向葉建

摘?要：文章研究了在新的政策背景和社會(huì)發(fā)展階段中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題進(jìn)行了分析，包括：土地溢價(jià)逐漸降低，粗放式開(kāi)發(fā)無(wú)法維系；城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，老舊小區(qū)多；多元化居住需求崛起，供給端不適配；新消費(fèi)群體居住理念變化，突破傳統(tǒng)居住需求。并且根據(jù)上述分析提出了改進(jìn)的對(duì)策，包括提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的科技含量，提升精細(xì)化管理水平；積極參與租賃性住房的開(kāi)發(fā)；重視城市更新和舊城改造項(xiàng)目；積極拓展多元化新興業(yè)態(tài)和轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);城市更新；新形勢(shì)

中圖分類號(hào)：F812.42????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?文章編號(hào)：1005-6432（2024）07-0029-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.07.008

隨著后疫情時(shí)代的到來(lái)，經(jīng)濟(jì)迎來(lái)全面復(fù)蘇，中國(guó)城市房地產(chǎn)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越重視投資的準(zhǔn)確性和安全性。政府等相關(guān)機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺(tái)了“房住不炒”“保障性住宅”“大力興建共有產(chǎn)權(quán)房”等宏觀調(diào)控政策，加之在國(guó)際形勢(shì)的沖擊下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)結(jié)構(gòu)化調(diào)整，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型做龍頭將驅(qū)動(dòng)城市煥發(fā)新活力［1］。

1?新形勢(shì)下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017—2022年，全國(guó)范圍內(nèi)土地成交總金額分別為5.23萬(wàn)億元、6.10萬(wàn)億元、7.10萬(wàn)億元、8.32萬(wàn)億元、8.05萬(wàn)億元和?5.82萬(wàn)億元。在城市區(qū)域中，一級(jí)招拍掛市場(chǎng)的土地成交樓面地價(jià)走勢(shì)如圖1所示［2］。

圖1?全國(guó)土地成交樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)

根據(jù)圖1可知，2022年7月至2023年2月，土地的樓面地價(jià)呈逐年降低的趨勢(shì)，這說(shuō)明政府對(duì)于土地交易的宏觀調(diào)控政策，如限制天價(jià)拍地、禁止囤地炒作等政策收到了成效，同時(shí)也減少了房企通過(guò)拍地流轉(zhuǎn)獲得紅利的機(jī)會(huì)。

根據(jù)圖2可知，在一系列房?jī)r(jià)調(diào)控措施下，一手住宅的總體價(jià)格基本保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)了“房住不炒”的管控目的，也達(dá)到了通過(guò)疫情經(jīng)濟(jì)政策去除房?jī)r(jià)泡沫的目標(biāo)。同時(shí)，二手住宅成交單價(jià)呈輕微下跌趨勢(shì)，說(shuō)明以“炒房出租”為目的的投機(jī)者逐漸失去了價(jià)格差紅利，且由于歷史較久的二手住宅普遍存在陳舊老化等問(wèn)題，市場(chǎng)價(jià)值貶值的現(xiàn)象愈加明顯。

分析圖3可知，2018—2022年中國(guó)老舊小區(qū)的改造總量迎來(lái)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，從各省公開(kāi)的城市更新投資計(jì)劃來(lái)看，“十四五”期間廣東、浙江、成都、江蘇的老舊小區(qū)改造、城市更新總投資均超過(guò)萬(wàn)億元，其間每年拉動(dòng)的投資規(guī)模在萬(wàn)億級(jí)以上。隨著人性化宜居城市理念的推廣和社會(huì)共同富裕目標(biāo)的落實(shí)，城市改造更新將成為未來(lái)發(fā)展的重要趨勢(shì)［3］。

2?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析

2.1?土地溢價(jià)逐漸降低，粗放式開(kāi)發(fā)無(wú)法維繼

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)在城區(qū)內(nèi)拿地，地皮的價(jià)格隨著一輪又一輪的土拍市場(chǎng)競(jìng)價(jià)

圖2?百城價(jià)格指數(shù)一手、二手住宅成交價(jià)

注：“百城價(jià)格指數(shù)”研究，每月發(fā)布?100?個(gè)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，成為中國(guó)覆蓋范圍最廣、城市最多的房屋價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)［2］。

圖3?中國(guó)老舊小區(qū)改造計(jì)劃及實(shí)際完成情況

而水漲船高，常常出現(xiàn)新拍土地“面粉的價(jià)格貴于面包”，各房地產(chǎn)企業(yè)即使采用粗放式的“高周轉(zhuǎn)、快開(kāi)發(fā)”模式也能夠賺取土地溢價(jià)，在漲價(jià)后的商品房市場(chǎng)中獲得足夠高的現(xiàn)金回流，覆蓋開(kāi)發(fā)資金成本。但是隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，政府出臺(tái)了一系列政策措施抑制樓市過(guò)熱，如提高交易門檻、限制購(gòu)房名額、嚴(yán)審商業(yè)貸款等，并且用“三條紅線”嚴(yán)格監(jiān)管土地招拍掛市場(chǎng)，導(dǎo)致土地溢價(jià)進(jìn)一步降低。同時(shí)，政府管控樓盤銷售價(jià)格遵循市場(chǎng)規(guī)律，嚴(yán)禁漫天漲價(jià)。未來(lái)，粗放式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將無(wú)法盈利，這輪洗牌會(huì)把缺乏精確定位和成本管控能力的舊式房企淘汰出局。

2.2?城市區(qū)域內(nèi)生地資源稀缺，老舊小區(qū)眾多

由于新型智慧城市理念的推廣，城市區(qū)域內(nèi)的未占用土地多數(shù)被科學(xué)規(guī)劃為服務(wù)于城市長(zhǎng)期發(fā)展的公共配套用途，如TOD商業(yè)綜合區(qū)、城市居民休閑文化中心等，可大面積用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生地越來(lái)越少。而且隨著城鎮(zhèn)化在近五年的快速發(fā)展［4］，市區(qū)內(nèi)原來(lái)的土地儲(chǔ)量被大量開(kāi)發(fā)，可進(jìn)行連片規(guī)模性開(kāi)發(fā)的地皮已不多。與之對(duì)應(yīng)的是城區(qū)內(nèi)大量的老舊小區(qū)，在過(guò)往時(shí)期，由于不同階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展側(cè)重點(diǎn)和居民居住需求不同［5］，老舊小區(qū)的建設(shè)存在結(jié)構(gòu)不規(guī)律、規(guī)劃不統(tǒng)一、配套不齊全、居住安全隱患大、物業(yè)管理落后等問(wèn)題，使得其進(jìn)一步承載居住的作用被限制，無(wú)法與新的城市規(guī)劃融合，也導(dǎo)致了其成為整個(gè)城市均衡發(fā)展的黑點(diǎn)。目前，這些小區(qū)的普遍樓齡在二三十年左右，并未到全部報(bào)廢拆除的年限，依然具備較高的改造利用價(jià)值［6］，因此，如何盤活老舊小區(qū)、使老城煥新是未來(lái)亟待解決的問(wèn)題。

2.3?多元化居住需求崛起，供給端尚不滿足適配

隨著中國(guó)社會(huì)向前發(fā)展，社會(huì)結(jié)構(gòu)和居民生活形態(tài)也發(fā)生了一定的變化，如老齡化現(xiàn)象加劇、少子化時(shí)代到來(lái)、單身居住者增加、家庭結(jié)構(gòu)縮小，與之對(duì)應(yīng)的是多元化居住需求的崛起。比如，老齡化的群體對(duì)居住環(huán)境有一定的要求［7］，需要便利的助老型配套設(shè)施，方便老年人的日常出行和生活。單身居住者更看重個(gè)人空間，需要簡(jiǎn)潔、舒適、安全的住宅項(xiàng)目，有足夠的個(gè)人休閑場(chǎng)所和收納空間，有靈活可拆裝式的裝配式家居。家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)整也誕生了新的居住需求，如四代或三代人同堂居住的大家庭數(shù)量減少［8］，年輕夫妻居住或者少子化家庭數(shù)量增加，小型家庭規(guī)模更需要新穎的親子育兒空間、個(gè)性化的家庭改造空間、家庭寵物空間等。而在供給端，大部分批量生產(chǎn)的商品住宅更新迭代速度較慢，依然采用標(biāo)配模板式的戶型和小區(qū)設(shè)計(jì)。傳統(tǒng)的房間格局、戶型功能、小區(qū)配置未必能夠滿足人們多元化的居住需求，供給端與需求端的錯(cuò)位，導(dǎo)致了社會(huì)資源的浪費(fèi)、居住體驗(yàn)的降低，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展［9］。

2.4?新一代消費(fèi)群體的居住理念發(fā)生變化，突破傳統(tǒng)居住需求

在當(dāng)今時(shí)代，“00后”已經(jīng)步入職場(chǎng)，“95后”已逐漸成為消費(fèi)的主力，新一代消費(fèi)群體對(duì)居住事宜的理念也發(fā)生了變化，他們不拘泥于將固定資產(chǎn)作為唯一的財(cái)富必選項(xiàng)，對(duì)住房的價(jià)值思考發(fā)生了根本性的顛覆。首先，新一代消費(fèi)群體的自我意識(shí)都較強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)居住的感覺(jué)體驗(yàn)，不傾向于再被社會(huì)傳統(tǒng)居住思想綁架。其次，新時(shí)代的住房應(yīng)該兼具生活和理財(cái)?shù)碾p重功能［10］，年輕消費(fèi)群體關(guān)注資金占用時(shí)是否會(huì)產(chǎn)生其他的投資機(jī)會(huì)損失，權(quán)衡對(duì)比后，他們未必會(huì)將付費(fèi)購(gòu)置作為最優(yōu)選擇，轉(zhuǎn)而關(guān)注有投資理財(cái)功能的長(zhǎng)租型公寓或者共有產(chǎn)權(quán)住宅。最后，社會(huì)逐漸文明發(fā)展，各種收入群體的居住需求都會(huì)被關(guān)注，多樣化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的主流，滿足中低收入群體在城市的居住需求，用租賃保障性住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅解決全體居民的生活需要，也會(huì)成為社會(huì)進(jìn)步的必然選擇。目前一線城市，大量涌入畢業(yè)生和求職者，北京、上海、深圳等城市共有產(chǎn)權(quán)、保障性租賃住房的總量遠(yuǎn)不能滿足需求。

3?新形勢(shì)下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略

3.1?提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的科技含量，提升精細(xì)化管理的水平

房地產(chǎn)的土地溢價(jià)時(shí)代結(jié)束，意味著新形勢(shì)下的企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)修煉內(nèi)功，從粗放式的攫取土地紅利轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)的管控開(kāi)發(fā)［11］。首先，從革新管理模式開(kāi)始，建立科學(xué)的分級(jí)管理體系與合理的績(jī)效考核制度，提高管理效率。其次，應(yīng)建立智能化管理系統(tǒng)，引入大數(shù)據(jù)分析方案，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。推行精準(zhǔn)營(yíng)銷，科學(xué)完善銷售考核體系。建立良好的管理文化，培訓(xùn)管理人員，積極拓展市場(chǎng)，積極推進(jìn)新技術(shù)的應(yīng)用［12］，引進(jìn)優(yōu)秀人才，幫助企業(yè)完善管理結(jié)構(gòu)。

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該重新定位，摒棄傳統(tǒng)的“制造工業(yè)品”理念，將其作為科技產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)創(chuàng)新。建立以房地產(chǎn)行業(yè)為主題的科技創(chuàng)新體系，制訂科技投入計(jì)劃，重點(diǎn)投入節(jié)能環(huán)保、智能物業(yè)、智慧安防、智慧照明等方面，充分發(fā)揮科技在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用。采用先進(jìn)的立體打印技術(shù)，加快建筑設(shè)計(jì)、模型制作和施工管理的效率。引入智能家居技術(shù)，將智能設(shè)備嵌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)智能化管理，大力推動(dòng)裝配式的結(jié)構(gòu)和裝修構(gòu)成，縮短施工周期，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率。

3.2?積極參與租賃性住房的開(kāi)發(fā)

根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在城市中約有3億的新居民有居住需求，包括但不限于求職者、畢業(yè)生、子女上學(xué)、父母投靠等，這是一個(gè)龐大的居住需求，該居住需求的收入水平是與保障性住宅相適配的。2021年7月，國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住宅的意見(jiàn)》，更是明確地強(qiáng)調(diào)了對(duì)保障性租賃住房有效供給是未來(lái)政府投資的重點(diǎn)［4，13］。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，這是一個(gè)非常重要的發(fā)展契機(jī)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，由政府提供政策支持和補(bǔ)貼，幫助房企構(gòu)建保障性租賃住房的基石。同時(shí)，企業(yè)自身也要積極開(kāi)拓租賃市場(chǎng)，為保障性租賃住房設(shè)計(jì)合理的價(jià)格和租賃期限，滿足租戶的需求。在產(chǎn)品研發(fā)方面，高品質(zhì)保障住宅應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，提升保障性租賃住房的質(zhì)量，增加設(shè)施配套，使其更加舒適安全，加強(qiáng)保障性租賃住房的管理，實(shí)行定期檢查，以確保質(zhì)量和安全。

與此同時(shí)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的頂層設(shè)計(jì)和“房住不炒”的總方針也強(qiáng)調(diào)了保障住房的長(zhǎng)租者應(yīng)享受公平同等的社會(huì)權(quán)益和居住配套設(shè)施，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化保障性租賃住房的服務(wù)，提供更多人性化關(guān)懷的配套設(shè)施以及高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，為租戶提供更好的居住體驗(yàn)。

3.3?重視城市更新和舊城改造項(xiàng)目的潛力

伴隨著城區(qū)內(nèi)新增規(guī)模性土地逐漸消耗，增量市場(chǎng)萎縮后，盤活存量市場(chǎng)非常重要。在各大城市，首批商品住宅的小區(qū)已進(jìn)入“老齡化”階段，進(jìn)行城市的更新改造，老舊小區(qū)的翻新改造已迫在眉睫。老城區(qū)改造是中國(guó)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和提升城市環(huán)境質(zhì)量的重要舉措，也是中國(guó)實(shí)施新型城鎮(zhèn)化的重要組成部分。

根據(jù)測(cè)算，城市存量房有將近300萬(wàn)億元的規(guī)模，若每年按照完成2%的改造轉(zhuǎn)化率來(lái)測(cè)算，可進(jìn)行更新改造的市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)6萬(wàn)億元，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的潛在市場(chǎng)［5］。房企應(yīng)充分分析小區(qū)的現(xiàn)狀，了解小區(qū)改造前后的區(qū)域規(guī)劃、居民結(jié)構(gòu)、公共空間等情況，確定小區(qū)改造的主要方向。然后組織舊城區(qū)居民參與，搭建溝通的橋梁，及時(shí)聽(tīng)取建議，響應(yīng)舊城區(qū)居民的需求。在審查改造方案方面，要有效利用現(xiàn)有資源、限制建設(shè)規(guī)模、合理分配公共設(shè)施等，以免費(fèi)出現(xiàn)浪費(fèi)。在實(shí)施改造時(shí)，要采用科學(xué)的技術(shù)手段，加強(qiáng)現(xiàn)有建筑物維護(hù)，改善小區(qū)的安全防范、公共設(shè)施、綠化景觀，創(chuàng)造更加現(xiàn)代宜居的空間環(huán)境。同時(shí)，老城區(qū)的更新改造也應(yīng)當(dāng)關(guān)注舊城區(qū)的歷史文化保護(hù)，在“修舊如舊、新舊結(jié)合”理念的指引下，保留歷史風(fēng)味，做好局部創(chuàng)新開(kāi)發(fā)，構(gòu)建新型智慧小區(qū)，促進(jìn)城市健康可持續(xù)發(fā)展。

3.4?積極拓展多元化新興業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

多元化的新興業(yè)態(tài)是指建立在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的多種新模式，以滿足不同類型客戶的特定需求，社會(huì)的向前發(fā)展催生了多元化的需求，成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“攻堅(jiān)克難”的重點(diǎn)領(lǐng)域。如以社區(qū)為基礎(chǔ)的新型住宅，通過(guò)居住場(chǎng)所設(shè)置共享空間，實(shí)現(xiàn)聯(lián)系和互動(dòng)，滿足單身居住者的社交需求。以商務(wù)租賃為基礎(chǔ)的共享住宅，提供共享型的居住和物業(yè)服務(wù)，滿足都市商務(wù)人士差旅或者居家辦公的多樣性生活方式。以針對(duì)老年人需求提供的養(yǎng)老住宅，提供安全、完善、健康的適老型居住環(huán)境，引入醫(yī)療資源和保健護(hù)理服務(wù)，滿足老年人的生活需求。以節(jié)能為基礎(chǔ)的綠色節(jié)能住宅，節(jié)省能源，節(jié)約資源，減少環(huán)境污染，最大限度地滿足人們低碳生活的需求，同時(shí)降低居住的物業(yè)成本。

值得關(guān)注的是，隨著家庭結(jié)構(gòu)的縮小，住宅空間也發(fā)生了很大的變化。例如，針對(duì)現(xiàn)代家庭開(kāi)發(fā)的新型住宅應(yīng)該有足夠的靈活空間，滿足可變的生活需求。同時(shí)，應(yīng)該采用更多的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，如開(kāi)放式的空間設(shè)計(jì)、多功能收納設(shè)施等，可有效地滿足個(gè)體的興趣愛(ài)好需求?？深A(yù)計(jì)，滿足小型家庭規(guī)模的生活需求的產(chǎn)品，如小型公寓、復(fù)式公寓、微型公寓等，都會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要方向。

3.5?轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終模式

在新的社會(huì)發(fā)展階段中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到：開(kāi)發(fā)的最終模式應(yīng)當(dāng)順勢(shì)調(diào)整，升級(jí)革新。傳統(tǒng)模式下，房企收入只來(lái)源于銷售回款，新市場(chǎng)形勢(shì)下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的終點(diǎn)應(yīng)走向多元化，包括持有資產(chǎn)、空間運(yùn)營(yíng)、銷售服務(wù)、融資租賃等新模式。

持有資產(chǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部分自持發(fā)展經(jīng)營(yíng)，對(duì)使用者收取租金、管理費(fèi)和額外的服務(wù)費(fèi)用。在這種新模式下，房企從單一的銷售產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為綜合的銷售產(chǎn)品+服務(wù)，成為一個(gè)長(zhǎng)線的經(jīng)營(yíng)者。房企的對(duì)接界面直接過(guò)渡到了產(chǎn)品空間的使用者，所以了解使用者的切實(shí)需求非常重要。長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)之初就做使用者調(diào)研，如辦公類產(chǎn)品使用者的辦公個(gè)性化需求、住宅產(chǎn)品使用者的居家物管增值服務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品使用者的商鋪運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，將這種長(zhǎng)期的需求融入整個(gè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，建立一個(gè)長(zhǎng)線的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，同時(shí)根據(jù)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容拓展其他經(jīng)營(yíng)收入，如商業(yè)類場(chǎng)地的廣告位運(yùn)營(yíng)、居家住宅的寵物托管服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)空間的現(xiàn)代物流服務(wù)、綜合體的文娛活動(dòng)籌辦服務(wù)等。最終模式的轉(zhuǎn)變也給了房企新的經(jīng)營(yíng)思路，持續(xù)的空間持有運(yùn)營(yíng)收入可以形成未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，形成開(kāi)發(fā)的資本循環(huán)，可導(dǎo)入融資租賃、基金發(fā)行、公募REIT等金融工具中，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)屬性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，助力新賽道的全面起跑。

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