論我國房產(chǎn)稅法律制度的構(gòu)建

魏雙

摘 要：目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展過快過熱，房價飆升不下。因此，在國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控效果不顯著的情況下，針對個人住房征收房產(chǎn)稅就顯得尤為重要。稅收在一個國家的經(jīng)濟生活中起了經(jīng)濟杠桿的作用，具有調(diào)節(jié)收入分配和縮小貧富差距的功能。房產(chǎn)稅的立法已迫在眉睫，但什么樣的房產(chǎn)稅法才適合我國的房地產(chǎn)市場也成為了人們關(guān)注的焦點。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；法律制度改革；房地產(chǎn)市場

中圖分類號： D923 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0317-02

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不斷提高，為實現(xiàn)國家對產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)，國家對房地產(chǎn)稅收制度進行了調(diào)整與修改。1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，使得房產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在我國稅收歷史上。2008年，中國法律和稅務(wù)經(jīng)濟專家開始提出針對個人住房征收房產(chǎn)稅的觀點，解決房價過快上漲的問題。對此，房產(chǎn)稅再次進入到公眾的視野，也成為了人們關(guān)注的焦點。

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的本質(zhì)是開征財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅包括個人財產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅，其中個人財產(chǎn)稅只對納稅人的特定財產(chǎn)進行征稅，而財產(chǎn)稅是對納稅人的所以財產(chǎn)進行征稅。因此，更準(zhǔn)確地說，我國房產(chǎn)稅是屬于財產(chǎn)稅中的個人財產(chǎn)稅，因為我國房產(chǎn)稅只針對房屋進行征稅。房產(chǎn)稅具有如下特征。

房產(chǎn)稅的征收對象比較特殊。房產(chǎn)稅針對的是市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋征稅，不包括農(nóng)村；農(nóng)村的房屋，大部分是農(nóng)民居住用房，為了減輕農(nóng)民的負擔(dān)，農(nóng)村的房屋并沒有納入到征收范圍。

房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)具有差異性。房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營形式不同，對經(jīng)營性住房按房產(chǎn)計稅余值征收，對出租性住房按租金收入計稅，使征稅辦法符合納稅人的經(jīng)營特點，有利于平衡稅收負擔(dān)和征收管理。

房產(chǎn)稅征收稅款具有僵化性。房產(chǎn)稅是按照在有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)部門登記的房屋價值，若房屋登記價值沒有明顯低于實際價值，有關(guān)部門不會主動對房產(chǎn)登記簿上房屋價值進行修改，這就使得房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟發(fā)展而相應(yīng)提高，不能夠體現(xiàn)房屋的真實價值。長此以往，將導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅收的大量流失。

在調(diào)控房地產(chǎn)的措施中，稅收以其強制性的特點，集經(jīng)濟、行政和法律手段于一身，在調(diào)控中發(fā)揮了不可代替的作用。稅收從來都是政府調(diào)控經(jīng)濟的重要工具，與此同時根據(jù)市場的變化調(diào)整著政策，以充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

二、國外房產(chǎn)稅法律制度分析

以美國和英國為例，分析其較為完善的房產(chǎn)稅法律制度中較為先進的方面，對我國在房產(chǎn)稅構(gòu)建方面起了哪些積極的作用。

（一）美國的房產(chǎn)稅法律制度

美國作為世界上經(jīng)濟最為發(fā)達的國家，在其經(jīng)濟發(fā)展的同時其法律制度的完善程度也同樣處于領(lǐng)先的地位。相比于其他國家的房產(chǎn)稅法律制度，美國的房產(chǎn)稅法顯得別具一格。房產(chǎn)稅法在美國并不是作為一個單獨的稅種存在的，而是作為財產(chǎn)稅中的一部分來進行征收，主要由地方政府征收，稅收收入全部納入地方政府的財政之中。

美國的房產(chǎn)稅評估與征收遵循的是相對獨立的原則，各地方政府均設(shè)有專門的核稅評估機構(gòu)，在全國以州為單位建立網(wǎng)絡(luò)化管理，核稅評估機構(gòu)的工作人員只負責(zé)對稅款進行征收以及處理相關(guān)的事務(wù)。這樣就能更為清晰地對居民的私人財產(chǎn)進行登記以及備案，同時使得稅務(wù)征收人員對納稅人的資料以及納稅的金額的掌控更為方便。

美國房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策多種多樣，為了保障納稅人的合法權(quán)益，各州均通過立法部門以法律形式確定下來，把對州、郡、鎮(zhèn)的稅收優(yōu)惠對象、稅收優(yōu)惠內(nèi)容、條件、辦理程序等都予以明確規(guī)定，形成了一個較為完整的稅收優(yōu)惠體系，在實體法和程序法上均做到有法可依。

（二）英國的房產(chǎn)稅法律制度

英國也是一個房產(chǎn)稅法律制度比較完善的國家，但與美國房產(chǎn)稅制相同之處，就是也沒有單獨的房產(chǎn)稅立法。其房地產(chǎn)稅種大體包括家庭財產(chǎn)稅，也叫市政稅和營業(yè)房產(chǎn)稅。這兩種與我國房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于同一范疇，其中，家庭房產(chǎn)稅是最廣泛的房產(chǎn)稅種，它以公民房屋的實際價值為基礎(chǔ)進行征稅，征稅對象為居住房屋，稅率由英國各地方政府自行規(guī)定。

英國的營業(yè)房產(chǎn)稅主要針對營業(yè)性用房所征的稅，與家庭財產(chǎn)稅最大的不同就是，家庭財產(chǎn)稅屬于地方稅種，而營業(yè)房產(chǎn)稅屬于中央稅種，由地方代為征收后統(tǒng)一上交給中央財政。但是，中央也會根據(jù)地區(qū)人口基數(shù)比例和地區(qū)貧富差距情況把營業(yè)房產(chǎn)稅返還給地方政府。英國的房產(chǎn)稅等級評估由專門的機構(gòu)評估，政府的稅務(wù)部門只負責(zé)征收和管理，具體的評估和納稅無需個人參與，這點與美國大致相同。

雖然美國和英國都沒有單獨的房產(chǎn)稅立法，但其法律制度的選擇是與國情相適應(yīng)的。由這一點可以看出，經(jīng)濟建設(shè)與法律建設(shè)相互協(xié)調(diào)，才能制定出最合適的法律。

三、我國房產(chǎn)稅法律制度所面臨的問題

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，在內(nèi)需不足等一系列問題出現(xiàn)的時候，在推動中國經(jīng)濟增長中房地產(chǎn)投資占據(jù)了較大的比重。在我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，我們更不能忽視隱藏在發(fā)展背后的一系列問題：房價虛高，土地資源浪費嚴重，閑置房屋過多導(dǎo)致出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象等。出現(xiàn)這些問題最重要的原因就是房產(chǎn)稅法律制度不健全。目前，我國房產(chǎn)稅法律制度存在的問題有以下方面。

（一）立法層次低

從整體來看，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)稅的基本立法層面較低，無論是《房產(chǎn)稅暫行條例》，還是各地方針對《房產(chǎn)稅暫行條例》所制定的實施細則，除了《個人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》外，基本上都是以行政法規(guī)的形式規(guī)定的。這不能體現(xiàn)稅收的權(quán)威性，也不能保證房產(chǎn)稅法律制度在實施環(huán)節(jié)上的良好運行。

此外，“我國《立法法》第八條規(guī)定：“下列事項只能制定法律……（八）基本經(jīng)濟制定以及財政、稅收、海關(guān)、金融和外貿(mào)的基本制度；”我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主要依據(jù)還是1986年由國務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，屬于行政法規(guī)范疇，顯然這違反了法律規(guī)定，使得房產(chǎn)稅法律制度在執(zhí)行中難以有效實施”。

（二）征稅范圍過于狹窄

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度，只針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)的營業(yè)性用房進行征稅，公民自身所擁有的非營業(yè)性用房并沒有納入到房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)，這就使得房產(chǎn)稅的征稅范圍大大縮小，形成稅收漏洞，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了消極的影響。

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和住房體制改革的推進，越來越多的公民在這樣的大環(huán)境下都購買了屬于自己的房產(chǎn)，而擁有多套房產(chǎn)的公民也在人群中占據(jù)了一定的比重。這樣一來，將公民自身所擁有的非營業(yè)性房產(chǎn)排除在房產(chǎn)稅的征收范圍之外，使得房產(chǎn)稅稅收收入大大縮水，從這種情況中也能體現(xiàn)出我國房產(chǎn)稅法律制度的不健全。

（三）稅率缺乏浮動空間

“現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度中，僅僅擁有兩種稅率計算方法”。這樣過于單一的稅率計算方法，并沒有考慮到納稅人之間負稅能力的差異。因此造成了擁有多套房產(chǎn)的居民納稅負擔(dān)低，也使得他們更加肆無忌憚地投資多套房產(chǎn)，這就是出現(xiàn)大量房產(chǎn)閑置的現(xiàn)象的主要原因之一。

此外，我國地大物博，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡。房產(chǎn)稅作為基礎(chǔ)稅種之一，并沒有根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異進行浮動，缺乏靈活性，也是我國房產(chǎn)稅法律制度存在的重要問題之一。

四、我國房產(chǎn)稅法律制度構(gòu)建的建議

我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展中，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅法律制度已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度存在的漏洞已經(jīng)說明了我國對房產(chǎn)稅法律制度的改革已經(jīng)到了必要的階段。

（一）提高立法層次

“國務(wù)院在1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和其在實施中頒布的許多通知文件成為了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的主要依據(jù)”。根據(jù)我國法律體系，憲法和法律位于行政法規(guī)的效力之上，而《房產(chǎn)稅暫行條例》就屬于行政法規(guī)。由于這部暫行條例頒布的時間較早，已經(jīng)不符合當(dāng)今社會的發(fā)展現(xiàn)狀。只有頒布一部《中華人民共和國房產(chǎn)稅法》來規(guī)范房產(chǎn)稅稅收行為，將其提高到法律的層面，才能針對在房產(chǎn)稅征收中出現(xiàn)的一些問題采取有效的手段以及提供強大的法律依據(jù)。

（二）擴大征收范圍

“我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而對農(nóng)村則是一直享有免稅的方針，這就顯得范圍過于狹窄”。隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化的建設(shè)，現(xiàn)代農(nóng)村相較于以前已經(jīng)有了很大的改變，一些農(nóng)村的經(jīng)濟狀況相較于城市也不遑多讓，嘗試將農(nóng)村的經(jīng)營性用房歸納到房產(chǎn)稅的征收范圍中也是值得考慮的，同時也會成為我國稅收的又一項重要來源。

房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展也使得居民的購房規(guī)模不斷的擴大，而且隨著經(jīng)濟水平的提高，個人擁有多套房產(chǎn)的情況也越來越多，建議將自住房的所有人也納入納稅的范圍中，以此有效地控制大量閑置房屋出現(xiàn)的狀況，對縮小貧富差距也有著一定的貢獻。

（三）建立浮動比例稅率

目前，我國房產(chǎn)稅的稅率采取的是比例稅率，統(tǒng)一的比例稅率存在諸多弊端，因此，完善現(xiàn)有的比例稅率是完善我國房產(chǎn)稅法律制度的必經(jīng)途徑，應(yīng)建立浮動比例稅率機制，即根據(jù)用途將房屋進行分類，不同用途采取不同的稅率；將個人住宅分類，分為基本住宅、高檔住宅和個人獨棟商品住宅；最后根據(jù)居民是否有多套住宅來征收房產(chǎn)稅。建立浮動比例稅率，既能在保證稅收的同時調(diào)動了納稅人的意愿，又能保證地方稅源的充足。

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度在立法層次、征收對象和稅率比例上存在著種種問題，早已經(jīng)不適應(yīng)我國的經(jīng)濟發(fā)展了。我國房產(chǎn)稅的改革是順應(yīng)時代發(fā)展的，它不僅能夠完善我國房產(chǎn)稅法律制度，還能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的市場調(diào)節(jié)作用。隨著社會各界人士對房產(chǎn)稅的高度關(guān)注以及國家對房產(chǎn)稅的重視，房產(chǎn)稅的立法工作應(yīng)盡快展開。

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[責(zé)任編輯 杜 娟]