岳曉麗 王洋 趙亞博

摘要：住房空置是衡量城市房地產(chǎn)市場健康程度的重要方面，但目前少有對銷售型空置的研究。以廣州市2015 - 2018年在售的290個樓盤（376100）套住房）為基本數(shù)據(jù)，分析住房銷售型空置的空間格局、特征及子市場差異。結(jié)果表明，廣州市住房銷售型空置率呈現(xiàn)城區(qū)最高、近郊區(qū)最低的空間差異格局，不同用地性質(zhì)住房的銷售型空置率分布特征存在差異。

關(guān)鍵詞：住房空置;銷售型空置;空置率;空置格局;廣州

中圖分類號：F293

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020） 11-0033-37

收稿日期：2020-10-25

1引言

住房空置情況是衡量房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展的重要方面。近些年來，“空城”一詞走進大眾視野，其形成原因便是由空置住房數(shù)量過多引發(fā)的。過高的住房空置率造成嚴(yán)重的資源浪費，且不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。衡量住房空置程度的重要指標(biāo)，是空置率的高低，過高的住房空置率是對社會資源和土地資源的極大浪費，而過低的住房空置率則反映出房地產(chǎn)市場的供給不足，致使難以滿足人們的居住需求，降低居民的幸福感。因而，住房空置率過高或過低都是不健康和不合理的表現(xiàn)，只有合理的空置率才能保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，厘清一個城市的住房空置格局和特征是當(dāng)?shù)卣茖W(xué)管理和調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要前提。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，住房空置率的定義有明確的標(biāo)準(zhǔn)，其統(tǒng)計的技術(shù)方法也是完全可以實現(xiàn)的（陳杰，2010）。已有相關(guān)研究表明，在難以獲取準(zhǔn)確的住房普查數(shù)據(jù)時，可通過其他方式推算出空置率（趙奉軍、王先柱，2011）。例如，以居民用電量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對住宅空置情況進行挖掘分析（胡洋，2016），利用NPP-VIIRS夜間燈光合成數(shù)據(jù)、地理國情監(jiān)測數(shù)據(jù)（GNCMD）和常住人口分布數(shù)據(jù)提出住房空置率估算的實用模型（Niu，2018）、通過查錄水電費資料并結(jié)合物業(yè)公司人員深度訪談的方法，推算商品住宅空置率（王幼松等.2012）以及借助于實際調(diào)查和GIS技術(shù)從10個因素分析住宅空置特征和空置率（朱佳敏、葉艷妹，2011）。此外，鞠方等（2013）分析了空置率與房價的關(guān)系，探討住房空置對房價波動的影響;謝璞澤（2012）探討了住房空置的現(xiàn)狀、形成原因、影響因素和解決路徑。上述研究主要圍繞住房的實際居住空置情況展開，而目前學(xué)術(shù)界對銷售型空置的研究較少。作為住房空置的另外一種重要表現(xiàn)形式，銷售型空置是體現(xiàn)住房去化程度和房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的重要指標(biāo)，因此也需要開展城市內(nèi)部銷售型空置的相關(guān)實證研究。

鑒于此，本文以廣州市為例，以2015-2018年在售的290個樓盤（376100套住房）為基本數(shù)據(jù)，聚焦于住房的銷售型空置，研究其空間分布格局和主要特征。進一步剖析了不同圈層地域、不同用地性質(zhì)樓盤的銷售型空置特點，進而為科學(xué)判斷廣州房地產(chǎn)市場的區(qū)域供需情況差異特征，指導(dǎo)住房建設(shè)的科學(xué)布局和空間資源合理配置提供決策參考和支撐。

2研究方法與數(shù)據(jù)

2.1研究方法

本文對銷售型空置率的定義為未售住房數(shù)量與住房總數(shù)量的比值。當(dāng)前國際上對于住房空置率的計算一般有兩種方式，一種以住房面積為準(zhǔn)，另一種以住房套數(shù)為統(tǒng)計口徑進行計算。居民在購買住房時，通常以套數(shù)為基本交易單位，而非住房面積。孫嶠等（2005）也建議采用以套為單位計算空置率。本文以住房套數(shù)計算廣州市的住房銷售型空置率，每個樓盤的空置率可采用如下表達(dá)式：

V= （N-S）/N*100%（1）

式（1）中，V表示單個樓盤的住房銷售型空置率，N代表該樓盤可供銷售住房的總套數(shù)，S表示該樓盤中已售出的住房套數(shù)。當(dāng)計算包括多個樓盤在內(nèi)的區(qū)域空置率時，同樣基于此表達(dá)式。

2.2研究區(qū)域與數(shù)據(jù)說明

本文以整個廣州市的行政區(qū)域為研究區(qū)，根據(jù)廣州市城市建設(shè)與發(fā)展的實際情況，將該區(qū)域由中心向外圍方向劃分為核心區(qū)、城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)4個地域功能類別（王洋等，2017）。選取的樣本樓盤地域分布情況為：核心區(qū)16個、城區(qū)45個、近郊區(qū)47個、遠(yuǎn)郊區(qū)182個，如圖1所示。

用于計算空置率的樓盤及其所屬住房銷售數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心（廣州）在售住宅數(shù)據(jù)（http：//data.house.163.com/gz/housing/xxl/ALL/all/l/alIDistrict/todayflat/desc/ALL/l.html）;考慮到我國商品房的銷售周期一般在2-5年便會售罄，因此本文選取2015-2018年廣州市開盤的樓盤數(shù)據(jù)，對每個樓盤的已售住房套數(shù)和總套數(shù)進行統(tǒng)計。根據(jù)該數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，2015-2018年，廣州市在售樓盤數(shù)量總計為290個，住房樣本總數(shù)量為376100套，已售套數(shù)為333475套。住房類型按照國家《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中對住房產(chǎn)權(quán)年限的劃分，分為兩類：一類是70年產(chǎn)權(quán)的住房（普通住宅、別墅），另一類是40/50年產(chǎn)權(quán)的住房（商住公寓和寫字樓）。

3廣州市住房銷售型空置的空間格局與特征

3.1住房銷售型空置的總體特征

廣州市2015-2018年開盤樓盤的總體銷售型空置率為11.33%。將空置率劃分為6個等級，分隔閾值分別設(shè)為2%、5%、10%、20%、50%，依次定義為極低、低、中低、中高、高、極高空置率。不同空置率等級的樓盤數(shù)量如圖2所示。圖2中表明，近三分之一的樓盤（100個）的空置率低于2%，占比最高。而高空置率和極高空置率也分別達(dá)到了63和21個，二者總計84個，占全市樣本樓盤總數(shù)的28.97%。由此可見，廣州市樓盤的銷售型空置率差異較大。

3.2住房銷售型空置的空間格局與差異特征

但不同區(qū)域、不同樓盤的銷售型空置率必然存在差異。根據(jù)2015-2018年廣州市290個在售樓盤的空間分布以及各小區(qū)的空置率情況，根據(jù)前述等級劃分方式，利用ArcCIS軟件制作廣州市住房銷售型空置的空間格局圖。如圖3所示，高和極高空置率樓盤主要分布在城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。其中，由于遠(yuǎn)郊區(qū)的樣本樓盤數(shù)量最多，因此高和極高空置率樓盤的數(shù)量也較多。但遠(yuǎn)較區(qū)的低和極低空置率樓盤也分布最多?？梢?，廣州市的住房銷售型空置的空間分布格局較為復(fù)雜。

進一步計算得出4個功能地域的總體空置率，如表1所示?？梢姡瑥V州市4個功能地域的住房銷售型空置率分布差異較大，城區(qū)銷售型空置率最高，達(dá)到了20.38%，核心區(qū)次之，為14.57%，遠(yuǎn)郊區(qū)住房銷售型空置率為10.18%，近郊區(qū)（7.93%）最低。其中，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)銷售型空置率都低于廣州市整體住房銷售型空置率，而城區(qū)和核心區(qū)都高于廣州市住房銷售型空置率，尤其以城區(qū)最高，其銷售型空置率水平遠(yuǎn)高于廣州市總體水平。由此可見，與城區(qū)和核心區(qū)相比，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的住房去化程度更高，銷售情況更好。

核心區(qū)的平均房價水平最高，因此去化相對困難，導(dǎo)致其空置率高于全市平均水平。但由于核心區(qū)作為廣州市中心區(qū)域，擁有最優(yōu)越的區(qū)位條件，這體現(xiàn)在其基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施完善，交通便利，這種優(yōu)勢也吸引了較高收入的購房者購買。這使得核心區(qū)空置率遠(yuǎn)低于城區(qū)（盡管核心區(qū)房價高于城區(qū)）;城區(qū)位于核心區(qū)外圍，但房價也處于較高水平，但其區(qū)位條件與核心區(qū)相比差距很大（王洋等，2017），這使其住房銷售比較優(yōu)勢較低，即，城區(qū)住房的區(qū)位條件和價格方面都不具太大吸引力，使其銷售型空置率最高;在近郊區(qū)，由于住房售價相對較低，且到核心區(qū)的通勤時間優(yōu)于遠(yuǎn)郊區(qū)，因此，銷售型空置率最低;而在遠(yuǎn)郊區(qū)，盡管住房售價最低，具有價格優(yōu)勢，但區(qū)位條件同樣也是最差，距核心區(qū)通勤時間過長，使其銷售型空置率高于近郊區(qū)。

3.3廣州市不同用地性質(zhì)住房的銷售型空置率特征差異

具有居住功能的房屋具有不同的土地使用性質(zhì)及其產(chǎn)權(quán)年限。根據(jù)國家對房屋產(chǎn)權(quán)年限的劃定，將房屋產(chǎn)權(quán)劃分為兩類，一類為擁有70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅，另一類為40/50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓、辦公公寓。按此標(biāo)準(zhǔn)，住房可劃分為兩類子市場。因此，本文分別對二者的空置率格局和特征進行分析。從廣州全市看，普通住宅的空置率（11.78%）高于商住/辦公公寓（9.50%），其可能的原因有兩點，一是普通住宅受“限購”政策影響（增城區(qū)、從化區(qū)不“限購”），二是普通住宅的總價和單價普遍高于商住/辦公公寓。在此基礎(chǔ)上，分別分析不同用地性質(zhì)住房在不同功能地域的空置率差異，如圖4所示。圖4表明，普通住宅和商住/辦公公寓的銷售型空置率格局有所差異。在核心區(qū)，普通住宅的空置率較高（16.36%），但商住/辦公公寓的空置率最低，僅1.61%。這表明，在購買力一定的前提下，購房者更青睞在核心區(qū)購買商住/辦公公寓，體現(xiàn)出核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢吸引力;在城區(qū)，普通住宅和商住/辦公公寓的空置率分別達(dá)到21.54%和12.64%，在4個區(qū)域中都是最高的，再次表明城區(qū)的住房去化壓力較大;在近郊區(qū)普通住宅的空置率降至10.81%，而商住/辦公公寓同樣受到購房者青睞，銷售型空置率僅為3.29%，處于較低水平，體現(xiàn)出近郊區(qū)對購房者較高的吸引力;在遠(yuǎn)郊區(qū)，普通住宅的空置率最低（10.18%），但商住/辦公公寓的空置率高達(dá)12.07%。原因在于，由于遠(yuǎn)郊區(qū)住房價格相對較低，更多購房者傾向于購買（能夠負(fù)擔(dān)得起）普通住宅，因而商住/辦公公寓在遠(yuǎn)郊區(qū)的市場吸引力較低。

4結(jié)論與討論

廣州市2015-2018年開盤樓盤的住房銷售型空置率具有較強的空間分布差異，城區(qū)最高，近郊區(qū)最低。與傳統(tǒng)認(rèn)知不同，銷售型空置率較高的區(qū)域并不是遠(yuǎn)離市中心的近郊區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)，而是處于優(yōu)越地理位置的城區(qū)和核心區(qū)，這兩個區(qū)域的空置率都高于廣州市平均水平，該結(jié)論也為住房相關(guān)管理部門進行區(qū)域差異化調(diào)控和住房規(guī)劃提供了依據(jù)。廣州市不同用地性質(zhì)住房的銷售型空置率特征存在較大差異。普通住宅的銷售型空置率由內(nèi)圈層向外圈層呈現(xiàn)“中→高→低→低”的格局，而商住/辦公公寓則呈現(xiàn)“低→高→低→高”的“～”格局。核心區(qū)和近郊區(qū)的商住/辦公公寓的銷售型空置率低，銷售情況好，尤其是核心區(qū)，比起普通住宅，此區(qū)域的商住/辦公公寓產(chǎn)品的市場表現(xiàn)更佳。近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)雖然遠(yuǎn)離市中心，但普通住宅的銷售型空置率低于全市平均水平，住宅銷售情況樂觀，去化能力強，體現(xiàn)出價格優(yōu)勢對住房銷售的影響。無論從整體還是從細(xì)分類別看，城區(qū)的住房銷售型空置率都過高，這表明該區(qū)域住房銷售難度較大：今后幾年，廣州城區(qū)將有大量城中村改造，必然帶來更多住房供應(yīng)。由于拆遷的剛性成本，預(yù)計未來城區(qū)新增樓盤的售價仍然保持高位，這可能進一步增加城區(qū)的銷售型空置率。這值得相關(guān)管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商警惕和關(guān)注。

鑒于目前學(xué)術(shù)界仍缺乏對城市內(nèi)部住房銷售型空置的實證研究，本文以廣州市為案例的研究將為學(xué)術(shù)界和相關(guān)管理部門提供參考和借鑒。由于住房投資/投機的作用，銷售型空置和實際居住空置情況可能存在一定差距，未來可進一步比較銷售型空置和實際居住型空置的差異，進而更全面地了解和判斷城市住房空置情況。

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10.王洋 吳康敏 張虹鷗等.城市住房區(qū)位優(yōu)勢度的空間評價.中國房地產(chǎn).2017.27

作者簡介：岳曉麗，廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院;廣東省科學(xué)院廣州地理研究所，碩士研究生

王洋（通訊作者），廣東省科學(xué)院廣州地理研究所，博士，副研究員，碩士生導(dǎo)師。

趙亞博，廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，博士，講師，碩士生導(dǎo)師。

基金項目：國家自然科學(xué)基金項目（41871150）資助。