黃荷菱

摘?要：房地產(chǎn)評估課程是資產(chǎn)評估專業(yè)的核心課程。傳統(tǒng)的教學模式對房地產(chǎn)評估課程有很大的局限性，需加入案例教學法改進課程教學。本文提出房地產(chǎn)評估課程教學面臨的問題以及應用案例教學法的必要性，闡述房地產(chǎn)評估案例選取來源、開發(fā)標準和開發(fā)內(nèi)容，將案例教學法應用于各種評估方法教學中，以達到增強教學效果，提高學生職業(yè)素養(yǎng)能力的目的。

關鍵詞：房地產(chǎn)評估；案例教學法；教學模式

中圖分類號：F23?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.11.058

房地產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估專業(yè)的核心課程，是一門對房地產(chǎn)價值進行專業(yè)化評定、估算的課程。它要求學生掌握能夠運用評估方法有效地對不動產(chǎn)的價值進行判斷和估量。筆者認為案例教學法能夠為房地產(chǎn)評估教學架起聯(lián)通理論與實踐的橋梁，引導學生評估理論知識聯(lián)系實際，增強評估實踐能力。

1?房地產(chǎn)評估課程教學面臨的問題

1.1?傳統(tǒng)的理論教學無法激發(fā)學生學習熱情

房地產(chǎn)評估課程是一門知識體系龐雜、強調應用的學科，涉及資產(chǎn)評估基礎知識、土地建筑知識、財會理論和相關法律法規(guī)等多門知識。傳統(tǒng)的理論教學能夠保證教師足夠課時講解教材教學內(nèi)容，卻忽視了學生能否完全吸收知識的問題。例如，各類評估方法的計算公式、適用前提和應用范圍等內(nèi)容較多，在理論教學的“漫灌”下，學生基本屬于被動地接收和呆板地背誦公式和相關內(nèi)容，無法提起學習熱情。

1.2?固有的教學模式難以培養(yǎng)學生實踐能力

固有的講授式教學方法以教師為主導人，學生作為參與者。一方面，教師與學生之間互動交流較少，缺乏實踐案例建立起構建理論知識與實踐環(huán)節(jié)的有效聯(lián)系。另一方面，學生之間缺乏主動探究，對房地產(chǎn)評估相關概念和方法的理解混淆不清、結構不明，進而影響分析問題解決問題的能力，對房地產(chǎn)評估實踐更是無從下手。

1.3?通用的考核方式忽視提升學生綜合素質

傳統(tǒng)的理論教學和固有的教學模式導致房地產(chǎn)評估課程仍以平時成績+期末卷面作為學生是否通過考核得到學分的標準，形成了重結果輕過程的學業(yè)評價機制。顯然，通用的考核模式忽略培養(yǎng)學生分析思考和實踐操作的綜合素質。

2?房地產(chǎn)評估課程教學應用案例教學法的必要性

2.1?案例教學法有利于啟發(fā)學生獨立思考，融匯貫通理論知識

房地產(chǎn)評估案例教學中，學生置身于案例情景中，最大限度地調用所學各類知識探索案例內(nèi)容，深挖案例信息，對案例問題不斷獨立自主地深入思考，房地產(chǎn)評估原理、各類評估方法和復雜難記的公式不斷被學生理解、比較、運用和融會貫通。

2.2?案例教學法有利于引導學生注重實踐，踐行理論聯(lián)系實際

傳統(tǒng)教學模式中，學生跟著老師學習教材知識，對房地產(chǎn)評估的理解僅來源于課本。但房地產(chǎn)評估案例可以為學生打開了通向房地產(chǎn)評估實際的大門。在教學應用的房地產(chǎn)評估案例，不是簡單的舉例子，而是構建一個貼近實際的綜合實例，引導學生運用理論知識應用于不同情境，從課本理論知識向實務實踐進行延伸。

2.3?案例教學法有利于促進師生雙向交流，達到教學相長效果

房地產(chǎn)評估課程教學應用案例教學法，一方面需要教師開發(fā)和挖掘恰當?shù)慕虒W案例，教師需要不斷調整教學設計、進行教學反思；另一方面學生在案例教學中主動探究學習，與教師共同交流探討問題，營造和諧共進的學習氛圍，提升教學效率，促進教學相長。

3?房地產(chǎn)評估教學案例的選取與開發(fā)

房地產(chǎn)評估課程應用案例教學法教學的前提條件和關鍵環(huán)節(jié)在于房地產(chǎn)案例的選取與開發(fā)，恰當?shù)陌咐\用于課堂能夠促進教學事半功倍。任課教師在廣泛采集房地產(chǎn)評估實例后，根據(jù)房地產(chǎn)評估教學需要對實例進行精選、剖析與開發(fā)，形成房地產(chǎn)評估教學案例。

3.1?房地產(chǎn)評估教學案例的選取來源

房地產(chǎn)評估實例和資料可以來源于公開渠道，如上市公司的評估報告、已經(jīng)公開出版發(fā)表的案例書籍、評估行業(yè)協(xié)會公開的典型案例等。但并不是所有的實例都能直接作為房地產(chǎn)評估教學使用的案例，例如年代已久的、不符合現(xiàn)行規(guī)定的或評估過程過于簡略的實例，須進一步的甄選和加工。

房地產(chǎn)評估實例和資料也可以來源于非公開渠道，直接從當?shù)胤康禺a(chǎn)評估機構獲取。此類實例數(shù)量多且時間近，評估背景貼近最新房產(chǎn)政策。加之，教師可以與評估人員、資產(chǎn)評估師圍繞評估程序、現(xiàn)場調查、評估方法和評估結論進行交流，增加案例描述素材。因此，在取得評估機構和委托方的同意下，隱去具體名稱和地點，最終形成有針對性有價值的評估案例。

3.2?房地產(chǎn)評估教學案例的選取與開發(fā)標準

房地產(chǎn)評估教學案例的選取與開發(fā)標準需遵循以下標準。

（1）真實性。房地產(chǎn)市場政策雖然比較穩(wěn)定但并非一成不變，而且房價行情總是在變化之中。因此，教學案例的選取首要考慮近期發(fā)生的實例，開發(fā)加工過程中盡可能加深真實性，學生易于理解代入到案例情景中，形成初步感性認識。

（2）關聯(lián)性。從廣泛的房地產(chǎn)評估實例中選取和開發(fā)教學案例，必須要考慮教學目的和要求，教學案例能夠關聯(lián)房地產(chǎn)評估理論知識和評估方法等知識點，以點帶面促使學生深刻理解和掌握應用所學知識。例如，學習房地產(chǎn)評估程序的內(nèi)容，可以安排評估基本事項詳盡的案例；學習房地產(chǎn)評估方法的章節(jié)，可以編排估算過程詳細的案例。

（3）系統(tǒng)性。選取和開發(fā)教學案例還應考慮從簡單到復雜、從單項到綜合的層次結構，教學案例之間相互聯(lián)系又各有區(qū)別，教學層次鮮明，難度循序漸進，系統(tǒng)地形成房地產(chǎn)評估教學案例合集，并實現(xiàn)動態(tài)更新。

（4）典型性。選取和開發(fā)的案例還應該具有示范性和前瞻性，留給學生討論的范圍和思考的空間，并能加深對房地產(chǎn)評估行業(yè)的了解，因此盡可能選取所在地區(qū)或評估行業(yè)的典型性案例。

3.3?房地產(chǎn)評估教學案例的開發(fā)內(nèi)容

對于選取后的房地產(chǎn)評估實例進行整理和開發(fā)，需要提煉出適應教學目的主要內(nèi)容，添加拓展教學深度的輔助內(nèi)容，預先設置案例教學引導。

首先，房地產(chǎn)教學案例開發(fā)的主要內(nèi)容應該包括完整的案例背景、房地產(chǎn)評估基本事項、評估程序、評估技術路線、案例關鍵點、難重點、案例總結以及案例展望等。

其次，整理輔助內(nèi)容，例如最新的房地產(chǎn)法律法規(guī)的匯編、關聯(lián)相關的知識點和公式的提示，案例涉及內(nèi)容的影像視頻資料等等，拓展案例的關聯(lián)度和深度，便于學生理解和總結。

最后，雖然案例教學有時候不設置標準答案，但是任課教師需在案例開發(fā)中事先進行合理的安排，預留正確的討論方向，以在授課過程中及時糾正學生錯誤的觀點，引導學生展開恰當?shù)乃急婧蛯嵺`。

4?案例教學法在房地產(chǎn)評估教學中的應用與探索

房地產(chǎn)評估課程的教學核心和根本是評估方法。房地產(chǎn)的評估方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法等等，其中前面三種方法是資產(chǎn)評估的基本評估方法，后面兩種屬于房地產(chǎn)評估特有的評估方法。

4.1?案例教學法在運用市場法評估房地產(chǎn)價值教學中的應用

市場法是房地產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，由此產(chǎn)生的評估結果更能反映市場現(xiàn)實價格，易于被房地產(chǎn)相關權益者理解和接受。尤其是交易頻繁的住宅評估中，市場法是主流的評估方法。

房地產(chǎn)評估的市場法關鍵在于選取可比交易實例和對可比交易實例價格進行因素調整，可以通過案例引導學生對上述兩個關鍵的知識點進行學習和分析。首先，案例中被評估房地產(chǎn)可以選擇學校所在區(qū)域的房地產(chǎn)，學生對被評估對象較為熟悉，容易代入到案例情境中。其次，在案例中建立一個小型的所在城市房地產(chǎn)交易實例數(shù)據(jù)庫，學生可代入評估人員身份根據(jù)參照物選取要求，逐步從眾多數(shù)據(jù)中選取“類似”“可比”的參照物。接著，通過案例資料展示被評估房地產(chǎn)與可比交易實例的異同，對可比交易實例價格進行因素量化調整。最后，得到評估結論，總體理順市場法的評估要點和脈絡。

4.2?案例教學法在運用成本法評估房地產(chǎn)價值教學中的應用

實務中對于單獨的土地使用權評估常采用成本逼近法。首先，要向學生介紹我國土地法律制度，說明我國實行土地的社會主義公有制，土地所有權與土地使用權相分離，國家依法實行國有土地有償使用制度。并以此提到近些年各地在土地使用權“招拍掛”市場不斷競拍出現(xiàn)“地王”（即地價新記錄），土地價值包括什么內(nèi)容？受哪些因素影響？可以作為討論式案例。其次，基于上述討論的土地價值內(nèi)容，引出成本逼近法公式——土地使用權價值=土地取得費用+土地開發(fā)費用+稅費+利息+利潤+土地增值收益。調動學生積極查閱和歸集總結當?shù)仡C布的各類政策和市場數(shù)據(jù)，如征地補償標準和征地管理費、“五通一平”的開發(fā)成本、土地相關稅收政策、貸款政策和土地增值情況等。最后，確定各系參數(shù)數(shù)值代入案例被評估宗地，形成評估價值。通過案例討論、技術參數(shù)采集和案例結果形成過程，加深學生對成本逼近法的理解和應用。

4.3?案例教學法在運用收益法評估房地產(chǎn)價值教學中的應用

收益法適用于經(jīng)營性且具有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)價值評估，其三項核心參數(shù)分別是房地產(chǎn)未來客觀收益、預期獲利年限和房地產(chǎn)所有者面臨的風險水平。

第一，對于房地產(chǎn)未來客觀收益重點在于說明為什么是預測客觀收益而非實際收益，教師可從近期時政案例入手講解，當前各地響應國務院要求，落實房租減免政策，這些特殊的、偶然的因素，使得房地產(chǎn)所有者實際收益較正常情況出現(xiàn)偏差。需將實際收益予以修正為客觀收益才能作為評估依據(jù)。

第二，房地產(chǎn)的收益期限取決于土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟壽命，可以讓學生學習和回顧國有土地使用權最高出讓年限和建筑物的折舊年限等知識點，進而用不同的房地組合案例判斷如何確定收益期。

第三，房地產(chǎn)投資存在一定風險，折現(xiàn)率的測算是收益法的難點?？梢酝ㄟ^多個實際案例講解市場提取法、安全利率加風險調整值法和各種投資收益率排序插入法。最后，運用確定好的核心參數(shù)估算房地產(chǎn)價值現(xiàn)值，從而掌握和理解運用收益法評估房地產(chǎn)的技術路線和總體思路。

此外，還可以運用舊城改造案例分析假設開發(fā)法，運用當?shù)鼗鶞实貎r成果案例講解基準地價系數(shù)修正法。

5?結束語

案例教學法在房地產(chǎn)評估課程中的應用，使得房地產(chǎn)評估過程變得生動、具體，幫助學生理解房地產(chǎn)評估思路，認識房地產(chǎn)評估方法程序，有效增強學生的學習興趣和效率，提高資產(chǎn)評估素養(yǎng)和業(yè)務能力。

參考文獻

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