房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃問題及對策探究

李君堯

摘?? 要：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃需要在合法的稅收政策基礎(chǔ)下，遵循企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定科學(xué)的稅務(wù)方案，以實現(xiàn)稅后利潤的最大化。在操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要保證經(jīng)營業(yè)務(wù)的規(guī)范化進(jìn)行，所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都合理合法，各項財務(wù)活動健康有序地開展，努力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以提升企業(yè)的核心競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)籌劃;特點;問題;對策

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是改革開放以來發(fā)展最為迅速的行業(yè)，具有投入多、利潤高、稅務(wù)成本占比重的特點。近年來在“房住不炒”的大趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)整體進(jìn)入下行通道，行業(yè)競爭白熱化，利潤空間不斷被壓縮。為了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就需要企業(yè)向管理要效益，科學(xué)控制成本，特別是稅務(wù)成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注稅務(wù)籌劃工作的開展，以此降低稅負(fù)，合理減少稅務(wù)支出，提升利潤。

2房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃特點

一是全周期考慮。房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，其建設(shè)周期較長，涉及的稅種復(fù)雜，除了一般的稅務(wù)規(guī)定外，還有行業(yè)特有的預(yù)繳稅金制度、土增清算制度等。需要以項目全周期進(jìn)行全面詳細(xì)的考慮，這樣才能有效應(yīng)對企業(yè)在拿地后所面臨的稅務(wù)風(fēng)險。

二是籌劃在先。房地產(chǎn)項目稅種多，計算復(fù)雜，特別是特殊業(yè)態(tài)的稅務(wù)計算標(biāo)準(zhǔn)上，各地模式不一，比如土增稅的清算依據(jù)、清算方法的選擇等。企業(yè)只有在拿地之前對稅務(wù)進(jìn)行認(rèn)真的籌劃，全面分析不同稅種和稅率變化對于項目開展的影響，合理開展項目建設(shè)，才能使企業(yè)效益最大化。

三是合法性。稅務(wù)籌劃本質(zhì)上是合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅務(wù)成本的行為，這項工作需要遵照法律規(guī)定進(jìn)行，保證合法性。財務(wù)人員務(wù)必認(rèn)真學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的法律法規(guī)，然后立足于稅法的相關(guān)規(guī)定，按照項目類別和運行方式，科學(xué)開展稅務(wù)籌劃工作。

3房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方向

3.1前期階段

房地產(chǎn)項目在前期階段，首先需要明確土地增值稅清算依據(jù)，根據(jù)清算依據(jù)的不同，合理開展前期工作。例如，在四川省土地增值稅清算以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位，而江蘇省則規(guī)定以“有關(guān)部門審批、備案的項目為清算單位”。針對不同的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理開展前期工作，特別對于分地塊、分業(yè)態(tài)的項目，根據(jù)不同項目的增值率，合理選擇清算方案。其次需要考慮不同融資模式的選擇帶來的涉稅問題。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對于資金需求較大，行業(yè)中存在著不同的融資模式，特別需要在發(fā)展過程中需要關(guān)注在企業(yè)所得稅中關(guān)于“債資比”的規(guī)定，防止出現(xiàn)單邊計息、小股大債等違反稅法規(guī)定的問題。

3.2開發(fā)階段

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)階段主要涉及到增值稅進(jìn)項留底退稅的運用。由于房地產(chǎn)行業(yè)在預(yù)售階段需要根據(jù)收入按照一定的比例預(yù)繳增值稅，而同時期購入的土地、建筑安裝工程勞務(wù)等的進(jìn)項稅稅務(wù)又不能抵減企業(yè)預(yù)繳的稅金，因此只能通過增值稅進(jìn)項留底退稅來降低企業(yè)的資金占用，合理平衡企業(yè)的增值稅全案稅負(fù)。

3.3交付階段

交付階段是房地產(chǎn)項目的核心階段，主要涉及到的稅務(wù)問題是收入確認(rèn)時點對于所得稅的影響。在項目建設(shè)完成后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)全案整體預(yù)繳的企業(yè)所得稅和實際應(yīng)繳的企業(yè)所得稅合理選擇交付時間。對于預(yù)計毛利率低于稅法規(guī)定的項目，應(yīng)當(dāng)盡量早的交付，使企業(yè)可以盡早按照實際利潤率繳納企業(yè)所得稅，降低企業(yè)稅負(fù)成本。

4房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃手段

4.1項目前期階段

前期階段是決定項目稅務(wù)籌劃成效的關(guān)鍵階段，也是進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最有效階段。在獲取土地后，財務(wù)部門需要根據(jù)稅法規(guī)定，依據(jù)不同的籌劃方案，模擬測算出各種情況下項目全案稅務(wù)成本，選擇對于企業(yè)最有利的情況。同時，考慮房地產(chǎn)項目本身的特點，存在的性質(zhì)差異等，對于對項目稅務(wù)成本產(chǎn)生重大影響的因素，進(jìn)行深入研究。最后，稅務(wù)人員也需要深入分析稅法的要求，搞清楚稅務(wù)政策的變動，并實時跟隨行業(yè)政策發(fā)布情況，保證在時效性之內(nèi)開展工作。

4.2項目建設(shè)階段

項目建設(shè)階段，一是要按照前期階段的籌劃方案嚴(yán)格執(zhí)行，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)其他業(yè)務(wù)部門按照前期的籌劃方案開展相關(guān)工作，特別是對于發(fā)生的支出相關(guān)發(fā)票要及時取得，同時按照會計準(zhǔn)則的固定，合理劃分資本化及費用化的支出，確保在建設(shè)階段企業(yè)的稅負(fù)成本最小，同時根據(jù)項目建設(shè)的實際情況，不斷修正原來的方案，確保方案具有實操性和落地性;二是項目稅務(wù)人員要積極與稅務(wù)部門溝通，取得政府部門的理解和支持，在符合法律規(guī)定的情況下，延遲稅金的繳納，降低企業(yè)的資金成本;同時對于增值稅進(jìn)行稅額的留底退稅，合理安排好退稅時間，應(yīng)退盡退，減少企業(yè)的資金占用。

4.4項目交付階段

在項目交付階段，竣工交付時間是重點，主要涉及到企業(yè)所得稅的安排和土地增值稅清算時間點的選擇。對此企業(yè)可以從項目實際情況入手，根據(jù)企業(yè)實際利潤狀況，合理選擇竣工交付時間點，科學(xué)籌劃。例如企業(yè)實際毛利率低于預(yù)繳毛利率，此時企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量提早交付時間，特別是對于跨年交付時間的選擇，筆者自己參與的一個項目，項目2021年1月份實際竣工，項目實際毛利率為12%左右，而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所得稅預(yù)繳毛利率為20%，項目通過加快施工進(jìn)度，于2020年12月份提前竣工交付，在2020年企業(yè)所得稅匯算清繳中對于2020年的企業(yè)所得稅按照實際利潤繳納，并且退回了2020年預(yù)售過程中預(yù)繳的企業(yè)所得稅，有效的降低了企業(yè)的稅負(fù)成本。其次對于土增稅清算時間點的選擇，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目測算情況，合理選擇。如果企業(yè)測算出要退稅，應(yīng)當(dāng)及時與稅務(wù)部門溝通，盡早啟動清算程序，爭取盡早退回稅金。

5結(jié)語

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作對于企業(yè)的發(fā)展有很大影響，需要企業(yè)結(jié)合實際，從房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃、建設(shè)和運營階段入手，分別分析存在的稅務(wù)問題，并展開科學(xué)的籌劃管理，以盡量合法籌劃，減輕稅負(fù)。

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