李會勛，劉榮強

(山東科技大學，山東 青島 266590)

農(nóng)村宅基地和住宅是農(nóng)民的基本生活資料和重要財產(chǎn)，也是農(nóng)村發(fā)展的重要資源[1]。2013年，中共中央《關于全面深化改革若干重大問題的決定》(1)《關于全面深化改革若干重大問題的決定》第21條規(guī)定：“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利。保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”。中明確提出“賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權”，推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押；2015年8月10日國務院在《關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的指導意見》中，明確了“農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權”抵押貸款試點方案(2)該《指導意見》規(guī)定：賦予“兩權”抵押融資功能，維護農(nóng)民土地權益。在防范風險、遵守有關法律法規(guī)和農(nóng)村土地制度改革等政策基礎上，穩(wěn)妥有序開展“兩權”抵押貸款試點。；2016年3月24日中國人民銀行等五部委聯(lián)合印發(fā)了《農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》(3)該《暫行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(以下稱貸款人)向符合條件的農(nóng)民住房所有人(以下稱借款人)發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。，拉開了農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押的序幕。2018年，中央1號文件(《中共中央 國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》)出臺(4)該文件第9部分規(guī)定：完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。，確定我國進行宅基地“三權分置”試點工作。該《意見》明確提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權’分置，落實宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和房屋使用權。2019年，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》提出：“支持集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅”。

通過以上陸續(xù)頒布的政策可見，逐步放開農(nóng)村房屋抵押是大勢所趨。宅基地是一筆“沉睡的資產(chǎn)”。過去我國農(nóng)村宅基地并無市場屬性，農(nóng)民擁有宅基地卻無法帶來任何財產(chǎn)收益。但在宅基地“三權分置”下，將宅基地資格權納入其中，把宅基地使用權單獨分離出來，農(nóng)民可以將手中閑置的宅基地進行轉(zhuǎn)讓、擔保等。此舉將促使金融機構在農(nóng)村地區(qū)開展更多的農(nóng)村房屋抵押貸款活動，進而喚醒這部分“沉睡的資產(chǎn)”，促進農(nóng)村發(fā)展[2]。根據(jù)“房地一體”原則(5)所謂“房地一體”原則是指當建設用地使用權處分時,該土地之上的建筑物一并處分；當處分地上建筑物時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分，建筑物所有權人與建設用地使用權人相一致的一項原則。，農(nóng)戶與金融機構簽訂農(nóng)村房屋抵押合同，他們之間的房屋抵押合同是否有效，宅基地使用權又該如何處理？這一系列問題的出現(xiàn)，使得認定農(nóng)村房屋抵押合同效力成為司法實踐中的難點。若人民法院認定抵押合同無效，將會大大減弱銀行向農(nóng)民提供貸款的積極性，農(nóng)民進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)卻無資金支持，最終將阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

筆者通過對2016年至2021年期間“中國裁判文書網(wǎng)”中有關農(nóng)村住房抵押糾紛案件的梳理，發(fā)現(xiàn)司法實務中對于農(nóng)村房屋抵押合同糾紛案件的判決結果有很大差異，同案不同判的現(xiàn)象大量存在。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因，很大程度上是基于對“房地一體”原則的盲目適用。

一、農(nóng)村房屋抵押合同效力認定的現(xiàn)狀分析

(一)農(nóng)村房屋抵押合同作為從合同多被認定為無效

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推進，農(nóng)村經(jīng)濟得到了快速發(fā)展。農(nóng)民進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動需要更多的資金支持，這就使得農(nóng)民使用農(nóng)村房屋進行金融抵押貸款具有現(xiàn)實基礎。同時，農(nóng)村房屋抵押糾紛案件也在逐年增多。在“中國裁判文書網(wǎng)”中以“農(nóng)村房屋抵押合同”為關鍵詞，檢索到2016年至2021年期間內(nèi)民事判決書72份。筆者整理和分析這72份判決書發(fā)現(xiàn)，判決的案由呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。其中，以金融借貸糾紛為案由居多，其次是民間借貸糾紛，此外還有返還原物糾紛、保證合同糾紛等。就此類合同效力認定而言，終審法院認定其有效的判決書為28份，占比38.88%；認定其無效之判決書為44份，占比61.12%(詳見表1)。

通過對上述裁判文書的對比分析可見，法院判決房屋抵押合同無效的數(shù)量仍然大于有效的數(shù)量，說明司法實踐中對于農(nóng)村房屋抵押合同是否有效的認定并未達成一致。因此，請求確認房屋抵押合同效力問題成為司法實踐中的一大難題。若認定房屋抵押合同有效，在抵押人不履行債務時，抵押權人便可對該房屋拍賣、變賣，所得價款具有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?；若認定房屋抵押合同無效，雙方的抵押行為將不受法律保護，從而回到無抵押的狀態(tài)。這將從根本上影響當事人的權利。

表1 民事案由分類及數(shù)量

(二)農(nóng)村房屋抵押合同無效的認定及依據(jù)

司法實踐中認定農(nóng)村房屋抵押合同有效與無效的意見不一，其中，認定抵押合同無效的理由如下:

1.在某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社與黎某、張某借款合同糾紛案中(6)參見云南省賓川縣人民法院(2016)云2924民初814號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。，黎某、張某以農(nóng)村房屋作為借款抵押。判決認為，根據(jù)法律規(guī)定，抵押合同簽訂后，需要辦理抵押登記，不動產(chǎn)抵押自登記時設立。但根據(jù)《物權法》第128條規(guī)定的房地一體原則，抵押人雖然未抵押宅基地使用權，但應視為與房屋一同抵押。故李某用于抵押的抵押物應當包括房屋及集體土地使用權。同時，《物權法》第184條規(guī)定宅基地使用權是不得抵押的財產(chǎn)，故該抵押合同違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不能認定抵押合同有效。

2.在某村鎮(zhèn)銀行有限責任公司與黃某、廖某金融借款合同糾紛案中(7)參見四川省西昌市人民法院(2018)川3401民初41號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。，黃某用自有房產(chǎn)提供抵押擔保，并辦理了農(nóng)村房屋抵押登記備案書。法院認為，用于抵押的住房僅有集體土地使用證，并沒有房屋所有權證。因此，被告黃某用農(nóng)村房屋作抵押擔保，最終不能認定該房屋抵押合同有效。

3.在某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社與馮某金融借款合同糾紛案中(8)參見吉林省四平市中級人民法院(2019)吉0322民初1071號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。，馮某用自有房屋進行抵押并到相關部門辦理登記。但經(jīng)法院查明，馮某是在村委會進行的登記而非在不動產(chǎn)管理局進行登記。由于村委會并非不動產(chǎn)登記機關，房屋抵押合同向村委會登記不具備法律效力，從而導致抵押合同未進行有效登記而無效。

4.在某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社與段某、奚某借款合同糾紛案中，法院認為，段某與農(nóng)村信用社簽訂標的物為房屋的抵押合同，屬于法律規(guī)定可以抵押的范疇，雙方意思表示真實一致，合同依法成立，并到有權部門辦理了抵押權登記，形式合法。但根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定“地隨房走、房隨地走”的原則，辦理房屋登記，抵押房屋所附著的土地一并抵押。抵押房屋所附著的土地所有權為集體土地，依《擔保法》第37條第2款(9)該法第37條第2款規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第34條第(5)項、第36條第3款規(guī)定的除外。的不得抵押財產(chǎn)之規(guī)定以及第36條第3款(10)該法第36條第3款規(guī)定：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。關于村企業(yè)土地使用權之規(guī)定，本案抵押房屋所有權和土地使用權的均為自然人，不屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)范疇。房屋所附著的土地屬于法律規(guī)定不得抵押的范疇。依“房地一體原則”，認為此抵押合同雖成立，但因違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

5.還有判決認為，宅基地具有保障民生的特點，如果允許宅基地擔保，有可能會導致農(nóng)民失去居住保障，從而直接認定農(nóng)村房屋抵押合同無效(11)參見貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院(2018)黔23民終732號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。。

司法實踐中認定農(nóng)村房屋抵押合同無效有兩個共同的關鍵點：一是基于“房地一體”原則，認為使用農(nóng)村房屋抵押必然將宅基地使用權一并抵押；二是均以抵押合同違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而被認定為無效。

(三)農(nóng)村房屋抵押合同有效的認定及依據(jù)

通過對法院裁判案例的歸納，可以看出只有少部分農(nóng)村房屋抵押合同被認定為有效。認定抵押合同有效的理由如下：

1.在浙江某國際家居貿(mào)易有限公司與何某金融借款合同糾紛案中(12)參見浙江省寧波市中級人民法院(2016)浙02民終2532號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。，何某用集體土地上的房屋作為抵押財產(chǎn)，法院根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定(13)該法第62條第4款規(guī)定:農(nóng)村村民出賣、出租住宅后，再申請宅基地的，不予批準。許農(nóng)村房屋買賣。抵押權人實現(xiàn)抵押權的方式是對抵押財產(chǎn)進行折價、拍賣、變賣，其結果是使抵押財產(chǎn)的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，本質(zhì)上與買賣無異。既然法律允許農(nóng)村房屋的買賣，也就未禁止農(nóng)村房屋的抵押。同時《擔保法》第43條規(guī)定的“其他財產(chǎn)”也包括位于農(nóng)村的房屋。故從現(xiàn)有法律法規(guī)看，并未明確禁止農(nóng)村房屋的抵押。因此，本案爭議的房屋抵押合同應屬于有效合同。

2.在河南某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與石某信、石某來金融借款合同糾紛案中(14)參見河南省鹿邑縣人民法院(2019)豫1628民初5572號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。，石某來以農(nóng)村房屋為上述借款進行抵押擔保。法院基于抵押合同是當事人真實意思表達，符合法律規(guī)定，認定該抵押合同有效。

3.在云南某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與楊某金融借款合同糾紛案中(15)參見云南省大理白族自治州(2019)云29民終751號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。，法院認為，依照《物權法》第180條的規(guī)定可知，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)均可以設立抵押。依照《土地管理法》第62條規(guī)定可知，法律不禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋規(guī)則，法律亦不禁止農(nóng)村私房抵押。綜合以上情況，本案“最高額抵押合同”系雙方當事人真實意思表示，符合相關法律的強制性規(guī)定，應認定為合法有效。

4.在其他具體案例中，有法院選擇避開農(nóng)村宅基地禁止抵押的問題，僅認定抵押合同有效(16)參見吉林長春凈月高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院(2020)吉0194民初270號民事判決書，載中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/。最后訪問時間：2022年7月4日。；或直接認定農(nóng)村宅基地使用權隨房屋一起抵押，但承認合同有效。

表2 關于“農(nóng)村房屋抵押合同效力”的法院判決理由

通過上述司法裁判中的觀點可以發(fā)現(xiàn)，實踐中對于農(nóng)村房屋抵押合同的效力認定以及效力認定所適用的法律法規(guī)并不統(tǒng)一。對于農(nóng)村房屋抵押合同是否會因為違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而無效，不同法院有不同的判定。筆者認為，在此類案中至少存在兩方面的問題:一是當事人之間意思自治原則與法律法規(guī)強制性規(guī)定之間存在矛盾；二是《民法典(物權編)》“房地一體”的原則該如何適用。因此，亟需通過立法明確農(nóng)村房屋抵押合同認定規(guī)則，統(tǒng)一司法裁判，減少同案不同判現(xiàn)象的發(fā)生。

二、農(nóng)村房屋抵押權實現(xiàn)的理論爭議與法律障礙

(一)農(nóng)村房屋抵押權實現(xiàn)的理論爭議

關于農(nóng)村房屋能否抵押，學術界觀點不一。第一種觀點是孟勤國教授所主張的否定說。他認為抵押房屋與抵押宅基地沒有本質(zhì)區(qū)別。孟勤國教授曾著文章明確表示應禁止農(nóng)村房屋的抵押，因為法律明確禁止宅基地使用權作抵押，而農(nóng)村房屋從根本上又從屬于農(nóng)村土地，所以農(nóng)村房屋所有權應該也是禁止抵押的，否則即為變相開禁農(nóng)村宅基地交易[3]。第二種觀點是郭明瑞教授所主張的肯定說。他認為，雖然我國農(nóng)村宅基地所有權歸集體所有，宅基地使用權不能作為單獨抵押對象，但是可以隨著農(nóng)村房屋一起抵押。即便宅基地使用權與房屋一并抵押，農(nóng)民也不必然喪失房屋[4]。其在《關于宅基地使用權的立法建議》一文中明確表示，農(nóng)村房屋是農(nóng)民最重要的私產(chǎn)，限制其抵押權將不利于發(fā)揮私有財產(chǎn)的最大價值。韓世遠教授認為，農(nóng)村房屋是農(nóng)民的合法財產(chǎn)，合法財產(chǎn)應允許自由處分，因而禁止農(nóng)村房屋抵押的法律不能令人信服[5]。王利明教授認為，宅基地單獨抵押與宅基地隨房屋一同抵押是不同的。我國現(xiàn)行法并沒有禁止農(nóng)民以其房屋作抵押。

上述觀點的肯定說與否定說均有各自的理論支撐。筆者支持農(nóng)村房屋抵押肯定說，理由如下：

其一，農(nóng)村房屋作為農(nóng)民最重要的私有財產(chǎn)，往往是農(nóng)民辛苦勞動多年的結果。在農(nóng)民需要金融借貸時，最重要的財產(chǎn)卻無法用于抵押，顯然不符合《民法典(物權編)》中所有權的要求。其二，農(nóng)民在宅基地上建造房屋，自然對房屋享有所有權，且農(nóng)村房屋所有權與城市房屋所有權別無二致，故農(nóng)村房屋應與城市房屋一樣可自由買賣、抵押。其三，農(nóng)民使用房屋進行抵押貸款一般是基于擴大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，改善自身生活的目的，符合國家扶持農(nóng)民的政策。從滿足農(nóng)民金融需求出發(fā)，也應支持農(nóng)村房屋抵押的效力。其四，使用農(nóng)村房屋進行抵押，并不當然使農(nóng)民失去房屋。只要農(nóng)民按時償還貸款，農(nóng)村房屋便不會有任何變動。2018年的中央一號文件就明確提出，我國要進行宅基地“三權分置”試點工作。在該政策支持下，我國各地紛紛開始探索宅基地使用權抵押?？梢?，未來使用宅基地抵押也是勢在必行的。因此，承認農(nóng)村房屋抵押合同有效與我國當前的政策目標相契合。該類抵押房屋合同一般發(fā)生在農(nóng)民進行金融貸款或民間借貸時為擔保債務履行而簽訂的合同。法院將此類合同認定為無效是否公平合理以及是否會帶來信任危機，從而導致不誠信風氣在社會蔓延，是一個值得深思的問題。

(二)農(nóng)村房屋抵押權實現(xiàn)的法律障礙

《中華人民共和國憲法》第10條明確規(guī)定(17)《憲法》第10條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。，我國土地歸國家或集體所有，由國家或集體享有所有權。法律明確禁止土地買賣和轉(zhuǎn)讓行為。因此，我國的土地所有權僅僅作為頂層設計存在的，于此情況下才衍生出來土地使用權[6]。所謂“房地一體”原則是指當建設用地使用權處分時，該土地之上的建筑物一并處分；當處分地上建筑物時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分，建筑物所有權人與建設用地使用權人相一致的一項原則。農(nóng)村房屋是建造在農(nóng)村宅基地上的，農(nóng)村房屋抵押必然涉及到宅基地使用權的問題。但根據(jù)目前法律規(guī)定，“房地一體”原則只適用于建設用地和城市房屋，法律并沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋適用此規(guī)則。我國法院在認定農(nóng)村房屋抵押合同效力時，卻想當然的將“房地一體”原則用于農(nóng)村房屋和宅基地使用權。因此，我們不難發(fā)現(xiàn)，對于農(nóng)村房屋抵押合同的效力認定較多以認定無效而告終[7]。其沖突具體表現(xiàn)為《民法典》與《土地管理法》的沖突。我國《民法典》第393條規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權是不能抵押的，根據(jù)“房地一體”原則農(nóng)村房屋也不能抵押。但根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村房屋既然可以出賣，自然也不應限制抵押。由于“房地一體”主義的限制，當?shù)盅恨r(nóng)村房屋時，宅基地使用權實際上也被一并抵押。在農(nóng)村房屋抵押問題上盲目適用“房地一體原則”，將直接造成法律法規(guī)之間的沖突[8]。

三、房地一體原則的限制適用

“房地一體”原則是否當然適用于農(nóng)村房屋抵押，學者對此觀點各異。大多數(shù)學者對此持肯定意見，認為“房地一體”原則不僅適用于我國國有土地使用權及其建筑物，也適用于農(nóng)村宅基地使用權及其建筑物。但也有學者持否定觀點，認為法律并沒有明確規(guī)定將“房地一體”原則適用于農(nóng)村房屋，故不宜盲目適用。筆者對此亦持否定觀點。

(一)宅基地使用權的特殊性決定了房地一體原則的不適用

宅基地使用權是一種兼具身份性與福利性的一種權利，由集體經(jīng)濟組織成員無償取得、無償使用，是農(nóng)民基于集體成員的身份而享有的一種福利保障[9]。宅基地的無償取得是國家將農(nóng)民宅基地收歸集體所有而作出的一種補償，宅基地的無償取得使得宅基地使用權被打上身份性和福利性的烙印[10]。正是這種身份性和福利性決定了宅基地使用權不可因“房地一體”原則而隨房屋轉(zhuǎn)移。

第一，宅基地使用權的主體具有特殊性。在現(xiàn)行規(guī)則之下，宅基地使用權人是符合申請宅基地條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。從根本上說，正是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才得以申請農(nóng)村宅基地，因此，宅基地與成員權是緊密聯(lián)系的[11]。按照這一模式，非集體經(jīng)濟組織成員無法取得宅基地使用權。農(nóng)戶對宅基地只有占有權與使用權，無收益權和處分權。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員無法通過轉(zhuǎn)讓等方式取得宅基地使用權。

第二，宅基地使用權具有福利性。根據(jù)我國《土地管理法》的相關規(guī)定，只要是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員即可無償取得農(nóng)村宅基地使用權。長期以來，我國宅基地實行“一戶一宅”原則，保證每位農(nóng)村居民都享有宅基地使用權，宅基地使用權通過審批方式無償獲得，是國家對農(nóng)村居民最低限度的生活保障，也是宅基地使用權具有福利性的主要體現(xiàn)[12]。

(二)法律論證邏輯決定了房地一體原則的不適用

按照我國民法典宅基地使用權禁止抵押的規(guī)定，若嚴格按照“房地一體”原則的邏輯，則農(nóng)村宅基地上的房屋亦不能抵押[13]。然這一結論顯然與《土地管理法》中允許農(nóng)村房屋處分的規(guī)定相沖突，與當前適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的政策目標相悖。相反，在農(nóng)村房屋抵押的場合若不適用該原則，則可真正實現(xiàn)農(nóng)村房屋處分與宅基地使用權處分相分離。如此，在農(nóng)村宅基地使用權不得抵押的情形下，亦可對農(nóng)村房屋單獨進行抵押。因此，限制“房地一體”原則在農(nóng)村房屋抵押上的適用，是在農(nóng)村房屋抵押上展開探討的邏輯前提。法院應承認農(nóng)村房屋抵押合同效力，從而充分發(fā)揮農(nóng)村房屋的經(jīng)濟價值。待市場秩序穩(wěn)定之后，再行討論宅基地使用權的處分問題。

(三)房屋和土地利用價值最大化決定了房地一體原則的不適用

基于“房地一體”原則的要求，農(nóng)村房屋抵押必須將宅基地使用權一同抵押。即便在僅用房屋抵押就足以保證抵押權人利益的情況下仍不例外。而我國法律又明確規(guī)定禁止宅基地使用權抵押。因此，在大量的司法判決中，抵押權人的抵押權常常得不到確認，這一局面大大減弱了銀行向農(nóng)村地區(qū)金融貸款的積極性，以至于農(nóng)民使用農(nóng)村房屋抵押申請貸款時，銀行往往不會批準該申請。我國正在探索如何實現(xiàn)農(nóng)村宅基地“三權分置”，若把農(nóng)村房屋與宅基地強行捆綁，農(nóng)村房屋得不得到最有效的利用，發(fā)揮不出應有的經(jīng)濟價值，最終將大大阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

四、明晰農(nóng)村房屋抵押合同效力認定規(guī)則

當前，在農(nóng)村宅基地“三權分置”政策引導下，使用農(nóng)村房屋進行抵押已成為大勢所趨。我國諸多地區(qū)正如火如荼地開展農(nóng)村房屋抵押試點工作。為了更好地應對農(nóng)村房屋抵押，保障農(nóng)民的合法權益，有效化解糾紛、穩(wěn)定社會秩序，確有必要明晰農(nóng)村房屋抵押合同效力的認定規(guī)則。

(一)當然解釋規(guī)則

當然解釋是指法律雖無明文規(guī)定，但依規(guī)范之目的衡量，某法律事實較之法律所明文規(guī)定的事實更有適用的理由，從而適用該法律規(guī)定的一種法律解釋方法[14]。當然解釋的法理依據(jù)是理論上所謂的“舉重以明輕，舉輕以明重”?！芭e重以明輕”即根據(jù)法律規(guī)定的目的來考慮，如果事實較之法律所規(guī)定的情況更重，便可直接適用該法律規(guī)定。當然解釋雖屬于刑法范疇，但用來作為民事裁判的解釋方法并無不妥。從我國《土地管理法》第62條的規(guī)定可以看出，法律并不禁止出賣、出租農(nóng)村房屋等行為，因而作為較出賣行為更輕的處分行為，設定抵押權應是法中之意。

(二)目的解釋規(guī)則

目的解釋便是從法律規(guī)范的目的出發(fā)，解釋法律疑義的一種法律解釋方法[15]。換言之，關于某個條文可能有兩種以上的解釋，且各有其支持理由，于解釋時便應選擇符合立法目的的解釋。目的解釋的任務在于清除出現(xiàn)的規(guī)范矛盾，緩解文義解釋偏頗帶來的司法裁判結果不同的局面。根據(jù)《民法典》第397條的規(guī)定(18)《民法典》第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該地上的建筑物一并抵押”。，建筑物和相應的建設用地使用權應當一并抵押。對于該法條是否適用于農(nóng)村房屋抵押，不同法院的看法和做法均有所不同?！睹穹ǖ洹返?99條(19)《民法典》第399條第2款規(guī)定：“宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權，但是法律規(guī)定可以抵押的除外”。規(guī)定宅基地使用權是不得抵押的財產(chǎn)?；谠摋l款可以推出《民法典》第397條只適用于城市房屋。倘若農(nóng)村房屋也適用該條文，必將影響農(nóng)村房屋的抵押行為，這顯然不符合立法目的。

(三)根據(jù)各地司法實踐，形成裁判性要旨

司法會議紀要是最高人民法院發(fā)布的規(guī)范性司法指導文件，在我國的司法實踐中發(fā)揮著積極的作用。會議紀要對統(tǒng)一裁判思路，規(guī)范法官自由裁量權，提高司法公信力具有重要意義。雖然我國法律沒有明確規(guī)定司法會議紀要的性質(zhì)，但在實踐中，司法會議紀要發(fā)揮著類似司法解釋的作用。相較于司法解釋，司法會議紀要具有“短平快”的特點，沒有繁瑣的制定程序，能夠及時有效地解決司法實踐中的問題。目前，我國農(nóng)村正處在宅基地“三權分置”的改革過渡時期。為了給農(nóng)村房屋抵押合同認定提供及時的指引，最高人民法院應盡快制作發(fā)布關于該問題的司法會議紀要，以解決司法裁判過程中法官應用法律不規(guī)范和不統(tǒng)一的問題。

(四)根據(jù)各地司法實踐，形成指導性案例

中國特色案例指導制度是從2010年底最高人民法院發(fā)布《關于案件指導工作的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)時開始初步確立的。“總結審判經(jīng)驗，統(tǒng)一法律適用，提高審判質(zhì)量，維護司法公正”是案例指導制度的目標。要實現(xiàn)上述目標，必須賦予指導性案例法律效力。該《規(guī)定》第7條明確規(guī)定，各級人民法院審理類似案件時，應當參照指導性案例。筆者認為，這是對指導性案例強制約束力的確認，要求法官在審理類似案件時必須參照。目前，尚無關于農(nóng)村房屋抵押合同效力的指導性案例。為統(tǒng)一農(nóng)村房屋抵押合同的法律適用，促進社會公平正義，最高人民法院應結合目前農(nóng)村宅基地“三權分置”的政策，根據(jù)各地認定農(nóng)村房屋抵押合同有效的司法實踐，形成指導性案例，為法院裁判提供更為規(guī)范和專業(yè)的指導，從而全面提高我國司法機關的權威與公信力。

五、結語

通過梳理司法實務中的部分案件，筆者發(fā)現(xiàn)對于農(nóng)村房屋抵押合同的效力認定，不同的法院在認定方法、認定結果上存在差異。追本溯源，是我國尚未發(fā)布權威的宅基地立法和有效的法律解釋指導，但這并不能成為法院審理此類案件時過于隨意的借口。相反，法院應當充分考慮當前的法律規(guī)定，平衡處理各方利益。在農(nóng)村宅基地“三權分置”的大背景下，農(nóng)村土地制度必將有新的突破，農(nóng)村房屋抵押必然會廣泛普及。為此，在認定農(nóng)村房屋抵押合同效力時，需要重新審視應當適用的法律，緊跟農(nóng)村土地改革政策，進一步規(guī)范農(nóng)村房屋抵押權，統(tǒng)一司法裁判規(guī)則，降低農(nóng)村房屋抵押風險，激活農(nóng)村房屋經(jīng)濟價值，推動農(nóng)村經(jīng)濟高速健康發(fā)展。