霍雪梅

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在資金管理上不同于一般企業(yè)。而保障性安居工程項(xiàng)目的建設(shè)資金的管理，無(wú)論從政治角度，還是從財(cái)務(wù)管理的角度，又不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)房屋性質(zhì)的多樣性、資金來(lái)源渠道的復(fù)雜性、資金使用上的專項(xiàng)性、建設(shè)過(guò)程中監(jiān)管主體的多方性、貫穿始終的各方審計(jì)機(jī)構(gòu)的嚴(yán)密性、建設(shè)中監(jiān)管內(nèi)容的全面性等等，決定了保障性安居工程建設(shè)資金管理的重要性，而做好保障性住房項(xiàng)目的資金管理，完善的內(nèi)控制度是前提，科學(xué)的財(cái)務(wù)核算體系是關(guān)鍵、正確的資金預(yù)算是重點(diǎn)，有效的溝通和協(xié)調(diào)是基礎(chǔ)，嚴(yán)格執(zhí)行合同及管理制度是保障。

關(guān)鍵詞：保障性安居工程；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；資金管理

引言

近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院為保障和改善民生，加快解決中低收入家庭住房困難，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，并推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，在全國(guó)各大城市大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中房成都公司）根據(jù)成都市委、市政府的部署，于2011年接手了首批六個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目的代建任務(wù)。公司根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，并結(jié)合項(xiàng)目業(yè)主（成都市住房保障中心）作為事業(yè)單位對(duì)資金管理的要求，同時(shí)考慮到中央、省市各級(jí)財(cái)政部門(mén)以及審計(jì)單位對(duì)保障性住房項(xiàng)目的審計(jì)需要，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)代建保障性安居工程項(xiàng)目的建設(shè)資金的管理摸索出一套行之有效的方法。筆者作為保障性住房項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算及日常管理的具體負(fù)責(zé)人員，在此將保障性住房項(xiàng)目建設(shè)資金管理的做法予以總結(jié)，以期為后續(xù)的保障性安居工程項(xiàng)目代建過(guò)程中建設(shè)資金的管理提供一些借鑒。

一、分析保障性住房項(xiàng)目與一般的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)資金管理上的異同

（一）相同點(diǎn)

作為任何一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)資金就是“血液”，在資金管理上都要求必須滿足及時(shí)到位、安全使用、成本效益原則，否則無(wú)法保證項(xiàng)目正常的工作進(jìn)度和質(zhì)量要求，也不能有效實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

（二）不同點(diǎn)

1.資金籌集側(cè)重于資金量的預(yù)算

保障性住房項(xiàng)目是民生工程，政府作為投資主體，建設(shè)資金的來(lái)源較一般房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)單明了，即：一是各級(jí)財(cái)政資金，二是金融機(jī)構(gòu)貸款，三是業(yè)主單位的自籌資金。作為項(xiàng)目實(shí)施主體——代建單位，資金的籌集工作重點(diǎn)由自建房產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)考慮融資渠道、融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金量的預(yù)算，即較為準(zhǔn)確地測(cè)算各階段所需資金總量，以便業(yè)主單位及時(shí)安排資金。之所以強(qiáng)調(diào)要較為準(zhǔn)確地測(cè)算，是業(yè)主單位考慮資金安排時(shí)，若是財(cái)政資金，涉及到財(cái)政預(yù)算；若是安排貸款資金，關(guān)系到銀行貸款的發(fā)放進(jìn)度，這直接影響到貸款成本；若是安排業(yè)主單位的自有資金，更是關(guān)系到業(yè)主單位要提前考慮資金的籌措。

2.資金使用強(qiáng)調(diào)?？顚Ｓ?/p>

保障性住房的建設(shè)資金無(wú)論是財(cái)政資金，還是貸款資金，或者業(yè)主自有資金，均要求?？顚Ｓ?，尤其是財(cái)政資金的使用。各級(jí)財(cái)政資金在撥付時(shí)，即要求該項(xiàng)資金只能用于什么性質(zhì)的房屋建設(shè)、甚至項(xiàng)目上某部分的建設(shè)等等，如中央補(bǔ)助公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱公租房）專項(xiàng)資金、中央補(bǔ)助廉租住房（以下簡(jiǎn)稱廉租房）專項(xiàng)資金、用于項(xiàng)目直接相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中央預(yù)算內(nèi)投資資金、省市級(jí)專項(xiàng)補(bǔ)助、債券資金等等。各級(jí)財(cái)政會(huì)對(duì)各筆財(cái)政資金的使用進(jìn)行全程管理、績(jī)效評(píng)價(jià)，項(xiàng)目實(shí)施單位在建設(shè)過(guò)程中必須保證資金的專帳核算、專戶存儲(chǔ)、按規(guī)定用途?？顚Ｓ茫坏脭D占、截留、挪用?！皩！弊植粌H體現(xiàn)在工程項(xiàng)目上，也體現(xiàn)在資金的規(guī)定用途上，同時(shí)還體現(xiàn)在房屋的性質(zhì)上。因此對(duì)財(cái)務(wù)核算也提出了更高的要求。

3.資金管理必須分類

由于資金的使用強(qiáng)調(diào)?？顚Ｓ?，且資金來(lái)源渠道不同、要求不同，故對(duì)于保障性住房項(xiàng)目而言，業(yè)主單位撥付的每筆資金均可視為“專項(xiàng)資金”管理，因?yàn)榧词故琼?xiàng)目貸款資金，作為金融機(jī)構(gòu)在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)監(jiān)管貸款資金的使用情況。因此代建單位收到的每筆款項(xiàng)必須在帳上分類明細(xì)管理，否則根本無(wú)法或無(wú)法高效應(yīng)對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程中及竣工后各級(jí)財(cái)政、國(guó)資委及金融機(jī)構(gòu)委托的審計(jì)機(jī)構(gòu)以及過(guò)程中業(yè)主單位的監(jiān)管。

二、幾點(diǎn)具體做法

（一）構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系

專項(xiàng)資金管理最基本的要求即是：隨時(shí)能動(dòng)態(tài)了解當(dāng)前每種房屋性質(zhì)的不同來(lái)源的資金的收支結(jié)余情況。當(dāng)多種來(lái)源渠道的資金都進(jìn)入一個(gè)銀行賬戶時(shí)，如何才能有效實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)管理的目標(biāo)。

財(cái)務(wù)核算體系的搭建，包括了資金核算、往來(lái)帳核算、成本核算等。本文主要就與資金管理相關(guān)的核算科目闡述如何設(shè)置核算體系。

1.資金科目按資金來(lái)源設(shè)置明細(xì)

資金明細(xì)科目的設(shè)置，常見(jiàn)的做法是按照不同銀行帳號(hào)分設(shè)明細(xì)科目，而保障性住房項(xiàng)目，需在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步按不同的資金來(lái)源渠道設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，如：“銀行存款——建設(shè)銀行×××戶——中央預(yù)算內(nèi)投資”、“ 銀行存款——建設(shè)銀行×××戶——省專項(xiàng)補(bǔ)助”等等。

2.資金科目設(shè)置項(xiàng)目輔助核算

由于保障性住房項(xiàng)目往往是混合多種房屋性質(zhì)，如廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等。而不同的資金可能要求用于不同房屋性質(zhì)，故需要將資金科目在明細(xì)核算的基礎(chǔ)上同時(shí)設(shè)置項(xiàng)目輔助核算。利用財(cái)務(wù)軟件項(xiàng)目輔助核算功能，將資金科目、往來(lái)科目、成本科目統(tǒng)一為成本核算大類（因?yàn)闊o(wú)論是成本的歸集，還是資金的使用，都需明細(xì)到房屋性質(zhì)，故統(tǒng)一核算大類，這一點(diǎn)不同于一般房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、將工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)為核算項(xiàng)目、將不同房屋性質(zhì)分設(shè)為項(xiàng)目明細(xì)。

3.往來(lái)科目設(shè)置“供應(yīng)商+項(xiàng)目”輔助核算

在設(shè)置預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款科目時(shí)，由于前面已將房屋性質(zhì)設(shè)為“項(xiàng)目輔助核算”，故將各個(gè)合同與合同主體集中反映在“供應(yīng)商”中（這一點(diǎn)與一般的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核算也有所不同），如某A建筑公司與代建單位簽訂了B合同，故將供應(yīng)商設(shè)置為：“A單位——B合同”。

4.舉例：

如對(duì)于某甲、乙建設(shè)項(xiàng)目，甲項(xiàng)目有廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，乙項(xiàng)目有公租房、限價(jià)房。某A建筑公司與代建單位簽訂了甲項(xiàng)目的B合同，某C設(shè)計(jì)公司與代建單位簽訂了甲項(xiàng)目的D合同。設(shè)置如下：

這樣，充分利用財(cái)務(wù)軟件的輔助核算功能模塊，既能實(shí)現(xiàn)按建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資金的收支情況，又能按房屋性質(zhì)、甚至不同資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)、查詢收支情況；既能反映按權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)量所有合同執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)付供應(yīng)商款項(xiàng)（反映在應(yīng)付賬款科目貸方），又能通過(guò)應(yīng)付賬款科目借方或資金科目貸方快捷統(tǒng)計(jì)出已付款項(xiàng)。

（二）加強(qiáng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制

1.財(cái)會(huì)人員嚴(yán)格執(zhí)行合同，掌握付款節(jié)點(diǎn)、付款條件，規(guī)范支付程序、審批權(quán)限。

2.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制，會(huì)計(jì)核算及時(shí)準(zhǔn)確反映債務(wù)，并定期與工程部門(mén)核對(duì)，付款時(shí)嚴(yán)格審查所付款項(xiàng)是否與帳上一致；

3.加強(qiáng)資金預(yù)警管理。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度因受多方面因素的影響，與資金預(yù)算肯定有出入。因此，會(huì)計(jì)人員應(yīng)及時(shí)了解各項(xiàng)目資金狀況，并根據(jù)各項(xiàng)目具體情況設(shè)置資金預(yù)警線，一旦接近資金預(yù)警線，應(yīng)立即組織資金預(yù)算、編制資金需求計(jì)劃，或與業(yè)主單位及時(shí)溝通進(jìn)行資金調(diào)劑等，有效避免因資金鏈斷裂而影響項(xiàng)目建設(shè)的正常進(jìn)行。

4.定期自查會(huì)計(jì)核算中的錯(cuò)誤或不當(dāng)。

項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，會(huì)定期向業(yè)主單位或相關(guān)政府部門(mén)報(bào)送建設(shè)情況或資金到位情況。財(cái)務(wù)人員可以借此自查自糾核算過(guò)程中的失誤或業(yè)務(wù)處理方法的不當(dāng)。

（1）通過(guò)銀行序時(shí)賬款或合同執(zhí)行情況備查賬與財(cái)務(wù)軟件中的項(xiàng)目輔助核算帳相核對(duì)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)核算過(guò)程中不同性質(zhì)之間、不同資金來(lái)源的“串項(xiàng)”誤操作；

（2）通過(guò)資金科目的項(xiàng)目輔助賬與預(yù)收賬款的項(xiàng)目輔助帳，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)處理中的正確但未必“合理”之處。例如：常見(jiàn)的銀行退票的業(yè)務(wù)處理：

借：銀行存款 100萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款 100萬(wàn)元

一般情況下，上述處理并無(wú)不當(dāng)，但對(duì)于保障性住房項(xiàng)目的核算，上面的處理就不太合適，在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，會(huì)造成收支資金流量均虛增（對(duì)于保障性住房項(xiàng)目，專項(xiàng)資金的收支統(tǒng)計(jì)貫穿于項(xiàng)目始終，虛增虛減不僅會(huì)造成代建單位向業(yè)主申請(qǐng)資金時(shí)帶來(lái)不便，面對(duì)各項(xiàng)審計(jì)時(shí)更是會(huì)平添許多工作量）。結(jié)合實(shí)際，科學(xué)的處理：原方向紅字沖銷，即：

借：應(yīng)付賬款 -100萬(wàn)元

貸：銀行存款-100萬(wàn)元

（三）建立資金管理內(nèi)控制度

分析項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，理順、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，建立嚴(yán)格的資金授權(quán)、批準(zhǔn)、審驗(yàn)等相關(guān)管理制度，加強(qiáng)資金活動(dòng)的集中歸口管理，明確各環(huán)節(jié)的職責(zé)權(quán)限和崗位分離要求，落實(shí)責(zé)任追究制度，并將各項(xiàng)要求傳遞到各管理層級(jí)及項(xiàng)目所有相關(guān)人員。如項(xiàng)目建設(shè)中每月的產(chǎn)值計(jì)量，未經(jīng)工程監(jiān)理人員、工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的簽字，財(cái)務(wù)人員不得提前簽字，嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理制度，明確各方責(zé)任。同時(shí)財(cái)務(wù)人員審驗(yàn)資料時(shí)要求承包單位提供足夠的工程成果證明資料，并實(shí)地考查工程形象進(jìn)度，確保資金安全和正確使用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有超額報(bào)進(jìn)度等舞弊現(xiàn)象，嚴(yán)查并追究責(zé)任，并與相關(guān)的考核掛鉤。

（四）建立項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通機(jī)制

要切實(shí)保障建設(shè)資金的及時(shí)到位和正確使用，建立項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通機(jī)制不可或缺。一是財(cái)會(huì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與承包單位的溝通，準(zhǔn)確掌握工程進(jìn)度，根據(jù)合同約定，按照規(guī)定的審批權(quán)限和程序辦理工程價(jià)款結(jié)算；二是加強(qiáng)與工程部門(mén)的銜接，及時(shí)統(tǒng)一對(duì)各項(xiàng)“專項(xiàng)資金”的理解，如財(cái)務(wù)部門(mén)有一筆基礎(chǔ)設(shè)施的專項(xiàng)配套資金，要求該項(xiàng)資金僅能用于電力、綠化、道路、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如何界定“基礎(chǔ)設(shè)施”范圍，如何在“建筑安裝工程費(fèi)用”與“基礎(chǔ)設(shè)施”費(fèi)用之間區(qū)分，則必須有一個(gè)統(tǒng)一的正確認(rèn)識(shí)，相應(yīng)的每月的進(jìn)度資料也要有正確的反映等，否則就違背了資金的?？顚Ｓ迷瓌t。；三是財(cái)務(wù)人員還需加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，配合金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求，確保資金的正確使用；四是財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)與業(yè)主單位溝通，滿足業(yè)主單位的過(guò)程控制需要，并及時(shí)籌措建設(shè)資金。

（五）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

加強(qiáng)資金預(yù)算管理的目的，一是為了及時(shí)籌措資金，二是為了控制資金成本，同時(shí)還可嚴(yán)格控制工程變更，確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行審批，相關(guān)手續(xù)并報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)，以作為后期增加支付工程款項(xiàng)的證明。避免項(xiàng)目因資金不到位而陷入財(cái)務(wù)困境，也防止資金冗余而增大財(cái)務(wù)成本（主要是指貸款資金部分），還可防范建設(shè)中隨意提高工程總造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、建議

綜上，要做好代建保障性安居工程項(xiàng)目的建設(shè)資金的管理，建立完善的內(nèi)控制度是前提，搭建科學(xué)的財(cái)務(wù)核算體系是關(guān)鍵、正確全面的資金預(yù)算是重點(diǎn)，有效的溝通和協(xié)調(diào)是基礎(chǔ)，嚴(yán)格執(zhí)行是保障。只有搞好了項(xiàng)目建設(shè)資金管理，才能確保保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。