目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀及改進(jìn)策略

楊亞萍

【摘? 要】在我國高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)在發(fā)展過程中已經(jīng)不再局限于物資和人力資源的限制，如果企業(yè)在競爭時(shí)依舊選擇粗放型管理和無序管理，就無法滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。通過合理的目標(biāo)成本管理，能夠使企業(yè)在運(yùn)行中的一系列指標(biāo)都能夠得到有效的顯示，通過這種方式使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的提升，完成最終的經(jīng)營目標(biāo)。

【Abstract】In the era of rapid economic development in China， enterprises are no longer limited to the limitation of material and human resources in the process of development. If enterprises still choose extensive management and disordered management in competition， they can not meet the sustainable development of enterprises. Through reasonable target cost management， a series of indicators in the operation of the enterprise can be effectively displayed. In this way， the enterprise can maximize profits and achieve the ultimate business objectives.

【關(guān)鍵詞】目標(biāo)成本管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);現(xiàn)狀

【Keywords】target cost management; real estate development enterprises; current situation

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）02-0037-02

1 引言

隨著近年來企業(yè)精細(xì)化管理質(zhì)量的不斷提升，目標(biāo)成本管理受到了現(xiàn)代企業(yè)管理人員的高度重視。企業(yè)的目標(biāo)成本管理可以分為各個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理和企業(yè)整體項(xiàng)目的管理，其中包含成本預(yù)測和成本控制等不同的流程環(huán)節(jié)。只有將項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的每一步進(jìn)行進(jìn)一步的劃分，并且做好各個(gè)過程的監(jiān)督與控制，才能使成本得到有效的控制，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營成本的優(yōu)化管理。

2 目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的成本是一個(gè)連續(xù)性的過程，其涉及的不僅僅是地塊的決策和前期項(xiàng)目的策劃，在施工以及銷售和項(xiàng)目的后續(xù)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)都將被納入房地產(chǎn)成本控制的過程中，而工作人員需要對這類成本要素的構(gòu)成進(jìn)行完整的規(guī)劃，通過有效的方式進(jìn)行控制，這樣才能使企業(yè)的利潤得到最大化的提升。目前我國的成本管理僅僅局限于部分競爭較為激烈的行業(yè)中，例如，互聯(lián)網(wǎng)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并沒有在房地產(chǎn)的管理中得到深化，大多數(shù)工作人員在進(jìn)行成本管理時(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)的建設(shè)和人工成本是最高的成本類型，所以在進(jìn)行管理時(shí)僅僅從這兩方面進(jìn)行優(yōu)化并沒有對全局進(jìn)行考慮，這就導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本的設(shè)置時(shí)缺乏完整的體系，總體的管理效果較差。

3 目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要改進(jìn)的問題

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與項(xiàng)目建設(shè)前缺少對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本事前控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行競標(biāo)時(shí)，通過惡意低價(jià)設(shè)計(jì)的方式來占領(lǐng)市場，這樣能夠在項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過洽談和工程索賠的方式來提高合同外收入，但在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過程中，由于與項(xiàng)目業(yè)主對洽談以及增項(xiàng)等索賠問題無法實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致合同外收入的問題較為明顯，這就會增大項(xiàng)目的成本壓力，而項(xiàng)目的實(shí)際使用費(fèi)用則會超出預(yù)算計(jì)劃。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)過程中缺乏對成本項(xiàng)目的動態(tài)管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果在進(jìn)行管理時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場缺少可行的計(jì)劃，或者未及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場狀況對工程的應(yīng)用計(jì)劃和材料進(jìn)行管理，這就會導(dǎo)致設(shè)備閑置和工程進(jìn)度受影響的現(xiàn)象發(fā)生，這種現(xiàn)象在無形之中會增加項(xiàng)目的實(shí)際支出費(fèi)用。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果沒有按照合理的計(jì)劃制定完善的獎懲措施和管理措施，就容易導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目的人員成本管理意識不足，導(dǎo)致某些情況下工作人員無法做到項(xiàng)目成本的預(yù)期管理。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后無法進(jìn)行有效的項(xiàng)目成本總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，其中不僅包含了合同義務(wù)履行方面完全完成義務(wù)，并且也象征著工程在完成后具備全面結(jié)算的條件，在這樣的狀況下，項(xiàng)目部門需要與采購和財(cái)務(wù)部門等多個(gè)部門進(jìn)行全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的成本管控得與失，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這樣才能保證在后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目中不斷對其進(jìn)行完善和改進(jìn)，通過這種方式才能有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理質(zhì)量，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)開展能夠更為有效地進(jìn)行。而值得注意的是，我國大部分房地產(chǎn)工程在進(jìn)行成本控制時(shí)，都沒有將工程竣工后的驗(yàn)收工作作為一項(xiàng)主要的工作內(nèi)容，導(dǎo)致這類工作在開展過程中受到外界因素影響較為明顯，工作人員沒有按照需求對最終的結(jié)果進(jìn)行合理驗(yàn)收，最終影響了房地產(chǎn)工程的實(shí)際應(yīng)用質(zhì)量，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程驗(yàn)收過程中出現(xiàn)的問題明顯，大大影響了房地產(chǎn)工程的最終建設(shè)質(zhì)量。

4 目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀的改進(jìn)策略

4.1 建立專業(yè)部門，善用專業(yè)人才

目標(biāo)成本的管理是一項(xiàng)十分動態(tài)且長期的活動，預(yù)算考核不僅針對的是目標(biāo)成本的管理工作的相關(guān)人員，還包括了目標(biāo)成本的管理活動中的各個(gè)管理人員，涉及建筑工程生產(chǎn)財(cái)務(wù)、經(jīng)營、人事等多個(gè)方面時(shí)，需要針對不同機(jī)構(gòu)的需求進(jìn)行對應(yīng)的考核，將非財(cái)務(wù)指標(biāo)納入考核內(nèi)容中。

而在開展目標(biāo)成本的管理的活動中，各個(gè)部門之間在進(jìn)行目標(biāo)選擇時(shí)，需要做好目標(biāo)的統(tǒng)一。預(yù)算不僅僅是一項(xiàng)約束工作，還具有一定的激勵功效，預(yù)算目標(biāo)的管理會對上級領(lǐng)導(dǎo)和下屬的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響，在這種狀況下可以通過提高相關(guān)工作人員的預(yù)算參與程度，來將預(yù)算目標(biāo)與員工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，發(fā)揮目標(biāo)成本管理的激勵和約束功效。

除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以對已經(jīng)開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行一定的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，通過合理的保險(xiǎn)能夠防止不可抗力的因素造成的意外成本增加，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遭受不可抗力的損害時(shí)，及時(shí)向保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠，通過這種方式能夠有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本損失，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更為合理的成本控制，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所獲得的經(jīng)濟(jì)效益得到優(yōu)化。而在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投保時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)狀況，選擇合適的投保類型，避免投保額過高而增加成本。

4.2 項(xiàng)目建設(shè)中調(diào)動人員積極性

工作人員的積極性永遠(yuǎn)是直接影響工作質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵因素，相關(guān)工作人員需要了解人員的管理方式，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，通過一系列的優(yōu)化來使工作人員的整體工作積極性得到提升。例如，在進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，可以采用一系列的獎懲制度，并且將項(xiàng)目的目標(biāo)成本分析，與工作人員的總體績效和獎金進(jìn)行掛鉤，如果工作人員在日常的工作中能夠?qū)贤M(jìn)行仔細(xì)分析，并了解合同中的可以合理利用的方向，為企業(yè)節(jié)省了一定的成本，這樣可以予以工作人員一定的獎勵。而如果工作人員在進(jìn)行實(shí)際工作時(shí)，并沒有發(fā)現(xiàn)合同中存在的漏洞，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)了一系列的損失，可以適當(dāng)對其進(jìn)行處罰，這樣能夠使更多成本核算工作人員的總體工作積極性得到提升。除此之外，在進(jìn)行相關(guān)成本核算以及合同管理時(shí)，工作人員的工作素質(zhì)會對最終的管理結(jié)果產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要為相關(guān)的核算人員提供一定的培訓(xùn)機(jī)會，這樣能夠在一定程度上使工作人員的工作積極性得到提升，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)起到一定的促進(jìn)作用。

4.3 重視合同控制成本

雖然合同控制是一項(xiàng)較為重要的工作，但在進(jìn)行現(xiàn)代化的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，工作人員需要了解在進(jìn)行合同建設(shè)過程中存在的一系列問題，尤其需要做好成本的控制管理。合同控制對于房地產(chǎn)的運(yùn)行來說極為重要。不同單位需要做好合同的控制成本。生產(chǎn)單位在進(jìn)行材料采購時(shí)，可以根據(jù)合同來約定制造材料的采購限定，為了對質(zhì)量進(jìn)行有效控制，可以選擇甲供方式。對制造材料的采購選擇招標(biāo)和商務(wù)洽談的方式能夠保證材料的采購質(zhì)量，尤其是在進(jìn)行材料的采購時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用性價(jià)比高的供應(yīng)商。物資部門可以對項(xiàng)目部提出采購計(jì)劃并對其進(jìn)行審核，同時(shí)與預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行有效對比，如果其中存在一定的超出內(nèi)容，則需要現(xiàn)場察看并分析材料的超出原因是浪費(fèi)還是由于設(shè)計(jì)變更所導(dǎo)致的?？茖W(xué)地對原料采購工作進(jìn)行控制，能夠有助于提升材料的采購質(zhì)量。尤其是在進(jìn)行成本控制時(shí)，相關(guān)工作人員需要明確工作量、設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場簽證等多項(xiàng)內(nèi)容，并且需要對其進(jìn)行逐一核實(shí)并予以確認(rèn)。

5 結(jié)語

在我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革對房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的影響，并且隨著近年來綠色建筑和智能建筑的不斷發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)和壓力，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要從技術(shù)層面進(jìn)行革新，也需要盡可能做好相應(yīng)的目標(biāo)成本管理，盡可能將更多的財(cái)務(wù)資源投入轉(zhuǎn)型升級以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方面，通過這種方式才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，使房地產(chǎn)的開發(fā)成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產(chǎn)的市場競爭力。

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