論房地產(chǎn)項目全過程成本控制策略

紀華

摘要：隨著我國城市化發(fā)展的腳步越來越快，各類房建施工項目不斷增多，而房地產(chǎn)項目也發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，為了進一步推動房地產(chǎn)項目的順利開展，就需要做好全過程的成本控制工作，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中主要涉及四個方面的工作，這就需要針對各個方面做好相應(yīng)的成本控制工作，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目全生命周期全過程的成本控制，進而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。本文對房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作進行了詳細探討，闡述了房地產(chǎn)項目全過程成本控制的相關(guān)概述及組成部分，再結(jié)合實際情況，對目前房地產(chǎn)項目各過程成本控制存在的問題進行分析，從而針對問題提出一些有效措施，以此來加強房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作的順利進行，進而確保房地產(chǎn)項目的順利實施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;全過程成本控制;問題;有效措施

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟中扮演著不可替代的角色，尤其是20世紀90年代末期，隨著房改政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了飛速發(fā)展的機會。與此同時，隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的問題也比較突出，房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境也在不斷發(fā)生變化，加之房價的不斷攀升，對我國國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展帶來極為不利的影響。為了改善這一窘境，2016年我國頒布了更為嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以此實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的總體控制。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠的發(fā)展目標，就需要做好房地產(chǎn)項目全過程的成本控制工作，不斷優(yōu)化成本控制方法，進一步健全自身管理制度，在提升企業(yè)核心市場競爭力的同時，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好的收益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目全過程成本控制的基本概述

房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作主要包含如下四個方面的工作：項目決策方面、項目準備方面、項目施工方面和項目銷售方面。其中，決策方面的工作所涉及的成本框架較少，通常都是對房地產(chǎn)項目的合理性和經(jīng)濟性等方面進行研究，進一步明確項目的選址和融資的具體情況。準備工作所牽涉的成本主要就是土地使用成本問題，比如土地的轉(zhuǎn)讓成本或上繳稅費等;與此同時，還需要做好相關(guān)項目的綜合研究工作，到施工現(xiàn)場進行實地考察，明確施工過程中可能牽涉的相關(guān)成本費用;另外，還要對項目施工過程中的通電、通水等情況和成本費用進行嚴格的控制。施工方面的工作在全過程成本控制工作中占比最重，該過程包含了房地產(chǎn)項目各項施工成本和其他一些相關(guān)的成本;比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施等施工成本費用;在施工過程中，還涉及相應(yīng)的人工成本和材料成本等;所以做好施工過程中的成本控制，是確保房地產(chǎn)項目順利實施的重要保障。銷售方面的工作主要就是對房產(chǎn)進行銷售，這一過程所涉及的成本主要包含人工成本、管理成本和財務(wù)成本，房產(chǎn)銷售的周期通常都是比較長的，影響成本的因素也比較多，這也就加大了銷售工作過程中成本控制的難度，嚴重影響房地產(chǎn)項目的順利實施。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷梳理和明確各個階段成本控制工作中存在的具體問題，為項目順利開展成本控制工作構(gòu)建科學且完整的體系，進一步提升全過程成本控制工作的有效性和準確性，充分發(fā)揮全過程成本控制的重要作用。接下來的章節(jié)主要就現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作存在的一些主要問題進行分析。

（一）項目決策方面

房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作中，項目決策過程中的成本控制效果將會對后期各個階段成本控制工作能否順利開展產(chǎn)生一定的影響，比如：后期的成本控制工作是否具備可操作性或是否更加便捷等，也會對房地產(chǎn)項目的成本和利潤產(chǎn)生影響。從實際情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)成本控制觀念及方式的影響，并未充分認識到房地產(chǎn)項目決策工作中成本控制的重要性，在具體工作中隨意進行決策和策劃，未從思想上重視決策工作中的成本問題，嚴重影響了項目決策過程中的成本控制效用的發(fā)揮，從而也就在一定程度上限制了后期各個階段成本控制的有序進行，不利于發(fā)揮出全過程成本控制的作用。

（二）項目準備方面

項目準備工作主要就是作為施工方來確定具體的施工日期。當前，多數(shù)房地產(chǎn)項目都是通過招標方式來確定最終的施工方，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)的進步，施工方在項目具體實施過程中的作用也日益凸顯，國家也頒布了相關(guān)的招標規(guī)范政策和方針，以此來規(guī)范房地產(chǎn)項目的招標工作。但從實際情況來看，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在具體的招標過程中存在著較多的違規(guī)情況，比如：沒有按照政策方針進行公開的招標工作，甚至出現(xiàn)施工方內(nèi)定的現(xiàn)象，這些違規(guī)現(xiàn)象使得企業(yè)的招標很難發(fā)揮出應(yīng)有的效用。此外，在具體的招標過程中，部分項目承包商為了保證自身利益，通常都會選擇質(zhì)量較差成本較低的建筑施工材料，以達到降低自身的成本支出，這就導致項目的施工質(zhì)量無法得到有效保障，在向消費者進行交房入住之后，質(zhì)量問題就會逐漸暴露，導致購房者居住體驗較差而投訴整改，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的房產(chǎn)銷售量和相關(guān)維護工作的順利進行，對房地產(chǎn)項目順利實施產(chǎn)生極為不利的影響。

（三）項目施工方面

項目施工過程中的成本控制是房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作的重要組成部分，是目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制工作的難點和重點。當前我國房地產(chǎn)項目在施工過程中所涉及的費用比較多，構(gòu)成相對而言比較復雜，傳統(tǒng)的施工成本控制方式已經(jīng)不能滿足當下施工過程的控制需求了，如果在房地產(chǎn)項目施工過程中不能采取行之有效的措施，最終的成本控制效果肯定也不理想。同時，房地產(chǎn)項目對于施工方的確定是通過招標方式進行的，多數(shù)房地產(chǎn)開始更加重視成本預算相關(guān)工作，所以，一些房地產(chǎn)項目的成本預算費用相對較為完善，相應(yīng)的成本控制考核工作也比較完善。但是，還是有部分房地產(chǎn)企業(yè)對項目設(shè)計過程中的成本控制工作不夠重視，使得在項目施工過程中出現(xiàn)資源浪費和成本支出不斷增多的現(xiàn)象，嚴重影響項目成本控制效用的發(fā)揮，進而對房地產(chǎn)項目的收益產(chǎn)生不利的影響。

（四）房產(chǎn)銷售方面

房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的主要方式，也是房地產(chǎn)項目最后一個工作環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目銷售過程中的成本費用主要就是人員成本費用開支。目前，房地產(chǎn)項目銷售方面的成本控制存在的主要問題就是銷售人員不夠穩(wěn)定，銷售管理系統(tǒng)不夠科學等，使得銷售人員的工作積極性極度缺乏。受到這些方面的影響，導致房產(chǎn)銷售的周期不斷延長，進而也增加了房產(chǎn)銷售工作中成本額外的支出，造成房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟利益的不理想，也就很難保持自身的核心市場競爭力，嚴重阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、加強房地產(chǎn)項目全過程成本控制的有效措施

（一）加強項目決策工作中的成本控制

為了充分發(fā)揮出房地產(chǎn)項目決策工作中成本控制的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要高度重視項目決策過程中的成本控制工作，梳理清楚項目決策過程中成本控制的基本框架及相關(guān)特點，在充分認識決策過程中成本控制存在的問題后，及時采取有效的措施來解決相應(yīng)的問題，進一步發(fā)揮成本控制的效用。在實踐過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)運行初始階段，就需要對當?shù)氐氖袌銮闆r和國家整體房地產(chǎn)行情進行全方位的分析，從而為房地產(chǎn)在項目的選址和建筑規(guī)模等決策過程中提供可靠的數(shù)據(jù)支持。在房地產(chǎn)項目決策過程中進行成本控制，能夠在降低項目成本支出的情況下，保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，為后期成本控制工作的順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進行投入成本的預算編制工作，以便對房地產(chǎn)項目的各類成本進行科學的預估，并不斷完善資金的使用方案。從而科學合理地預估房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟利潤空間，這不僅有助于房地產(chǎn)項目決策工作的順利進行，還進一步保證房地產(chǎn)決策工作的科學性和準確性。

（二）加強項目準備過程中的成本控制

房地產(chǎn)項目的準備過程主要就是按照決策過程中指定的方案來開展相關(guān)的準備工作。在項目準備的過程中，為了確保成本控制工作的有序進行，需要對房地產(chǎn)項目設(shè)計過程中的成本進行科學嚴格的管控，也要做好招標工作的監(jiān)督管理。所以，在具體的實踐過程中，項目準備過程中的成本控制主要以決策過程中的相關(guān)方案和成果為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際情況，科學合理地設(shè)計相關(guān)方案，方案應(yīng)該主要體現(xiàn)項目開發(fā)區(qū)域的土地情況、人均消費能力、經(jīng)濟發(fā)展水平和政府相關(guān)政策等方面的情況，從而科學合理地規(guī)劃項目的相關(guān)準備工作，為房地產(chǎn)項目的順利實施提供可靠保障。避免出現(xiàn)一些影響當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境或與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展不相符的情況，為后期房地產(chǎn)項目的施工和銷售創(chuàng)造有利的條件。在具體的招標過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴格遵守國家的相關(guān)政策，在滿足各項規(guī)定的前提下，開展相關(guān)的招標工作，按照公平、公正和公開的招標原則進行招標，在選擇房產(chǎn)項目的承建商時，需要對施工方的綜合實力和信譽進行詳細的考察，對相關(guān)成本進行合理的控制，確保施工方在報價合理的情況下，提升項目開發(fā)的質(zhì)量，為后期項目施工工程的順利進行，提供可靠的保障，從而避免出現(xiàn)一些各式各樣的問題來影響項目施工的進度和增加項目的成本支出。

（三）加強項目施工過程中的成本控制

第一，完善合同管理工作，項目施工合同的簽訂一定要科學和嚴謹，確保設(shè)立的各個條例條款科學且合理。為了進一步完善項目施工合同的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)律師來對合同的具體內(nèi)容進行嚴格把控，從專業(yè)的角度對合同進行審查，確保合同中相關(guān)用詞的合理性，從而避免一些不必要的問題和糾紛出現(xiàn)。第二，加強項目施工過程中的現(xiàn)場管理工作，針對項目設(shè)計變更或材料變更等情況，提前制定出有效的解決措施，對相關(guān)成本進行嚴格的控制。項目施工現(xiàn)場的管理人員需要詳細記錄各個施工過程中的相關(guān)細節(jié)，加強對施工過程的管理，確保項目竣工完成后工程結(jié)算工作能夠順利進行。

（四）加強項目銷售過程中的成本控制

房地產(chǎn)項目的銷售工作是評價項目前期成本控制效果的主要參考依據(jù)，在房產(chǎn)銷售過程中，成本控制也至關(guān)重要，而房產(chǎn)項目的銷售過程中主要涉及的就是人員費用成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)充分結(jié)合房產(chǎn)項目的銷售情況和具體的人員構(gòu)成，不斷完善自身的人才管理機制和成本控制管理體系，實現(xiàn)對銷售人員的科學管理，進一步規(guī)范房產(chǎn)項目的銷售工作，強化銷售人員的責任意識，以便在銷售策劃和市場推廣工作中充分發(fā)揮出自己的才能，科學合理地控制銷售過程中的成本支出，從而減少房產(chǎn)銷售的周期，盡快回籠資金，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目在項目決策、準備、施工、銷售等方面普遍存在諸多問題，導致成本控制失控，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，只有加強在這四個環(huán)節(jié)上的成本管控工作，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化目標。

參考文獻

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