物業(yè)公司營運資金控制

王中立

[提要] 作為服務型公司，物業(yè)公司有著非常重要的職責，其工作職責范圍主要包括人們的衣食住行以及醫(yī)療、教育等多個范疇，旨在通過物業(yè)管理和服務工作為人民群眾提供更加舒適、便捷、安全的工作環(huán)境和生活環(huán)境，因此做好物業(yè)公司的管理工作顯得尤為重要。而公司財務能力是保證一個公司向前發(fā)展的重要經濟保障，其中營運資金作為決定公司財務能力的主要因素，是當前物業(yè)公司在日益激烈的市場競爭中脫穎而出的重要法寶。營運資金的管理不僅能夠使物業(yè)公司的資金循環(huán)流暢，也能夠給物業(yè)公司帶來比較小的資金壓力，同時提升公司資金使用效率。因此，對物業(yè)公司營運資金的有效管理是十分有必要的。本文在分析當前物業(yè)公司營運資金控制現狀的同時，提出未來物業(yè)公司營運資金控制策略，旨在提升物業(yè)公司核心競爭力。

關鍵詞：物業(yè)公司;財務能力;營運資金

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年8月27日

營運資金，顧名思義就是一個公司的運營資本，廣義上主要是指一個企業(yè)放在流動資產上的總運營資本，這里的營運資金主要包括以下幾種資本：現金、應收賬款、存貨以及有價證券等，而狹義上營運資金主要是指在一定時間內一個企業(yè)的流動資產與流動負債之間的差額，在這里它是指一種比較抽象的概念，它并不是公司某項特定的財產，此時營運資金的確定要靠公司一定時期內的經營情況和實際財務狀況而定。在一定程度上，它可以判斷和分析一個企業(yè)的流動資產運作情況和其可能存在的財務風險。營運資金與公司的營業(yè)活動緊密相連，如果一個公司不能很好地控制企業(yè)內部的營運資金，就會導致企業(yè)利潤下降，利息支出增加，造成短期內公司資金周轉不開，公司最后可能面臨倒閉的困境。很多現實中的因為沒有控制好營運資金而面臨倒閉的公司實例讓我們認識到，一個企業(yè)想要獲得長期的發(fā)展，就必須充分做好財務管理工作，實現對營運資金的控制。因為，營運資金的管理是一個公司運營成敗的關鍵，也是公司取得長期發(fā)展的重要推動力量。

一、新時期物業(yè)公司管理表現特征概述

隨著經濟的發(fā)展和科技的不斷進步，當前的物業(yè)公司管理工作逐步呈現以下特征：（1）當前的物業(yè)公司管理已經逐漸市場化。隨著我國社會的發(fā)展和經濟實力的不斷提升，物業(yè)公司由原來的后勤管理轉到了現在的社會化管理，實現了轉向市場成為了當前服務行業(yè)的重要支柱力量的愿望。（2）當前的物業(yè)公司更加接近專業(yè)化，為了順應時代的發(fā)展，更好地服務于各個行業(yè)。當前的物業(yè)公司管理人員已經逐步掌握了經濟學、心理學、植物學、工商管理以及互聯網管理等方面的知識，實現了工作人員的專業(yè)化。（3）當前物業(yè)管理逐漸呈現出商業(yè)化管理模式，我們都知道最初的物業(yè)管理是從中國香港引進的，中國內地的第一家物業(yè)公司成立于深圳，而隨著經濟的發(fā)展、社會的進步，中國房地產行業(yè)逐漸興起，這給中國的物業(yè)公司提供了發(fā)展的契機，同時又朝著更加商業(yè)化的方向發(fā)展，工作職責范圍也從從前的保安、保潔、維保以及保綠轉變更具商業(yè)化模式的樓盤的管理、前期介入、商業(yè)策劃、辦公優(yōu)化等比較高級的工作范疇。（4）隨著科技的不斷進步，物業(yè)管理功作逐漸向網絡化發(fā)展?；ヂ摼W是當前我們生活中離不開的主要支柱力量，它同時成為了物業(yè)管理行業(yè)的主要熱門話題之一，很多物業(yè)公司順應時代的發(fā)展將互聯網結合到日常工作中，創(chuàng)新了工作方式，促進了國家智慧戰(zhàn)略實施的進程。（5）當今的物業(yè)公司管理更加趨向公益化模式，物業(yè)公司的工作職責關系到我國千家萬戶的幸福生活，他雖然屬于服務行業(yè)，但是在服務人民完成自身的工作職責的同時更要履行國家賦予他們的光榮使命與職責。

物業(yè)公司要幫助政府部門完成人口普查、經濟狀況調查、人民代表選舉、民意調查以及做好計劃生育等各個方面的工作，完成與政府部門的有效溝通協調，履行好自身的職責。而面對這些工作，物業(yè)公司要做好公司內部的管理工作，首先要對人力資源管理進行整合，明確公司內部每一個員工的工作職責，讓每一個員工在自身的工作崗位上發(fā)光發(fā)熱。其次，提升員工的工資、福利待遇制度，激勵員工在自身的工作崗位上將自身的優(yōu)勢發(fā)揮極致。再次，公司要加強公司培訓，提升公司員工的業(yè)務能力，滿足他們的職業(yè)發(fā)展需求。最后，要做好財務管理工作，控制公司的營運資金，物業(yè)公司對營運資金管理的主要內容是：（1）主要管理公司內部的流動資產和流動負債情況，屬于營運資金管理對象。（2）企業(yè)主要集中針對營運資金的計劃，配置以及考核等環(huán)節(jié)進行監(jiān)控管理。（3）企業(yè)營運資金主要管理內容是企業(yè)內部的貨幣資金、存貨以及應收賬款等內容。

當前，物業(yè)公司財務工作管理工作呈現比較薄弱特征：一是物業(yè)公司沒有一個健全的財務制度;二是公司員工整體素質不高，一部分原因來自于企業(yè)的工資制度、福利待遇制度還不夠完善;三是目前沒有做好公司財務預算，預算編制略顯簡單，預算如同虛設等問題;四是公司財務部門對整個公司的資金活動管控較松散，資金調度呈現不合理特征，這些問題會使物業(yè)公司很快進入財務困境中;五是當前物業(yè)公司忽視信息化建設，整個公司缺少智能化、合理的溝通機制，造成了與業(yè)主的敵對現狀，而且管控機制缺位;六是物業(yè)公司內部人力資源管理比較混亂，很多員工工作職責不清晰，工作中常常出現多種矛盾，使得物業(yè)公司工作開展不順利。面對這種情況，公司要加強對營運資金管理方面的工作，促進公司的未來發(fā)展。

二、新時期物業(yè)公司營運資金控制現狀分析

（一）人員素質待提高。當前想要做好公司內部營運資金控制，物業(yè)公司需要擁有一批綜合素質較高、具有牢固法律意識，知法守法以及能夠及時處理收費等財務問題的財務工作人員，目前物業(yè)公司忽視對公司內部財務工作人員的培養(yǎng)，因此，很多物業(yè)公司內部財務人員的整體素質不高，導致物業(yè)公司營運資金結構不合理的現象。加上物業(yè)公司大多數屬于建筑公司的從屬公司，其公司內部很多員工都是從建筑公司中分離出來的閑置人員或者部分親戚，他們的綜合素質較低，文化程度以及專業(yè)知識水平無法做好當前物業(yè)公司財務工作。這種財務工作人員整體素質不高的現象，給公司的營運資金的有效控制帶來了一定的困難，造成公司營運資金不合理的現狀。如果公司流動資產過多，雖然能夠保證公司正常運營，但是在一定程度上會影響公司獲取利潤的可能性;而如果公司流動資產過少，就會增加企業(yè)運營的風險，有可能會導致企業(yè)出現資不抵債的情況，加大公司面臨破產的可能性。因此，培養(yǎng)一批具有高素質的業(yè)務人員，使營運資金達到平衡是公司發(fā)展過程中十分有必要的。

（二）壞賬風險待規(guī)避。物業(yè)公司的主要工作職責包括收取物業(yè)費、繳納水電費以及小區(qū)各種設施使用費用等。相對于別的工作來說，物業(yè)公司工作人員收取費用工作難度較大，容易出現一些不可避免的困難，這是因為所要收取的費用項目較多，小區(qū)業(yè)主零散并且流動性較大，同時業(yè)主的個人素質參差不齊，這給物業(yè)公司費用收取工作帶來了不小的困難，這是當前眾多物業(yè)公司共同面臨的問題，也是物業(yè)公司工作中常有的普遍現象。很多小區(qū)內的業(yè)主覺得物業(yè)公司的服務型行業(yè)，他們有償購買房子并住在這里，因此享受物業(yè)服務是理所應當的，而且不少業(yè)主認為物業(yè)公司的服務與收取的費用之間存在不合理、不透明的現象，他們覺得物業(yè)公司存在亂收費、高收費的現象，這給物業(yè)公司的收費工作帶來了一定的難度，有時他們會為了收取很低額的費用與業(yè)主產生矛盾，有時還會訴諸法律的程序，但是也不足以支付訴訟費用，不僅導致欠款沒有追回，還損失了一筆訴訟費用，造成壞賬現象。因此，物業(yè)公司營運資金的控制要最大限度地規(guī)避壞賬風險，不僅要提高相關一線業(yè)務人員的認識，同時也要明確收費標準、規(guī)范收費程序，提高收費工作效率。

（三）監(jiān)督管理待加強。目前，物業(yè)公司內部還沒有更新之前的服務行業(yè)理念，他們迄今還認為物業(yè)公司只要做好服務業(yè)主的工作就行，公司內部的財務工作只是集中在收收賬、記錄日常收支情況而已，這樣的工作理念導致領導階層對物業(yè)公司財務工作不太重視，公司財務管理環(huán)節(jié)比較薄弱，很多公司至今沒有比較明確的財務管理制度，對營運資金控制力度不夠。目前，很多物業(yè)公司流動資金支付審批主要靠一把手，內部沒有形成良好的授權審批手段，這是因為公司領導對公司內部財務工作不重視，在他們看來，物業(yè)公司經營范圍不大，內部組織機構很簡單，工作涉及的金額也不大，因此沒有必要專設專門的財務審批部門，遇到有資金需求時領導自己就做主了。另外，物業(yè)公司內缺少有豐富工作經驗的財務工作人員，公司內還沒有建立起專門的內部控制體系，從而物業(yè)公司領導和員工都沒有樹立內部營運資金控制意識也缺少這方面的知識，導致工作無法順利開展。

三、新時期物業(yè)公司營運資金控制策略

（一）不斷強化存貨及低值易耗品管理。新時期，物業(yè)公司應采用具有現代化的存貨管理手段，強化公司內部的存貨管理，以此避免公司內部存貨積壓或者短缺嚴重。物業(yè)公司需要及時了解公司內部存貨情況，并根據公司的實際情況和以往經驗對物業(yè)公司內部的存貨管理作出理性的決策。首先，物業(yè)公司要根據自身的情況，制定比較健全的存貨管理規(guī)章制度，規(guī)范各項工作的操作程序，例如：物資采用、領用以及銷售和樣片管理等方面進行規(guī)范，盡力避免工作上的流動，保證工作正常安全的開展。物業(yè)公司存貨價值比較低，通常領用頻率也比較頻繁，針對這種情況，物業(yè)公司可以采用即時登記、專員負責的工作方法，還可以倡導業(yè)主以舊換新，提高物品利用價值，以達到節(jié)省的目的。同時，存貨的管理與領用登記工作應該交由不同的工作人員負責，以達到內部控制的效果。再者，企業(yè)應根據自身的特點，采用定期檢查和輪番檢查結合的方法，確保物資數量的正確與質量，定時清理內存，盡力確保賬目清楚和物資流通正常，以此避免資金呆滯，以科學有效的方法保障存貨資金結構正常。

（二）完善收費管理系統(tǒng)。物業(yè)公司為了很好地控制公司的營運資金，要完善水電費和其他費用的收費管理系統(tǒng)，首先要建立良好的收費管理系統(tǒng)，例如：物業(yè)公司可開通水電費預付費用系統(tǒng)，吸引業(yè)主主動來繳納水電費，從而改變傳統(tǒng)的上門催繳的收費方式，同時改變業(yè)主不繳費用就能享受服務的情況，將之改變?yōu)橹挥兄Ц顿M用才能享受服務的方式，徹底改變收費雜亂無章的現狀。這種方式不僅能夠降低人工成本和收賬資本，也能夠提高物業(yè)公司整體財務管理水平，實現物業(yè)公司良好的控制營運資金。另外，物業(yè)公司要促進工作人員和小區(qū)業(yè)主人員以及業(yè)務委員會之間的有效溝通，在不侵犯業(yè)主權益的情況下也要保證物業(yè)公司工作能順利開展，聯合業(yè)主委員會及業(yè)主代表，深入小區(qū)了解居民對物業(yè)工作的態(tài)度，了解是否有不滿意的地方，由業(yè)主委員會負責跟業(yè)主協調業(yè)主跟物業(yè)公司之間的關系，這樣就可以避免很多業(yè)主跟物業(yè)公司之間的糾紛，同時避免業(yè)主遲繳拒繳物業(yè)服務費的現象。

（三）提高財務管理意識。物業(yè)公司應該加強員工培訓，提升他們的整體素質，幫助他們提高自身的財務管理意識。物業(yè)公司財務管理人員是營運資金控制的中堅力量，只有工作人員具有較高的財務管理意識才能夠保障公司內部財務管理工作的正常開展，并保證公司對營運資金進行良好的控制。首先，財務人員要參加財務管理工作培訓，了解相關知識;其次，公司要組織財務管理人員進行每周一次的總結討論大會，在會上，財務管理人員不僅要對近期的工作進行總結，也要發(fā)現并改正自身工作中存在的問題，從而提升工作人員的財務管理意識。并且物業(yè)公司財務管理人員要結合公司實際，始終以公司的利益為工作的核心，構建科學、有效的財務管理體系，并進行科學合理的運算，將企業(yè)發(fā)展的核心轉至財務管理工作當中，逐漸形成以財務管理為核心的公司管理長效機制，實現企業(yè)內部對財務管理的控制與規(guī)范。

（四）多元運營資金管理。針對當前物業(yè)公司營運資金現狀與營運資金使用情況，物業(yè)公司可以實行多元營運資金管理模式。首先，需要對公司內部存貨進行合理有效的管理，建立先進的存貨管理機制，創(chuàng)新存貨管理方式，利用互聯網媒體，構建網上預約、采購貨品的方式，這樣不僅能夠分析研究業(yè)主的實際需求，也能保證工作人員及時分配存貨，能夠及時業(yè)物公司存貨推擠和積壓的問題。其次，改變應收賬款方式，增加對業(yè)主有效的催繳，保障物業(yè)公司應收賬款能夠及時收回，這樣不僅能夠避免物業(yè)公司營運資金的占用，加快資金回籠的速度，避免資金的占用而導致的公司運轉不開的問題。因此，建立多元營運資金管理機制不僅能夠保證企業(yè)營運資金收支平衡，也能促進物業(yè)公司的正常健康發(fā)展，更好地為業(yè)主提供服務。最后，物業(yè)公司主要以現金收支為主，因此需要加強現金管理，需要定期盤點現金，加強現金庫存管理。

四、結語

物業(yè)公司的工作效率決定著業(yè)主的生活質量，只有保證物業(yè)公司的工作正常開展才能保證人民群眾的生活幸福美滿，而營運資金的控制是保證公司資金高效運用的保障，是物業(yè)公司獲得長遠發(fā)展的前提，因此物業(yè)公司要加強對營運資金的控制，從而實現公司資金的有效利用，促進公司在這個充滿競爭的行業(yè)中獲得一席之地。

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