馮康美

[摘 要] 幾乎所有西方主流經(jīng)濟(jì)理論都堅(jiān)持這樣一種觀點(diǎn)：在新房市場(chǎng)上，無(wú)論是自住房的購(gòu)買(mǎi)，還是非自住房的購(gòu)買(mǎi)都屬于投資活動(dòng)。正如曼昆所言：居住投資包括那些計(jì)劃自己居住的人和計(jì)劃向其他人出租住房的房東。然而不同房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者在選擇住房產(chǎn)品的過(guò)程中有其不同的心理特點(diǎn), 而消費(fèi)者心理對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為起著重要作用。本文首先概述了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，然后調(diào)查分析紹興市本地區(qū)購(gòu)房者基本特征、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力偏好和影響因素分析，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者調(diào)查研究，通過(guò)深入分析研究,人們可以更清析地了解房地產(chǎn)市場(chǎng),從而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易,引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)者理性決策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 購(gòu)買(mǎi)者 市場(chǎng)分析 影響分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境及現(xiàn)狀

當(dāng)前從國(guó)家最高管理決策層到普通老百姓，最為關(guān)注最為心動(dòng)的只能算是房?jī)r(jià)，國(guó)家三番五次的出臺(tái)調(diào)控政策，卻往往都是只有雷聲沒(méi)有雨點(diǎn)，所謂的調(diào)控也就成為人們所說(shuō)的“空調(diào)”，然而對(duì)于居高不下的房?jī)r(jià)，究其原因是城市化過(guò)程中農(nóng)村大量人口往城里遷移、高峰人口正值婚齡期等原因產(chǎn)生的剛性需求，還是通貨膨脹環(huán)境下居民為了保值增值而產(chǎn)生的投資需求。目前國(guó)家為了解決這方面的問(wèn)題出來(lái)兩個(gè)對(duì)應(yīng)政策，對(duì)于剛性需求，國(guó)家近日出臺(tái)政策，2011年，中國(guó)全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%，以此計(jì)算，2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_(dá)1.4萬(wàn)億元人民幣。而對(duì)于投資需求國(guó)家為了抑制炒房，明確規(guī)定：家庭購(gòu)買(mǎi)住房二套以上，首付比例不低于50%，貸款利率上浮10%。為此可算是雙管齊下，但是對(duì)于看空購(gòu)買(mǎi)者所想，房?jī)r(jià)下跌20%甚至更多來(lái)說(shuō)，靠調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，看來(lái)只是預(yù)言者們的天方夜譚。2010年12月7日，中國(guó)社科院在京發(fā)布2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控成效顯著，房?jī)r(jià)漲幅從2009年的25%，預(yù)計(jì)下降到2010年的15%。今年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買(mǎi)一套房。目前我國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住宅，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)高于城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)速度。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2008年因美國(guó)次貸危機(jī)為導(dǎo)火索的金融危機(jī)影響下，我國(guó)房?jī)r(jià)飛流直下，一度下降30%，甚至更多，然而隨著我國(guó)四萬(wàn)億投資計(jì)劃刺激及房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的鼓勵(lì)下，2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一撥井噴式的增長(zhǎng)，所有專(zhuān)家和學(xué)者乃至政府一致認(rèn)為這是剛性需求的集中爆發(fā)，接下來(lái)2009-2010年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了以住房購(gòu)買(mǎi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng),即滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者的需求，有投資也有居住消費(fèi)。從不同角度分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)有:①按性質(zhì)分有商業(yè)房地產(chǎn)、居住房地產(chǎn)；②按價(jià)位分為高檔、中檔和低檔；③按購(gòu)買(mǎi)人群分為:適于老年人的老年公寓、青年人的中小戶(hù)型、中年人的較大戶(hù)型及高收入人群的高檔住宅。

1.購(gòu)房目的分析：在地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、地區(qū)房產(chǎn)快速上漲的財(cái)富神話(huà)故事及通貨膨脹預(yù)期的驅(qū)使下，50%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者都有投資理財(cái)?shù)南敕ǎ毡槎际谴齼r(jià)而沽的心態(tài)，無(wú)論是商業(yè)房產(chǎn)還是居住房產(chǎn)，紹興地區(qū)雖未能像北京、上海那樣成群的以炒房為職業(yè)的團(tuán)隊(duì)，但是已購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)再或租或售為目的的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)是不在少數(shù)。20%房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者為有子女且子女正在上學(xué),購(gòu)房目的在于改善自己的居住環(huán)境或者學(xué)區(qū)劃分,約30%的購(gòu)買(mǎi)者屬于剛性需求,他們購(gòu)房為居住用房。

2.紹興地區(qū)購(gòu)買(mǎi)者的主要特征：1.1購(gòu)買(mǎi)者年齡分析，購(gòu)買(mǎi)者年齡段可分為:①30歲以下，大概占所有購(gòu)買(mǎi)者的20%;②30歲-45歲,即中壯年高收入人群，大概占購(gòu)買(mǎi)者的40%；③45歲以上,大約占全部消費(fèi)者的40 %。紹興房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者以中壯年及老年人為主。2.2購(gòu)買(mǎi)力狀況分析，總價(jià):購(gòu)買(mǎi)者能承受的購(gòu)房主流總價(jià)在50萬(wàn)～100萬(wàn)之間，能承受的主流單價(jià)在6000元/m2～11000元/m2之間。約20%的高收入高產(chǎn)人群購(gòu)買(mǎi)者能夠接受相對(duì)更高的房?jī)r(jià),20%的低齡購(gòu)買(mǎi)者更傾向低的房?jī)r(jià)。面積:消費(fèi)者普遍傾向的購(gòu)房面積在90m2～130m2之間的中小戶(hù)型，110-130的三室兩廳住房最受青睞，普遍購(gòu)買(mǎi)者習(xí)慣于一步到位式的購(gòu)買(mǎi)居住用房，改善性住房往往是具有區(qū)位品位或其他目的性的房產(chǎn)。

3.紹興購(gòu)買(mǎi)者住宅選擇偏好分析：3.1樓型偏好，30%的消費(fèi)者愿意多層,35%的消費(fèi)者能夠接受小高層,35%的消費(fèi)者傾向于高層。3.2戶(hù)型與空間面積偏好，戶(hù)型:較偏好兩室類(lèi)和三室類(lèi)，本地區(qū)單戶(hù)式的單身公寓不受青睞。20%的消費(fèi)者較喜歡兩室類(lèi),60%的消費(fèi)者較喜歡三室類(lèi),喜歡四室及以上的躍層類(lèi)的消費(fèi)者占消費(fèi)者數(shù)量20%左右?？臻g:比較偏好大臥室和大客廳，3.3付款方式上，目前的高房?jī)r(jià)及高通脹,消費(fèi)者選擇按揭貸款的付款方式遠(yuǎn)高于消費(fèi)者選擇一次性付款的比例，年輕購(gòu)買(mǎi)者及投資性質(zhì)購(gòu)買(mǎi)者往往傾向于按揭支付，而年長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)者傾向于一次性支付。3.4城區(qū)偏好，紹興老年購(gòu)買(mǎi)者傾向于老城區(qū)及周邊小區(qū)，年輕購(gòu)買(mǎi)者及外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)者傾向于新興城區(qū)。

三、影響紹興購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房選擇的因素分析

1.房地產(chǎn)價(jià)格：房產(chǎn)價(jià)格是影響購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房的最主要因素,紹興經(jīng)濟(jì)水平處于長(zhǎng)三角地區(qū)中等水平,據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年紹興市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26874元，同比增長(zhǎng)9%。受此拉動(dòng)，紹興人買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)及外出旅游的人越來(lái)越多。購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)能力不斷上升,也不斷推高紹興市區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格。但是隨著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲,大部分消費(fèi)者會(huì)考慮自己的實(shí)際承受能力,對(duì)于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)人員尤為明顯,他們還沒(méi)有豐厚的積蓄及穩(wěn)定的可預(yù)期的高收入、完善的福利,價(jià)格考慮最多。投資性購(gòu)買(mǎi)者也將考慮價(jià)格預(yù)期上漲空間及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力等。

2.房產(chǎn)地段及環(huán)境：房產(chǎn)地段是房產(chǎn)價(jià)格的決定因素，地段對(duì)紹興房產(chǎn)價(jià)格影響更為明顯，位于老城區(qū)的二手舊房?jī)r(jià)格也是上萬(wàn)元，而位于新城區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的新高檔房產(chǎn)價(jià)格也只能屈居8000-9000元大關(guān)知悉，究其原因老城區(qū)配套設(shè)施完善，教育資源及人文環(huán)境都要高于新城區(qū)，再則觀念上認(rèn)為只有老城區(qū)才是城市，新城區(qū)在許多購(gòu)買(mǎi)者及潛在購(gòu)買(mǎi)者的眼里是鄉(xiāng)下、郊區(qū)。

3.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量及手續(xù)問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房要求是大產(chǎn)權(quán),也就是人們常說(shuō)的大紅本?！按蠹t本”“三證齊全”,其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款,產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。購(gòu)買(mǎi)者無(wú)論是消費(fèi)性用房還是投資性用房，購(gòu)買(mǎi)選擇中首選為三證齊全”，而民間所說(shuō)的“小紅本”或產(chǎn)權(quán)證書(shū)還未完全的房產(chǎn)普遍不受歡迎，如同一片區(qū)的房產(chǎn)，手續(xù)繁瑣及質(zhì)量稍差的安置房（拆遷安置后有年限限制才能取得房產(chǎn)）的價(jià)格將要比商品房?jī)r(jià)格低1/3以上。

總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)以購(gòu)買(mǎi)者為主導(dǎo),即如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理,購(gòu)買(mǎi)者有支付能力及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力并作出購(gòu)買(mǎi)舉動(dòng),那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易才得以進(jìn)行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題,無(wú)論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè),甚至于一些房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)及投資者,總是打住房最終消費(fèi)者的主意,不僅要用不同憧憬式或煽動(dòng)式語(yǔ)言讓住房消費(fèi)者順從地進(jìn)入市場(chǎng),而且要看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格、質(zhì)量以及環(huán)境等因素,要剖析消費(fèi)者的消費(fèi)心理，迎合消費(fèi)者的需求。

參 考 文 獻(xiàn)

1. 劉洪玉 鄭思齊編著《城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2007年09月出版

2. 王學(xué)發(fā) 編著《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與城市住房消費(fèi)》中國(guó)電力工業(yè)出版社2007年03月出版

3. 馮力 陳麗編著《房地產(chǎn)投資分析》化學(xué)工業(yè)出版社2010年06月出版■