趙文成

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)分析存在密切聯(lián)系，通過工程經(jīng)濟(jì)分析，可以對房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能遇到的困難進(jìn)行提前預(yù)測，并指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)合理開發(fā)、建設(shè)、營銷等決策，在取得更好市場份額的同時(shí)，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。本文聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)和工程經(jīng)濟(jì)分析概述，對兩者之間存在關(guān)系加以闡述，并從前期市場定位、設(shè)計(jì)階段成本控制、實(shí)施階段科學(xué)管控等方面入手，對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)行詳盡探討，以推動房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作獲得更進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā);工程經(jīng)濟(jì);分析

在城鎮(zhèn)現(xiàn)代化進(jìn)程不斷加快背景下，也帶動我國房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，并對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出更高要求，除了要滿足市場需求以外，還要加強(qiáng)成本控制，以創(chuàng)造更多利益。為達(dá)到這一效果，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析十分有必要，工程經(jīng)濟(jì)分析不僅是社會大環(huán)境下提高市場競爭力和企業(yè)投資收益的根本要求，還是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展的必然需要，可以有效降低成本和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)獲得更好發(fā)展[1]?；诖?，對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析展開細(xì)致探討。

1、房地產(chǎn)開發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)分析

1.1內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)即從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和建設(shè)城市，對城市土地做出開發(fā)、房屋建設(shè)的行為。實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)則需要建立在擁有開發(fā)土地使用權(quán)基礎(chǔ)上，并且所使用土地會受到國家法律保護(hù)，整個(gè)過程中房地產(chǎn)企業(yè)除了對城市土地?fù)碛泻侠黹_發(fā)和房屋建設(shè)權(quán)利以外，還擁有土地經(jīng)營開發(fā)行為權(quán)利。而工程經(jīng)濟(jì)分析主要是在房地產(chǎn)開發(fā)之前或過程中，對一系列經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行統(tǒng)籌分析，并指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)做出科學(xué)合理決策，以防止在發(fā)生問題時(shí)出現(xiàn)無法應(yīng)對的狀況，致使房地產(chǎn)開發(fā)遭受巨大損失，而通過工程經(jīng)濟(jì)分析就可以杜絕這些問題發(fā)生，通過對房地產(chǎn)開發(fā)投資成本、投資收入、投資利潤等合理定位，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程成本、風(fēng)險(xiǎn)等有效控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)達(dá)到預(yù)期效果[2]。

1.2關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)分析之間存在十分緊密聯(lián)系關(guān)系，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)在城市規(guī)劃中占據(jù)著十分重要的地位，開發(fā)質(zhì)量好壞也直接影響到城市整體面貌和進(jìn)步發(fā)展，同時(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)以后也緊接著房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等一系列活動，做好工程經(jīng)濟(jì)分析可以確保房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)合理，針對存在的問題也能提前發(fā)現(xiàn)和優(yōu)化解決;另一方面與其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)耗費(fèi)時(shí)間更長，投入資金也更多，高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤特征十分明顯，做好工程經(jīng)濟(jì)分析工作，可以為房地產(chǎn)開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)，并研究出更加科學(xué)合理開發(fā)方案和創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也會急劇降低，進(jìn)而推動房地產(chǎn)開發(fā)活動更加科學(xué)規(guī)范展開。

2、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析

在房地產(chǎn)開發(fā)中，進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析操作，其主要目的在于降低企業(yè)成本、贏得廣泛市場和獲得更多利益，為此需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)研究，并對房地產(chǎn)建設(shè)成本分析引起高度重視，以達(dá)到提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益目的，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中也能占據(jù)有利地位，推動開發(fā)項(xiàng)目朝著理想方向邁進(jìn)[3]。

2.1前期市場準(zhǔn)確定位

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要對前期市場進(jìn)行準(zhǔn)確定位，實(shí)踐中除了要深入實(shí)際對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具體地理位置、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行全面、細(xì)致了解以外，還需要對開發(fā)項(xiàng)目具體內(nèi)容進(jìn)行深入分析，并充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足哪一類消費(fèi)群體，針對與該開發(fā)項(xiàng)目相類似的其他項(xiàng)目也要進(jìn)行考察和比較，特別是在項(xiàng)目開發(fā)需要投入成本上面，需要在明確市場定位以后對實(shí)際開發(fā)進(jìn)行詳細(xì)分析。只有這樣才能夠確保開發(fā)項(xiàng)目符合目標(biāo)消費(fèi)人群實(shí)際需求，并且不會脫離實(shí)際市場定位，在房地產(chǎn)開發(fā)需投資成本方面也能根據(jù)其他類似項(xiàng)目，制定具體的開發(fā)目標(biāo)與要求，進(jìn)而達(dá)到從根本上控制房地產(chǎn)開發(fā)過程工程經(jīng)濟(jì)成本目的。

2.2工程設(shè)計(jì)階段成本控制

在明確房地產(chǎn)開發(fā)市場和需求定位以后，就要組織開展工程設(shè)計(jì)工作，并對工程成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。考慮到工程設(shè)計(jì)階段就是為房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)做前期準(zhǔn)備工作，操作中除了要通過圖紙?jiān)敿?xì)表達(dá)出房地產(chǎn)開發(fā)者實(shí)際項(xiàng)目設(shè)想及要求以外，還要對各方面問題進(jìn)行考慮、分析和修正，以防止后續(xù)開發(fā)實(shí)施出現(xiàn)諸多問題，并對房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量和成本造成巨大影響[4]。因此，加強(qiáng)和做好設(shè)計(jì)階段的工程經(jīng)濟(jì)分析工作，就可以在設(shè)計(jì)階段對房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌分析，并對各板塊需要耗費(fèi)資金進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，針對出現(xiàn)的資金超額情況也能及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化，使房地產(chǎn)投資成本嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍以內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)過程失控情況也能避免發(fā)生，并為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施奠定良好基礎(chǔ)。

2.3實(shí)施階段加強(qiáng)管控

工程實(shí)施是房地產(chǎn)開發(fā)中最為重要的階段，在這過程中需要對開發(fā)項(xiàng)目開展進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格控制，以防止因?yàn)槭┕ぷ兏⒐て诎芽夭粐?yán)等情況，對資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。而做好房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段工程經(jīng)濟(jì)分析，就可以對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行提前了解，并對各個(gè)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容、要求、成本等進(jìn)行準(zhǔn)確把握，實(shí)際操作中也能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保施工進(jìn)度的同時(shí)，對可能影響項(xiàng)目成本的材料、人工等因素加強(qiáng)管控，并通過選擇物美價(jià)廉材料、加強(qiáng)施工人員工藝技術(shù)指導(dǎo)等措施運(yùn)用，對工程成本進(jìn)行合理控制。

結(jié)語：

本文是基于對房地產(chǎn)開發(fā)中工程經(jīng)濟(jì)分析的探討，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目也日益增多。為確保房地產(chǎn)開發(fā)契合城市規(guī)劃發(fā)展需要和創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，就要對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析工作引起重視，以通過工程經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測和減少房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中會遇到的困難，并對投資、建設(shè)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，在推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的同時(shí)，獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，也帶動房地產(chǎn)行業(yè)獲得健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛松.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].大眾標(biāo)準(zhǔn)化，2020，（6）：95，97.

[2]郭欣.談房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析[J].山西建筑，2013，39（23）：215-216.

[3]莊偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理強(qiáng)化措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2020，（27）：228.

[4]李蓉.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制思路分析[J].磚瓦世界，2020，（18）：146.