談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對(duì)策

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)日益蓬勃發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了很大的推動(dòng)作用，但是由于目前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，行業(yè)之間競爭也愈加激烈，如果沒有完善的內(nèi)部控制體系就很難保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面仍存在少數(shù)問題，繼續(xù)加以完善。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要意義，分析了目前內(nèi)部控制存在的主要問題，并據(jù)此提出解決問題的具體對(duì)策，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好風(fēng)險(xiǎn)防控準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;企業(yè)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)理論

（一）內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制就是通過企業(yè)全體人員按照公司建立的一套健全有效的制度規(guī)范體系來提高企業(yè)經(jīng)營效率和效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的管理過程。內(nèi)部控制通過它的全面性、重要性、制衡性、適應(yīng)性及成本效益原則來從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)、信息與溝通及內(nèi)部監(jiān)督方面來建立有效的管理體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要意義

1.內(nèi)部控制有助于優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境

內(nèi)部控制可以規(guī)范公司的治理機(jī)構(gòu)，讓職責(zé)權(quán)限劃分更加清晰，職責(zé)分工和制衡機(jī)制更加科學(xué)有效。促進(jìn)責(zé)任與權(quán)利落實(shí)到各部門的具體責(zé)任人，保證了部門之間的信息暢通、提升管理效能。還能夠幫助企業(yè)通過建立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制來發(fā)揮監(jiān)督檢查職能，為內(nèi)部控制體系維護(hù)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。再者，通過完善人力資源管理體系以提高員工的職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力，選拔更優(yōu)秀的人才為公司所用，為以后公司穩(wěn)步健康發(fā)展提供一個(gè)內(nèi)在核心競爭力。同時(shí)，實(shí)行內(nèi)部控制可使企業(yè)文化根深蒂固，為培養(yǎng)員工積極向上的道德價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任觀、兢兢業(yè)業(yè)工作作風(fēng)及團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神提供一個(gè)良好氛圍。

2.內(nèi)部控制有助于防范控制風(fēng)險(xiǎn)

其一，可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。做好資金管理、成本控制的內(nèi)部預(yù)算，分析事前、事中、事后的經(jīng)營成本，大大降低資金營運(yùn)、成本管理等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其二，可以降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行當(dāng)中，要提前把控各個(gè)運(yùn)營環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，比如建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目要提前做市場前景分析、產(chǎn)品定價(jià)、銷售策略、各個(gè)部門協(xié)調(diào)運(yùn)作等各方面的考慮，而實(shí)行了內(nèi)部控制可使這些方面做到井井有條，風(fēng)險(xiǎn)降到最低。其三，可以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。國家宏觀調(diào)控的外界影響，潛在競爭者的涌現(xiàn)，施工單位的工程質(zhì)量把關(guān)都需要規(guī)范的內(nèi)部控制體系來逐一應(yīng)對(duì)，使企業(yè)有條不紊地可持續(xù)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

3.內(nèi)部控制有助于提高企業(yè)的經(jīng)營效率和效果

優(yōu)化的內(nèi)部環(huán)境可使部門與部門之間的工作配合融洽，傳遞信息暢通無阻，溝通到位，財(cái)務(wù)信息與業(yè)務(wù)信息有效融合，大大提高工作效率。實(shí)行內(nèi)部控制可加強(qiáng)提高財(cái)務(wù)管理、人力資源管理及各部門的業(yè)務(wù)管理水平，促使資金管理、資產(chǎn)管理、成本管理得到有效實(shí)施，通過完善人力資源的激勵(lì)約束機(jī)制，制定與業(yè)績考核掛鉤的薪酬制度，激起員工的工作熱情，提高員工的管理水平，也無形中提高了企業(yè)的經(jīng)營效率和效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面存在的主要問題

（一）內(nèi)部控制制度的責(zé)任意識(shí)不到位

首先，企業(yè)決策層、管理層重經(jīng)營、輕管理，導(dǎo)致管理力度不夠，管理效率下降。由于工作重點(diǎn)都相對(duì)側(cè)重項(xiàng)目在建工程施工進(jìn)度、何時(shí)辦理預(yù)售許可證能夠預(yù)售房屋，銷售回款等層面，沒有把上述工作結(jié)合在一起制定有效的管理方法。其次，部分企業(yè)員工沒能完全領(lǐng)會(huì)內(nèi)部控制的具體要求，缺少適應(yīng)崗位要求的專業(yè)技術(shù)水平和能力，阻礙了企業(yè)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行。最后，部分員工對(duì)內(nèi)部控制制度的內(nèi)涵及發(fā)揮的作用沒有認(rèn)識(shí)到位，對(duì)企業(yè)使命、愿景、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)等不能和自身職業(yè)生涯規(guī)劃有效契合，不能認(rèn)識(shí)到實(shí)行內(nèi)部控制與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是息息相關(guān)的，導(dǎo)致員工對(duì)企業(yè)無歸屬感，缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力，嚴(yán)重影響企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（二）組織架構(gòu)部門溝通不暢

信息與溝通是企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確地收集傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要條件。但在房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)部門之間仍存在個(gè)別溝通不暢的現(xiàn)象，比如合同管理部門簽訂合同中遇到的稅率點(diǎn)問題不能及時(shí)與財(cái)務(wù)部門有效溝通，導(dǎo)致后期執(zhí)行出現(xiàn)糾紛;付款流程不完善，不能明確付款審核人的責(zé)任和權(quán)力;工程管理部門對(duì)現(xiàn)場施工進(jìn)度不能和財(cái)務(wù)部門對(duì)接溝通，導(dǎo)致賬面成本不能遵循配比原則，不能真實(shí)地反映成本數(shù)據(jù);銷售房屋后涉及的何時(shí)為客戶辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、客戶按揭款項(xiàng)何時(shí)到位等不能與相關(guān)部門及時(shí)溝通，一方面容易造成客戶的不滿，給銷售環(huán)節(jié)帶來負(fù)面影響，另一方面也導(dǎo)致資金不能快速回款，降低了資金周轉(zhuǎn)率。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)管制度不完善

第一，不相容職務(wù)相分離制度不完善。由于沒有形成有效的內(nèi)部監(jiān)督，崗位職責(zé)劃分不明了，導(dǎo)致可能會(huì)出現(xiàn)如下同一人辦理的情況。例如業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)記錄，授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦等，這些都使得內(nèi)部監(jiān)管制度形同虛設(shè)，極大可能發(fā)生錯(cuò)誤和舞弊行為。第二，審計(jì)部門缺乏獨(dú)立性。由于該部門往往歸屬于財(cái)務(wù)部門，雖有監(jiān)督職能，但因種種原因可能造成工作執(zhí)行力不到位，監(jiān)督管理體系過于形式化，違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止。第三，制定的項(xiàng)目預(yù)算缺乏準(zhǔn)確性。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于施工周期較長，難免會(huì)遇到原材料如鋼筋價(jià)格波動(dòng)的情況，工程管理部門需要引起重視，實(shí)地落實(shí)細(xì)節(jié)并對(duì)預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)修改，但是公司部分人員就可能會(huì)因?yàn)槠渲袏A雜著利益關(guān)系而抵制這種方案變化，導(dǎo)致項(xiàng)目成本加大，企業(yè)利潤受損。

（四）缺乏完善的資金管理體系

資金投入大、回款慢是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，但現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)仍缺乏完善的資金管理體系，首先，不重視資金預(yù)算管理，容易出現(xiàn)資金調(diào)度不合理，資金冗余或資金鏈斷裂的現(xiàn)象。其次，沒有嚴(yán)格的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，導(dǎo)致資金收支程序、審批權(quán)限不規(guī)范。最后，沒有意識(shí)到銷售回款環(huán)節(jié)的重要性，只考核銷售指標(biāo)而不注重回款率，沒有制定嚴(yán)格的銷售流程，從客戶交納銷售房屋定金后到首付款交齊、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、銀行辦理抵押、銀行放貸等這一系列環(huán)節(jié)最終都是圍繞資金加速回款到位為中心點(diǎn)來執(zhí)行，此環(huán)節(jié)的管理不善必將影響企業(yè)的資金回款率。

（五）內(nèi)部控制隊(duì)伍人員素質(zhì)不高

首先，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍采取粗放的管理方式，缺乏積極向上的企業(yè)文化引導(dǎo)，較少關(guān)注自身發(fā)展歷程，難以及時(shí)全面分析和總結(jié)體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值特征事項(xiàng)，不能提煉出具有本身特色的企業(yè)文化。其次，部分員工對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方面的專業(yè)知識(shí)有待提高，國家宏觀調(diào)控及稅收政策變化都必須要求有扎實(shí)的財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等方面的知識(shí)來以不變應(yīng)萬變，統(tǒng)籌運(yùn)作，提高管理水平。最后，多數(shù)員工的管理水平低下、無創(chuàng)新意識(shí)，一味延續(xù)原來的工作模式及方法，工作效率得不到提高，阻礙了企業(yè)預(yù)期目標(biāo)發(fā)展的腳步。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策建議

（一）強(qiáng)化公司內(nèi)部環(huán)境意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)，提升員工的內(nèi)部控制意識(shí)，發(fā)揮員工的主動(dòng)性、各個(gè)部門和崗位的協(xié)同效應(yīng)，形成動(dòng)態(tài)的管理機(jī)制。首先，完善機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)權(quán)限劃分，制定每個(gè)部門工作流程，具體到每個(gè)崗位每個(gè)職責(zé)范圍，做到各司其職、各盡其職。其次，多組織相關(guān)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制企業(yè)文化的熏陶，讓員工從思想上認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，從行動(dòng)上接受內(nèi)部控制的執(zhí)行性，例如：財(cái)務(wù)部側(cè)重資金管理、成本控制的內(nèi)訓(xùn);采購部側(cè)重原材料控制的內(nèi)訓(xùn);工程部側(cè)重施工現(xiàn)場管理的內(nèi)訓(xùn);銷售部側(cè)重營銷政策、銷量控制內(nèi)訓(xùn)。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理理念、重視風(fēng)險(xiǎn)防范工作，建立風(fēng)險(xiǎn)管理決策、執(zhí)行、監(jiān)督等職能相互分離、相互制約、相互協(xié)調(diào)的運(yùn)行機(jī)制，并通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制提前預(yù)測項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)，及時(shí)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和了解危害影響，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)避工作。

（二）完善內(nèi)部監(jiān)督審計(jì)體系

首先，建立完善的不相容職務(wù)分離制度，明確哪些崗位和職務(wù)不相容，明確各自崗位的職責(zé)權(quán)限，防止越權(quán)行使。其次，監(jiān)督審計(jì)部門保持獨(dú)立性，直接服務(wù)于企業(yè)決策層領(lǐng)導(dǎo)，不受其他部門管理，并能根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題為領(lǐng)導(dǎo)提出合理化建議，完善內(nèi)部控制制度缺陷改正、改進(jìn)機(jī)制，充分發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督效力。最后，建立完善的會(huì)計(jì)控制制度，企業(yè)項(xiàng)目的收入、支出、利潤情況等都需要通過財(cái)務(wù)部門來提供數(shù)據(jù)，出具的財(cái)務(wù)報(bào)告可分析企業(yè)的盈利能力及不足環(huán)節(jié)，進(jìn)而采取有效措施來改變策略，進(jìn)一步完善內(nèi)部控制制度。

（三）建立全面的資金管理體系

資金是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的血脈，所以最需要管控的風(fēng)險(xiǎn)也是資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該將資金預(yù)警、資金預(yù)算、資金使用、資金融資等措施建立起來有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的效益、安全和流動(dòng)。通過合理安排調(diào)度資金使用，完善審批付款流程，結(jié)合資金預(yù)算管理，有計(jì)劃有目的地把控資金的流動(dòng)性。尤其重要的是應(yīng)該將房地產(chǎn)行業(yè)的銷售回款納入資金管理體系的重要環(huán)節(jié)，與客戶、銀行維護(hù)良好的關(guān)系，提高企業(yè)資金的回款效率。

（四）加強(qiáng)有效的成本管理

成本管理貫穿于施工項(xiàng)目的決策、實(shí)施、使用階段，因涉及拿地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工建設(shè)等眾多環(huán)節(jié)，必須提前做好成本預(yù)測，超出預(yù)算外的了解原因上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格按照成本預(yù)算執(zhí)行可對(duì)企業(yè)的投資決策起到積極的作用，有效把控企業(yè)利潤率。同時(shí)，時(shí)刻關(guān)注施工現(xiàn)場原材料價(jià)格浮動(dòng)情況，及時(shí)與工程預(yù)算部門對(duì)接其中變化現(xiàn)象，作為與施工單位辦理決算的依據(jù)，原材料價(jià)格的變化都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本帶來很大的影響，加強(qiáng)這方面的管理是不容置疑的。

（五）提高隊(duì)伍綜合素質(zhì)

具備綜合性技能知識(shí)的人才是公司以后快速發(fā)展的需求，注重提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才已成為企業(yè)順應(yīng)社會(huì)市場發(fā)展潮流最根本的要素之一。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)員工的專業(yè)素養(yǎng)，提高員工的專業(yè)知識(shí)水平，涉及其他業(yè)務(wù)部門的知識(shí)也要有所了解，才能提高企業(yè)的內(nèi)部管理水平，直接促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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作者簡介：

張春杰，山東中允集團(tuán)有限公司。