吳煒 唐義德

摘要：結(jié)合法律法規(guī)和相關(guān)工作實(shí)際，提出不動(dòng)產(chǎn)登記詢問(wèn)記錄的重要性，認(rèn)為如何讓“詢問(wèn)”體現(xiàn)出其調(diào)查核實(shí)的真實(shí)意義，是登記中心應(yīng)該思考的重要問(wèn)題之一。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;詢問(wèn);風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0058-60

收稿日期：2020-03-24

不動(dòng)產(chǎn)登記歷史悠久。據(jù)《資治通鑒》記載，公元前的某個(gè)冬日劉邦率一眾毛大漢攻進(jìn)咸陽(yáng)，大家都急著搶珠寶。唯獨(dú)蕭何第一時(shí)間把丞相府里土地證攥在手里（獨(dú)先人收秦丞相府圖籍藏之），為高祖打江山破關(guān)隘和坐江山征稅賦打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（以此沛公得具知天下厄塞、戶口多少、強(qiáng)弱之處）。在現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)代社會(huì)，房產(chǎn)利益相爭(zhēng)早是習(xí)以為常，更有甚至通過(guò)非法手段謀取不屬于自己的房產(chǎn)。如：夫妻一方擅自賣(mài)掉共有不動(dòng)產(chǎn)，造假賣(mài)掉親朋好友的房子等，類似案例比比皆是。由此可見(jiàn)，公平、公正、公開(kāi)且經(jīng)過(guò)調(diào)查核實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記尤為重要。

1詢問(wèn)記錄的重要性與意義 《物權(quán)法》第12條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：……就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第18條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：其中包含（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。第19條規(guī)定：對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

從以上兩個(gè)文件中可知，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不僅僅是根據(jù)申請(qǐng)人材料例行登記，而且還具有調(diào)查核實(shí)的職責(zé)。除了實(shí)地查看，調(diào)查核實(shí)很多情況下可表現(xiàn)為針對(duì)特定主體進(jìn)行詢問(wèn)的方式。由此可見(jiàn)，詢問(wèn)的重要性與意義非比尋常。但實(shí)際工作中，詢問(wèn)的重要性和意義是否真的體現(xiàn)呢？

2利用“不動(dòng)產(chǎn)登記詢問(wèn)記錄表”就是做好了調(diào)查核實(shí)

表1為各登記中心常用的“不動(dòng)產(chǎn)登記詢問(wèn)記錄”表。此表看似簡(jiǎn)單，申請(qǐng)人只需在表上畫(huà)“√”即可。但僅憑這一表就能做到調(diào)查核實(shí)么？這個(gè)表就完全是申請(qǐng)人“真實(shí)意思表示”的依據(jù)么？

“真實(shí)意思表示”由客觀要件與主觀要件構(gòu)成?？陀^要件是指在客觀上可認(rèn)識(shí)其在表示某種法律效果意思。主觀要件，是指內(nèi)心的意思，更可分為行為意思、表示意思與效果意思。

因此，真實(shí)意思表示需要先客觀上認(rèn)識(shí)其在表示某種法律效果意思。那么，申請(qǐng)人是否知道這10個(gè)問(wèn)題的字面含義和答“是”或“否”存在的法律效果的區(qū)別嗎？

例如：“您申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰”？房屋產(chǎn)權(quán)明晰哪一種理解才算明晰，哪一種理解才算不明晰呢？

“按份共有的，是否知悉共有的不動(dòng)產(chǎn)可由占份額三分之二以上的按份共有人進(jìn)行處分的相關(guān)規(guī)定”？其字面意思是否所有申請(qǐng)人都懂得呢？如果隨意勾選“是”或“否”將存在哪種法律風(fēng)險(xiǎn)呢？而窗口下作人員又能否從法律角度為申請(qǐng)人解答相應(yīng)的法律效果意思呢？

因此，申請(qǐng)人在不清楚其表示某種法律效果意思的情況下所填寫(xiě)的“不動(dòng)產(chǎn)登記詢問(wèn)記錄”是不能真正體現(xiàn)申請(qǐng)人的“真實(shí)意思表示”，也就難做到真正的調(diào)查核實(shí)。

3如何讓“詢問(wèn)”體現(xiàn)出其調(diào)查核實(shí)的意義

3.1部分機(jī)構(gòu)可考慮設(shè)立“不動(dòng)產(chǎn)登記法律詢問(wèn)處”

因?yàn)椤霸儐?wèn)”需要讓被詢問(wèn)人了解其問(wèn)題的法律效應(yīng)。因此，詢問(wèn)人員不但要了解不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)條例，還需了解房產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)。在詢問(wèn)相應(yīng)問(wèn)題時(shí)，要能隨時(shí)專業(yè)地為申請(qǐng)人解答其問(wèn)題所能帶來(lái)的法律后果。例如：“親生子偽造父母車(chē)禍死亡公證書(shū)賣(mài)掉父母房民告官”。申請(qǐng)人拿著偽造的公證書(shū)辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。具體法律責(zé)任和法院判決結(jié)果暫且不論，不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過(guò)“詢問(wèn)記錄”是否盡到了調(diào)查核查的職責(zé)呢？是否告知了申請(qǐng)人對(duì)提交的材料真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。并告知如果存在虛假或隱瞞的情況將會(huì)負(fù)擔(dān)什么樣的法律后果呢？

由此可見(jiàn)，從法律角度專業(yè)的“詢問(wèn)記錄”才能真正體現(xiàn)出調(diào)查核實(shí)的意義，也可杜絕一些對(duì)法律無(wú)知無(wú)畏的行為。

3.2提高申請(qǐng)人對(duì)“詢問(wèn)記錄”的重視

在實(shí)際工作中，由于每天窗口的登記工作量很大，為了能盡快受理群眾的登記申請(qǐng)。一般詢問(wèn)只是基于形式的“快問(wèn)快答”。而群眾不了解每個(gè)問(wèn)題的法律后果，就完成任務(wù)似的迅速地勾完所有問(wèn)題。但由此產(chǎn)生的登記后果誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？因此，為了保障每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益，不但要對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行循例“詢問(wèn)記錄”，更要提高申請(qǐng)人對(duì)“詢問(wèn)記錄”的重視度。要讓申請(qǐng)人對(duì)每個(gè)問(wèn)題都清楚了解且了解法律效果后慎重回答，否則他將承擔(dān)法律責(zé)任。

3.3加大法律知識(shí)的宣傳

上文講到，從法律角度專業(yè)的“詢問(wèn)記錄”才能真正體現(xiàn)出調(diào)查核實(shí)的意義。但每天不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人眾多，不可能每個(gè)人都配一個(gè)專業(yè)律師為其講解。那么，如何才能高效地做法律角度專業(yè)的“詢問(wèn)記錄”呢？

要體現(xiàn)出調(diào)查核實(shí)的意義的“詢問(wèn)記錄”的前提，是要讓申請(qǐng)人客觀認(rèn)識(shí)每個(gè)問(wèn)題回答的法律效果。

（l）每個(gè)問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面的專業(yè)法律解釋

可以在不動(dòng)產(chǎn)登記大廳門(mén)口、受理窗口，印發(fā)“詢問(wèn)記錄”相關(guān)問(wèn)題的效率解釋。并以案例的形式告知申請(qǐng)人，如違法相關(guān)規(guī)定將可能產(chǎn)生的法律后果。

（2）借助互聯(lián)網(wǎng)或大廳媒介加大法律宣傳

現(xiàn)在各不動(dòng)產(chǎn)登記中心的機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介、辦事指南等在公眾號(hào)、官網(wǎng)、大廳隨處可見(jiàn)。但是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)之爭(zhēng)的法律解釋、案例卻很少見(jiàn)到。以至于群眾很難了解不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)。因此，借助互聯(lián)網(wǎng)或大廳媒介加大法律宣傳，不但能防止一些無(wú)知無(wú)畏的行為，也可讓群眾了解一些法律風(fēng)險(xiǎn)，提前做好自我權(quán)利的防護(hù)。

雖然不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)辦法對(duì)每個(gè)材料進(jìn)行技術(shù)上的調(diào)查核驗(yàn)，但如果在“詢問(wèn)記錄”環(huán)節(jié)做的更專業(yè)，為非法手段謀取不動(dòng)產(chǎn)利益的行為添加一道堅(jiān)厚的屏障，定有部分非法行為止于這道屏障之外。作者簡(jiǎn)介：吳煒，重慶北碚不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

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