謝育珊

摘要：共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺(tái)為解決大中城市居民剛需住房問(wèn)題起到重要作用，如何讓共有產(chǎn)權(quán)住房效用得到最大化發(fā)揮，還需要在社區(qū)常態(tài)化管理中實(shí)現(xiàn)這對(duì)實(shí)現(xiàn)房住不炒，居民住有所居具有深遠(yuǎn)意義。本文以場(chǎng)景理論為視角，探索共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理問(wèn)題。在立足共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)社區(qū)的鄰里關(guān)系、基礎(chǔ)設(shè)施、多樣性人群、社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)和社區(qū)價(jià)值五方面進(jìn)行拆解，利用場(chǎng)景論模型聚焦社區(qū)管理當(dāng)前存在的主要問(wèn)題，讓更多具有住房剛性需求的居民認(rèn)同共有產(chǎn)權(quán)住房，倡導(dǎo)社區(qū)管理重視社區(qū)文化及價(jià)值觀的培養(yǎng)，通過(guò)“軟文化”和“硬設(shè)施”的場(chǎng)景塑造，實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理服務(wù)優(yōu)化升級(jí)。

關(guān)鍵詞：場(chǎng)景理論;共有產(chǎn)權(quán)住房;社區(qū)管理;住房保障

為應(yīng)對(duì)大中城市居民住房難問(wèn)題，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)運(yùn)而生，成為大中城市住房保障體系中關(guān)鍵一環(huán)，如何發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房的最大效用，還需通過(guò)社區(qū)管理進(jìn)行落實(shí)。共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)具有其獨(dú)特屬性，形成了具有特色的場(chǎng)景，結(jié)合共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)的管理現(xiàn)狀，透過(guò)場(chǎng)景理論對(duì)社區(qū)進(jìn)行深入分析，有利于當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理中問(wèn)題的解決和管理的優(yōu)化升級(jí)。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理的模式及問(wèn)題

共有產(chǎn)權(quán)住房的社區(qū)管理在住房日常運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮重大作用，政策的落地需要通過(guò)社區(qū)管理進(jìn)行表現(xiàn)。自2007年江蘇省淮安市推出共有產(chǎn)權(quán)住房以來(lái)，各個(gè)試點(diǎn)城市相繼探索共有產(chǎn)權(quán)住房的社區(qū)管理，住房保障中心聯(lián)合共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)，共同探索社區(qū)共建的管理模式。[1]

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理的模式

住房保障中心在共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。在住房保障中心通過(guò)開(kāi)展黨建活動(dòng)和設(shè)計(jì)社區(qū)派駐工作站等方式，發(fā)揮社區(qū)綜合治理的優(yōu)勢(shì)作用，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)進(jìn)行分類(lèi)管理，對(duì)社區(qū)內(nèi)居民違規(guī)行為通過(guò)物業(yè)、居委會(huì)、樓長(zhǎng)等進(jìn)行規(guī)勸并監(jiān)督整改，使共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理更加精準(zhǔn)化。[2]

共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)組織在社區(qū)管理方面發(fā)揮主動(dòng)性作用。一方面，以黨建為核心，通過(guò)與物業(yè)、商業(yè)及村居委會(huì)等形成的“共治聯(lián)合會(huì)”，構(gòu)建出多元共治服務(wù)體系，對(duì)社區(qū)內(nèi)違規(guī)違建行為，形成發(fā)現(xiàn)及協(xié)調(diào)處理機(jī)制。另一方面，社區(qū)統(tǒng)籌管理制度在社區(qū)治理方面發(fā)揮重要作用，通過(guò)街道、物業(yè)等相關(guān)單位，聯(lián)合各樓樓長(zhǎng)及志愿者，共同參與共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理工作，極大地提高了社區(qū)管理的效率。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理的問(wèn)題

1.長(zhǎng)效管理機(jī)制有待升級(jí)提高

在共有產(chǎn)權(quán)住房的社區(qū)管理問(wèn)題上，需要形成長(zhǎng)效管理機(jī)制，對(duì)社區(qū)內(nèi)違規(guī)行為進(jìn)行約束，對(duì)居民的合理訴求進(jìn)行滿足，從而提升社區(qū)居民滿意度。特別是在共有產(chǎn)權(quán)住房違規(guī)出租問(wèn)題，以及住房質(zhì)量問(wèn)題反饋等方面，沒(méi)有形成穩(wěn)定的管理機(jī)制，處理不當(dāng)則會(huì)導(dǎo)致居民與社區(qū)之間的誤會(huì)進(jìn)一步加深，從而影響居民的居住滿意度和共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)整體形象。

2.對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理力量不足

為解決“夾心層”人民的剛需住房問(wèn)題，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)揮了重要的作用，所以從居民結(jié)構(gòu)角度分析，共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買(mǎi)者有相當(dāng)規(guī)模的年輕人，隨著三胎政策的落地，購(gòu)房者父母幫忙照顧小孩也會(huì)入住社區(qū)，則共有產(chǎn)權(quán)社區(qū)人口增加，而社區(qū)管理者的數(shù)量是綜合考慮社區(qū)常住戶籍人口進(jìn)行配置的，對(duì)于后期進(jìn)入社區(qū)居住的人群難以做到實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，社區(qū)總?cè)藬?shù)的增長(zhǎng)直接增加了社區(qū)管理者和工作人員的管理難度，表現(xiàn)為社區(qū)管理力量不足。此外，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房出租政策的出臺(tái)，使得共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)中的租戶增加，進(jìn)一步增大了社區(qū)管理者的工作壓力。

3.社區(qū)管理手段較為單一

共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理工作需進(jìn)一步提高信息化程度，在小區(qū)出入證管理方面信息化集成程度不高，仍是以人工統(tǒng)計(jì)和紙質(zhì)版出入證為主。由于人戶分離現(xiàn)象的存在，缺少信息交換給社區(qū)管理工作帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。此外，對(duì)于社區(qū)內(nèi)的違規(guī)行為缺少制約手段，管理手段的單一，且缺乏對(duì)社區(qū)特點(diǎn)的系統(tǒng)把握，使得社群管理工作缺乏活力。

二、場(chǎng)景理論及對(duì)社區(qū)管理的適用性分析

場(chǎng)景理論是由芝加哥城市社會(huì)學(xué)派的特里·克拉克教授研究團(tuán)隊(duì)提出的，研究團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)都市生活設(shè)施與各種市民會(huì)形成不同的組合，進(jìn)而形成不同的都市“場(chǎng)景”。[3]共同的場(chǎng)景會(huì)對(duì)人的生活方式和價(jià)值觀產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，生活環(huán)境與創(chuàng)造性人力資源相聯(lián)系，有利于后工業(yè)社會(huì)的區(qū)域發(fā)展。

場(chǎng)景由鄰里社區(qū)、物質(zhì)結(jié)構(gòu)、多樣性人群、實(shí)踐活動(dòng)與文化價(jià)值五方面構(gòu)成。共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)是為了解決社會(huì)“夾心層”住房剛需問(wèn)題，將居民、配套設(shè)施及價(jià)值觀念等社區(qū)特征抽象為價(jià)值符號(hào)，共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)構(gòu)成了獨(dú)特的場(chǎng)景，這與場(chǎng)景理論天然耦合。利用場(chǎng)景的視角進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理問(wèn)題分析，通過(guò)對(duì)場(chǎng)景理論進(jìn)行修正，可以明晰共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)的特征，為社區(qū)管理問(wèn)題的解決提供新思路。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)場(chǎng)景要素分析

將共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)視為一個(gè)場(chǎng)景，將社區(qū)特征置于場(chǎng)景理論中，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)場(chǎng)景理論進(jìn)行修正，可以從鄰里社區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施、多樣性人群、社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)和社區(qū)文化價(jià)值五方面進(jìn)行分析。

（一）鄰里社區(qū)

共有產(chǎn)權(quán)住房是通過(guò)居民與政府共擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)比例和房?jī)r(jià)的住房，房產(chǎn)價(jià)格與同一區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)相比相對(duì)較低，使資金儲(chǔ)備不足的人群在大中城市購(gòu)買(mǎi)剛需住房提供了可能性。一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房多集中在城市非核心、非中心地段，地租地價(jià)較便宜，利于控制總成本，相應(yīng)的地理位置較偏，部分共有產(chǎn)權(quán)住房存在交通便利度不高的情況。另一方面，在住房面積方面，普遍以中小戶型為主，如北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定，城六區(qū)套型面積上限為90平方米，郊區(qū)套型面積上限120平方米，要求全部精裝交房，且需滿足居民日常生活需求。這就要求共有產(chǎn)權(quán)住房套內(nèi)面積集約利用，社區(qū)內(nèi)部也需具備多功能區(qū)。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施

共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)配套設(shè)施依據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，社區(qū)內(nèi)各種健身區(qū)、活動(dòng)區(qū)等一應(yīng)俱全，還有配套幼兒園、養(yǎng)老院等滿足了青年業(yè)主的生活需求。從業(yè)主日常生活出發(fā)，流動(dòng)蔬菜售賣(mài)點(diǎn)可以極大地便利居民日常生活，還可以對(duì)果蔬商販產(chǎn)生的垃圾進(jìn)行集中管理;從社區(qū)和諧角度考慮，社區(qū)需配套足夠的兒童活動(dòng)設(shè)施，在滿足兒童快樂(lè)成長(zhǎng)需求的同時(shí)減少居民沖突。從安全角度考慮，社區(qū)內(nèi)可設(shè)集中電動(dòng)車(chē)充電點(diǎn)，并派專(zhuān)人監(jiān)督，減少火災(zāi)發(fā)生的可能性;從整潔角度考慮，可對(duì)社區(qū)內(nèi)自行車(chē)進(jìn)行統(tǒng)一管理，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。

（三）多樣性人群

共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)極具包容性，社區(qū)內(nèi)多樣性人群共同生活，這就需要在社區(qū)管理工作中，結(jié)合社區(qū)居民特征及生活習(xí)慣提供更專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。首先，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房出租規(guī)定逐漸明晰，社區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口增加，基于此現(xiàn)狀需要更加專(zhuān)業(yè)及精細(xì)化的社區(qū)管理，從而維護(hù)社區(qū)的和諧發(fā)展。其次，由于共有產(chǎn)權(quán)住房的申購(gòu)準(zhǔn)入條件，既有針對(duì)本地人群的政策，也有針對(duì)非本地人群的政策，這就決定了社區(qū)居民籍貫的多樣性，會(huì)表現(xiàn)出來(lái)不同的生活習(xí)慣和居住習(xí)慣，進(jìn)而對(duì)小區(qū)的社區(qū)管理有不同的要求，需要社區(qū)管理人員不斷提升協(xié)調(diào)能力。再次，共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)青年人具備相當(dāng)比例，為社區(qū)的發(fā)展帶來(lái)活力且人員素質(zhì)普遍較高，共有產(chǎn)權(quán)住房在為青年人提供了基本的居住保障的同時(shí)，青年人還追求生活的宜居以及更高層次的精神滿足，這為社區(qū)管理工作提出了更高的要求。此外，為了適應(yīng)三孩政策和人口老齡化，社區(qū)管理要充分考慮老年人及兒童的日常活動(dòng)需求，特別是在安全方面需格外注意。

（四）社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)

共有產(chǎn)權(quán)住房最主要的是滿足居民的居住需求，所以共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)居民最主要的社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)是居住，盡可能為社區(qū)居民提供舒適宜居、整潔衛(wèi)生的生活環(huán)境。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)還需滿足居民的日常生活需求，特別是在運(yùn)動(dòng)、交流方面，社區(qū)需要配套足夠數(shù)量且安全的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，開(kāi)辟合適的活動(dòng)空間和場(chǎng)所，包括小區(qū)的綠化面積，車(chē)位形式和數(shù)量等，都會(huì)影響到居民社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)的質(zhì)量。在社區(qū)內(nèi)，兒童會(huì)在專(zhuān)門(mén)的活動(dòng)區(qū)域運(yùn)動(dòng)，需要更加廣闊且安全的活動(dòng)區(qū)域。共有產(chǎn)權(quán)社區(qū)也要滿足老年人的日常活動(dòng)需求，在社區(qū)文化中心內(nèi)，老年人會(huì)進(jìn)行文化活動(dòng)，對(duì)于戶外運(yùn)動(dòng)方面，由于老年人行動(dòng)較為緩慢，需要有專(zhuān)門(mén)的的活動(dòng)區(qū)域，此外，老年人集體活動(dòng)多于青年人，如參加社區(qū)廣場(chǎng)舞等活動(dòng)，這需要在滿足老年人文化娛樂(lè)需求的同時(shí)，維護(hù)其他居民的正常生活秩序。在共有產(chǎn)權(quán)社區(qū)中保證社區(qū)實(shí)踐活動(dòng)的質(zhì)量和多樣性，這對(duì)社區(qū)管理的工作人員提出了更高的要求。

（五）社區(qū)文化價(jià)值

共有產(chǎn)權(quán)住房制度的出臺(tái)是為了解決大中城市“夾心層”的住房剛需，在房住不炒的政策方針下，依據(jù)各試點(diǎn)城市中“夾心層”人群的現(xiàn)實(shí)情況，共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)立了準(zhǔn)入和退出機(jī)制，目的是讓更多人實(shí)現(xiàn)住有所居的愿望，所以共有產(chǎn)權(quán)住房單價(jià)普遍低于周邊住房的市場(chǎng)價(jià)格。購(gòu)房者多是財(cái)富積累有限，但在大中城市具有住房剛需，認(rèn)同與政府共擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房方式，從而實(shí)現(xiàn)控制住房成本，在大中城市具有穩(wěn)定居所的目的。隨著后工業(yè)時(shí)代的到來(lái)，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)住房自由居民，對(duì)舒適宜居的美好生活具有更高的向往，不會(huì)因?yàn)檫x擇共有產(chǎn)權(quán)形式的住房而降低自己對(duì)生活的質(zhì)量的要求，所以對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)的管理同樣存在高要求。由于社區(qū)內(nèi)居民多樣性的存在，在滿足基本住房需求的同時(shí)，需塑造共同的社區(qū)文化價(jià)值，居民與社區(qū)管理者共創(chuàng)良好的社區(qū)環(huán)境。

四、基于場(chǎng)景理論的共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)管理優(yōu)化建議

通過(guò)場(chǎng)景的塑造讓更多有住房剛需的人群認(rèn)同共有產(chǎn)權(quán)住房的形式，從而通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房制度，讓更多城市“夾心層”人群實(shí)現(xiàn)住有所居的愿望。根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)社區(qū)場(chǎng)景的深刻把握，提升社區(qū)的管理水平。

1. 重視社區(qū)“軟文化”場(chǎng)景的構(gòu)建

基于場(chǎng)景理論，社區(qū)的文化價(jià)值及文化認(rèn)同感是培育社區(qū)凝聚力的基礎(chǔ)，所以要注重共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)“軟文化”場(chǎng)景的塑造，提升居民對(duì)社區(qū)管理的認(rèn)同感，共同優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理的范圍內(nèi)，從社區(qū)工作人員的視角下為居民提供文化活動(dòng)的契機(jī)。一方面，通過(guò)組織共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)居民集體活動(dòng)，豐富居民的精神世界和社區(qū)生活，多樣化的居民共同生活在社區(qū)內(nèi)，對(duì)于選擇共有產(chǎn)權(quán)形式的住房，更需增加居民的歸屬感。居民在參加集體活動(dòng)的同時(shí)，增加對(duì)社區(qū)管理工作的熱愛(ài)和認(rèn)同，有利于社區(qū)管理工作的開(kāi)展。另一方面，重視社區(qū)居民對(duì)社區(qū)管理制度的把握和理解，加大宣傳力度，通過(guò)社區(qū)文化認(rèn)同感 ，落實(shí)社區(qū)管理的細(xì)則，減少社區(qū)制度在執(zhí)行過(guò)程中的阻力，通過(guò)文化認(rèn)同提升居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同。

2.重視社區(qū)“硬設(shè)施”場(chǎng)景的塑造

依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)內(nèi)居民的生活習(xí)慣，通過(guò)社區(qū)“硬設(shè)施”場(chǎng)景的塑造，滿足居民在社區(qū)的多樣化生活需求。首先，社區(qū)住宅風(fēng)格統(tǒng)一、質(zhì)量過(guò)關(guān)是保證居民居住需求的根本，要重視社區(qū)設(shè)施的安全性，特別是兒童和老年人活動(dòng)的區(qū)域，要時(shí)常檢查社區(qū)的安全性，對(duì)有安全隱患的部分要及時(shí)調(diào)整。其次，重視共有產(chǎn)權(quán)住房配套設(shè)施的建設(shè)，社區(qū)應(yīng)配備居民日常所需的購(gòu)物市場(chǎng)、活動(dòng)中心，以及幼兒園、養(yǎng)老院等場(chǎng)所，便利共有產(chǎn)權(quán)社區(qū)居民的生活。交通方面，對(duì)于較大的社區(qū)群，應(yīng)盡量滿足居民的出行需求，如公交站的設(shè)立、共享單車(chē)的投放，需要相關(guān)部門(mén)共同關(guān)注。最后，重視節(jié)能和綠化在共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)中的運(yùn)用，建設(shè)低碳節(jié)能社區(qū)和“智慧社區(qū)”，保證社區(qū)綠化面積，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，讓低碳節(jié)能和智慧發(fā)展成為共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)的標(biāo)簽，增加社區(qū)居民的認(rèn)同感，提升居民的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理服務(wù)優(yōu)化升級(jí)。

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