容積率對(duì)住房價(jià)格的影響及實(shí)例分析

摘要：以上海市奉賢區(qū)南橋板塊和黃浦區(qū)板塊為研究區(qū)域，利用基于特征價(jià)格模型的多元回歸方法對(duì)容積率與住房價(jià)格之間的定量關(guān)系展開研究。結(jié)果表明，在以南橋?yàn)榇淼倪h(yuǎn)離中心城區(qū)的新城中，容積率和最近商業(yè)中心距離是影響住房價(jià)格的主要因素，且容積率對(duì)住房價(jià)格影響最大，在其他因素不變的前提下，容積率每上升1%，住房價(jià)格隨之下降0.23%;而在中心城區(qū)，容積率與住房價(jià)格之間沒有顯著關(guān)系。研究對(duì)于政府進(jìn)行城市規(guī)劃、開發(fā)商確定住房價(jià)格以及購房者的購買決策具有一定指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：容積率;住房價(jià)格;多元回歸;定量分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0014-20 收稿日期：2020-12-21

作者簡介：席德利，同濟(jì)大學(xué)測(cè)繪與地理信息學(xué)院碩士研究生。

1 引言

近年來，隨著城市的發(fā)展，上海市的土地資源緊缺問題日益凸顯，在上?！?035總規(guī)”背景下，提高土地利用效率、優(yōu)化國土開發(fā)格局是上海市未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。容積率作城市規(guī)劃和布局中所采用的一項(xiàng)核心指標(biāo)，同時(shí)也是影響住房價(jià)格的重要因素，其變化可以導(dǎo)致地價(jià)和住房價(jià)格成倍的上升或下降。

對(duì)于政府而言，容積率是政府進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃、資源分配、把控房地產(chǎn)價(jià)格的核心指標(biāo)，同時(shí)也是獲得土地收益的重要來源;對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定了所購地塊的開發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)品形式和規(guī)劃布局，進(jìn)而影響項(xiàng)目的開發(fā)成本、資金壓力、競(jìng)爭(zhēng)地位和銷售策略等;對(duì)于購房者來說，容積率直接決定了所購商品房的整體品質(zhì)，包括住宅的舒適度、社區(qū)的環(huán)境和生活便利性等。

已有較多學(xué)者針對(duì)容積率進(jìn)行研究，主要集中在容積率的提取方法、合理容積率的確定方法以及容積率與地價(jià)的關(guān)系等方面，而容積率對(duì)住房價(jià)格影響的研究并未多見于已有文獻(xiàn)?；诖?，本文結(jié)合案例，分別從時(shí)間和空間維度對(duì)容積率變化對(duì)住房價(jià)格的影響展開研究。

2 容積率的概念和內(nèi)涵

2.1 容積率的概念

容積率（Floor Area Ratio）是衡量居住質(zhì)量的綜合性指標(biāo)，由于其涵義明確，清晰易懂，指示性強(qiáng)，很快被廣泛用于土地資源管理、城市規(guī)劃等領(lǐng)域。其定義為地塊內(nèi)建筑總面積與地塊面積的比值，即：

（1）

式（1）中，SB表示建筑總面積，SL表示地塊面積。

2.2 容積率的內(nèi)涵

容積率是反映土地利用強(qiáng)度的綜合性指標(biāo)，由社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等要素共同決定，具有以下三個(gè)方面內(nèi)涵：

2.2.1 社會(huì)內(nèi)涵

當(dāng)考慮與人口相關(guān)的指標(biāo)時(shí)，容積率可以表示為：

（2）

式（2）中，P表示地塊內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)，SP表示人均建筑面積，表示人口密度。

由式（2）容易看出，當(dāng)人口密度一定時(shí)，容積率正比于人均建筑面積。它表明，在城市再開發(fā)過程中，若想增加人均建筑面積，在不考慮外遷人員的情況下，就必需提高容積率;相反地，當(dāng)容積率一定，需要將地塊內(nèi)的部分人口向外遷移，以降低地塊內(nèi)的人口密度，但同時(shí)也意味著需要在城市其他地塊增大開發(fā)強(qiáng)度來安置遷移人口。即，容積率反映了地塊對(duì)人口的容納能力，故而在進(jìn)行規(guī)劃前需要對(duì)區(qū)域的承載力和人口規(guī)模展開研究，從而確定容積率大小。

2.2.2 經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵

樓面地價(jià)是住房價(jià)格的重要組成部分，它表示單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值，用公式表示為：

（3）

式（3）中，PF表示樓面地價(jià)，PL表示土地出讓價(jià)格，F(xiàn)AR為容積率。對(duì)式（3）變形，則容積率可表示為：

（4）

在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商為了獲取更多的利潤，通常會(huì)減少土地成本費(fèi)用所占的比例。由式（4）可知，當(dāng)土地出讓價(jià)格不變時(shí)，建筑容積率與樓面地價(jià)之間呈反比例關(guān)系：容積率愈高，樓面地價(jià)愈低，土地成本費(fèi)用占整個(gè)開發(fā)費(fèi)用的比例越低;反之，當(dāng)樓面地價(jià)一定時(shí)，容積率越大，土地出讓價(jià)格越高，土地出讓者所獲得的土地收益也越多。因此，建筑容積率指標(biāo)的變動(dòng)會(huì)造成土地收益在政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者之間分配比重的變化，成為三者都十分關(guān)注的焦點(diǎn)。

2.2.3 環(huán)境內(nèi)涵

當(dāng)引入與環(huán)境質(zhì)量相關(guān)的指標(biāo)時(shí)，容積率可以表示為：

（5）

式（5）中，表示建筑密度，表示平均建筑高度，表示綠地率，表示停車場(chǎng)覆蓋率， 其它用地比率（道路、設(shè)施等）。

由式（5）易知，在平均建筑高度一定時(shí)，小區(qū)的綠地率、停車場(chǎng)覆蓋率等因素都會(huì)影響到建筑容積率。當(dāng)通過提升小區(qū)平均建筑高度來增大建筑容積率時(shí)，由于采光等因素的限制，又會(huì)要求擴(kuò)大建筑的間距，使得建筑密度相應(yīng)地降低。若保持建筑密度不變，那么，“高容積、低密度”模式的建筑不僅影響通風(fēng)、采光、隱私等方面，長期居住在這種環(huán)境中還會(huì)讓人產(chǎn)生壓抑感，對(duì)人的心理產(chǎn)生不良影響。同時(shí)，人口密度的增加還會(huì)導(dǎo)致人均綠地面積及其他公攤面積的減少，從而降低居住舒適度。合理的下調(diào)容積率，在降低人口密度的同時(shí)，能夠有效地增加公共空間，有利于可持續(xù)發(fā)展。

3 容積率影響住房價(jià)格的機(jī)制

3.1 容積率影響開發(fā)成本

對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商而言，建筑容積率直接決定了土地成本在項(xiàng)目開發(fā)總造價(jià)中所占的比重。地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)，同一地塊不同容積率下的土地價(jià)格不同，離開容積率討論土地價(jià)格的高低是不科學(xué)的，也是沒有意義的。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而通過拍賣競(jìng)爭(zhēng)得到的土地，土地成本甚至占到開發(fā)成本的60%以上。

在城市規(guī)模、區(qū)位條件和用地類型相同的情況下，容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循報(bào)酬遞增遞減原則。假設(shè)城市開發(fā)中存在合理的容積率，當(dāng)單位地價(jià)不再隨容積率增加而增加時(shí)，此時(shí)最高地價(jià)對(duì)應(yīng)的容積率L稱為合理容積率（見圖1），但是此時(shí)并不是最經(jīng)濟(jì)的容積率，而是當(dāng)增加單位容積率所增加的建筑成本等于住房價(jià)格總收益的增加量時(shí)所對(duì)應(yīng)的容積率M才是最佳容積率，這是因?yàn)椋_始階段由于工程費(fèi)用以及樓面地價(jià)的分?jǐn)?，邊際成本MC降低，收益隨容積率的增加而增加;隨著建筑層數(shù)增加，需要增設(shè)電梯、加強(qiáng)消防和抗震性等，造成工程費(fèi)、管理費(fèi)和稅金等費(fèi)用的增加，同時(shí)邊際收益MR會(huì)因?yàn)槿莘e率增加所導(dǎo)致周圍環(huán)境質(zhì)量下降而下降，當(dāng)MC=MR時(shí)，土地收益（見圖2陰影部分）最高，此時(shí)的容積率M為最佳容積率。

然而，在實(shí)際建設(shè)過程中，由于政策以及消費(fèi)者購買欲望等因素的限制，實(shí)際的容積率往往小于最佳容積率，開發(fā)商損失的樓面地價(jià)部分最終轉(zhuǎn)嫁到住房價(jià)格上，由購房者承擔(dān)。

3.2 容積率影響周邊規(guī)劃

容積率是進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心指標(biāo)，合理的容積率會(huì)對(duì)周圍地區(qū)的人流、物流、資金流的密度產(chǎn)生良性影響，刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，從而產(chǎn)生集聚效益。尤其是交通便利、配套齊全的地方，能夠產(chǎn)生巨大的集聚效益，引起周邊地區(qū)住房價(jià)格的上漲。但當(dāng)容積率過高時(shí)，又會(huì)增加對(duì)周邊配套設(shè)施的壓力，造成整個(gè)地塊環(huán)境的惡化，進(jìn)而對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生負(fù)向影響。

3.3 容積率影響住房品質(zhì)

由容積率的環(huán)境內(nèi)涵可知，建筑容積率與項(xiàng)目的綠地率和停車場(chǎng)覆蓋率等環(huán)境指標(biāo)密不可分。一般而言，容積率愈低，居住舒適度愈高;容積率越高，則項(xiàng)目內(nèi)的人口密度越大，造成單位人口分?jǐn)偟慕逃?、醫(yī)療、停車場(chǎng)、交通設(shè)施、健身娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施使用份額降低。同時(shí)，從開發(fā)商的角度出發(fā)，對(duì)于容積率較大的項(xiàng)目，一般采用大的進(jìn)深，但出于對(duì)建筑成本與建筑限高的考慮，層高會(huì)隨著進(jìn)深的增加而降低，從而使得采光、通風(fēng)和視野效果劣化。

綜上分析，容積率越高，居住效用越低，購房者所能接受的心理價(jià)位隨之降低，為了確保住房市場(chǎng)供求雙方交易行為的順利進(jìn)行，住房價(jià)格會(huì)下降。

4 實(shí)例分析

4.1 研究思路

住房價(jià)格受多種因素的影響，為了客觀反映容積率與住房價(jià)格之間關(guān)系，可以從統(tǒng)計(jì)建模的思路出發(fā)，應(yīng)用住房價(jià)格樣本數(shù)據(jù)，利用多元回歸分析模型建立特征價(jià)格模型，模擬影響住房價(jià)格變動(dòng)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，從而可以取得容積率對(duì)住房價(jià)格的影響關(guān)系。住房價(jià)格的特征模型表達(dá)如下：

（6）

式（6）中，P表示住房價(jià)格，xi代表影響價(jià)格的特征因素變量。

本研究主要選取以下特征變量：FAR （容積率）、CBD （到最近商業(yè)中心距離）、HSP （到最近綜合性醫(yī)院距離）、PARK （到最近公園距離）、MTR （到最近地鐵站距離）、EDU （到最近中學(xué)和小學(xué)的平均距離）。其中，P和FAR來自樂居網(wǎng)、安居客、智房網(wǎng)和搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)等網(wǎng)站，CBD、HSP、PARK、MTR和EDU等特征變量數(shù)據(jù)通過GIS工具獲取。

為了降低數(shù)據(jù)離散程度、減少異方差對(duì)回歸結(jié)果的影響，對(duì)住房價(jià)格及特征變量分別作對(duì)數(shù)化處理：

（7）

式（7）中，α0表示截距，αi表示各特征變量的影響系數(shù)，ε表示隨機(jī)誤差。

4.2 研究數(shù)據(jù)

目前對(duì)于住房價(jià)格或地價(jià)與容積率之間的關(guān)系研究多是基于大范圍尺度，而對(duì)于容積率和住房價(jià)格在小范圍內(nèi)的關(guān)系研究甚少。在大范圍內(nèi)更容易得出容積率與住房價(jià)格之間的定性關(guān)系，然而由于各區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度、供求關(guān)系、配套設(shè)施、未來規(guī)劃等因素不同、不同因素對(duì)于住房價(jià)格的影響力也不盡相同，因此，要在大范圍內(nèi)確定二者之間的定量關(guān)系比較困難。故而本研究在選擇案例時(shí)主要遵循以下兩個(gè)原則：第一，選取相似度較高的樣本，以盡可能消除容積率之外的因素對(duì)住房價(jià)格的影響;第二，選取用地類型、地塊所處的級(jí)別等基本一致的樣本。

基于以上原則，選取上海市奉賢區(qū)南橋板塊的20個(gè)住宅樓盤（見表1），以及黃浦區(qū)的16個(gè)住宅樓盤（見表2）分組對(duì)容積率和住房價(jià)格的關(guān)系展開研究。

由于樓盤的開盤時(shí)間不同，因此需要對(duì)住房價(jià)格進(jìn)行價(jià)格修正，以最新的開盤時(shí)間為基準(zhǔn)，將在此之前的所有樓盤的價(jià)格修正到最新的開盤時(shí)間點(diǎn)。以南橋板塊為例，數(shù)據(jù)中最新的開盤時(shí)間為2020年3月，該月南橋的平均開盤價(jià)格為26500元，假設(shè)樓盤的開盤時(shí)間為i年第j月，開盤價(jià)格為pij，該月南橋的平均開盤價(jià)格為元，則修正后的價(jià)格為：

（8）

南橋板塊住房樓盤的相關(guān)參數(shù)及修正后的價(jià)格（見表3）。

類似地，可以得到黃浦區(qū)住房樓盤的相關(guān)參數(shù)及修正后的價(jià)格（見表4）。

4.3 實(shí)驗(yàn)結(jié)果及分析

利用計(jì)量專業(yè)軟件SPSS 17.0分別對(duì)兩組住房價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行逐步回歸分析，剔除不顯著特征變量。對(duì)于南橋板塊，只有FAR （容積率）和CBD（到最近商業(yè)中心距離）兩項(xiàng)特征變量通過了顯著性為0.05的F檢驗(yàn)，模型調(diào)整后的R2為0.633，回歸模型為：

ln P = 11.269 - 0.23ln FAR - 0.086 ln CBD

（9）

其中，lnFAR和lnCBD的回歸系數(shù)均為負(fù)數(shù)，這與一般的認(rèn)知相符合，即容積率越高、距離商業(yè)中心越遠(yuǎn)，住房價(jià)格越低;只有FAR和CBD兩項(xiàng)特征變量通過了顯著性為0.05的F檢驗(yàn)，說明在遠(yuǎn)離中心城區(qū)的新開發(fā)板塊中，容積率和距離最近商業(yè)中心距離是影響住房價(jià)格最主要的因素，其中容積率對(duì)住房價(jià)格的影響最為顯著。

對(duì)于黃浦區(qū)板塊，只有CBD （到最近商業(yè)中心距離）和PARK （到最近公園距離）兩項(xiàng)特征變量通過了顯著性為0.05的F檢驗(yàn)，模型調(diào)整后的R2為0.700，回歸模型為：

ln P = 13.041 - 0.108 ln CBD - 0.085 ln PARK

（10）

其中，lnCBD和lnPARK的影響系數(shù)均為負(fù)數(shù)，表明CBD和PARK兩項(xiàng)特征變量對(duì)住房價(jià)格具有負(fù)向影響，即距離商業(yè)中心和公園愈遠(yuǎn)，住房價(jià)格愈低;FAR不再是影響中心城區(qū)住房價(jià)格的顯著因素，主要有以下原因：①中心城區(qū)建設(shè)用地趨于飽和，新開發(fā)的住宅樓盤稀少，導(dǎo)致供求關(guān)系對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生較大影響;②中心城區(qū)的樓盤多由著名的地產(chǎn)公司開發(fā)，一方面它們具有較強(qiáng)的品牌效應(yīng)，另一方面這些地產(chǎn)公司更加注重小區(qū)的配套設(shè)施和整體設(shè)計(jì)，通過合理的業(yè)務(wù)組合有效減少容積率對(duì)采光、通風(fēng)等因素的影響;③中心城區(qū)容積率普遍較高，但同時(shí)也具備更好的就業(yè)、教育、醫(yī)療和生活等資源，對(duì)購房者而言，無論是作為居住場(chǎng)所還是投資手段，容積率對(duì)其影響都不顯著。

5 結(jié)論與建議

通過對(duì)上海奉賢區(qū)南橋和黃浦區(qū)板塊住房價(jià)格分析得出，在新開發(fā)板塊中，容積率對(duì)住房價(jià)格具有顯著負(fù)向影響：在其他因素不變的前提下，容積率每上升1%，住房價(jià)格隨之下降0.23%;在中心城區(qū)板塊中，容積率與住房價(jià)格之間沒有顯著的相關(guān)性，表明區(qū)域整體的配套設(shè)施可以弱化容積率對(duì)其價(jià)格的影響;同時(shí)通過對(duì)比兩個(gè)板塊住房的容積率和價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)，二者之間存在較大差距，表明資源仍舊過度集中于中心城區(qū)。

基于上述結(jié)論提出以下建議：（1）對(duì)購房者而言，要密切關(guān)注地區(qū)的功能定位與未來規(guī)劃，從多方面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)能力選擇適合的住房。（2）對(duì)開發(fā)商而言，需要綜合考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的配套設(shè)施、業(yè)務(wù)組合方式和相關(guān)政策等因素來制定合理的價(jià)格。（3）對(duì)政府而言，要協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，用“有形的手”防止中心城區(qū)住房價(jià)格過高，同時(shí)加快城市副中心建設(shè)，打造開敞的城市布局結(jié)構(gòu)。

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