袁芳

摘要：新疆分公司成立于1988年，擁有一定規(guī)模的土地、廠房和住房，隨著公司轉(zhuǎn)型升級(jí)的加速推進(jìn)和發(fā)展戰(zhàn)略的變化，新疆分公司的部分土地和房產(chǎn)出現(xiàn)了閑置，因年久失修，盤(pán)活率和盤(pán)活收益自然很低。為進(jìn)一步提升新疆分公司閑置資產(chǎn)盤(pán)活收益。本文結(jié)合新疆分公司實(shí)際，就如何盤(pán)活閑置資產(chǎn)作一淺析。

關(guān)鍵詞：不良影響;基本狀況;措施和方式

第一部分 閑置資產(chǎn)對(duì)分公司的不良影響分析

一、侵蝕利潤(rùn)

閑置資產(chǎn)要負(fù)擔(dān)土地稅、房產(chǎn)稅等固定費(fèi)用支出外，同時(shí)因?yàn)殚L(zhǎng)期不維護(hù)，會(huì)有安全隱患，還得必須投入人力物力財(cái)力去治理，時(shí)間越久，分公司的管理成本會(huì)大大增加，影響分公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

二、資產(chǎn)信息失真

閑置資產(chǎn)影響分公司資產(chǎn)質(zhì)量，一些毫無(wú)價(jià)值的危房或閑置房產(chǎn)會(huì)使分公司資產(chǎn)“虛胖”，不能較客觀地反映分公司的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況，可能影關(guān)聯(lián)客戶、金融機(jī)構(gòu)、國(guó)家財(cái)稅部門(mén)等信息使用者的決策方向。

三、影響企業(yè)形象

分公司辦公區(qū)、生活區(qū)及生產(chǎn)基地的房產(chǎn)均建于上個(gè)世紀(jì)90年代初，大部分房產(chǎn)從2000年開(kāi)始閑置，因年代久遠(yuǎn)，這部分閑置資產(chǎn)外觀陳舊破損不堪，對(duì)米東區(qū)的市容市貌有嚴(yán)重影響，且也不利于央企品牌形象的宣傳。

四、不利于人才的吸引

習(xí)近平總書(shū)記指出：“環(huán)境好，則人才聚、事業(yè)興;環(huán)境不好，則人才散、事業(yè)衰?！蔽瞬诺摹败泴?shí)力”包括良好的工作生活環(huán)境。但分公司生活區(qū)辦公區(qū)年代感十足且外觀沉舊的房產(chǎn)，給人不景氣、蕭條的感覺(jué)，尤其是對(duì)一個(gè)不了解七化建初入職的年輕人來(lái)說(shuō)，心里或多或少會(huì)對(duì)產(chǎn)生一些失落。分公司近幾年人才流失嚴(yán)重，環(huán)境因素應(yīng)該是一個(gè)不可忽視的原因。

第二部分 基本概況及盤(pán)活現(xiàn)狀分析

一、辦公區(qū)基本情況

分公司辦公區(qū)位于集鎮(zhèn)街342號(hào)，占地面積為35.1畝，土地性質(zhì)系作價(jià)入股類型土地，規(guī)劃為其他商服用地（辦公）。目前，這塊土地的房產(chǎn)除了處于危房狀態(tài)的浴室和老鍋爐房，和一排矮小陳舊的老探親房閑置，其余房產(chǎn)均處于在用狀態(tài)。

二、生活區(qū)土地及房產(chǎn)基本情況

生活區(qū)區(qū)域位于集鎮(zhèn)街375號(hào)，在辦公區(qū)對(duì)面，相隔一條馬路，占地面積為37.2畝，規(guī)劃為住宅用地。目前這宗土地和房產(chǎn)閑置率達(dá)到50%以上。

該宗土地主要房產(chǎn)為住宅樓和宿舍樓。住宅樓室無(wú)配套家具，整體居住環(huán)境不好。目前入住率不到50%。另宿舍樓閑置了20余年，屋內(nèi)配套設(shè)施全部年久失修，墻皮脫落嚴(yán)重。有意向租賃該幢樓的客戶來(lái)了許多家，但目睹內(nèi)部設(shè)施后都認(rèn)為裝修改造成本太大而不愿接手。

三、生產(chǎn)基地土地及房產(chǎn)基本情況

分公司生產(chǎn)基地位于烏奇路，距離分公司生活辦公基地約3公里。占地192.25畝，規(guī)劃為工業(yè)用地。

目前，生產(chǎn)基地部分土地房產(chǎn)被22家零星小租戶租賃，租賃均價(jià)在1萬(wàn)元/畝.年，價(jià)格低廉。因生產(chǎn)基地內(nèi)老廠房破舊，圍墻傾斜、路面未硬化，無(wú)配套設(shè)施，加上維穩(wěn)要求和疫情防控原因，土地出租率和收益率在不斷下降。

第三部分 盤(pán)活閑置資產(chǎn)的措施和方法

一、實(shí)現(xiàn)信息化管理，提升資產(chǎn)管理能力

利用網(wǎng)絡(luò)信息化手段，共享信息，將閑置資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)化管理。該項(xiàng)工作應(yīng)由財(cái)務(wù)牽頭，資產(chǎn)主管部門(mén)配合，在現(xiàn)有的所有土地、房產(chǎn)固定資產(chǎn)信息基礎(chǔ)上，完善其運(yùn)維、使用狀況等數(shù)據(jù)信息，再把核對(duì)無(wú)誤的信息錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，為信息化管理打好基礎(chǔ)，逐步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理規(guī)范化、系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化。不僅可以為決策方和需求方提供最全面最真實(shí)的信息，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)上級(jí)單位對(duì)基層單位閑置資產(chǎn)管理工作進(jìn)行直接協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)管，最大限度防止了了資產(chǎn)管理的混亂或流失。

二、開(kāi)展閑置土地、房產(chǎn)整治

（一）盤(pán)點(diǎn)土地房產(chǎn)，完成測(cè)繪、評(píng)估工作。由資產(chǎn)主管部門(mén)牽頭，對(duì)分公司所有的土地房產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，摸清家底，再委托一家有資質(zhì)的測(cè)繪評(píng)估公司完成所有土地房產(chǎn)的測(cè)繪評(píng)估工作，為后期的土地資產(chǎn)的投資和盤(pán)活決策作好前期準(zhǔn)備。

（二）對(duì)閑置土地房產(chǎn)進(jìn)行清理。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，將閑置土地房產(chǎn)按低效、無(wú)效、危房、可盤(pán)活進(jìn)行分類清理，并將清理結(jié)果和處置盤(pán)活建議以詳實(shí)的報(bào)告報(bào)備公司，待公司批準(zhǔn)后實(shí)施。實(shí)施后實(shí)時(shí)更新資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，避免造成信息滯后進(jìn)而影響上級(jí)單位的正確判斷和管理。

三、多渠道拓展租賃

（一）尋求優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。將閑置土地房產(chǎn)信息上傳58同城、安居網(wǎng)等優(yōu)質(zhì)網(wǎng)絡(luò)租賃平臺(tái)，拓寬租賃宣傳渠道。

（二）加強(qiáng)屬與當(dāng)?shù)卣疁贤?。了解?dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)政策，努力與政府扶持產(chǎn)業(yè)或業(yè)務(wù)鏈方向發(fā)展產(chǎn)業(yè)的客戶建立聯(lián)系，看是否能充分利用閑置土地房產(chǎn)尋求合作機(jī)會(huì)。

四、結(jié)合實(shí)際，制定針對(duì)性盤(pán)活方案

（一）辦公區(qū)和生活區(qū)閑置資產(chǎn)的盤(pán)活方案分析。辦公區(qū)、生活區(qū)位于蘆草溝鄉(xiāng)政府附近，生活區(qū)位于米東大道一側(cè)，屬一類街道，交通便利，辦公區(qū)位于蘆草溝集鎮(zhèn)街道，屬于三類街道，均符合烏魯木齊市的城市建設(shè)用地控制規(guī)劃要求，有一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。具體方式建議：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。將辦公區(qū)和生活區(qū)規(guī)劃為以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化設(shè)施等功能的人文居住小區(qū)。為了不影響分公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，可分為一期、二期陸續(xù)開(kāi)發(fā)。因生活區(qū)位于米東大道，屬一類街道，應(yīng)作為一期先行開(kāi)發(fā)，建成后通過(guò)合理置換，將分公司辦公地點(diǎn)搬遷一類街道旁，將大大提升分公司的品牌形象。二期開(kāi)發(fā)以住宿樓為主，分公司本地員工可以享受員工內(nèi)部?jī)r(jià)，這對(duì)穩(wěn)定分公司人才隊(duì)伍將起到促進(jìn)作用。

當(dāng)前分公司正處在改革全面深化攻堅(jiān)期，不管是尋找有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，還是自籌資金自行開(kāi)發(fā)，都有利于推進(jìn)分公司在市政建設(shè)領(lǐng)域的拓展，具有開(kāi)拓性意義，為分公司改革大業(yè)助力。

但這種方式受房地產(chǎn)行業(yè)行情受制，資金先期投入量比較大，屬于風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)高的盤(pán)活方式。

2.打包租賃?？梢詫⑸顓^(qū)這宗土地房產(chǎn)打包租賃，考慮到租戶裝修改造先期投入成本較高，租金可采取逐年遞增式上漲，待租戶資金緩解了，租金再按市場(chǎng)價(jià)循序遞增。

這種方式可以減少固定費(fèi)用開(kāi)支，時(shí)間長(zhǎng)了也會(huì)有租賃收益。打包租賃相對(duì)開(kāi)發(fā)收益來(lái)說(shuō)，屬于低風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)低類型的盤(pán)活方式。

（二）生產(chǎn)基地閑置資產(chǎn)盤(pán)活方式分析。結(jié)合本宗土地工業(yè)用地性質(zhì)，將其打造成集中商貿(mào)區(qū)或倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，或整體出租。

1.打造功能性標(biāo)準(zhǔn)化集中商貿(mào)園區(qū)。根據(jù)功能定位規(guī)劃水、電、暖、路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施以及道路綠化、亮化工程，將其打造成為功能齊全、配套服務(wù)快捷方便的商貿(mào)園。

生產(chǎn)基地占地廣，一次性開(kāi)發(fā)所需資金相當(dāng)龐大，建議結(jié)合生產(chǎn)基地區(qū)域位置和周邊園區(qū)內(nèi)廠家所需產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)生產(chǎn)基地商貿(mào)區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)計(jì)，分批次改造。

2.打造集中倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，目前烏魯木齊米東區(qū)周邊兩個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)基地正因地處踩空區(qū)和消防設(shè)施不規(guī)范等原因，不少商家正在尋找新的倉(cāng)庫(kù)，這是一個(gè)商機(jī)。我們可以將生產(chǎn)基地打造成為一個(gè)集倉(cāng)儲(chǔ)和配送一體的倉(cāng)儲(chǔ)物流園。

打造大型的倉(cāng)儲(chǔ)物流園同樣面臨巨額資金問(wèn)題，建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，分期建設(shè)的方案。項(xiàng)目建成后，還可以發(fā)展配送物流業(yè)務(wù)，在幫助商家降低管理成本的同時(shí)，提升分公司收益。

分期建設(shè)的好處是，可以將前期的租賃收入和配送業(yè)務(wù)收入作為建設(shè)資金，減輕資金壓力。

3.整體出租。該宗土地周邊隸屬工業(yè)園區(qū)，對(duì)科技環(huán)保有強(qiáng)烈需求。建議引進(jìn)如固廢、危廢處理等環(huán)?？萍计髽I(yè)入駐，將土地房產(chǎn)整體出租或土地作價(jià)入股方式獲取收益，相比現(xiàn)在零星租賃，收益率將大大提升。

第四部分 結(jié)束語(yǔ)

綜上，新疆分公司閑置土地房產(chǎn)的盤(pán)活，不僅能降本增效，還能提升企業(yè)形象，同時(shí)還能為人才隊(duì)伍建設(shè)助力，所以必須搶抓機(jī)遇、統(tǒng)籌規(guī)劃，整合資源、循序推進(jìn)。但新疆分公司所有資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，所有盤(pán)活方式都必須得到上級(jí)單位的允許和支持，并遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理體系，確保國(guó)有資產(chǎn)貶值和流失，努力做到保值和增值。