從“失敗”的養(yǎng)老社區(qū)到中國養(yǎng)老地產(chǎn)的榜樣

萬仁濤

摘要：在商業(yè)模式的實(shí)踐過程中，杭州萬科已經(jīng)探索出可復(fù)制的隨園嘉樹1.0模式，即在距離城市中心一定距離內(nèi)，具有基礎(chǔ)醫(yī)療和生活配套，輻射相當(dāng)規(guī)模的人口，使用非住宅用地指標(biāo)，嚴(yán)格控制規(guī)模、產(chǎn)品適配及開發(fā)成本的條件下，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞：適老化設(shè)計(jì);控制成本;社區(qū)鄰里式養(yǎng)老

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0038-42

收稿日期：2020-04-12

1項(xiàng)目基本情況

這個“失敗的”養(yǎng)老社區(qū)，就是萬科的隨園嘉樹。

項(xiàng)目位置：杭州市余杭區(qū)萬科良渚文化村內(nèi)，距離杭州市中心20公里。

項(xiàng)目類型：慢性持續(xù)性照護(hù)社區(qū)。

服務(wù)對象：健康活力老人、自理老人。

服務(wù)類別：養(yǎng)老公寓、護(hù)理院、文化娛樂休閑服務(wù)。

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積100畝，建筑面積63853平方米，容積率為1.0，綠地率為35%，建筑密度22.73%。

產(chǎn)品類型：包括健康公寓、頤養(yǎng)中心、康復(fù)中心、“金十字”休閑區(qū)以及公共配套區(qū)。其中健康公寓58937平方米，公共配套（不計(jì)容）5381平方米，“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)4571平方米。17棟5-6層的多層產(chǎn)品中，1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含120個床位;1棟為康復(fù)中心;其余15棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75平方米、100平方米、111平方米三種戶型，共575套房源。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

開發(fā)條件：隨園嘉樹土地范圍屬于4A級景區(qū)，土地屬性為商業(yè)旅游用地，不可分割使用權(quán)，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），地價6501.59萬元。

2-個“失敗”的養(yǎng)老社區(qū)

2013年，被認(rèn)為是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“元年”。

這一年的5月，隨園嘉樹產(chǎn)品首度面試，迅速獲得市場認(rèn)可，同時引發(fā)了行業(yè)高度關(guān)注。2014年12月24日，隨園嘉樹公寓部分一期正式交付，3個月后的2015年3月31日，作為萬科試點(diǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首發(fā)站，隨園嘉樹老年公寓實(shí)現(xiàn)真實(shí)人住106戶。隨園嘉樹內(nèi)的120張床位的隨園護(hù)理院，開業(yè)1年即實(shí)現(xiàn)100%人住率。這種人住速度在目前的中國養(yǎng)老地產(chǎn)界可謂是樹立起了新的標(biāo)桿。圖1為隨園嘉樹鳥瞰圖。

可眾人叫好的“售罄”局面，卻遭時任總裁郁亮當(dāng)頭一棒，認(rèn)為這是一樁“失敗”的試點(diǎn)案例。

“市場反應(yīng)還不錯，但有一點(diǎn)出乎意料，買的都不是老人，都是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。房子是賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作并沒有像預(yù)期一樣開展起來”。隨園嘉樹客戶中70%為子女購買型，所謂五六十歲“少壯派”購買者一是為父母購買，二是為自己若干年后養(yǎng)老做準(zhǔn)備。

郁亮口中的“失敗”，原因無疑是杭州萬科在養(yǎng)老試驗(yàn)中跳不開的“賣房者”角色，而非項(xiàng)目本身失敗，只不過是銷售引流客戶模式?jīng)]有跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)邏輯。

隨園嘉樹體量百畝，大小合適，輕盈精致，是萬科在杭州播種下來的第一顆養(yǎng)老種子，被喻為“當(dāng)代中國高端養(yǎng)老里程碑式的作品”。該項(xiàng)目享譽(yù)全國，慕名而來的學(xué)習(xí)團(tuán)一波接一波，每個考察團(tuán)都需提前預(yù)約，還需支付200元1人的考察費(fèi)用，這在全國都較為少見。那么，隨園嘉樹何以成為后來者爭相模仿學(xué)習(xí)的“榜樣”？

3隨園嘉樹何以成為“榜樣”

隨園嘉樹到底是什么樣子？為何能成為“榜樣”？

對于一個養(yǎng)老社區(qū)來說，能夠成為榜樣，無非從三個方面來對比：硬件、服務(wù)、運(yùn)營方式。

3.1堅(jiān)實(shí)的硬件底子

3.1.1自然環(huán)境

綠地遍布，樹木廣植，再加上背靠山脈的地勢起伏，隨園嘉樹的風(fēng)景怡人，街道整潔，讓人有種進(jìn)，入旅游度假村的錯覺。圖2為隨園嘉樹社區(qū)實(shí)景圖。

3.1.2選址便利

距離杭州市中心16公里，處于G104、杭寧、滬杭高速附近。從市中心（以“西湖風(fēng)景區(qū)”為參照）駕車1小時，或者改地鐵換公交，時間則為1.5小時。

3.1.3文化生活

在這里，住宅、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化休閑相得益彰。其中有5000畝原生態(tài)山林、良渚博物館、美麗洲堂，還有著自己的《村民公約》，高曉松的雜書館坐落在良渚文化藝術(shù)中心（“大屋頂”），這里被稱為良渚文化村必打卡的地方，也是建筑大師安藤忠雄在杭州設(shè)計(jì)的第一個也是唯一個建筑作品。

3.1.4內(nèi)部配套

護(hù)理院、保健室、圖書室、舞蹈室、臺球室、理發(fā)廳、放映廳等等，應(yīng)有盡有。隨園嘉樹項(xiàng)目中央的“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500平方米，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等，更有老年大學(xué)“隨園書院”重拾年少之夢，是一個專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。

3.1.5外部配套

隨園嘉樹作為良渚文化村的版塊之一，其周邊先期已建成若千個住宅項(xiàng)目、度假式酒店以及良渚文化博物館等公共設(shè)施，使得隨園嘉樹依托整個“大良渚”的優(yōu)美環(huán)境和成熟配套，為老年公寓的打造提供了得天獨(dú)厚的有利條件。

3.1.6規(guī)劃設(shè)計(jì)

在方案設(shè)計(jì)時考慮到老年公寓多方面的獨(dú)特需求，并結(jié)合良渚文化村集“生態(tài)、觀景、人文名勝、休閑游樂、人居”為一體的泛旅游城鎮(zhèn)定位，致力將本項(xiàng)目打造成“洗凈浮華，返璞歸真”的功能性、舒適性專業(yè)產(chǎn)品。

3.1.7興趣俱樂部

縫紉社、橋牌俱樂部、二胡俱樂部、葫蘆絲俱樂部20余個，皆為老人們和隨園嘉樹管理團(tuán)隊(duì)共同成立。

3.1.8適老化設(shè)計(jì)

從進(jìn)人隨園嘉樹開始，對于老年人生活起居的照護(hù)便開始了，全區(qū)主要道路坡度基本控制在5%以內(nèi)，配合通達(dá)全區(qū)的風(fēng)雨廊系統(tǒng)設(shè)計(jì)，既解決了山地建筑的無障礙問題，又給老年人提供了下雨天出行的便利，使老年人輕松到達(dá)各個單元。

作為老年人日常生活的住所，公寓套內(nèi)設(shè)計(jì)自然是適老設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，而無障礙設(shè)計(jì)自然是重中之重。除了常規(guī)的通道寬度、輪椅回轉(zhuǎn)，安全扶手等，隨園還通過使用條形地漏使陽臺、衛(wèi)生間、淋浴間全平無高差。

為配合輪椅使用者的生活習(xí)慣，廚房使用了櫥柜下拉籃和轉(zhuǎn)角拉籃進(jìn)行更高效方便的臺面下收納，陽臺欄桿位置的晾衣架使老年人無需站立即可使用，直飲水的接入避免了老年人燒水帶來的不便和安全隱患。

為了服務(wù)對熱環(huán)境更敏感的老年人，隨園進(jìn)行了更舒適的熱環(huán)境設(shè)計(jì)。通過天井和敞開外廊的設(shè)計(jì)，使中間套也有較好的通風(fēng)效果;而大間距、大面寬陽臺、陽臺玻璃欄板的設(shè)計(jì)能使陽光更多的進(jìn)入室內(nèi)，采光效果更加優(yōu)秀。夏天，中央空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)有效改善空氣質(zhì)量;冬天，地暖系統(tǒng)遍布房間每個角落，比空調(diào)風(fēng)暖更加舒適，此外還特別增加了衛(wèi)生間暖氣片和書桌下的暖足機(jī)，進(jìn)一步提高房間的舒適度。

另外，針對不同生活習(xí)慣的老年夫婦，設(shè)計(jì)了不同的產(chǎn)品，對于習(xí)慣合居分房的老年夫婦，設(shè)計(jì)了一種小三房的房型，除了提供老年夫婦各自的臥室外，還給有書法或音樂愛好等要求的老年人提供了一間小書房。而對于同房不同床的老年夫婦，我們還設(shè)計(jì)了雙床臥室，減少老年人間的相互干擾。

在其他細(xì)節(jié)上，如廚房高亮度操作燈、大按鍵智能電話、小夜燈等均能更好地為老年人服務(wù)，此外，緊急呼叫裝置和不活動通知為老年人的安全增加了保障。

3.2深厚的服務(wù)里子

隨園嘉樹由萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件上打造成適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心級”“24小時管家”等服務(wù)。

隨園嘉樹服務(wù)體系立足聯(lián)合國五大照護(hù)原則：獨(dú)立、參與、照顧、自我充實(shí)、尊嚴(yán)。從長者的身心、靈全方位需求出發(fā)，提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務(wù)體系。

隨園嘉樹以自理型老人為主，每個月會通過生日會、同學(xué)會、迎新會，以及業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部等活動，幫助老人維系與家人的親情紐帶，同時重新建立起一種和諧的鄰里關(guān)系。構(gòu)建一種“親仁安享”的養(yǎng)老服務(wù)體系。而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

3.3有效的運(yùn)營法子

由于隨園嘉樹的土地屬性是旅游用地，產(chǎn)權(quán)只有40年（2003-2043年），經(jīng)過幾年的前期建設(shè)，直到2013年5月推出，僅剩30年的產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目運(yùn)營采取租售結(jié)合的方式。

3.3.1使用權(quán)銷售模式

出售30年使用權(quán)，無產(chǎn)權(quán)證，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉(zhuǎn)讓。戶型75-110平方米，開盤售價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

“隨園嘉樹”1期的目標(biāo)客戶群主要針對有自理能力的健康老人，在長時間蓄客的基礎(chǔ)下，開盤兩個月兩次推盤（先后推出200套）;僅老年人的口碑營銷就支撐項(xiàng)目推量的去化;項(xiàng)目開盤售價14000元/平方米，1個月后提價至15000元/平方米。

項(xiàng)目核心客戶來源于杭州市區(qū)，占到整體客戶的80%左右;剩余客戶主要來源于長三角地區(qū)，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。

3.3.2長期租賃模式

一次性交納15年租金，期內(nèi)退房可按時間折舊退款，15年之后繼續(xù)居住不再收取租金。

2013年5月，隨園嘉樹首期200套房源采用銷售使用權(quán)的方式，目前已不再使用此種方式，只采用租金躉交這一種方式，其原因如下：

（1）降低門檻，采用15年租金躉交，大概相當(dāng)于買房總價的6成;

（2）從資產(chǎn)角度來看，保值增值需要;

（3）考慮到利潤，自己持有可獲取長期租金以平衡收支;

（4）模式調(diào)整和時間節(jié)點(diǎn)也有關(guān)聯(lián)：銷售模式是在項(xiàng)目預(yù)售階段，客戶更為關(guān)注的是項(xiàng)目的硬件條件、未來承諾的服務(wù)以及項(xiàng)目位置，三者相加如果吻合，客戶就有資源占有的沖動，即便未交付他們也愿意付錢購買。后續(xù)采用長租模式時項(xiàng)目已經(jīng)交付，該階段客戶更關(guān)注的是真實(shí)服務(wù)體驗(yàn)和硬件標(biāo)準(zhǔn)，此時服務(wù)很關(guān)鍵，相對來講地段關(guān)注度已經(jīng)降低了。

3.3.3隨園護(hù)理院

隨園護(hù)理院目前采取按月付費(fèi)的模式，床位費(fèi)用是150-300元/床/日（目前對外折扣7折），護(hù)理費(fèi)根據(jù)長者不同的需求，750-4500元/月（目前對外折扣7折）。

4寫在最后

在商業(yè)模式的實(shí)踐過程中，杭州萬科已經(jīng)探索出可復(fù)制的隨園嘉樹1.0模式，即在距離城市中心一定距離內(nèi)，具有基礎(chǔ)醫(yī)療和生活配套，輻射相當(dāng)規(guī)模的人口，使用非住宅用地指標(biāo)，嚴(yán)格控制規(guī)模、產(chǎn)品適配及開發(fā)成本的條件下，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。而在具體項(xiàng)目規(guī)劃、戶型定位、配套空間設(shè)計(jì)等維度，杭州萬科養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)已制定了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。同時，配合后端已經(jīng)日漸成熟的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和服務(wù)體系來撬動并實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資產(chǎn)的收益，且養(yǎng)老服務(wù)本身又可實(shí)現(xiàn)盈利，這是適合地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的最佳切入點(diǎn)。