淺談我國(guó)房產(chǎn)稅的問(wèn)題及改革方向

【摘? 要】近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾逐漸突出，房產(chǎn)成為投資者的投資對(duì)象，房?jī)r(jià)過(guò)高，房產(chǎn)稅的一些規(guī)定已不再適應(yīng)發(fā)展需要，本文通過(guò)分析我國(guó)房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題，嘗試提出改革方向。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;發(fā)展歷程;問(wèn)題;改革方向

引言

房產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，它是以房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)、持有、出租等作為征稅環(huán)節(jié)，以房產(chǎn)價(jià)值或出租收入作為計(jì)稅基礎(chǔ)向房產(chǎn)所有者征收的稅種。房產(chǎn)稅由來(lái)已久而且作為國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，在稅制中的地位不容忽視。我國(guó)于 1986 年 9 月 15 日頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》是我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅基本制度。

近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國(guó)人投資思想的演變，房產(chǎn)稅征收所面臨的社會(huì)基礎(chǔ)有了新的變化，原有的房產(chǎn)稅征管辦法在許多方面已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新要求，存在諸多亟待改善的不足之處。對(duì)于房產(chǎn)稅進(jìn)行有針對(duì)性的改革，不僅有利于我國(guó)稅制體系的整體優(yōu)化，也對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有積極作用。

1.我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

新中國(guó)成立以后，我國(guó)在1951 年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)征收房產(chǎn)稅的先河。該條例規(guī)定以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為稅基征收房產(chǎn)稅，按年計(jì)征，稅率為 1%。

1972 年工商稅吸收了對(duì)國(guó)營(yíng)、集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象就只保留了房產(chǎn)管理部門(mén)、中外合資、合作企業(yè)、外資企業(yè)和個(gè)人。1984 年我國(guó)進(jìn)行的稅制改革將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，并于1986 年 9 月頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，其規(guī)定只對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)或城鎮(zhèn)地區(qū)的非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人自住房產(chǎn)免稅。2009 年 1 月 1 日起，《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，外資企業(yè)，外企和外籍人員依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅?？v觀(guān)我國(guó)房產(chǎn)稅的變革歷程，不難看出每次改革都使其努力適應(yīng)房地產(chǎn)供需狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)。

2.存在的問(wèn)題

2.1征收范圍不合理

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是營(yíng)業(yè)用房和出租用房，為減輕個(gè)人負(fù)擔(dān)對(duì)于個(gè)人自住的生活性用房免稅。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)不均衡，稅負(fù)主要集中于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)成本極低，導(dǎo)致投資者將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一人擁有多套住宅。這樣對(duì)于擁有一套或多套住宅的人都不征稅是不公平的，違背了橫向公平的原則。

我國(guó)城市人口稠密，住宅面積要遠(yuǎn)高于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的面積，對(duì)個(gè)人住房的免稅，使得房產(chǎn)稅的征收范圍過(guò)于狹窄。此外，改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)的廣大農(nóng)村地區(qū)也得到了飛速發(fā)展，產(chǎn)生了許多發(fā)達(dá)程度不輸城鎮(zhèn)的農(nóng)村，并且非農(nóng)業(yè)用地面積不斷擴(kuò)大，因此房產(chǎn)稅也應(yīng)該考慮到農(nóng)村這一地域范圍。

2.2計(jì)稅依據(jù)不規(guī)范

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值扣除 10% -30%后的余值計(jì)算應(yīng)納稅額，其扣除幅度按照地方人民政府的具體規(guī)定，若無(wú)房產(chǎn)原值，由稅務(wù)機(jī)關(guān)以同類(lèi)房產(chǎn)為依據(jù)進(jìn)行核定。近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)供需情況的變化，房地產(chǎn)建設(shè)中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)等成本不斷上升，從而對(duì)于不同年度的同類(lèi)型房產(chǎn)的房產(chǎn)原值和房產(chǎn)余值就存在差異，而且不能反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，那么按照房產(chǎn)余值征收的房產(chǎn)稅對(duì)于不同時(shí)期購(gòu)房的納稅人是不公平的，稅收的調(diào)節(jié)作用也受到削弱。

2.3稅率設(shè)計(jì)不完善

我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種，其中從價(jià)計(jì)征以房產(chǎn)余值按照1.2%的稅率，從租計(jì)征按照12%的稅率對(duì)租金收入征收。兩者雖然都是比例稅率，但從絕對(duì)量上看相差十倍，顯然是加重了出租房屋者的稅收負(fù)擔(dān)，有違減稅降負(fù)的政策要求。

此外，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅率沒(méi)有考慮到不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)差異和不同房產(chǎn)之間的性質(zhì)差異，過(guò)于簡(jiǎn)單化。地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況不同，房?jī)r(jià)和房屋出租收入也就有所差異。這樣所帶來(lái)的不利影響就是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控作用在不同地區(qū)的效果就千差萬(wàn)別，地方政府差別化的房產(chǎn)稅稅收政策效果有所限制。

2.4制度設(shè)計(jì)不科學(xué)

從房產(chǎn)稅的頂層設(shè)計(jì)來(lái)看，我國(guó)目前房產(chǎn)稅的基本制度是《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，目前關(guān)于房產(chǎn)稅的政策文件僅局限于條例、法規(guī)。而且涉及面也不夠廣，對(duì)房產(chǎn)稅的征收管理還缺乏更具約束性的法律規(guī)范。

從房產(chǎn)稅的管理權(quán)限來(lái)看，地方權(quán)限不足，只能服從中央指示和進(jìn)行稅收的征管，這就限制了地方因地制宜出臺(tái)差異化的房產(chǎn)稅稅收政策來(lái)調(diào)控本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，營(yíng)改增以后，增值稅成為中央地方共享稅，不同于以往營(yíng)業(yè)稅由地方政府享有，這使得地方的稅收自主權(quán)和財(cái)政收入大幅度下降，作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅就有望用于緩解地方財(cái)政緊張狀況，但前提是需要中央下放一部分財(cái)稅體制的權(quán)利。

3.改革建議

3.1合理確定征稅對(duì)象

在現(xiàn)階段由于房?jī)r(jià)居高不下，普遍認(rèn)為房產(chǎn)有巨大的升值空間，加之國(guó)家對(duì)生活性住房的免稅政策，吸引了大量投資者，一人可能擁有多套房產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)實(shí)不符的情況嚴(yán)重。在此背景下，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性住房征稅已勢(shì)在必行。并且隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，非農(nóng)業(yè)用地的不斷增加，在未來(lái)某一時(shí)期將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍也十分必要。

房產(chǎn)稅稅基的擴(kuò)大，就需要完善不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)制度。不管是出于逃稅避稅的主觀(guān)故意，還是由于缺乏產(chǎn)權(quán)意識(shí)等客觀(guān)原因，會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)的瞞報(bào)，漏報(bào)現(xiàn)象，因此需要構(gòu)建全面的房產(chǎn)信息登記庫(kù)，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)稅的動(dòng)態(tài)征管，避免因信息無(wú)法核實(shí)而偷逃稅款。

3.2改革傳統(tǒng)計(jì)稅依據(jù)

我國(guó)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，從而房產(chǎn)的供需狀況不同。對(duì)于一線(xiàn)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度高，加之人口稠密，這樣必然供不應(yīng)求的矛盾突出，可以設(shè)置人均免稅住房面積，超過(guò)這一面積就要承擔(dān)相應(yīng)的稅負(fù)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)水平一般的城市，供求關(guān)系較為平衡，計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置主要以資源調(diào)控，防止房地產(chǎn)泡沫為目的。對(duì)于具體的計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置，可以采用房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，不再考慮房屋的原值，設(shè)置固定周期定期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣使得市場(chǎng)價(jià)值高的多交稅，市場(chǎng)價(jià)值低的少交稅，不同年限相同類(lèi)型的房產(chǎn)稅負(fù)趨于一致。

3.3完善制度設(shè)計(jì)

房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，符合我國(guó)基本國(guó)情。加強(qiáng)立法，逐步規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈中的地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者等相關(guān)主體的行為;完善征管機(jī)制，利用信息化技術(shù)，建立不動(dòng)產(chǎn)信息登記庫(kù)，防止瞞報(bào)和錯(cuò)報(bào);加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)稅征管關(guān)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，拓展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員的技術(shù)和職業(yè)道德培訓(xùn)。

4.結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房產(chǎn)稅相關(guān)制度還未發(fā)展到成熟完備階段，在征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)等要素上還有諸多不足需要完善，所以我們要加強(qiáng)房產(chǎn)稅的制度建設(shè)，在吸收外國(guó)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，不斷加以完善和改進(jìn)，使其更好地為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。

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作者簡(jiǎn)介：姬宇陽(yáng)（2000.9-），男，山東濟(jì)南人，本科，主要研究方向?yàn)樨?cái)稅相關(guān)。