關(guān)于審理涉房地產(chǎn)糾紛案件法律適用問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告

山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院課題組

一、涉房地產(chǎn)糾紛案件審理現(xiàn)狀及特點(diǎn)

2017—2020年，全市法院新收商品房買賣合同糾紛案件分別為1854件、2623件、5016件、5691件，案件數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)。個(gè)別基層法院新收案件數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)，如市中法院2019年收案786件，2020年收案倍增至1575件；歷城法院2019年收案642件，2020年增至1105件；濟(jì)陽(yáng)法院2018年收案11件，2019年激增至1063件。通過(guò)對(duì)已生效的裁判文書進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，可以看出該類案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）群體性訴訟比重大，收案呈現(xiàn)集中性、階段性

商品房開發(fā)建設(shè)以人口聚集居住為目的，購(gòu)買主體多，且交付集中，違約情形大體相同，起訴時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)樓盤、一個(gè)小區(qū)的群體性訴訟。提起訴訟的是一部分維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)的買受人，其余買受人則處于觀望狀態(tài)，一旦案件審理結(jié)果對(duì)其有利，則其他同種情況的買受人會(huì)立刻提起訴訟，由此，在一批案件審理終結(jié)后，又會(huì)產(chǎn)生一批階段性訴訟。如歷下法院2020年收案882件，其中群體性訴訟案件為865件；市中法院2020年收案1575件，其中群體性訴訟案件為1547件。

（二）買方起訴案件比重大，訴訟請(qǐng)求從單一性向多樣性轉(zhuǎn)變

商品房交易多為期房，是預(yù)售房，買方在合同簽訂后不論是現(xiàn)金交易還是按揭貸款，都已履行完合同約定的義務(wù)，后其只享有對(duì)賣方履約的期待權(quán)，商品房買賣合同后履行義務(wù)的違約主體基本是賣方，因此起訴主體以買方居多。傳統(tǒng)商品房買賣合同糾紛爭(zhēng)議主要集中在逾期辦證、繼續(xù)履行、交付房屋不符合約定、買賣合同效力等方面，但近年來(lái)受拆遷補(bǔ)償、限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策影響，新類型商品房買賣合同糾紛不斷涌現(xiàn)。

（三）結(jié)案方式以判決和調(diào)解居多，訴前調(diào)解作用尚未充分發(fā)揮

該類案件以判決方式結(jié)案的案件數(shù)逐年上升，年均2000件左右，尤其以近兩年最為明顯，說(shuō)明疑難復(fù)雜案件正日益增多，部分案件在進(jìn)入訴訟程序后，因法律關(guān)系復(fù)雜，雙方矛盾難以調(diào)和，需要通過(guò)審理查明案情判決結(jié)案。隨著多元化糾紛解決機(jī)制的持續(xù)推進(jìn)，各法院不斷強(qiáng)化訴前調(diào)解工作，但近兩年確認(rèn)協(xié)議有效的結(jié)案數(shù)僅為120件左右，說(shuō)明此項(xiàng)工作成效初顯，但作用尚未充分發(fā)揮。

（四）案件平均審理天數(shù)逐年縮短，審判效率不斷提高

該類案件2017年平均審理天數(shù)為107.58天，2018年平均審理天數(shù)為140.10天，2019年平均審理天數(shù)為81.41天，2020年平均審理天數(shù)為42.03天，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。案件的結(jié)案方式對(duì)平均審理天數(shù)影響較大，隨著調(diào)解、撤訴、確認(rèn)協(xié)議有效的結(jié)案數(shù)逐年上升，案件平均審理天數(shù)逐年下降。2020年初，最高法院?jiǎn)?dòng)民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作，濟(jì)南法院作為改革試點(diǎn)法院，探索推進(jìn)“先調(diào)+速裁”工作模式，上述改革措施的持續(xù)推進(jìn)，對(duì)2020年案件平均審理天數(shù)的大幅下降發(fā)揮了積極影響。

（五）維持判決案件占大多數(shù)，二審改判以法律適用問(wèn)題居多

2017—2020年二審裁判文書中，維持原判的有2097件，撤回上訴的有606件，改判的有454件，發(fā)回重審的有10件。從以上數(shù)據(jù)可知，二審法院更傾向于維持原判，維護(hù)既有裁判的穩(wěn)定性。在二審改判的454件案件中，判決錯(cuò)誤的有1件，事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤的有28件，法律適用錯(cuò)誤的有425件。事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題多集中在個(gè)案上，法律適用問(wèn)題多集中在群體性訴訟案件上。

二、審理涉房地產(chǎn)糾紛的難點(diǎn)問(wèn)題及裁判思路

現(xiàn)行法律法規(guī)雖對(duì)房屋買賣合同相關(guān)問(wèn)題作了較為詳盡的規(guī)定，但因該類糾紛本身具有復(fù)雜性，且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化新情況、新問(wèn)題頻發(fā)，既有法律規(guī)則面臨新挑戰(zhàn)，該類糾紛越來(lái)越成為審判實(shí)踐中難點(diǎn)所在。

（一）房屋買賣合同糾紛中訴請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽備案的處理

2010年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）明確規(guī)定“進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度”，確立了房屋交易合同的網(wǎng)上公示制度。住建部后于2018年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號(hào)），要求全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度。根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣雙方簽訂合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)登錄房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽操作，房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)網(wǎng)上賦予合同備案編碼，并對(duì)房屋交易狀態(tài)進(jìn)行公示。在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)平臺(tái)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)雖可自行登錄進(jìn)行網(wǎng)簽操作，但買賣雙方并無(wú)隨意撤銷網(wǎng)簽的權(quán)利，若發(fā)生撤銷網(wǎng)簽的事由，雙方仍需向房屋登記管理部門申請(qǐng)撤銷。為防止買賣雙方采取弄虛作假等手段，通過(guò)撤銷或變更網(wǎng)簽進(jìn)行投機(jī)炒房，各地政府或住建部門對(duì)于網(wǎng)簽撤銷大多設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件，如濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2016年發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)（銷）售合同撤銷及變更有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定商品房網(wǎng)簽合同撤銷需符合以下情形：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間因某方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)、法院裁定或判決需要撤銷合同的（提交裁定或判決的有效證明）；2.房屋交付使用自公布之日起90日內(nèi)，買受人所購(gòu)房屋因存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定，需要解除合同的（提交質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的質(zhì)量鑒定報(bào)告）；3.商品房交付后，實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定誤差超過(guò)±3%，商品房買賣合同中已約定解除的（提交測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋測(cè)繪報(bào)告）；4.法律法規(guī)允許的其他情形（寫明具體內(nèi)容并提交相關(guān)證明）。

關(guān)于合同備案問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年修正）第10條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。合同備案是法律賦予房地產(chǎn)管理部門對(duì)商品房預(yù)售合同辦理登記備案的行政管理職權(quán)。房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，買賣雙方網(wǎng)簽后還需向房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案手續(xù)，實(shí)踐中通常稱為網(wǎng)簽備案。

當(dāng)事人雙方就合同效力、合同履行、合同解除等產(chǎn)生爭(zhēng)議提起訴訟時(shí)，往往將網(wǎng)簽備案撤銷問(wèn)題作為一項(xiàng)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求一并提出，審判實(shí)踐中對(duì)此處理方式不一，有的法院僅針對(duì)合同本身問(wèn)題作出裁判，有的法院對(duì)撤銷網(wǎng)簽備案訴請(qǐng)一并處理。針對(duì)該類訴訟請(qǐng)求，可從以下幾方面予以考慮：

1.網(wǎng)簽備案為行政管理措施。網(wǎng)簽是指房屋買賣合同雙方自合同簽訂后到房地產(chǎn)登記部門作備案登記，對(duì)該房屋交易行為進(jìn)行網(wǎng)上公示，以防止開發(fā)企業(yè)捂盤及一房多賣的房屋交易網(wǎng)絡(luò)化管理制度。備案是法律賦予房地產(chǎn)管理部門的一項(xiàng)行政管理職權(quán)。買賣雙方線下達(dá)成買賣合同合意后，通過(guò)登錄網(wǎng)簽備案系統(tǒng)平臺(tái)在線填寫合同，雙方簽字確認(rèn)完成網(wǎng)簽，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)網(wǎng)上賦予合同備案編碼，雙方即可查詢系統(tǒng)中房源交易狀態(tài)等信息，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)同時(shí)發(fā)揮交易信息網(wǎng)上公示作用，房地產(chǎn)管理部門對(duì)該網(wǎng)簽合同在一定期限內(nèi)完成備案。因此，網(wǎng)簽備案只是房地產(chǎn)登記部門對(duì)房屋交易事實(shí)狀態(tài)的一種記載，屬于行政管理措施。

2.撤銷網(wǎng)簽備案的訴請(qǐng)不具有獨(dú)立性。網(wǎng)簽備案是一項(xiàng)行政管理措施，不具有審查、許可或確認(rèn)的性質(zhì)，不改變?cè)械姆申P(guān)系，也未對(duì)任何人設(shè)定新的權(quán)利義務(wù)。房屋交易行為中，對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生實(shí)體權(quán)利影響的是房屋買賣合同的效力確認(rèn)、合同的繼續(xù)履行或合同解除事宜，網(wǎng)簽備案程序依附于房屋買賣合同而存在，不具有獨(dú)立存在的現(xiàn)實(shí)意義。合同相關(guān)事宜產(chǎn)生的爭(zhēng)議經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)合同本身權(quán)利義務(wù)作出裁決后，房地產(chǎn)管理部門即可依據(jù)生效裁決對(duì)當(dāng)事人的網(wǎng)簽撤銷申請(qǐng)作出處理，當(dāng)事人提出撤銷網(wǎng)簽備案的訴請(qǐng)不具有獨(dú)立性，人民法院可不予審查，僅就合同本身問(wèn)題作出裁判即可；對(duì)于當(dāng)事人僅就撤銷網(wǎng)簽備案提起訴訟的，可裁定駁回起訴。

3.訴請(qǐng)撤銷不正當(dāng)目的的房屋買賣合同網(wǎng)簽備案不具有訴的正當(dāng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為尋求利益最大化，采取各種措施規(guī)避政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，最常見的就是與企業(yè)內(nèi)部職工簽訂商品房預(yù)售合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，以達(dá)到囤積房源、捂盤惜售的目的，后與內(nèi)部職工解除合同，撤銷網(wǎng)簽備案，待房屋價(jià)格上漲后另行出售。此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要向房產(chǎn)登記部門大批量提出撤銷網(wǎng)簽備案申請(qǐng)，房產(chǎn)登記部門通常不予撤銷網(wǎng)簽備案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則通過(guò)訴訟要求法院判決撤銷網(wǎng)簽備案。對(duì)此，我們認(rèn)為，此類訴訟不具有正當(dāng)性，買賣雙方對(duì)解除合同、撤銷網(wǎng)簽備案不存異議，訴的目的是實(shí)現(xiàn)捂盤惜售、炒房投機(jī)等違規(guī)目的，以獲取不正當(dāng)利益；買賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)不具有真實(shí)的買賣合意，通過(guò)“虛偽通謀”的意思表示達(dá)到不正當(dāng)目的；網(wǎng)簽備案作為一項(xiàng)行政管理措施，當(dāng)事人訴請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽備案手續(xù)不具有訴的利益。綜上分析，此類案件采取裁定駁回起訴的處理方式更為妥當(dāng)。

（二）拆遷補(bǔ)償安置背景下合同效力確認(rèn)訴訟的處理

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，越來(lái)越多城市周邊的農(nóng)村集體土地被征收，國(guó)家“公平補(bǔ)償”政策的確立使被拆遷人會(huì)獲得可觀的拆遷補(bǔ)償利益。在巨大利益驅(qū)動(dòng)下，很多十幾年甚至二十幾年前的房產(chǎn)出賣人提起民事訴訟，以買受人并非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由要求確認(rèn)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。此類糾紛的處理往往面臨兩難選擇，從法律適用層面而言，很多農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)買受人并非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，甚至部分買受人為城鎮(zhèn)居民，所簽訂的房屋買賣合同確屬無(wú)效合同，但從審判社會(huì)效果而言，買受人受讓房產(chǎn)多年后，很多已進(jìn)行過(guò)重建或多次修繕，交易狀態(tài)早已穩(wěn)定，若滿足出賣人的利益驅(qū)動(dòng)確認(rèn)合同無(wú)效，不僅不利于維護(hù)交易穩(wěn)定性，也與誠(chéng)實(shí)信用原則相悖。對(duì)此，我們認(rèn)為，該類糾紛應(yīng)深究出賣人提起訴訟的真實(shí)目的與深層訴求，此類案件以裁定駁回起訴為宜，理由如下：

1.涉及拆遷補(bǔ)償安置利益的深層訴求不具有正當(dāng)性。《民法典》第132條確立了民事權(quán)利行使應(yīng)遵循正當(dāng)行使和禁止權(quán)利濫用原則，權(quán)利人應(yīng)依權(quán)利目的正當(dāng)行使權(quán)利。農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)于若干年前即已轉(zhuǎn)讓，交易狀態(tài)早已穩(wěn)定，在房產(chǎn)被拆遷或擬被拆遷背景下，出賣人倏然提起訴訟要求確認(rèn)合同無(wú)效，要求打破早已穩(wěn)定的交易狀態(tài)，其訴訟深層目的顯而易見，即確認(rèn)合同無(wú)效后使房產(chǎn)重新歸其名下，從而獲得拆遷補(bǔ)償安置利益。該類訴訟以違反誠(chéng)實(shí)信用原則為導(dǎo)引，以濫用權(quán)利為手段，以獲得不正當(dāng)利益為目的，出賣人訴權(quán)的行使不具有正當(dāng)性。

2.拆遷補(bǔ)償安置利益的主體資格認(rèn)定不屬于民事案件受案范圍。前已述及，在拆遷補(bǔ)償安置背景下出賣人提起訴訟的深層目的是獲取拆遷補(bǔ)償安置利益，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的根本問(wèn)題在于獲取房屋拆遷補(bǔ)償安置利益的主體資格，而主體資格問(wèn)題應(yīng)由政府主管機(jī)關(guān)予以確定，屬于拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議應(yīng)解決的問(wèn)題，不屬于人民法院審理民事案件的受案范圍。

（三）預(yù)約合同與本約合同定性問(wèn)題

《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第5條、《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定一定程度上明確了商品房預(yù)約合同與本約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，具有一定指導(dǎo)作用，但上述規(guī)定對(duì)預(yù)約合同的歸責(zé)原則、責(zé)任方式、責(zé)任范圍等均未予以明確。司法實(shí)務(wù)中，對(duì)如何定性預(yù)約合同與本約合同、合同能否繼續(xù)履行、違反合同的責(zé)任性質(zhì)是違約責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任及如何確定賠償范圍等問(wèn)題極易陷入困惑和兩難境地。

1.全面把握預(yù)約合同與本約合同性質(zhì)判斷的三方面要件。若認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議或預(yù)訂協(xié)議僅具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容的部分內(nèi)容，雙方易對(duì)合同性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。對(duì)此，我們認(rèn)為，對(duì)于合同性質(zhì)的判斷可從以下幾方面考慮：一是雙方在協(xié)議中是否約定再行訂立本約合同，是否實(shí)際簽訂了本約合同；二是簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議或預(yù)訂協(xié)議時(shí)是否存在“事實(shí)和法律上的障礙”，導(dǎo)致合同部分條款缺失或不確定，雙方無(wú)法就合同履行的相關(guān)事宜作出明確具體的約定，即雙方能否依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議或預(yù)訂協(xié)議的約定，履行商品房買賣合同中關(guān)于購(gòu)房款支付、房產(chǎn)交付時(shí)間及條件、房產(chǎn)登記、產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)的違約責(zé)任等相關(guān)權(quán)利義務(wù)；三是買受人是否支付了全部或達(dá)到一定比例的購(gòu)房款?？剂可鲜鋈矫媸聦?shí)后，基本可以對(duì)預(yù)約合同或本約合同的性質(zhì)作出認(rèn)定。

2.嚴(yán)格區(qū)分預(yù)約合同與本約合同違約責(zé)任的歸責(zé)原則。預(yù)約合同具有獨(dú)立性，從本質(zhì)上表現(xiàn)為預(yù)約合同是訂立本約合同的訂約程序，當(dāng)事人訂立預(yù)約合同時(shí)，簽訂本約的條件尚未成熟，訂立預(yù)約合同的目的是約定簽訂本約的相關(guān)事宜。如果對(duì)預(yù)約合同違約方適用嚴(yán)格歸責(zé)原則，顯然有失公平。我們認(rèn)為，對(duì)違反預(yù)約合同的違約方應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，在區(qū)分買受人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過(guò)錯(cuò)的基礎(chǔ)上，確定雙方的責(zé)任承擔(dān)范圍；而本約合同一般應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則，僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下，適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。

3.謹(jǐn)慎避免判決預(yù)約合同違約方履行締約義務(wù)。關(guān)于一方違約后，能否判決預(yù)約合同違約方繼續(xù)履行合同的問(wèn)題，訂立預(yù)約合同的目的在于對(duì)雙方締結(jié)本約合同的相關(guān)事宜作出約定，而合同的簽訂必須建立在雙方合意基礎(chǔ)上，強(qiáng)制一方與另一方簽訂商品房買賣合同則有違合同締結(jié)自由原則，因此在一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕簽訂本約合同的情形下，不宜判決買賣雙方繼續(xù)履行商品房買賣預(yù)約合同，強(qiáng)制雙方訂立本約。

4.酌情支持預(yù)約合同守約方信賴?yán)鎿p失。商品房預(yù)約合同往往約定定金條款，對(duì)違約方能否適用定金罰則，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第4條的規(guī)定，主要審查買賣雙方在談判訂立本約合同過(guò)程中是否履行了誠(chéng)實(shí)信用的談判義務(wù)。對(duì)于違約方因違反預(yù)約合同給守約方造成的損失高于約定的違約金或定金的，《民法典》第585條、第588條均規(guī)定，守約方可以要求違約方賠償超過(guò)違約金或定金的損失。如何認(rèn)定這一損失則是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)此，我們認(rèn)為，預(yù)約合同的簽訂為當(dāng)事人簽訂正式商品房買賣合同提供了進(jìn)一步磋商的機(jī)會(huì)，使當(dāng)事人具有簽訂正式商品房買賣合同的可能性，一方違約僅導(dǎo)致守約方喪失了就簽訂正式商品房買賣合同進(jìn)一步磋商的機(jī)會(huì)及簽訂合同的可能性，并非獲得商品房本身的利益。守約方產(chǎn)生的是機(jī)會(huì)損失，對(duì)此可適用《民法典》第500條規(guī)定，以締約過(guò)失責(zé)任為歸責(zé)原則認(rèn)定的信賴?yán)鎿p失為守約方的實(shí)際損失，守約方的信賴?yán)鎿p失應(yīng)基于公平原則，結(jié)合違約方的過(guò)錯(cuò)程度、守約方的損失情況、違約方的獲益情況等予以綜合認(rèn)定。

（四）銷售廣告和宣傳內(nèi)容是否為合同內(nèi)容的認(rèn)定

商品房銷售廣告中說(shuō)明和允諾通常有以下幾種情形：1.對(duì)商品房自身情況的說(shuō)明，如樓棟布局、戶型、裝飾裝修、配套管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等功能性特征等；2.對(duì)商品房周邊居住環(huán)境及公共配套設(shè)施情況的說(shuō)明，如公園、綠化、商業(yè)服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施和供暖、供水、供電、小區(qū)景觀、道路等基礎(chǔ)設(shè)施；3.向買受人提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明；4.承諾“還本銷售”“售后返租”等售后回報(bào)，為銀行按揭貸款買房的買受人提供“回購(gòu)貸款”，以及為外地買受人辦理本地城市戶口等。針對(duì)上述商品房銷售廣告或者宣傳內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定，我們認(rèn)為，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1.廣告內(nèi)容具體明確。第一，從廣告所使用的語(yǔ)言文字考察，如果在銷售廣告中對(duì)開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及設(shè)施的描述十分詳實(shí)，有數(shù)據(jù)說(shuō)明，這樣的說(shuō)明和允諾應(yīng)視為“明確具體”；第二，書面的文字表述雖不夠詳細(xì)、精確，但通過(guò)沙盤、模型、小區(qū)平面圖等能夠確定項(xiàng)目大小、房屋布局、戶型等信息，也應(yīng)當(dāng)視為“具體明確”；第三，從一般理性人的理解角度來(lái)考察，不能完全拘泥于語(yǔ)句，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售廣告中允諾有“超大游泳池”“五星級(jí)會(huì)所”等，雖然有部分內(nèi)容是模糊、不確定的，但是一般理性人會(huì)認(rèn)為至少開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)會(huì)有游泳池、休閑會(huì)所等。

2.對(duì)合同的訂立和價(jià)格的確定有重大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體的說(shuō)明和允諾，若足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同并對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響，且買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為并已使銷售廣告對(duì)象特定化的，應(yīng)認(rèn)定該說(shuō)明和允諾為要約，買賣合同的訂立則為買受人對(duì)要約的承諾。即使該說(shuō)明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，從證據(jù)收集的難易角度觀察，買受人收集說(shuō)明和允諾“明確具體”的證據(jù)不困難，但要證明該內(nèi)容對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響卻非易事。對(duì)此，我們認(rèn)為，為保護(hù)買受人的合法權(quán)益，對(duì)于廣告中的說(shuō)明與允諾是否有重大影響這一問(wèn)題的判斷，除非出賣人有相反證據(jù)，否則只要買受人能夠證明銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾“具體明確”，就無(wú)需再證明該具體明確的說(shuō)明和允諾對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響。但對(duì)于買受人提起的損失賠償訴訟，基于“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的基本原則，仍需買受人舉證證實(shí)銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明、允諾真實(shí)與虛假情況下的房屋差價(jià)損失。

3.排除條款的效力認(rèn)定。為防止銷售廣告輕易被認(rèn)定為要約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)在商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中載明“雙方的權(quán)利義務(wù)僅以合同為準(zhǔn)，并且其他廣告均為要約邀請(qǐng)”等語(yǔ)句來(lái)阻礙《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第3條的適用。我們認(rèn)為，該類語(yǔ)句的說(shuō)明符合格式條款的概念和特征，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先作出的一種于己有利的合同條款，明顯是在減輕己方責(zé)任，加重對(duì)方義務(wù)，不宜直接確認(rèn)其效力。《商品房買賣合同司法解釋》第3條為強(qiáng)制性規(guī)范，并非任意性規(guī)范，不能為合同約定所排除。

需要說(shuō)明的是，對(duì)于出賣人在商品房銷售廣告中過(guò)分的商業(yè)吹噓以及就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應(yīng)視為合同內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何責(zé)任。若因此造成買受人損失的，買受人可根據(jù)《民法典》第147條、第148條、第151條、第500條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

（五）逾期交房違約行為及免責(zé)事由的認(rèn)定

目前近40%的糾紛為買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張逾期交房違約金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否支付逾期交房違約金、逾期交房違約金起算點(diǎn)應(yīng)如何認(rèn)定，實(shí)踐中并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，我們認(rèn)為，解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵在于房屋交付法定條件的認(rèn)定問(wèn)題。

1.商品房最低交付條件為取得竣工驗(yàn)收備案單。《民法典》第799條、《建筑法》第61條、《城市房地產(chǎn)管理法》第26條第2款、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條均規(guī)定“建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，方可交付使用”，即上述法律、行政法規(guī)規(guī)定建設(shè)工程需經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的驗(yàn)收合格后方可交付使用。對(duì)于住宅小區(qū)的交付使用，1998年7月20日起施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條、第18條規(guī)定了住宅小區(qū)等群體性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。根據(jù)上述規(guī)定，2004年11月25日山東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)發(fā)布的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（第二次修正）第34條規(guī)定：“開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。分期開發(fā)的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行分期驗(yàn)收。開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”2009年6月16日山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布施行的《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案辦法》第6條規(guī)定：“開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?011年4月27日濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、濟(jì)南市規(guī)劃局、濟(jì)南市城市管理行政執(zhí)法局、濟(jì)南市住房保障和房地產(chǎn)管理局、濟(jì)南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的通知對(duì)該辦法進(jìn)行了轉(zhuǎn)發(fā)。

從上述文件的歷史沿革可知，綜合驗(yàn)收制度始于1998年，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕16號(hào)），在國(guó)務(wù)院決定取消的行政審批項(xiàng)目目錄的第83項(xiàng)，國(guó)務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政審批。至此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條、第18條規(guī)定不再是強(qiáng)制性效力性規(guī)定，商品房買賣雙方可以在合同中約定商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)。

盡管國(guó)務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政審批，但是商品房的質(zhì)量及配套設(shè)施建設(shè)等涉及業(yè)主人身安全，其交付必須達(dá)到法定最低交付標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，我們認(rèn)為，應(yīng)以建設(shè)項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案單作為法定最低交付條件，理由如下：

第一，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”據(jù)此，在備案過(guò)程中，若建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止施工，重新組織竣工驗(yàn)收?？梢?，建設(shè)行政主管部門是在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申報(bào)資料及其他文件進(jìn)行審查后才決定同意備案或者重新組織竣工驗(yàn)收，說(shuō)明建設(shè)工程是否驗(yàn)收合格最終有審查權(quán)和監(jiān)督權(quán)的機(jī)關(guān)是建設(shè)行政主管部門，其頒發(fā)的《商品房竣工驗(yàn)收備案單》才是證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的依據(jù)。

第二，商品房項(xiàng)目由施工單位交付給建設(shè)單位的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)了設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等部門的竣工驗(yàn)收，取得竣工驗(yàn)收的確認(rèn)文件，建設(shè)單位組織上述單位竣工驗(yàn)收是履行相應(yīng)設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等合同義務(wù)的行為?？⒐を?yàn)收后，再經(jīng)過(guò)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可，取得相應(yīng)的驗(yàn)收確認(rèn)文件，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門才予以備案登記確認(rèn)商品房項(xiàng)目合格，此系政府部門對(duì)商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格的行政確認(rèn)。

第三，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等進(jìn)行竣工驗(yàn)收系各單位履行的合同義務(wù)。因合同具有相對(duì)性，該種竣工驗(yàn)收于買受人而言并不具有可信賴性，而政府部門對(duì)商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的備案登記則具有公示效力，更具公信力。

2.逾期交房免責(zé)事由的抗辯需嚴(yán)格甄別。針對(duì)買受人提起的逾期交房違約責(zé)任訴訟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從天氣原因、政府原因、環(huán)保原因等三方面抗辯免責(zé)。對(duì)此，我們認(rèn)為，第一，對(duì)于抗辯因天氣原因停工導(dǎo)致逾期交房的，甄別處理。若因自然災(zāi)害、遭遇不可抗力，出賣人主張順延交房時(shí)間的，予以支持；對(duì)屬于氣象部門統(tǒng)計(jì)的每年平均雨雪天氣、冰雹天氣或高溫天氣時(shí)間范圍內(nèi)的天氣原因，則屬于正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，此項(xiàng)抗辯理由不予支持。第二，對(duì)于抗辯因政府拆遷或行政管理部門逾期辦理竣工驗(yàn)收備案等行為導(dǎo)致逾期交房的，區(qū)別對(duì)待。由于政府拆遷或行政管理部門逾期辦理商品房竣工驗(yàn)收備案等行為而導(dǎo)致出賣人不能按期交付商品房的，出賣人逾期交房的違約責(zé)任是否可因行政管理部門的過(guò)失而免責(zé)，要根據(jù)合同相對(duì)性原則、違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定加以分析。出賣人逾期交房違約責(zé)任屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，其因第三人原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。若因政府行為給出賣人造成損失，可以通過(guò)政府部門承擔(dān)行政責(zé)任來(lái)解決，而不應(yīng)將該責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給行政審批關(guān)系之外的買受人。第三，對(duì)于抗辯因政府“保藍(lán)天、治揚(yáng)塵”等環(huán)保原因?qū)е掠馄诮环康模C合認(rèn)定。對(duì)于政府有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出停工通知的，是否可順延交房時(shí)間，應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交監(jiān)理日志、施工日志等證據(jù)材料以證實(shí)該期間確實(shí)存在停工情形；對(duì)于政府在公開渠道統(tǒng)一發(fā)布責(zé)令施工單位停工通知的，應(yīng)結(jié)合涉案工程施工進(jìn)度、是否屬于政府責(zé)令停工范圍、監(jiān)理日志、施工日志等證據(jù)材料綜合認(rèn)定是否屬于必須停工的范圍。

3.按日累計(jì)的逾期交房違約金請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效應(yīng)分別起算。違約金請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，但跟一般債權(quán)相比，按日累計(jì)違約金請(qǐng)求權(quán)有其特殊性，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，遲延交房違約金是當(dāng)事人在合同中確定的一個(gè)整體性的合同權(quán)利，而不是按照違約天數(shù)具體分割為若干部分分別計(jì)算訴訟時(shí)效的獨(dú)立權(quán)利，在雙方未約定違約金的支付期限時(shí)，債權(quán)人任何時(shí)候都可以主張，只有當(dāng)債務(wù)人明確表示不履行時(shí)，訴訟時(shí)效才可依法起算。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，每日的遲延履行違約金均系單個(gè)獨(dú)立的債權(quán)，債權(quán)人起訴請(qǐng)求的違約金實(shí)際上是由多個(gè)債權(quán)組成的，每個(gè)債權(quán)的訴訟時(shí)效單獨(dú)起算。在沒有訴訟時(shí)效中斷、中止的情形下，從債權(quán)人起訴之日倒計(jì)3年起至實(shí)際履行之日止，按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

我們同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：按照第一種觀點(diǎn)的做法，若債權(quán)人不要求債務(wù)人支付違約金，則訴訟時(shí)效就不起算，如此必然導(dǎo)致糾紛持續(xù)的時(shí)間延長(zhǎng)，不利于矛盾的快速解決，債權(quán)人缺乏及時(shí)行使權(quán)利的動(dòng)力，雙方當(dāng)事人之間的關(guān)系會(huì)長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。將按日累計(jì)的違約金請(qǐng)求權(quán)看作未約定履行期限的債權(quán)，對(duì)違約方極不公平，因?yàn)闀?huì)使其長(zhǎng)期處于可能被追索的不穩(wěn)定地位，而守約方對(duì)違約金請(qǐng)求權(quán)的行使卻完全沒有時(shí)間限制，雙方權(quán)利失衡。以債權(quán)人起訴之日倒推3年作為計(jì)付違約金的起算時(shí)間，可以促使債權(quán)人盡快行使權(quán)利，在保障守約方的救濟(jì)權(quán)利與違約方的時(shí)效利益之間實(shí)現(xiàn)平衡，亦符合訴訟時(shí)效制度的設(shè)立宗旨。

（六）逾期辦證違約責(zé)任的認(rèn)定

房屋買賣都是先交付后辦理過(guò)戶手續(xù)，交付和辦理過(guò)戶手續(xù)之間需要一段時(shí)間。買受人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的原因比較復(fù)雜，主要原因有：土地使用手續(xù)不合法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料等。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第14條第1款的規(guī)定，買受人因上述原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能為買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的原因是個(gè)別業(yè)主存在違反規(guī)劃擅自改建、加建行為，此種情況下，應(yīng)否認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成違約，需慎重考慮：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于個(gè)別買受人的改建、加建行為不承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。對(duì)于因個(gè)別購(gòu)房業(yè)主擅自改建、加建行為導(dǎo)致無(wú)法為買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的，可遵循以下裁判規(guī)則：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其商品房項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的違建行為承擔(dān)違約責(zé)任。因商品房項(xiàng)目存在違建情形，導(dǎo)致提交的商品房初始登記必備材料未通過(guò)登記機(jī)關(guān)審查被退回的，商品房開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)僅負(fù)協(xié)助義務(wù)。在合同約定的期限內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了商品房初始登記必備材料，已通過(guò)登記機(jī)關(guān)審查合格的，視為已完成了合同約定的辦證協(xié)助義務(wù)。第三，因個(gè)別買受人的擅自改建、加建行為導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同約定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了商品房初始登記必備材料，已通過(guò)登記機(jī)關(guān)審查合格的，但因個(gè)別買受人改建、加建行為導(dǎo)致商品房初始登記材料被登記機(jī)關(guān)退回的，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。但有證據(jù)證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立合同時(shí)告知買受人可以改建、加建的，不能免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期辦證的違約責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其將商品房按約交付給買受人后，即完成了房產(chǎn)交付義務(wù)，對(duì)于個(gè)別買受人接收房產(chǎn)后的擅自改建、加建行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不負(fù)有管理的職責(zé)與義務(wù)。山東省濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)公布的《新建商品房轉(zhuǎn)移登記新流程說(shuō)明》將原來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主必須共同到登記機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)辦證的要求，改為可以由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行申報(bào)并留存資料，后續(xù)業(yè)主可隨時(shí)到任意不動(dòng)產(chǎn)登記大廳申請(qǐng)，不受時(shí)間和地點(diǎn)的限制。從辦證具體操作流程來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理新建商品房首次登記（辦大證）時(shí)，轉(zhuǎn)移登記（分小證）預(yù)申請(qǐng)業(yè)務(wù)同時(shí)開展，即辦大證申請(qǐng)時(shí)，分小證準(zhǔn)備工作同時(shí)進(jìn)行。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所需資料，且提交的資料符合產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的要求，買受人即可自行前往辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即完成了協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)。個(gè)別購(gòu)房業(yè)主接收房屋后，擅自改建、加建的違法行為，應(yīng)由城市規(guī)劃行政主管部門或其他相關(guān)行政主管部門采取予以強(qiáng)制拆除等行政強(qiáng)制執(zhí)行措施，其違建行為的惡果不應(yīng)由其他買受人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，房地產(chǎn)登記主管部門可先為其他購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)違建房屋采取不予辦理轉(zhuǎn)移、抵押等登記的方式進(jìn)行權(quán)利限制，若違法、違章建設(shè)情況消除后，再行解除權(quán)利限制。

基于上述考慮，濟(jì)南中院民五庭將上述審判經(jīng)驗(yàn)及裁判規(guī)則向相關(guān)行政主管部門提出司法建議，建議行政主管部門對(duì)此種情形下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，對(duì)個(gè)別買受人的違建行為進(jìn)行單獨(dú)權(quán)利限制，以合理保護(hù)其他買受人的合法權(quán)益。行政主管部門對(duì)上述司法建議予以采納，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局、濟(jì)南市城市管理局于2020年7月6日作出《關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)首次登記中存在違建情況處理意見的通知》（濟(jì)自然規(guī)劃發(fā)〔2020〕104號(hào)），規(guī)定對(duì)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記過(guò)程中，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)部分房屋實(shí)際現(xiàn)狀與規(guī)劃批建不一致的，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心將與批建不一致的房屋清單函告相關(guān)區(qū)城管行政執(zhí)法部門。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心先行為建設(shè)單位辦理樓幢“大證”，并對(duì)存在違建的房屋進(jìn)行權(quán)利限制，不予辦理轉(zhuǎn)移、抵押等登記。

2.以LPR的1.69倍—1.95倍為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定逾期辦證違約金的上限。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第14條第2款及《買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第18條第4款規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期辦證給買受人造成的實(shí)際損失以已付購(gòu)房款總額為基數(shù)，按違約行為發(fā)生時(shí)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）標(biāo)準(zhǔn)的1.3倍—1.5倍計(jì)算，根據(jù)《合同法司法解釋（二）》第29條第2款關(guān)于違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，違約金以實(shí)際損失為基數(shù)上調(diào)30%，故買受人主張違約金應(yīng)以已付購(gòu)房款總額為基數(shù)，按違約行為發(fā)生時(shí)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.69倍—1.95倍計(jì)算。關(guān)于逾期辦證違約金應(yīng)否設(shè)立總額上限的問(wèn)題，我們認(rèn)為，逾期辦證違約是一種持續(xù)性違約，有可能會(huì)出現(xiàn)違約期間過(guò)長(zhǎng)，違約金數(shù)額較大的情形，但因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間時(shí)，已經(jīng)預(yù)留了較為充足的寬限期，在簽訂合同時(shí)其應(yīng)預(yù)見到房屋產(chǎn)權(quán)登記的合理辦理期間，由于其怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致持續(xù)逾期辦證，根據(jù)平等自愿原則，不宜設(shè)置逾期辦證違約金總額的上限。

3.及時(shí)釋明引導(dǎo)買受人在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)變更訴訟請(qǐng)求。商品房項(xiàng)目因違章建設(shè)等原因，致使無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的，屬于《民法典》第580條規(guī)定的法律上或事實(shí)上不能履行的情形，買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)登記的合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，法院應(yīng)向當(dāng)事人行使釋明權(quán)，是否要求解除合同。買受人請(qǐng)求解除合同并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約金或賠償損失的，予以支持。但法院在支持違約金或損失賠償?shù)耐瑫r(shí)，應(yīng)扣除前期已經(jīng)支付或已經(jīng)生效判決認(rèn)定的應(yīng)當(dāng)支付的逾期交房違約金和逾期辦證違約金，原因在于逾期交房和逾期辦證違約金是在合同繼續(xù)履行前提下的遲延履行違約金，而因解除合同產(chǎn)生的違約金是在合同目的不能實(shí)現(xiàn)的根本違約情況下的違約責(zé)任，二者不能同時(shí)并存。經(jīng)法院釋明后，買受人拒絕變更訴訟請(qǐng)求，堅(jiān)持主張逾期辦證違約金的，可判決駁回訴訟請(qǐng)求。對(duì)于因商品房項(xiàng)目未取得規(guī)劃手續(xù)等原因?qū)е聼o(wú)法辦證的，可參照《八民會(huì)議紀(jì)要》第21條的規(guī)定處理，“對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃證可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，應(yīng)避免通過(guò)民事審判變相為違法建筑確權(quán)。當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴”。

（七）紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原因?qū)е妈Υ媒环炕蜣k證不能的責(zé)任承擔(dān)

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第10條規(guī)定，若房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。司法實(shí)踐中，對(duì)于因房屋嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致合同解除的爭(zhēng)議往往不大，買賣雙方爭(zhēng)議更多的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的瑕疵履行行為，如交付的房屋未達(dá)到市政供水、供電、供熱等要求，未接入市政供水、供電、供熱管網(wǎng)工程，買受人據(jù)此要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其瑕疵履行行為承擔(dān)違約責(zé)任。此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，仍應(yīng)以雙方當(dāng)事人在自愿平等協(xié)商原則下形成的合意內(nèi)容為責(zé)任認(rèn)定的主要遵循。

1.合同中約定的“水、電、熱于房屋交付時(shí)已接通”是否指必須接入市政供水、供電、供熱系統(tǒng)。從《電力供應(yīng)與使用條例》（國(guó)務(wù)院令第666號(hào)）第2條，《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》第12條，《山東省城鎮(zhèn)居民二次供水管理規(guī)定》第12條、第13條，《山東省供熱條例》第15條規(guī)定可以看出，商品房項(xiàng)目的供水、供電、供熱項(xiàng)目均需通過(guò)竣工驗(yàn)收合格方可交付使用，其根本原因在于市政供水、供電、供熱系統(tǒng)具有若干技術(shù)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，有利于保障居民的正常使用安全，臨時(shí)供水、供電、供熱項(xiàng)目因缺乏政府主管部門的監(jiān)管，存在一定的安全隱患。商品房買賣合同約定的達(dá)到使用條件，應(yīng)解釋為達(dá)到市政供水、供電、供熱條件。當(dāng)然，對(duì)于納入政府規(guī)劃范圍的經(jīng)局部改造后接入市政供水管網(wǎng)系統(tǒng)的自備井，因其定期接受政府主管部門的質(zhì)量檢測(cè)，由政府主管部門對(duì)于住宅小區(qū)的用水供應(yīng)進(jìn)行監(jiān)管，應(yīng)視為達(dá)到用水條件。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)未達(dá)到市政供水、供電、供熱條件的商品房瑕疵交付行為承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未達(dá)到市政供水、供電、供熱條件的商品房交付給買受人是否應(yīng)承擔(dān)瑕疵履行的違約責(zé)任，應(yīng)以合同約定為依據(jù)進(jìn)行判斷。對(duì)于雙方在合同中約定“上述使用條件若因買受人原因、國(guó)家法律法規(guī)、政策變更、大規(guī)模流行性疾病、拆遷、政府職能部門或不可抗力導(dǎo)致延誤的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持上述理由抗辯，且提供的證據(jù)足以證實(shí)商品房項(xiàng)目未能達(dá)到市政供水、供電、供熱條件系因國(guó)家法律法規(guī)、政策變更或政府職能部門等原因造成，并非其怠于履行責(zé)任導(dǎo)致，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗辯的合同約定的免責(zé)事由成立，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)瑕疵履行違約責(zé)任的，不予支持。若雙方在合同中未就此約定免責(zé)事由，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行交房義務(wù)的歸責(zé)原則為嚴(yán)格責(zé)任原則，即便交付的房屋未達(dá)到市政供水、供電、供熱條件并非因其自身原因?qū)е?，其仍?yīng)承擔(dān)瑕疵履行的違約責(zé)任。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原因?qū)е碌挠馄谵k證行為承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案管理辦法》第6條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收包括紅線內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施（道路、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)、排水等）是否按照要求建設(shè)，并達(dá)到使用條件；紅線內(nèi)水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施是否按照有關(guān)要求建設(shè)，達(dá)到使用條件且已交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理?！睋?jù)此，紅線內(nèi)水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施是否并入市政管網(wǎng)工程影響住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收備案，而住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收備案直接影響房屋所有權(quán)初始登記。因紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)未完善等原因?qū)е录t線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法并網(wǎng)，造成住宅小區(qū)無(wú)法綜合驗(yàn)收備案的責(zé)任不在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)逾期辦證違約責(zé)任過(guò)錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于住宅小區(qū)逾期辦證不具有過(guò)錯(cuò)，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，不予支持。

需要說(shuō)明的是，自2019年初，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方網(wǎng)站公布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記說(shuō)明》中顯示，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記申請(qǐng)人提交的資料中不再包含建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案證明或分期綜合驗(yàn)收備案證明，僅需提交建筑工程已經(jīng)竣工的材料即可。也就是說(shuō)，自2019年初，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要提交建筑工程已經(jīng)竣工的材料即可辦理初始登記，建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案證明或分期綜合驗(yàn)收備案證明不再是影響房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自此時(shí)起不再存在因未取得綜合驗(yàn)收備案證明導(dǎo)致承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的問(wèn)題。

（八）限購(gòu)、限貸政策導(dǎo)致合同不能履行的責(zé)任承擔(dān)

自1998年住房體制改革以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行了多輪政策調(diào)控，在此期間出現(xiàn)大量房地產(chǎn)糾紛，具體表現(xiàn)為，因限購(gòu)政策出臺(tái)，買受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，要求解除合同的糾紛增多；因限貸政策出臺(tái)，由于首付款比例上升或限貸導(dǎo)致買受人無(wú)力承擔(dān)首付款或者無(wú)法辦理貸款，退房糾紛增多；簽訂陰陽(yáng)合同、炒賣房號(hào)、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以毛坯房改精裝房出售等規(guī)避限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策的情形增多；房屋中介機(jī)構(gòu)主張中介費(fèi)的糾紛增多。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第19條規(guī)定，對(duì)于一方當(dāng)事人以限購(gòu)、限貸政策導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行為訴訟理由的，認(rèn)定買賣雙方的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題的關(guān)鍵在于合同無(wú)法繼續(xù)履行的事由是否屬于該司法解釋規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。審判實(shí)踐中，我們建議作如下處理：

1.買受人因限購(gòu)政策導(dǎo)致無(wú)法辦證的，可請(qǐng)求解除合同。對(duì)于因限購(gòu)政策導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，當(dāng)事人要求解除合同的，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，除非當(dāng)事人明確約定予以排除，一般可予以支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還買受人，出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則的，不予支持。

2.買受人因限貸政策導(dǎo)致無(wú)法付款的，可請(qǐng)求解除合同。對(duì)于買賣合同中約定以按揭貸款方式支付合同價(jià)款，買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還購(gòu)房款或定金的，經(jīng)審查屬實(shí)，應(yīng)予支持。對(duì)合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請(qǐng)求解除買賣合同的，原則上不予支持。

3.因政策原因?qū)е路课葙I賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的，不支持居間費(fèi)用。對(duì)于房屋買賣雙方因居間人的居間行為訂立合同，但因房地產(chǎn)新政的實(shí)施而無(wú)法履行，居間人請(qǐng)求支付居間費(fèi)用的，不予支持，但居間人可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)的合理支出。居間人規(guī)避房地產(chǎn)新政政策，違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，其主張委托人支付報(bào)酬的，不予支持。房屋買賣合同當(dāng)事人請(qǐng)求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)退還當(dāng)事人委托其保管的購(gòu)房款、定金和房屋產(chǎn)權(quán)證書等資料的，應(yīng)予支持。

（九）“捆綁裝修”合同的判斷及效力認(rèn)定

濟(jì)南市政府及相關(guān)主管部門針對(duì)全款購(gòu)房、拒絕使用商貸或公積金貸款以及“毛坯變裝修”變相漲價(jià)等問(wèn)題分別于2018年4月、7月出臺(tái)相應(yīng)政策予以及時(shí)規(guī)范，但部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍利用“雙合同”（買賣合同捆綁裝修合同）模式銷售房屋，將房屋交易價(jià)格拆分為兩部分，一部分為買賣合同價(jià)款，另一部分為裝修價(jià)款。若“捆綁裝修”合同與商品房買賣合同共同構(gòu)成了買賣雙方主要權(quán)利義務(wù)的購(gòu)房協(xié)議的內(nèi)容，則買受人單獨(dú)針對(duì)裝飾裝修合同提出請(qǐng)求撤銷或確認(rèn)無(wú)效的，實(shí)際忽略了商品房買賣合同和裝飾裝修合同捆綁的性質(zhì)，未將裝飾裝修合同與商品房買賣合同納入整個(gè)房屋買賣合同的背景中綜合考量。我們認(rèn)為，對(duì)于裝飾裝修合同的效力不宜作單獨(dú)區(qū)分判斷，裝飾裝修合同約定的裝修款，可視為購(gòu)買房屋總價(jià)款的組成部分。

1.“捆綁裝修”合同為有效合同。對(duì)于“捆綁裝修”合同的效力，我們傾向于認(rèn)定合同有效，因各地土地房管部門出臺(tái)的限價(jià)政策并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人訂立合同的目的仍在于房屋買賣，并不能構(gòu)成“非法目的”，而在買受人知悉并同意“捆綁裝修”合同安排的情形下，也無(wú)法認(rèn)定構(gòu)成搭售行為或設(shè)置不合理交易條件，至于“損害社會(huì)公共利益”的認(rèn)定，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

2.違約金以合同價(jià)款與裝修款總額為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于存在“捆綁裝修”合同情形下，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房或逾期辦證違約責(zé)任的，違約金支付需以確定已付購(gòu)房款總額為前提按日累計(jì)計(jì)算?；凇袄壯b修”合同與商品房買賣合同在房屋交易過(guò)程中的整體性，違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以購(gòu)房款總額即商品房買賣合同中約定的價(jià)款與裝飾裝修合同中約定的裝修款的總和進(jìn)行確定，而并非僅以商品房買賣合同中約定的價(jià)款為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是“捆綁裝修”合同的主要責(zé)任主體。雖然在合同表象上，裝修公司為合同當(dāng)事方，但“捆綁裝修”合同中裝修公司并不具有實(shí)質(zhì)性權(quán)利義務(wù)，也無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是真正權(quán)利義務(wù)人。但若裝修公司已實(shí)質(zhì)性承擔(dān)合同項(xiàng)下的裝修義務(wù)，其交付的工作成果不符合要求，也可能涉及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否承擔(dān)共同責(zé)任，則需視有無(wú)合同約定及法律規(guī)定而定。

三、妥善處理涉房地產(chǎn)糾紛的對(duì)策建議

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效規(guī)范需要法院與其他社會(huì)主體協(xié)同推進(jìn)，形成合力，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

1.涉房糾紛涉及民生，事關(guān)社會(huì)大局穩(wěn)定，在審理該類案件時(shí)，要正確理解和適用法律法規(guī)、司法解釋及相關(guān)指導(dǎo)意見，妥善平衡買受人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他相關(guān)人的利益，實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策與民事審判的有效銜接。加強(qiáng)與上下級(jí)法院的溝通聯(lián)系，深化裁判意見共識(shí)，指導(dǎo)基層法院把握好裁判尺度，避免案件批量發(fā)改。依據(jù)《濟(jì)南市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用集團(tuán)訴訟程序若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》，持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)訴訟模式改革，將涉眾型商品房買賣合同糾紛案件納入集團(tuán)訴訟程序，所有案件以同一案號(hào)合并審理，同時(shí)賦予生效裁判文書對(duì)同類案件的拘束力，從而有效減少案件數(shù)量，實(shí)現(xiàn)批量案件的高效解決。2020年，通過(guò)集團(tuán)訴訟多部門長(zhǎng)效聯(lián)絡(luò)機(jī)制，訴前化解糾紛近5000件，形成訴源治理良性循環(huán)。2021年1—6月，濟(jì)南中院新收商品房買賣合同糾紛案件293件，與2020年同期相比下降48.32%。強(qiáng)化訴前調(diào)解，加強(qiáng)類案指導(dǎo)，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)的聚合效力凸顯。

2.政府相關(guān)部門嚴(yán)把“入口關(guān)”，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金、技術(shù)、規(guī)模上實(shí)行較高標(biāo)準(zhǔn)，避免一些資金實(shí)力差、技術(shù)力量弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。政府嚴(yán)查“交易關(guān)”，加強(qiáng)對(duì)炒房行為的甄別，打擊投機(jī)炒房行為；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域虛假宣傳的整頓，打擊房地產(chǎn)欺詐行為；加大對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房戶偽造社會(huì)保險(xiǎn)、簽訂陰陽(yáng)合同等規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策的行為，加大處罰力度。金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)審“資金關(guān)”，在為房地產(chǎn)企業(yè)辦理抵押貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照程序進(jìn)行評(píng)估并跟蹤監(jiān)管貸款使用情況，有效防止?fàn)€尾樓和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跑路現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)核“能力關(guān)”，涉房產(chǎn)糾紛易形成群體性案件，需對(duì)買受人的訴請(qǐng)是否具有合理性和合法性、法院能否支持、調(diào)解時(shí)機(jī)如何把握等進(jìn)行綜合判斷，形成對(duì)群訴案件的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力。

3.針對(duì)房地產(chǎn)糾紛群體式、跟風(fēng)式、信訪式訴訟頻發(fā)的特征，法院需加強(qiáng)與黨委政府相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)，共同排查房地產(chǎn)矛盾糾紛，打造多層次、全方位的房地產(chǎn)糾紛聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制。圍繞案件審理中的熱點(diǎn)敏感問(wèn)題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)研判，重在預(yù)防和解決影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的苗頭隱患，及時(shí)向相關(guān)行業(yè)和部門提出司法建議。通過(guò)開展普法宣傳、公開庭審過(guò)程、發(fā)布典型案例等方式，強(qiáng)化司法裁判的規(guī)范引領(lǐng)作用，強(qiáng)化當(dāng)事人誠(chéng)信意識(shí)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)依法打擊妨礙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的各種違法行為，抑制妨礙房地產(chǎn)調(diào)控政策效能的消極因素，為營(yíng)造穩(wěn)定、公平、透明、可預(yù)期的法治化營(yíng)商環(huán)境提供司法保障和服務(wù)。