張 琴

（安徽大學(xué) 法學(xué)院，安徽 合肥 230039）

所謂居住權(quán)，就是指將房屋的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，是設(shè)定在他人所有房屋之上的一種用益物權(quán)。最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系領(lǐng)域的居住權(quán)是特殊形態(tài)的人役權(quán)，發(fā)揮著家庭扶助與生活保障的功能，具有很強(qiáng)的人身專屬性。在現(xiàn)代歐洲大陸國(guó)家的民法典中關(guān)于居住權(quán)的法律規(guī)定，大都是對(duì)羅馬法人役權(quán)的繼受和發(fā)展［1］。在我國(guó)《民法典》出臺(tái)之前，我國(guó)民事法律制度中并沒(méi)有居住權(quán)制度，且對(duì)于居住權(quán)是否入典爭(zhēng)議較大。反對(duì)者認(rèn)為古老的居住權(quán)制度無(wú)法與現(xiàn)代社會(huì)財(cái)產(chǎn)制度相適應(yīng)，無(wú)法融入我國(guó)現(xiàn)有物權(quán)制度的體系框架內(nèi)［2］。值得注意的是，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷變遷和商品流通市場(chǎng)的愈發(fā)繁榮，人們對(duì)于房屋利用呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，居住權(quán)需要突破人役權(quán)屬性的桎梏，尋求更廣闊的適用空間。

一、居住權(quán)制度的法律功能定位

（一）居住權(quán)制度有助于解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題

居住權(quán)制度能夠?yàn)殡x婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)相對(duì)弱勢(shì)的一方提供居住保障。由于我國(guó)《婚姻法》規(guī)定了夫妻財(cái)產(chǎn)制，在離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割僅局限于夫妻共有的那部分財(cái)產(chǎn)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，往往會(huì)出現(xiàn)夫妻共同財(cái)產(chǎn)很少、一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)很多的現(xiàn)象，為了保障個(gè)人財(cái)產(chǎn)較少的一方在離婚后不至于陷入生活困境，另一方就需要從其房屋等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中提供適當(dāng)幫助。房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大，若直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，勢(shì)必不符合“適當(dāng)?shù)膸椭保?］。居住權(quán)制度便能很好地解決該財(cái)產(chǎn)分割難題，房屋所有權(quán)人仍舊保留其所有權(quán)不變，但允許另一方居住在該房屋內(nèi)，從而享有居住權(quán)。居住權(quán)制度被納入《民法典》，對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)的房屋利用提供了多元化選擇方式，能夠切實(shí)保障弱勢(shì)一方的住房權(quán)益。

居住權(quán)制度有助于實(shí)現(xiàn)“老有所居”。中國(guó)發(fā)展基金會(huì)發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，到2022 年左右，中國(guó)65 歲以上人口將占到總?cè)丝诘?4%，由老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)。若以60 歲及以上作為劃定老年人口的標(biāo)準(zhǔn)，到2050 年中國(guó)將有近5 億老年人［4］。但由于之前我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行計(jì)劃生育政策，代際人口呈減少趨勢(shì)，家庭養(yǎng)老壓力不堪重負(fù)［5］。在這種情況下，居住權(quán)制度就為老年人提供了“以房養(yǎng)老”的選擇，在將其擁有所有權(quán)的房屋以略低于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，為自己在該房屋上設(shè)定居住權(quán)，不僅可以獲得一筆可觀的養(yǎng)老金，而且能夠保障自己繼續(xù)居住其中。

（二）居住權(quán)制度有利于房屋多元化投資利用

居住權(quán)制度除了能夠保障家庭弱勢(shì)一方的住房權(quán)益之外，還能有效實(shí)現(xiàn)房屋投資利用的多元化。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資領(lǐng)域，居住權(quán)的流通性可發(fā)揮重要作用。比如，我國(guó)早期進(jìn)行海南三亞地區(qū)土地開(kāi)發(fā)時(shí)，政府擁有土地所有權(quán)但資金不足，于是便與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，開(kāi)發(fā)商取得該片土地上的房屋所有權(quán)期限20 至50 年。實(shí)際上，該房屋所有權(quán)并非真正意義上的所有權(quán)，應(yīng)屬于居住權(quán)，因?yàn)槠谙抟坏脻M，房屋所有權(quán)便會(huì)收歸政府［6］。這種住房投資合作開(kāi)發(fā)模式充分滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓與流通的需求。居住權(quán)還可以解決當(dāng)前城鎮(zhèn)居民對(duì)于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)資格問(wèn)題，若法律允許由農(nóng)村居民或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提供土地、城鎮(zhèn)居民出資以合作建房，房屋建成后，農(nóng)村居民或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得該房屋的所有權(quán)，城鎮(zhèn)居民享有房屋居住權(quán)，則可不再囿于土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的法律限制［7］。

二、我國(guó)《民法典》中居住權(quán)制度的不足

（一）向人役權(quán)屬性傾斜，忽視了物權(quán)屬性

《民法典》的核心價(jià)值在于私法自治以及追求公平效率、等價(jià)有償。作為一項(xiàng)私法制度，居住權(quán)制度更應(yīng)該著眼于規(guī)范和調(diào)整平等民事主體之間的物權(quán)性房屋利用法律關(guān)系。但是，我國(guó)《民法典》目前對(duì)于居住權(quán)制度的規(guī)定內(nèi)容卻偏離了私法自治原則，向權(quán)利的人役權(quán)屬性過(guò)度傾斜。比如，《民法典》第368 條規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?69 條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”這些規(guī)定實(shí)則將居住權(quán)局限于實(shí)現(xiàn)住房保障的社會(huì)性居住權(quán)這一類(lèi)型，投資性和消費(fèi)性居住權(quán)根本沒(méi)有可容身之處。在我國(guó)房屋交易市場(chǎng)中，“或買(mǎi)或租”的僵化二元模式無(wú)法滿足市場(chǎng)交易主體對(duì)于房屋多元化利用的現(xiàn)實(shí)需求，居住權(quán)制度的人役權(quán)屬性會(huì)遮蔽其本就具有的物權(quán)屬性，無(wú)法讓交易主體各取所需，提高房屋利用經(jīng)濟(jì)效率。

（二）內(nèi)容不完整，缺乏對(duì)房屋妥善維護(hù)義務(wù)的規(guī)定

居住權(quán)制度包含三層法律關(guān)系，其中包括附著于物權(quán)之上但與一般債之關(guān)系不同的伴隨債之關(guān)系。在房屋之上設(shè)立居住權(quán)后，房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間仍存在伴隨債之關(guān)系，因?yàn)榉课菘赡苤挥删幼?quán)人居住或利用，所有權(quán)人所享有的權(quán)利是一種空虛所有權(quán)，當(dāng)居住權(quán)期限屆滿，若房屋損毀使之無(wú)法達(dá)到設(shè)立居住權(quán)之前的價(jià)值，就有侵犯空虛所有權(quán)人的期待利益之嫌。

但是，我國(guó)《民法典》中只對(duì)前兩種法律關(guān)系進(jìn)行了規(guī)定，并沒(méi)有規(guī)定房屋居住權(quán)人的日常維護(hù)、妥當(dāng)修繕義務(wù)。在租賃合同關(guān)系中，我國(guó)《民法典》第714 條就對(duì)承租人的妥善保管義務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！狈课菥幼?quán)和房屋租賃權(quán)具有相似之處，都是將房屋之上的完整權(quán)利在不同民事主體之間進(jìn)行分配，所有權(quán)人并不一定實(shí)際占有、使用房屋，既然不同主體的權(quán)利指向同一客體，就極有必要利用伴隨債之關(guān)系對(duì)居住權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)邊界進(jìn)行合理劃定，以在日后發(fā)生類(lèi)似糾紛時(shí)提供明確的法律指引。

三、完善居住權(quán)立法的建議

（一）破除人役權(quán)的概念枷鎖，走向開(kāi)放式居住權(quán)立法

用益物權(quán)的本質(zhì)在于實(shí)現(xiàn)物盡其用，允許當(dāng)事人對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益及處分。正如上文所述，我國(guó)《民法典》中的居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，因固守人役權(quán)的人身專屬性而失去了可移轉(zhuǎn)性，對(duì)居住權(quán)制度的適用范圍進(jìn)行多方面限制，這種封閉式居住權(quán)立法沒(méi)有回應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)中投資性與消費(fèi)性居住權(quán)的立法需求。換言之，我國(guó)《民法典》中居住權(quán)制度應(yīng)打破傳統(tǒng)人役權(quán)的概念枷鎖，著眼于居住權(quán)的用益物權(quán)屬性，走向開(kāi)放式立法［8］。

首先，關(guān)于居住權(quán)的定義。我國(guó)居住權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)是“房屋”而不是“住宅”，因?yàn)閭鹘y(tǒng)意義上的住宅的主要功能僅為保障居民有所居，并不能體現(xiàn)出房屋投資利用的功能。其次，關(guān)于居住權(quán)的有償性。居住權(quán)作為在他人所有的房屋上設(shè)定之物權(quán)，理應(yīng)首先體現(xiàn)等價(jià)有償原則，若當(dāng)事人自愿協(xié)商采取無(wú)償設(shè)立的形式，法律應(yīng)當(dāng)允許，但這種情況大多出現(xiàn)在家庭成員之間。因此，居住權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)以有償設(shè)立為原則、無(wú)償設(shè)立為例外。再次，關(guān)于居住權(quán)的可移轉(zhuǎn)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人以平等協(xié)商的方式對(duì)居住權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和繼承，不應(yīng)強(qiáng)制禁止此類(lèi)市場(chǎng)交易，居住權(quán)應(yīng)體現(xiàn)其作為純粹性的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利的核心價(jià)值。

（二）增加關(guān)于房屋日常維護(hù)、重大修繕義務(wù)的規(guī)定

第一，鑒于房屋的重大修繕幾乎都與改裝、翻新等大面積改動(dòng)有關(guān)，往往涉及房屋的主體部分，理應(yīng)由所有權(quán)人承擔(dān)這部分費(fèi)用，這也是為了保障居住權(quán)人能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房屋的使用。第二，居住權(quán)人應(yīng)盡善良管理人注意義務(wù)，對(duì)房屋進(jìn)行妥善保管，在不超過(guò)合理限度的范圍內(nèi)行使居住權(quán)，且注意維護(hù)房屋的使用價(jià)值，承擔(dān)房屋的日常修繕費(fèi)用，以保證在居住權(quán)期限屆滿后，所有權(quán)人的期待利益不會(huì)減損。第三，在實(shí)踐中，所有權(quán)人和居住權(quán)人很有可能共同占有及使用該房屋，如果僅要求居住權(quán)人在日常生活中負(fù)擔(dān)合理注意義務(wù)，顯然有失公允。所以，房屋日常維護(hù)和重大修繕義務(wù)以及相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)在雙方當(dāng)事人之間的配置不應(yīng)采取強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)允許根據(jù)自愿原則進(jìn)行自由協(xié)商以使得該義務(wù)的分配更符合實(shí)際情況，更好地平衡房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人之間的合法利益。