徐 聰

(華東政法大學(xué) 法律學(xué)院，上海 200042)

預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，是指保障將來發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記，[1]不同于其他法定登記，預(yù)告登記客體為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，經(jīng)由登記，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，是債權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)。[2]預(yù)告登記制度價(jià)值在于通過法定登記程序，彌合債權(quán)行為成立后、物權(quán)變動(dòng)發(fā)生前的制度間隙，以保障物權(quán)變動(dòng)效果順暢發(fā)生，從而達(dá)致?lián)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)、保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人合法權(quán)益的目的。

抵押預(yù)告登記主要指購房者將所購商品房向金融機(jī)構(gòu)抵押以申請(qǐng)購房貸款，金融機(jī)構(gòu)為擔(dān)保抵押權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)，要求借款人以該房屋設(shè)定擔(dān)保，雙方當(dāng)事人共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記的情形。問題在于，抵押預(yù)告登記既作為預(yù)告登記與抵押的制度結(jié)合體，其所承載的制度功能自然溢出預(yù)告登記自身的制度預(yù)設(shè)，二者特殊的價(jià)值考量與制度構(gòu)造會(huì)產(chǎn)生不同的法效果。遺憾的是，《民法典》未就預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記在法效果上的差異予以區(qū)別和明晰。此外，《民法典》第221條照搬原《物權(quán)法》第20條的表述，僅就預(yù)告登記“權(quán)利保全”的效力作出規(guī)定，[3]并未就預(yù)告登記是否具有順位、優(yōu)先清償、破產(chǎn)保護(hù)效力等問題予以明確，致使預(yù)告抵押登記的效力認(rèn)定在司法裁判中類案不同判現(xiàn)象普遍存在。就順位保護(hù)效力所存的問題而言，核心在于判明在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記時(shí)，本登記效力是否可以追溯至預(yù)告登記設(shè)立之時(shí)？因我國并不禁止就同一標(biāo)的物設(shè)置多重抵押，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋不動(dòng)產(chǎn)所有人可將該不動(dòng)產(chǎn)為他人設(shè)置抵押，若否認(rèn)抵押預(yù)告登記的順位效力，則會(huì)導(dǎo)致抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的序位晚于為他人辦理抵押權(quán)登記序位的結(jié)果，從而改變抵押權(quán)人的清償順位，影響清償效果。就優(yōu)先受償效力所存的問題而言，司法裁判大致可分為以下三種思路：一種觀點(diǎn)認(rèn)為抵押預(yù)告登記對(duì)象僅為具有排他效力的請(qǐng)求權(quán)，而非正式的抵押權(quán)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人并無優(yōu)先受償權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告抵押具有與正式抵押相同的物權(quán)效力，具有優(yōu)先受償權(quán)；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出現(xiàn)抵押預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為正式登記的情形并非歸咎于抵押預(yù)告權(quán)人時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。(1)司法實(shí)踐對(duì)抵押預(yù)告登記的性質(zhì)和效力存在不同認(rèn)識(shí)。(2020)浙民終739號(hào)民事判決書、(2019)湘民終242號(hào)判決書等認(rèn)為預(yù)告抵押登記是在抵押登記條件成熟或約定期限屆滿時(shí)辦理抵押登記的請(qǐng)求權(quán)，雖具有一定物權(quán)效力，但不同于正式抵押登記，預(yù)告抵押權(quán)人不具有優(yōu)先受償效力。(2014)皖民終字第00780號(hào)民事判決書、(2018)川民終893號(hào)民事判決書認(rèn)為預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記具有相同的物權(quán)公示效力，預(yù)告抵押權(quán)人有權(quán)按照合同約定在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。(2017)蘇民終406號(hào)民事判決書認(rèn)為由于預(yù)告抵押人怠于辦理房產(chǎn)權(quán)證，致使抵押預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為正式抵押登記，抵押預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。就破產(chǎn)效力的所存問題而言，核心在于明確經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)否作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理？預(yù)告登記權(quán)利人享有經(jīng)預(yù)告登記物權(quán)化的債權(quán)能否得到優(yōu)先保護(hù)？肯定論者認(rèn)為，在抵押預(yù)告登記具備轉(zhuǎn)為本登記的條件時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有別除權(quán)，破產(chǎn)管理人的解除權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制；反對(duì)論者認(rèn)為，債權(quán)雖然具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，但債權(quán)有別于物權(quán)，預(yù)告登記并不具備在法律和事實(shí)上的支配性，并不享有別除權(quán)的法理基礎(chǔ)。

以上關(guān)于抵押預(yù)告登記效力的諸多爭議使得預(yù)告登記制度進(jìn)退失據(jù)，飽受詬病?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》)第52條對(duì)爭議焦點(diǎn)問題予以回應(yīng)，但抵押預(yù)告登記的法律效力仍有澄清之必要。因此，本文主要以第52條為分析對(duì)象，以期明確抵押預(yù)告登記在順位保護(hù)、優(yōu)先清償以及破產(chǎn)保護(hù)方面的法律效力。

一、預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記辨析

抵押預(yù)告登記并非預(yù)告登記制度的預(yù)設(shè)規(guī)范對(duì)象。預(yù)告登記系針對(duì)所有權(quán)預(yù)告登記所設(shè)置，其與抵押預(yù)告登記在立法意旨、法律效力等方面存在差異，但此差異并未引起立法與審判實(shí)踐的足夠重視，致使抵押預(yù)告登記被當(dāng)然作為預(yù)告登記的子類型，對(duì)其研究也深囿于預(yù)告登記的法律關(guān)系之中。在此，有必要對(duì)預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記予以辨析，厘清二者間的差異，并以此作為明晰抵押預(yù)告登記法律效力的基礎(chǔ)。

(一)立法意旨存在差異

預(yù)告登記制度旨在解決特定社會(huì)問題，最初預(yù)設(shè)規(guī)范對(duì)象僅為所有權(quán)預(yù)告登記，而將抵押權(quán)預(yù)告登記排除在外。具體而言，所有權(quán)預(yù)告登記的價(jià)值目標(biāo)在于保障將來實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，敦促雙方在客觀條件成就時(shí)，積極辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，避免出現(xiàn)“一房多賣”的情形。而抵押預(yù)告登記制度主要功能在于敦促預(yù)告登記權(quán)利人在條件成熟時(shí)，盡快辦理抵押正式登記，從而更利于發(fā)揮抵押對(duì)主債權(quán)的擔(dān)保功能。下文將對(duì)二者的立法意旨的差異作以詳細(xì)論述。

預(yù)告登記制度預(yù)設(shè)規(guī)范對(duì)象系針對(duì)所有權(quán)預(yù)告登記，其制度創(chuàng)設(shè)與當(dāng)時(shí)特定社會(huì)背景下的社會(huì)問題緊密相關(guān)，因而承載特殊的價(jià)值考量。改革開放后，我國房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，配套法律規(guī)范并不齊備，房地產(chǎn)開發(fā)商“一房數(shù)賣”“空手套白狼”的現(xiàn)象層出不窮。為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的管控，國家通過將商品房預(yù)售合同進(jìn)行強(qiáng)制登記，審查預(yù)售行為是否符合法律規(guī)定，以此加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售行為的管理。隨之而來的問題是，預(yù)售合同登記的法律效力長期處于缺省狀態(tài)，導(dǎo)致即使對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行登記，預(yù)購人的權(quán)利也難以得到實(shí)質(zhì)性的保護(hù)。隨后，許多地方性法規(guī)開始探索建立預(yù)告登記制度，推動(dòng)了我國預(yù)告登記制度由點(diǎn)到面的建立。(2)如南京市2002年1月1日實(shí)施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第6條、第29條和第30條中對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定；上海市在2003年5月1日開始施行的《上海市房地產(chǎn)登記條例(2004年修正)》中專設(shè)第五章，規(guī)定了預(yù)告登記制度。經(jīng)過地方實(shí)踐的發(fā)展與經(jīng)驗(yàn)累積，《物權(quán)法》第20條(現(xiàn)《民法典》第221條)正式確立預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度對(duì)解決現(xiàn)實(shí)普遍存在商品房預(yù)售中“一房二賣”的敏感社會(huì)問題有著特殊作用。[4]45由此可見，預(yù)告登記在建立之初就是為了解決特定社會(huì)問題，通過運(yùn)用登記這一公示手段產(chǎn)生阻卻第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的效力，從而保障債權(quán)順利轉(zhuǎn)化為物權(quán)，這是預(yù)告登記自身保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)效力的集中體現(xiàn)。

但需要指出的是，實(shí)踐中普遍采用的網(wǎng)簽?zāi)Ｊ绞沟妙A(yù)告登記制度存在被架空的趨勢(shì)。所謂的網(wǎng)簽制度，是在購房者與開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商合意后，通過互聯(lián)網(wǎng)正式簽約，將合同條款錄入合同備款軟件，并報(bào)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行登記備案。在網(wǎng)簽合同生效后，即便房屋未辦理過戶登記，賣方也不得轉(zhuǎn)讓房屋，甚至無法與第三人簽訂以轉(zhuǎn)讓該房屋的債權(quán)合同，如此使得買賣雙方無須借助預(yù)告登記制度即可產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的作用。[5]網(wǎng)簽合同以其效率優(yōu)勢(shì)逐步架空預(yù)告登記制度，但其作為房管部門加強(qiáng)管理的環(huán)節(jié)，通過備案公示的是特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)然不具有物權(quán)的公示效力。[6]此外，其弊端還體現(xiàn)在網(wǎng)簽合同當(dāng)事人并未當(dāng)然具有凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之合意，網(wǎng)簽制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超載其本身應(yīng)具的功能。消除此現(xiàn)象的改革方向應(yīng)是強(qiáng)化登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的唯一公示形式，逐漸消解網(wǎng)簽制度的物權(quán)公示功能。

與預(yù)告登記制度被侵噬不同，預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記卻展現(xiàn)出市場的強(qiáng)烈需求?，F(xiàn)實(shí)中，購房者往往無法一次付清購房的價(jià)款，便將預(yù)售商品房為金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押，但商品房在預(yù)售階段尚處在建狀態(tài)，無法辦理正式抵押登記，抵押預(yù)告登記便應(yīng)運(yùn)而生。抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有在抵押登記條件完備時(shí)辦理正式抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，從而促使抵押預(yù)告登記向抵押登記進(jìn)行轉(zhuǎn)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其對(duì)主債權(quán)的擔(dān)保功能。

盡管我國立法與實(shí)踐中，普遍將預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記作為不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的范圍，但仍然有學(xué)者認(rèn)為我國從德國繼受的預(yù)告登記制度應(yīng)用于預(yù)售商品房抵押制度還需接受本土化的檢驗(yàn)。(3)張雙根教授指出，我國預(yù)告登記制度在交易的客體(房屋尚不存在)、預(yù)告登記的載體(沒有建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿)以及預(yù)告登記所預(yù)防對(duì)象(債務(wù)人的處分行為)的制度要件上都存在缺失與障礙。[7]需要指出的是，我國預(yù)告登記制度與德國法相比，所根植的法律土壤并不相同。首先，在理論上，我國物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)合意加公示的方法，并非采德國法因處分行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的理論，我國預(yù)告登記所擔(dān)保的對(duì)象并非德國法上的處分行為，而應(yīng)理解為物權(quán)變動(dòng)合同。[8]435其次，預(yù)售商品房足夠特定化，理論上，在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，不以抵押物的存在為必要，而以將來可發(fā)生抵押之可能性為已足。[9]最后，沒有登記簿的技術(shù)障礙也可以通過類似“預(yù)登記簿”的預(yù)售樓盤表予以克服。故預(yù)告登記機(jī)制經(jīng)過本土化的改造后，將預(yù)售商品房已經(jīng)納入預(yù)告登記的對(duì)象范疇，這點(diǎn)也被《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》予以明確。

綜上，預(yù)告登記預(yù)設(shè)規(guī)范對(duì)象系針對(duì)“所有權(quán)預(yù)告登記”，旨在保障預(yù)告登記權(quán)利人順利取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。對(duì)于預(yù)告抵押登記而言，其旨在促成辦理正式抵押登記以達(dá)致融資目的，側(cè)重于對(duì)債權(quán)的擔(dān)保。二者雖然對(duì)物權(quán)期待權(quán)均有保障作用，但側(cè)重點(diǎn)有所差異。

(二)法律效力存在差異

王利明教授認(rèn)為預(yù)告登記的法律效力包括保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)、對(duì)抗第三人、限制物權(quán)處分、確定權(quán)利順位等法律效力。[10]5-7

就保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)效力而言，預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記都以保護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不同之處在于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容有所差異。此外，預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記就保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)效力的規(guī)范路徑存在差異，前者通過限制預(yù)告登記義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施處分，后者則通過確立順位利益以保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

就對(duì)抗第三人效力而言，司法解釋所持觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記具有對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中對(duì)標(biāo)的物處分的效力。(4)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！币虮Ｈ源胧┎粫?huì)對(duì)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記造成實(shí)質(zhì)影響，故可對(duì)案涉財(cái)產(chǎn)采取查封等保全性措施，預(yù)告抵押登記與預(yù)告登記在對(duì)抗第三人效力方面并不存在特殊差異。而對(duì)于預(yù)告登記的順位保護(hù)效力、優(yōu)先受償效力、破產(chǎn)保護(hù)效力，下文將結(jié)合《擔(dān)保制度解釋》第52條進(jìn)行闡述，這里主要就二者在限制物權(quán)處分方面的效力差異予以辨析。

預(yù)告登記的限制物權(quán)處分效力在立法上存在兩種模式：一是相對(duì)處分無效模式，以德國法為典型；二是限制處分模式，以我國法為典型。

我國法中，預(yù)告登記義務(wù)人的處分權(quán)受到嚴(yán)格限制。《民法典》第221條第1款第2句(5)《民法典》第221條第1款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力。明確的規(guī)則是：處分預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)必須以取得登記權(quán)利人的同意為前提。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第2款同時(shí)進(jìn)一步明確若無預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為處分不動(dòng)產(chǎn)辦理登記。(6)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行實(shí)施條例》第85條第2款規(guī)定，預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。進(jìn)一步需要明確的是，條文中“處分該不動(dòng)產(chǎn)”應(yīng)作何理解？全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室對(duì)《物權(quán)法》第20條(現(xiàn)《民法典》第221條)撰寫的立法理由載明，處分行為既包括“一房二賣”，也包括在已售房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。[4]45《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋》(一)(以下簡稱《物權(quán)編解釋》)第4條明確指出，這里所謂的“處分”包括設(shè)定抵押權(quán)。(7)該條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第212條第1款規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”不難得知，這里限制處分的行為既包括所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為，也包括設(shè)定限制物權(quán)行為。預(yù)告登記后在客觀上產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法效果，預(yù)告登記義務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)在登記程序上受到嚴(yán)格的限制。需要提及的是，對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為的限制，并不影響與第三人簽訂處分該不動(dòng)產(chǎn)的合同效力，這是物權(quán)與債權(quán)區(qū)分原則的具體體現(xiàn)。且在《民法典》確立無權(quán)處分不會(huì)影響合同效力的規(guī)則下，舉重以明輕，預(yù)告登記義務(wù)人享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，合同效力并不會(huì)受到影響，只是不發(fā)生物權(quán)效力。

除我國規(guī)定的限制處分的模式外，還存在以德國法為代表的“處分相對(duì)無效”模式。從《德國民法典》第883條第2款規(guī)定來看，德國法并未禁止預(yù)告登記義務(wù)人對(duì)預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)再次處分，登記機(jī)關(guān)也不應(yīng)對(duì)處分行為進(jìn)行阻抗。(8)《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)利所作的處分，如有損害或妨害請(qǐng)求權(quán)之虞，則無效?！辈粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利人甚至可以作出“違反預(yù)告登記的處分”，所需確保是請(qǐng)求權(quán)在屆期時(shí)得以最終實(shí)現(xiàn)即可。[11]普遍認(rèn)為違反預(yù)告登記的處分效果是“相對(duì)無效”，體現(xiàn)在相對(duì)無效的主體僅針對(duì)的是登記權(quán)利人，對(duì)第三人普遍有效，且相對(duì)無效的內(nèi)容僅只針對(duì)處分行為內(nèi)容中妨礙債權(quán)實(shí)現(xiàn)的范圍。采取這種事后認(rèn)定處分相對(duì)無效的做法是考慮到，為保障尚未屆期的請(qǐng)求權(quán)而剝奪不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分權(quán)能、犧牲不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通功能難謂合理。

比較而言，限制處分的模式簡單粗暴卻較為實(shí)用，但其無法回避的缺陷是對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人權(quán)利的過度限制，不利于財(cái)產(chǎn)的流通與其經(jīng)濟(jì)功能的發(fā)揮。相對(duì)無效的模式需要法官結(jié)合具體個(gè)案判斷預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為是否構(gòu)成對(duì)權(quán)利人的妨害；同時(shí)，相對(duì)無效模式下，會(huì)產(chǎn)生預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)上較為混亂的權(quán)利狀態(tài)，不利于預(yù)告登記權(quán)利人權(quán)益的保護(hù)。誠如上文所述，預(yù)告登記設(shè)立之初在于保障以房屋“所有權(quán)”為核心的物的歸屬秩序，而非限制物的交易與流通功能。就所有權(quán)預(yù)告登記而言，維持我國現(xiàn)行限制處分模式未嘗不可，這樣可以減少制度變遷的成本，但作為物的交易流通價(jià)值的集中體現(xiàn)，抵押預(yù)告登記在效力上應(yīng)有別于所有權(quán)預(yù)告登記。正因如此，有學(xué)者指出抵押預(yù)告登記具有限制處分的效力，但不能限制就該不動(dòng)產(chǎn)再次設(shè)立抵押。[8]429-455這是因?yàn)槲覈睹穹ǖ洹烦姓J(rèn)可就一財(cái)產(chǎn)設(shè)立多重抵押的規(guī)則，即便在該財(cái)產(chǎn)上已經(jīng)存在抵押權(quán)預(yù)告登記，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人也可在取得不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)證后再次設(shè)定抵押權(quán)。[10]8考慮到限制抵押物轉(zhuǎn)讓存在諸多弊端，為促進(jìn)物盡其用與鼓勵(lì)交易，《民法典》第406條廢除了對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的限制。(9)《民法典》第406條第1款規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。在此規(guī)則修改影響下，若依然堅(jiān)守限制處分模式的話，則會(huì)產(chǎn)生抵押預(yù)告登記對(duì)抵押人的限制大于本登記對(duì)抵押人限制的現(xiàn)象。[12]抵押預(yù)告登記的目的在于保障權(quán)利人債權(quán)得以清償，而非取得抵押物所有權(quán)，故為保障體系解釋的通暢，不應(yīng)禁止抵押預(yù)告登記義務(wù)人再設(shè)抵押。

綜上，預(yù)告登記在設(shè)立后客觀上產(chǎn)生“凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力”，預(yù)告登記義務(wù)人不能實(shí)施所有權(quán)移轉(zhuǎn)的處分行為，實(shí)施處分房屋所有權(quán)行為應(yīng)屬無效。而抵押預(yù)告登記設(shè)立后，在預(yù)告登記義務(wù)人滿足房屋設(shè)立抵押條件時(shí)，不應(yīng)禁止其再次設(shè)立抵押權(quán)，再設(shè)抵押權(quán)的行為若無其他效力瑕疵應(yīng)屬有效。預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記在法律效力上的差異存在以下協(xié)調(diào)路徑：即對(duì)《民法典》第221條“處分不動(dòng)產(chǎn)”作限縮解釋，將“處分”行為限定于房屋買賣預(yù)告登記，維持限制處分模式。將抵押預(yù)告登記作以區(qū)分，即通過現(xiàn)行《擔(dān)保制度解釋》第52條對(duì)抵押預(yù)告登記的特殊效力予以規(guī)定，同時(shí)對(duì)《物權(quán)法司法解釋》第4條進(jìn)行修改。

二、抵押預(yù)告登記的順位保護(hù)效力

理論上所稱預(yù)告登記具有順位保護(hù)作用，并非指向所有權(quán)預(yù)告登記，而是特指抵押預(yù)告登記，因?yàn)轫樜恢贫戎贿m用不動(dòng)產(chǎn)限制物權(quán)，根據(jù)“一物一權(quán)”原則，所有權(quán)并不存在順位問題。[13]抵押預(yù)告登記順位保護(hù)效力在法律上的闕如，導(dǎo)致理論上存在較大爭議。持抵押預(yù)告登記不具有順位保護(hù)效力的觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第20條僅承認(rèn)預(yù)告登記具備擔(dān)保效力，并沒有承認(rèn)順位保護(hù)效力，且《物權(quán)法》第14條明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)時(shí)間以本登記為準(zhǔn)，(10)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。進(jìn)而否認(rèn)預(yù)告登記具有順位效力。[14]抵押預(yù)告登記具有順位保護(hù)效力之觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的順位效力與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力以本登記為時(shí)間點(diǎn)并不沖突；同時(shí)，承認(rèn)抵押預(yù)告登記不會(huì)對(duì)在先登記權(quán)利人產(chǎn)生不利影響，也可以促進(jìn)物盡其用；此外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第3款“按照預(yù)告登記事項(xiàng)”辦理相應(yīng)的登記，可理解為依據(jù)預(yù)告登記的順位確定登記的類型、權(quán)利內(nèi)容及順位，該款實(shí)際已經(jīng)明確認(rèn)可了預(yù)告登記的順位效力。[8]449

承接上文分析，若嚴(yán)格按照《物權(quán)編解釋》第4條的規(guī)定，預(yù)告登記義務(wù)人不得實(shí)施再設(shè)抵押權(quán)的處分行為，可推知我國法否認(rèn)抵押預(yù)告登記具有順位效力。但此規(guī)定并不合理，因?yàn)榻柚粍?dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，第三人可以明確標(biāo)的物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，并對(duì)自身的權(quán)利義務(wù)有合理的預(yù)期。在辦理完預(yù)告抵押登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)預(yù)告抵押登記事項(xiàng)進(jìn)行公示，因其具有順位效力不會(huì)對(duì)在后設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)造成實(shí)質(zhì)損害，如此，預(yù)告登記義務(wù)人便可就同一不動(dòng)產(chǎn)向第三人再行設(shè)立抵押權(quán)。[15-16]

《擔(dān)保制度解釋》第52條明確了抵押預(yù)告登記的順位保護(hù)效力，其第一款規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”表明辦理權(quán)利人在辦理抵押預(yù)告登記時(shí)就已經(jīng)獲得被法律認(rèn)可的順位，當(dāng)?shù)盅旱耐徊粍?dòng)產(chǎn)上存在多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，可依據(jù)《民法典》第414條的規(guī)定確定效力次序。之所以無法辦理抵押登記而辦理預(yù)告抵押登記，根源在于欠缺抵押權(quán)設(shè)立的必備要件“抵押人享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)”，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)首次登記后且預(yù)告登記有效時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立所欠缺的必備要件得以補(bǔ)正，預(yù)告抵押登記可轉(zhuǎn)化為抵押登記，且設(shè)立時(shí)間追溯至抵押預(yù)告登記時(shí)。不難發(fā)現(xiàn)，《擔(dān)保制度解釋》第52條確立預(yù)告登記順位效力系采德國法下處分行為“相對(duì)無效”的處理路徑，在此之前，因我國預(yù)告登記采限制處分模式，我國預(yù)告登記順位保護(hù)效力相較于德國適用范圍較窄，主要適用于由于登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤而導(dǎo)致重復(fù)抵押時(shí)，可通過確立預(yù)告登記的順位效力解決糾紛。但在《擔(dān)保解釋制度》明確預(yù)告登記制度具有順位效力后，只要滿足“建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形”，抵押預(yù)告登記的優(yōu)先順位便可追溯至辦理抵押預(yù)告登記之時(shí)，《擔(dān)保制度解釋》第52條的規(guī)定實(shí)際上突破了此前我國法上預(yù)告登記限制處分的模式。

《擔(dān)保制度解釋》確立抵押預(yù)告登記具有順位保護(hù)效力可以有效定分止?fàn)帲皶r(shí)為司法實(shí)踐提供明確指引。此外，確立預(yù)告登記的順位效力可以有效解決物上權(quán)利沖突，保障抵押預(yù)告登記的制度功能能夠有效實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槿魧㈩A(yù)抵押登記僅理解為抵押權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先順序，而不是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)(物權(quán))的優(yōu)先順序，那么這樣的制度設(shè)計(jì)與預(yù)告登記為將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的立法目的不符，在程序上既繁瑣復(fù)雜又無效率。[17]因此，《擔(dān)保制度解釋》明確規(guī)定抵押預(yù)告登記具備順位保護(hù)效力是值得肯定的。

三、抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力

預(yù)告抵押登記是否具有優(yōu)先受償效力是司法實(shí)踐中的焦點(diǎn)問題，很遺憾《民法典》仍未予回應(yīng)。司法實(shí)踐中對(duì)抵押預(yù)告登記能否優(yōu)先受償?shù)膯栴}產(chǎn)生較大分歧。典型如最高人民法院公報(bào)案例的裁判規(guī)則指出預(yù)告抵押權(quán)登記并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)登記，只是對(duì)將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)可對(duì)抗他人對(duì)系爭房屋的處分，在抵押權(quán)未正式設(shè)立時(shí)，對(duì)抵押物不享有優(yōu)先受償權(quán)。(11)參見《中國光大銀行股份優(yōu)先公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案》，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期。最高人民法院此后的裁判亦堅(jiān)持“對(duì)于未辦理正式抵押登記的財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)”的觀點(diǎn)。(12)參見《張家川回族自治縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、蘇宏金融借款合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》,(2020)最高法民申6788號(hào)。

最高人民法院司偉撰文闡釋其中的觀點(diǎn)，核心在于優(yōu)先受償權(quán)通常需要法律明確規(guī)定，對(duì)于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)無法律明文予以規(guī)定，即便預(yù)告抵押登記無法及時(shí)轉(zhuǎn)為正式登記并不歸咎于權(quán)利人，也無法彌補(bǔ)抵押登記生效要件的缺失。(13)參見《鎮(zhèn)江市遠(yuǎn)達(dá)電器公司訴建設(shè)銀行揚(yáng)中支行預(yù)告登記抵押權(quán)確權(quán)糾紛案》，載《江蘇省人民法院公報(bào)》2011年第5輯。不同的觀點(diǎn)如，部分法院認(rèn)為出于平衡各方利益關(guān)系，當(dāng)商品房具備辦證條件時(shí)，而購房人有怠于辦理正式抵押登記，那么可參照附條件民事法律行為的規(guī)定視為條件已經(jīng)成就，可以附條件地承認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償效力。若無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記不可歸咎于權(quán)利人，而抵押物又符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件的，可以對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。如浙江高院認(rèn)為若預(yù)告抵押權(quán)人可證明正式抵押登記無法正常設(shè)立，或者可證明自能夠進(jìn)行抵押登記的90天內(nèi)，已向抵押人發(fā)出催告，敦促其辦理正式抵押登記，而抵押物同時(shí)又符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件，抵押預(yù)告登記權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。(14)參見《浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司、壽寧縣東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛二審民事判決書》，(2020)浙民終739號(hào)。當(dāng)然，也存在部分法院直接認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記具有物權(quán)效力，預(yù)告抵押權(quán)人有權(quán)依合同約定在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。(15)參見《中國銀行股份有限公司合肥南城支行與劉忠發(fā)、劉娟等借款合同糾紛案》，(2014)皖民二終字第00780號(hào)。

但在最高人民法院公報(bào)確立上述裁判規(guī)則后，無疑加劇了預(yù)告抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的現(xiàn)實(shí)困難。此前實(shí)踐中，既可能因?yàn)殚_發(fā)商私自出賣房屋以及消防措施不合格等原因無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也可能因?yàn)橘彿咳诉`約、陷入經(jīng)濟(jì)糾紛致使房屋被查封等原因?qū)е骂A(yù)告抵押登記遲遲無法轉(zhuǎn)為正式登記。此外，抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記需要預(yù)告登記權(quán)利人與義務(wù)人共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理，并需要提供相關(guān)身份證明與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書等材料，在購房人怠于配合辦理正式抵押登記并致使預(yù)抵押登記超期失效后，金融機(jī)構(gòu)面臨權(quán)益無法獲得保障的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院公報(bào)裁判實(shí)質(zhì)上瓦解預(yù)告抵押登記的制度功能，極大削弱了對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)，損害了金融機(jī)構(gòu)信貸的積極性，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。

面對(duì)司法實(shí)踐中的爭議焦點(diǎn)，為及時(shí)定分止?fàn)帲Ｕ喜门幸?guī)定的統(tǒng)一，《擔(dān)保制度解釋》就預(yù)告抵押登記權(quán)利人能否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題作出了回應(yīng)。其第52條第2款確立了預(yù)告登記權(quán)利人在滿足特定條件下享有優(yōu)先受償權(quán)。(16)第52條第2款規(guī)定“當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外?！睆奈牧x解釋的角度出發(fā)，該條表述似將抵押預(yù)告登記與抵押登記的效果作一體對(duì)待，即便不具備抵押登記的辦理?xiàng)l件，抵押預(yù)告登記權(quán)利人也可就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。但從體系解釋上來看，從第52條第1款傳達(dá)的立法旨意，只有在滿足正式抵押登記條件下，抵押預(yù)告登記權(quán)利人才可就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。比較而言，遵循體系解釋更為合理，因?yàn)榈盅侯A(yù)告登記對(duì)象作為債權(quán)，經(jīng)由登記賦予物權(quán)化特征，但并非真正意義上的物權(quán)，賦予抵押預(yù)告登記以優(yōu)先清償效力法理基礎(chǔ)不足。

但需要明確的是，該條并未明確當(dāng)事人是否需要額外辦理抵押登記，即需要將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押的程序，這里存在兩種解釋路徑，一是將抵押預(yù)告登記擬制為正式抵押登記，通過立法技術(shù)將預(yù)告登記物權(quán)化，二是運(yùn)用登記技術(shù)手段，將“抵押預(yù)告登記”自動(dòng)轉(zhuǎn)為“抵押登記”，在此基礎(chǔ)上賦予抵押預(yù)告登記優(yōu)先清償效力。本文認(rèn)為采第二種路徑更為合理，這是因?yàn)槿舨傻谝环N解釋路徑會(huì)混淆抵押預(yù)告登記與正式抵押登記間的制度差異，更加劇預(yù)告抵押義務(wù)人怠于辦理正式抵押情形的發(fā)生，抵押登記制度會(huì)面臨被架空的風(fēng)險(xiǎn)。法律的創(chuàng)制旨在定分止?fàn)帲腔煜煌姆芍贫扰c法律效果。故若承認(rèn)預(yù)告抵押登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，則會(huì)產(chǎn)生矯枉過正的結(jié)果，實(shí)不可取。

若采第二種解釋路徑，所面臨的問題是在技術(shù)層面將抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)對(duì)接與轉(zhuǎn)換。實(shí)際上，自然資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(修訂)》(征求意見稿)中已經(jīng)明確預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記可以按約定自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。(17)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(修訂)》(征求意見稿)第1.10.1條之規(guī)定。實(shí)踐中存在的做法，如抵押預(yù)告登記雙方當(dāng)事人可在合同約定該不動(dòng)產(chǎn)滿足轉(zhuǎn)為正式抵押登記條件后，由抵押預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)為正式登記。登記機(jī)關(guān)將約定內(nèi)容記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，抵押預(yù)告登記權(quán)利人再與登記機(jī)關(guān)簽訂委托協(xié)議，在條件成熟時(shí)自動(dòng)辦理轉(zhuǎn)換登記。各地實(shí)踐中推行互聯(lián)網(wǎng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的做法也在最大限度實(shí)現(xiàn)節(jié)約資源、精簡程序、高效聯(lián)動(dòng)的效果，探索抵押預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)登記不僅有效減少了申請(qǐng)人的負(fù)擔(dān)，而且也是實(shí)現(xiàn)優(yōu)化營商環(huán)境的必要路徑。

在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)登記的程序尚未普遍推廣時(shí)，可由法院個(gè)案審理判斷在轉(zhuǎn)換登記的條件(即抵押登記條件)是否成熟，并通過“《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》第1.2.1條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)人民法院作出的囑托文件直接辦理登記?！?18)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》第1.2.1條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機(jī)關(guān)依法作出的囑托文件直接辦理登記?！钡穆窂接枰匝a(bǔ)足。人民法院審查具備辦理抵押登記的條件下(預(yù)告登記有效期內(nèi)建筑物辦理首次登記)，預(yù)告登記權(quán)利人即可主張抵押權(quán)的效果。誠然，若從節(jié)約資本、提升效率的角度考慮，由人民法院確認(rèn)具備抵押登記條件的，登記機(jī)構(gòu)僅需進(jìn)行形式審查即可，而無須交由抵押部門重復(fù)審理并頒發(fā)抵押登記證書的做法存在風(fēng)險(xiǎn)，并不提倡。若人民法院審查不具備辦理抵押登記條件，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求行使抵押權(quán)，則不應(yīng)予以支持，但不影響其在具備抵押登記條件時(shí)再行使抵押權(quán)。[18]

《擔(dān)保制度解釋》第52條對(duì)具備辦理抵押條件也予以明確。第一，建筑物所有權(quán)進(jìn)行了首次登記，且預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記財(cái)產(chǎn)保持一致。建筑物所有權(quán)首次登記應(yīng)區(qū)別于所有權(quán)登記，當(dāng)商品房的開發(fā)商辦理了商品房的權(quán)屬初始登記，那么就足可認(rèn)定商品房實(shí)質(zhì)具備了辦理抵押登記的條件。第二，抵押預(yù)告登記并未失效，即沒有產(chǎn)生《民法典》第221條第2款規(guī)定的預(yù)告登記失效的情形。(19)該款規(guī)定：“債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！狈ㄔ杭纫獙彶閾?dān)保債權(quán)是否消滅，也要審查預(yù)告登記是否超過九十日的除斥期間。審查的核心在于判明是否存在預(yù)告登記人能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)正式登記而怠于辦理登記手續(xù)導(dǎo)致預(yù)告登記無效的情形，能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的起算點(diǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在主觀上“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”預(yù)購的不動(dòng)產(chǎn)能夠進(jìn)行登記之日起起算九十日的除斥期間。[19]如果購房人怠于辦理商品房權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記，致使抵押登記未及時(shí)辦理，金融機(jī)構(gòu)對(duì)此并無過錯(cuò)，也不宜認(rèn)定為預(yù)告登記失效。第三，預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)保持一致。

綜上，對(duì)《擔(dān)保制度司法解釋》第52條的理解應(yīng)為，其蘊(yùn)含的法律邏輯仍遵循物權(quán)法定原則，抵押預(yù)告登記權(quán)利人并不當(dāng)然享有優(yōu)先受償權(quán)。而是通過人民法院審查抵押條件是否成熟并借助登記技術(shù)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)預(yù)告抵押登記與正式抵押登記的轉(zhuǎn)化與銜接，從而實(shí)現(xiàn)抵押預(yù)告登記在特定條件下被賦予的優(yōu)先受償效力。

四、抵押預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力

除確立順位保護(hù)效力外，《擔(dān)保制度解釋》第52條第2款(20)《擔(dān)保制度解釋》第52條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外?！边€規(guī)定了抵押預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，針對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人在義務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序后就其利益如何進(jìn)行保護(hù)的問題予以回應(yīng)。

預(yù)告登記權(quán)利人利益在破產(chǎn)程序中如何救濟(jì)一直面臨困境。實(shí)踐中，在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人為保障自身利益會(huì)選擇向破產(chǎn)管理人行使本登記請(qǐng)求權(quán)，但破產(chǎn)管理人為維持破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化往往選擇解除合同。破產(chǎn)管理人無限制的合同解除權(quán)會(huì)阻卻預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這是因?yàn)椤镀飘a(chǎn)法》第18條賦予破產(chǎn)管理人可選擇解除破產(chǎn)受理前未履行完畢合同的權(quán)利。若破產(chǎn)管理人解除合同，這導(dǎo)致預(yù)告登記消滅，即便具備所有權(quán)本登記條件，也會(huì)因合同解除而無法實(shí)現(xiàn)本登記請(qǐng)求權(quán)。此外，預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)無法通過物權(quán)變動(dòng)取得所有權(quán)而別除于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。[20]

正因如此，有學(xué)者主張對(duì)破產(chǎn)管理人解除合同作目的限縮解釋，當(dāng)管理人的選擇權(quán)與預(yù)告登記權(quán)利人利益產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)明確賦予預(yù)告登記以破產(chǎn)保護(hù)效力，限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。[21]若不賦予抵押預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力，可能引發(fā)預(yù)告登記義務(wù)人惡意通過破產(chǎn)來避免其履行義務(wù)。比較法上，德國破產(chǎn)法為避免預(yù)告登記制度目的落空，對(duì)破產(chǎn)管理人的解除權(quán)和撤銷權(quán)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

《擔(dān)保制度解釋》確立了抵押預(yù)告登記權(quán)利人的破產(chǎn)保護(hù)效力，即在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)程序中，預(yù)告登記權(quán)利人可就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。此條規(guī)范影響下，人民法院只要審查該抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)在抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)，判斷是否支持預(yù)告登記人優(yōu)先受償，從而實(shí)現(xiàn)與正式抵押登記權(quán)利人行使別除權(quán)相同的法律效果。第52條還設(shè)有但書(21)該但書指出“在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外”。，主要考量到與《企業(yè)破產(chǎn)法》第31條的銜接，規(guī)范惡意設(shè)立抵押預(yù)告登記進(jìn)行個(gè)別清償?shù)男袨椋苊鈸p害其他債權(quán)人利益結(jié)果的發(fā)生。

五、結(jié)語

《擔(dān)保制度解釋》對(duì)抵押預(yù)告登記的法律效力予以明確具有重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。其理論意義在于明確在抵押預(yù)告登記有效并滿足抵押權(quán)登記的條件下，承認(rèn)抵押預(yù)告登記具有順位保護(hù)、優(yōu)先清償、破產(chǎn)保護(hù)效力，有利于維持預(yù)告登記制度功能，填補(bǔ)規(guī)則空隙；其實(shí)踐價(jià)值在于通過人民法院審查模式并配合登記技術(shù)手段，有效解決了抵押人不配合辦理抵押預(yù)告登記的現(xiàn)實(shí)困難，實(shí)現(xiàn)了抵押預(yù)告登記與抵押登記的有效銜接，有力地保障了預(yù)告登記抵押權(quán)人的合法權(quán)益。