孫　超　邱珍英

摘要：2003年中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，中國(guó)很多大中城市出現(xiàn)了高房?jī)r(jià)與低空置率并存的現(xiàn)象。本文指出：供給受到限制和缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是房?jī)r(jià)過(guò)高的主要原因，大量隱性收入和外來(lái)資金支撐了高房?jī)r(jià)，廠商的炒買(mǎi)行為也加劇了房?jī)r(jià)的上漲，降低了空置率。

關(guān)鍵詞：供給價(jià)格彈性；需求價(jià)格彈性；炒買(mǎi)；空置率

1引 言

2003年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的一年(GDP增長(zhǎng)7%)，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的一年。同時(shí)一些問(wèn)題開(kāi)始突現(xiàn)：房屋空置率變大；房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)變大，不良貸款和惡性貸款回潮；部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，抑制了當(dāng)?shù)鼐用竦钠渌ＯM(fèi)。

不少人認(rèn)為中國(guó)目前的房地產(chǎn)發(fā)展太快、泡沫不少，降溫之說(shuō)不斷響起。我個(gè)人認(rèn)為恰恰相反。對(duì)比世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史，一個(gè)國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)總是超前發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的騰飛。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重一般都占10%— 20%左右，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)只占GDP的5%左右；其次，日本戰(zhàn)后城市化起飛從36%(我國(guó)目前水平)至50%(小康水平)只用了7年，以我們目前的發(fā)展速度至少要10年以上才能實(shí)現(xiàn)；再次，很多城市的老、舊城區(qū)面積很大，需要更新、擴(kuò)建的房屋設(shè)施非常多，房地產(chǎn)的發(fā)展空間非常廣闊；最后，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民平均收入已達(dá)到800-1000美金，正是房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)的發(fā)展能夠通過(guò)產(chǎn)業(yè)前后關(guān)聯(lián)作用有效帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)。

和全國(guó)其他大中城市相似：南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度也很快，同時(shí)又有其本身很大的特殊性——高房?jī)r(jià)與低空置率并存。下面以南京房地產(chǎn)市場(chǎng)為案例來(lái)具體分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

2供求失衡導(dǎo)致高房?jī)r(jià)

隨著商品房?jī)r(jià)格的逐步攀升，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，新廠商會(huì)不斷進(jìn)入。然而，目前土地供給受到限制，政府對(duì)土地產(chǎn)權(quán)出讓開(kāi)始進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，使廠房獲得土地成本變高，總的供給并沒(méi)有明顯提高。

見(jiàn)圖1:在最初階段，共有若干數(shù)量的房地產(chǎn)廠商，其處于總產(chǎn)出為Y0，價(jià)格P0的平衡狀態(tài)，由于房地產(chǎn)業(yè)的暴利所吸引，更多廠商進(jìn)入或原有廠商追加投資，變成價(jià)格P1產(chǎn)業(yè)為Y2的新的平衡狀態(tài)，然而由于政府對(duì)土地供給的限制，總產(chǎn)出可能只增加到Y(jié)1，遠(yuǎn)小于Y2.而價(jià)格由于剛性，仍然維持在P1的較高水平。實(shí)際的總供給曲線由S0(OAB)變成S1(OAC)，供給的價(jià)格彈性（price elasticity of supply）變的更小,遠(yuǎn)小于1。價(jià)格的上漲遠(yuǎn)超過(guò)產(chǎn)出的增加，市場(chǎng)供求關(guān)系因此失衡。而價(jià)格的上漲，激發(fā)了更多廠商進(jìn)入該行業(yè)的積極性，供給的價(jià)格彈性會(huì)變的更小，價(jià)格將繼續(xù)上漲。

與商品房供給的有限性相對(duì)應(yīng)，目前市場(chǎng)化水平還不是很高的南京對(duì)商品房的需求可以說(shuō)是無(wú)限大的。2002年，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售成交面積210.62萬(wàn)m2，按平均每套房子面積為100m2、一戶3口人計(jì)算，購(gòu)房人口只占南京市常住人口750萬(wàn)的0.8%。2003年南京房地產(chǎn)繼續(xù)升溫。目前南京每年有約有5-10萬(wàn)外地人留住，對(duì)商品房的需求極大。同時(shí)還有相當(dāng)?shù)氖忻裨俅钨?gòu)房的欲望也非常強(qiáng)烈，一起構(gòu)成了幾乎無(wú)窮大的需求量。對(duì)于絕大多數(shù)的意愿購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，商品房是一種生活必須品，其需求的價(jià)格彈性（price elasticity of demand）在高價(jià)格很小，在低價(jià)格時(shí)變的很大。簡(jiǎn)言之，隨著房?jī)r(jià)的上升，市場(chǎng)對(duì)商品房的需求遞減很有限。

如圖2所示，D0為南京市房地產(chǎn)需求曲線在A點(diǎn)時(shí)價(jià)格為P0，需求為Y0，這時(shí)供求平衡，供求曲線的供給部分如上圖S0形狀。由于南京市民收入逐年穩(wěn)定增加（平均每年提高10%左右），正常情況下，需求曲線將變?yōu)镈1。（注：在這里假定，商品房的銷售只受到價(jià)格的影響，不考慮銀行利率、物價(jià)、其他心理預(yù)期等因素對(duì)商品房需求的影響。）此時(shí)在P0價(jià)格時(shí)總需求變成Y1，明顯變大。由于供給需求的相互作用，最終會(huì)在價(jià)格P1、需求Y2 的B點(diǎn)獲得均衡。和原均衡點(diǎn)A相比，B價(jià)格有所上升，產(chǎn)出量也變大。

然而，由于實(shí)際供供給曲線不是S0而是S1，如上所述，情況就完全不一樣了。供給受到非經(jīng)濟(jì)因素的限制，供給曲線變成S1 ，供給價(jià)格彈性變得很小，最終的均衡點(diǎn)變成了C點(diǎn)，價(jià)格為P2，產(chǎn)出為Y3，和B點(diǎn)相比，價(jià)格更高產(chǎn)量卻更小。相對(duì)收入的增加，房?jī)r(jià)總是以更快的速度提高。反正現(xiàn)在在南京是“有房不愁賣(mài)，就愁沒(méi)房蓋”。有多大的供給，就會(huì)有多大的需求！

3高房?jī)r(jià)與低置率

南京目前工資收入水平在全國(guó)大中城市里排不上前20名，商品房的價(jià)格卻赫然名列第四，2001年是3579.2元/m2 ,2002年城區(qū)房?jī)r(jià)普遍超過(guò)4000元/m2 。到了2003年，主城區(qū)已經(jīng)沒(méi)有5000元/m2以下的房子了，2003年南京人均收入是10072.3元，三口之家的家庭收入是30218.37元。以5500元/m2計(jì)算，一套100m2左右商品房售價(jià)就達(dá)55萬(wàn)元以上，相對(duì)于國(guó)際慣例南京的房?jī)r(jià)收入比整整高了一倍多。不僅新建樓盤(pán)房?jī)r(jià)居高不下，就連二手房?jī)r(jià)格也水漲船高，一些學(xué)區(qū)好的二手房售價(jià)甚至達(dá)到了6000-7000元/m2 以上。

房?jī)r(jià)高的原因是由于土地產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)者多，加上目前還不規(guī)范的市場(chǎng)操作，必然出現(xiàn)土地價(jià)格與價(jià)值不一致的現(xiàn)象。由于南京土地資源供給的稀缺性，土地的價(jià)格主要是由需求決定，而土地的需求又是隨著南京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速而不斷提高，所以造成房?jī)r(jià)的居高不下。目前商品房的價(jià)格組成一般是：土地的開(kāi)發(fā)成本（約占40-45%）；建筑安裝費(fèi)用（約占20-25%）；經(jīng)營(yíng)成本（約占10-15%）；利潤(rùn)（約占20-25%）。南京城主城區(qū)小，郊區(qū)的交通還不完善，有限的城區(qū)里歷史文化古跡又很多，實(shí)際可供開(kāi)發(fā)的地段受到限制，獲取土地的價(jià)格必然很高。過(guò)高的土地價(jià)格再加上政府的征收各種費(fèi)用，從700-1500元/m2不等，還沒(méi)開(kāi)工，廠商的成本已接近2000元/m2，加上建筑成本800-1000元/m2左右，現(xiàn)房的會(huì)計(jì)成本達(dá)到3000元/m2左右?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的一貫暴利 6000元/m2 以上的商品房就不足為奇了。

2002年全國(guó)平均商品房?jī)r(jià)格“只有”2345元/m2，空置率為26%，部分地區(qū)空置率達(dá)到了60%！與之相比，南京如此的高房?jī)r(jià)卻意外的擁有極低的空房率——不到5%！不是本地收入水平高而是由于南京獨(dú)特的地理、歷史、文化、交通等背景優(yōu)勢(shì)下，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力以及大量隱形收入強(qiáng)勢(shì)支撐高檔房?jī)r(jià)，成為購(gòu)房的重要消費(fèi)群體；同時(shí)為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商“炒買(mǎi)”自己的樓盤(pán)、大量房蟲(chóng)炒買(mǎi)樓花已是公開(kāi)的秘密，一些宣稱快速售罄的樓盤(pán)很快就加價(jià)在二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)。這種加價(jià)炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，為市場(chǎng)提供的是錯(cuò)誤的買(mǎi)賣(mài)信息，使本來(lái)就過(guò)高的房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。

如上圖，在最初狀態(tài)：A點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，此時(shí)供求平衡，空置率為零。由于房地產(chǎn)業(yè)的超額利潤(rùn)，廠商定價(jià)必然高于均衡價(jià)格。隨著房?jī)r(jià)的上漲（超前收入的上漲，收入的上漲總是滯后），達(dá)到B點(diǎn)，價(jià)格為P1 ，產(chǎn)出變成Y1 ，使供求雙方的差距變大，此時(shí)空置率變的很大，為Y11Y2。由于我們前面的分析，供給曲線彈性會(huì)變小，由S0變成S1，此時(shí)的空置率沒(méi)有預(yù)期的大，是Y11Y1。說(shuō)明當(dāng)前價(jià)格不是本地居民所能承受，供給出現(xiàn)過(guò)剩，空置率必然很大。

隨著大量外地人員因上學(xué)、就業(yè)等原因留在南京學(xué)習(xí)生活，購(gòu)房成為當(dāng)務(wù)之急。目前南京的高房?jī)r(jià)顯然是一般中低收入者不堪承受的，必須有“外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力”的支持才能買(mǎi)房。其中相當(dāng)一部分外地人的家庭經(jīng)濟(jì)條件比較好，父母、親友就會(huì)給自己的親人買(mǎi)房子以大力支持。大量外地的現(xiàn)金會(huì)進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為購(gòu)房的重要組成；加上部分居民的隱形收入的提高，整體需求曲線向右移動(dòng)，由D0變成D1，供給不變，需求變成Y21此時(shí)空置率將變?yōu)閅21Y1，和Y11Y1比已經(jīng)大大下降，和A點(diǎn)相比，房?jī)r(jià)大大提高，空置率提高的卻有限。

雖然價(jià)格已經(jīng)很高，但是再加上一些開(kāi)發(fā)商“炒買(mǎi)”自己的樓盤(pán)和樓蟲(chóng)捂房、惜房，造成樓盤(pán)脫銷或者供不應(yīng)求。這樣的信息不對(duì)稱造成購(gòu)房者的心理恐慌，人為造成需求曲線繼續(xù)右移，由D1變成D2。此時(shí)，如果供給曲線變化在短期里很難改變，需求達(dá)到Y(jié)4，超過(guò)了供給Y1 ，空置率就會(huì)變成負(fù)數(shù)Y1Y4——由商品房積壓變成搶購(gòu)，房子供不應(yīng)求。這也是前一段時(shí)期南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。童衛(wèi)路上一處2003年底開(kāi)盤(pán)的小區(qū)，剛賣(mài)了一個(gè)星期，銷售人員就稱只剩下7套房子，害得買(mǎi)房人四處找關(guān)系要求照顧一套。實(shí)際上，很多開(kāi)發(fā)商一開(kāi)盤(pán)幾天就宣稱樓盤(pán)出售過(guò)半，都是這些開(kāi)發(fā)商玩的促銷把戲，自己購(gòu)買(mǎi)自己的樓盤(pán)，再加價(jià)在二手房市場(chǎng)上出售。這種加價(jià)炒買(mǎi)行為和樓蟲(chóng)炒賣(mài)樓花相“配合”，在抬高樓盤(pán)價(jià)格的同時(shí)也造成了南京的空房率統(tǒng)計(jì)數(shù)字上的下降。

即使這種狀況下，廠商仍然有提價(jià)的空間和沖動(dòng)，價(jià)格仍可以繼續(xù)上升，新的定價(jià)會(huì)再次高于均衡點(diǎn)C的價(jià)格P2，達(dá)到P3，此時(shí)空置率為Y31Y3，和最初的A點(diǎn)比，價(jià)格遠(yuǎn)高于P1，空置率卻大大減少，形成典型的高房?jī)r(jià)與低空置率并存的現(xiàn)象。這種情況下，如果新的購(gòu)買(mǎi)這繼續(xù)進(jìn)入，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲，直至因?yàn)槭袌?chǎng)和政府共同的作用下，商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始向價(jià)值回歸，房?jī)r(jià)趨于合理。

4政策建議

以上分析的狀況不僅僅是在南京，在全國(guó)各地大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上都有不同程度的體現(xiàn)。過(guò)高房?jī)r(jià)不僅妨礙了房地產(chǎn)業(yè)自身的健康、有序發(fā)展，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)也有很不利的影響。購(gòu)房者因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而使其家庭的貨幣現(xiàn)金流量大幅度減少，可支配購(gòu)買(mǎi)力大大下降，直接導(dǎo)致消費(fèi)萎縮。同時(shí)個(gè)人購(gòu)房大部分資金來(lái)源于銀行，占用資金過(guò)多、過(guò)長(zhǎng)（10-30年），對(duì)金融系統(tǒng)的安全、穩(wěn)定、贏利能力都提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，一些開(kāi)發(fā)商的“假融資、假按揭”等非法行為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行也有很大威脅。

對(duì)此，政府可以考慮的是：

①加大供給。對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)放寬要求、減少限制，壓縮審批的程序和時(shí)間，盡量減少對(duì)土地供給的非自然限制。對(duì)廠商的資本金、資質(zhì)上有一定要求，避免很多不具備真正開(kāi)發(fā)能力和營(yíng)銷能力的廠商短期操作：以少量資金注入，炒賣(mài)樓花，造成爛尾房增多，商品房供給虛增；

②增加需求。通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼，降低購(gòu)房契稅收和減免部分費(fèi)用，降低廠商成本。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，逐步改善生活環(huán)境，提高居民的人均可支配收入，監(jiān)督政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位落實(shí)房改公積金和住房補(bǔ)貼的發(fā)放和到位；

③經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)。除了行政手段和稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)過(guò)高的房?jī)r(jià)，同時(shí)大力推行經(jīng)濟(jì)適用房。政府應(yīng)該加大力度開(kāi)發(fā)價(jià)格在1500-2000元/m2，面積40-65平米左右的經(jīng)濟(jì)適用房。

④行業(yè)監(jiān)督管理。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全和高效率。

⑤防范金融風(fēng)險(xiǎn)，壓縮房產(chǎn)泡沫。保證金融體系和房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行，防范部分房地產(chǎn)商以假融資、假按揭等手段來(lái)騙取銀行資金，增加銀行的呆帳、壞賬，從根本上威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

2004年將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)繼續(xù)向前發(fā)展的一年，將形成持續(xù)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)熱點(diǎn)。她通過(guò)跨行業(yè)效應(yīng)，帶動(dòng)一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在短期內(nèi)形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)體。大中城市的高房?jī)r(jià)與低空置率依然并存，現(xiàn)行的分配機(jī)制不僅使貧富差距變大，也使這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高。在市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)節(jié)的雙向作用下，預(yù)計(jì)在2006的時(shí)候，持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)熱開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)開(kāi)始有限回落。

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