尹彩云

摘要：長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中能夠起到重要的作用，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)相繼出臺(tái)的“國(guó)四條”和“國(guó)十條”等政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資審批門檻被提升，融資監(jiān)管的力度也加大，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入融資困境當(dāng)中。因此，在新環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者需要加強(qiáng)對(duì)融資困境的研究力度。本文從新環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資特點(diǎn)和重要性出發(fā)，分析了新環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困境，并提出了幾點(diǎn)新環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決融資困境的對(duì)策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展獲得較多的融資資金。

關(guān)鍵詞：新環(huán)境下 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 融資 對(duì)策

一、新環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資特點(diǎn)和重要性

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資特點(diǎn)

1.需求資金量較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)至少需要幾個(gè)億的資金投入，有的甚至幾十億元資金，也就是說(shuō)資金鏈的完整性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線。從獲取土地、施工、后期銷售等環(huán)節(jié)都需要大量的資金支持，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)行。

2.地域性的差異明顯。為了降低自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，金融企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金貸款也是很謹(jǐn)慎，尤其是在三線或中小型城市中的金融機(jī)構(gòu)，對(duì)當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè)通常采用緊縮授信口徑，將較多的資金投放在一線、二線城市，中小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難獲得銀行融資。

3.容易受政策的影響。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，還會(huì)受到金融機(jī)構(gòu)貸款政策的影響等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要性

1.有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的提升。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念已經(jīng)不能適應(yīng)廣大消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)需求的日益提高，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要用提高質(zhì)量來(lái)擴(kuò)大銷售量，但提升項(xiàng)目質(zhì)量水平離不開資金的大力支持，通過(guò)融資能夠獲得較多資金，能夠大大提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量水平。

2.有利于擴(kuò)張和對(duì)外投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提升市場(chǎng)占有率、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，就要不斷開拓新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的開發(fā)離不開資金的大力支持，因此，通過(guò)融資能夠有力地進(jìn)行擴(kuò)張和對(duì)外投資。

二、新環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的融資困境

（一）比較高的融資成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目一般都是投資巨大而且時(shí)間較長(zhǎng)，并且投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中對(duì)銀行貸款資金的依賴性比較高，企業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)債率處于很高的水平。根據(jù)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與普通企業(yè)比較，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈負(fù)債率超出了10%-20%，因此，企業(yè)要面臨很大的償債能力壓力。另外，近幾年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了收緊的調(diào)控政策，這就更加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的不確定性，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目受到調(diào)控政策的影響，就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過(guò)程中的成本較高，承受的資金壓力較大，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的難度。

（二）單一的融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展趨勢(shì)雖然呈現(xiàn)出企業(yè)快速發(fā)展的勢(shì)頭，但從總體來(lái)看發(fā)展的還是不夠成熟，在境內(nèi)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例還很少。很多企業(yè)為了獲取較高的經(jīng)濟(jì)利益，紛紛加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度，因此，一些規(guī)模小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其內(nèi)部尚未形成科學(xué)化、規(guī)范化的管理制度，同時(shí)，由于這些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模不大，信用等級(jí)也不高，造成了融資渠道單一，融資困難的問(wèn)題頻發(fā)。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來(lái)源于隱性貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百分之七十以上的資金是來(lái)源于銀行貸款，但是，在國(guó)家宏觀調(diào)控以及金融去杠桿的經(jīng)濟(jì)大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨日益趨緊的貸款政策，如果企業(yè)融資過(guò)度地依賴銀行，就很難滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金的大量需求。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很容易受到發(fā)展周期的影響，形成泡沫經(jīng)濟(jì)的概率較大，也具備較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)也具備較好的發(fā)展趨勢(shì)，吸引了大量投資者的投資，一些中小型、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛成立，規(guī)模化、集團(tuán)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻很少，這也加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模較小，很容易出現(xiàn)信用低的問(wèn)題，在融資過(guò)程中很容易導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、新環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決融資困難的對(duì)策

（一）降低融資成本

一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)越大，融資成本也就會(huì)越高，融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正比例關(guān)系，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低融資成本必須通過(guò)減少負(fù)債來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施凈負(fù)債比例的控制，也就是對(duì)債務(wù)性融資比例進(jìn)行合理的選擇，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況和獲利能力、融資能力、運(yùn)營(yíng)能力等方面，對(duì)權(quán)益比重進(jìn)行科學(xué)合理的權(quán)衡，采用靈活多變的融資方法。

（二）創(chuàng)新融資渠道

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策和去杠桿的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過(guò)拓寬融資渠道來(lái)解決融資困境的問(wèn)題，主要可以通過(guò)以下方法來(lái)創(chuàng)新融資渠道：

1.房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資從形式上直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的投資，采用證券化的方式，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)進(jìn)行改組剝離，通過(guò)與專業(yè)機(jī)構(gòu)共同發(fā)行證券，來(lái)獲得建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展資金。這種方法既可以不加大企業(yè)的負(fù)債，也可以對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，大大降低了融資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.上市融資。在國(guó)家加大宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行獲得貸款也得到了較大的限制，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用上市的方法進(jìn)行融資，通過(guò)借殼上市的方法，能夠?qū)崿F(xiàn)重置資產(chǎn)、縮短上市時(shí)間、加快戰(zhàn)略調(diào)整、創(chuàng)新融資渠道的目的。借殼上市的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：審批程序比較簡(jiǎn)單、標(biāo)準(zhǔn)較低、成本低、時(shí)間快等，在上市之后宣傳也比較容易，因此，上市融資對(duì)于解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難是比較有效的方法之一。

3.私募資金。是對(duì)指定投資者采用非公開的方法來(lái)進(jìn)行募集資金，私募資金的主要優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在靈活性的運(yùn)作、門檻較低等，能夠提升投資者的信心，并且以固定收益為主，而且還具備了房地產(chǎn)信托的特征。

4.組合型融資方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同階段、不同時(shí)期，而采用不同的融資方式，將這些不同融資方法組合起來(lái)，這樣既可以適應(yīng)不同開發(fā)時(shí)期的融資需求，也能大大地降低融資成本。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，可以采用自有資金組合和吸收股權(quán)投資的融資方式，吸收有實(shí)力的投資者進(jìn)行投資，進(jìn)行利潤(rùn)分成，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)積累原始資本的目的;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成長(zhǎng)期間，可以采用銀行貸款、商業(yè)信用、吸收風(fēng)險(xiǎn)投資基金組合的方式進(jìn)行融資;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成熟期，可以采用國(guó)外投資基金和信托融資結(jié)合的融資模式;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衰退時(shí)期，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)貙?duì)投資規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)收縮，通過(guò)吸收有實(shí)力的企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)來(lái)加盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同時(shí)期通過(guò)融資方法的組合，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資本成本的優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到健康穩(wěn)定的長(zhǎng)期發(fā)展。

（三）防范融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過(guò)程中要加大對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)防范的力度，主要可以從以下幾點(diǎn)入手來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)：

1.信用評(píng)級(jí)制度的制定。嚴(yán)格、客觀、獨(dú)立的信用評(píng)級(jí)制度能夠保證融資雙方的利益，其中信用評(píng)級(jí)部門要經(jīng)過(guò)政府部門監(jiān)管，由公正、獨(dú)立的第三方構(gòu)成，在制度中采用優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，保證評(píng)級(jí)招標(biāo)體系的科學(xué)性，以及評(píng)級(jí)結(jié)果的公正性。

2.提高信息公開性。從國(guó)外資本市場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信息的公開性有利于金融市場(chǎng)的完善，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過(guò)程中，要及時(shí)地將國(guó)家政策信息、房地產(chǎn)信息、金融證券信息等準(zhǔn)確的向融資各方傳遞，這樣各利益方就可以在信息公開的前提下進(jìn)行融資，有效地防范融資過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

3.培養(yǎng)專業(yè)融資人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資的過(guò)程中，離不開高素質(zhì)的融資人才，專業(yè)的融資人才既要靈活地應(yīng)用融資工具，更要了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體流程，這樣才能規(guī)避融資過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

綜上所述，新環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過(guò)程中會(huì)遇到一定問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的順利開展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)特征采用科學(xué)合理的對(duì)策來(lái)提升自身融資水平，保證資金鏈條的完整性，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利建設(shè)。

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作者單位：株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司