的一種規(guī)范與要求，能夠維護(hù)房地產(chǎn)市場中各方主體的合法權(quán)益。對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的法律法規(guī)總體上應(yīng)當(dāng)做到及時修訂完善，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。

4、加強(qiáng)供給側(cè)調(diào)控力度

要想推動房地產(chǎn)行業(yè)的長久繁榮，僅從“需求側(cè)”著手難以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)“供給側(cè)”的調(diào)控力度。調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，提升房產(chǎn)供給的水平和質(zhì)量，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，緩解三四線城市的庫存壓力，保持一二線城市房地產(chǎn)整體穩(wěn)定的庫存水平。從“供給側(cè)”和“需求側(cè)”同時發(fā)力，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其能否健康發(fā)展，影響著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。總體來看，我國目前房地產(chǎn)政策存在一些不足之處，但其對穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場有著無法代替的促進(jìn)作用。在今后房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)首先做好頂層設(shè)計(jì)，做到與時俱進(jìn)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，從政策指引方面助力房地產(chǎn)市場達(dá)到整體上的供求均衡。

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【作者簡介】

劉冰心（1998—）女，河南鞏義人，西北大學(xué)公共管理學(xué)院本科在讀，研究方向：人力資源管理.