文│謝靖宇 高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部董事鄧懿君 高力國(guó)際中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式醞釀中

曾屬于政府單方面管轄的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，正成為私營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展商及投資者的潛在開發(fā)領(lǐng)域。抓住這個(gè)機(jī)遇，也就意味著住宅天花板將至的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

機(jī)遇的開啟需要更多支持

高力國(guó)際研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)發(fā)展商及投資者而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量發(fā)展機(jī)遇，尤以中國(guó)一線城市為甚。在北京、上海及廣州這三大城市中，65歲及以上人口數(shù)量高于全國(guó)平均水平，并逼近美國(guó)、英國(guó)及日本的水平。同時(shí)，一線城市家庭人均可支配收入較高，通常為獨(dú)生子女家庭，且對(duì)醫(yī)療護(hù)理的要求相對(duì)較高。這些因素將共同推動(dòng)未來數(shù)十年內(nèi)市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老物業(yè)的強(qiáng)勁需求。然而，這一細(xì)分市場(chǎng)在廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍處于起步階段。盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，最青睞的盈利模式尚未出現(xiàn)。

鑒于當(dāng)前不斷變化的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及要達(dá)到政府對(duì)養(yǎng)老服務(wù)與物業(yè)規(guī)模目標(biāo)所需的投資數(shù)額，依賴政府的系統(tǒng)已難以一窺全貌。不管怎樣，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署數(shù)據(jù)，中國(guó)已進(jìn)入老齡化人口快速增長(zhǎng)階段，65歲及以上人口數(shù)量將于2025年達(dá)到2億，2050年將突破3億。

然而，中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老物業(yè)存量較為有限且品類相對(duì)單一。在意識(shí)到解決養(yǎng)老物業(yè)嚴(yán)重匱乏的一種途徑是政府與社會(huì)力量需共同參與后，中央政府出臺(tái)了若干政策，以吸引境外投資者及國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年2月底，政府重申了對(duì)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，推進(jìn)民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠措施的落實(shí)。

與美國(guó)、英國(guó)及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)政策相對(duì)欠完善。直至21世紀(jì)，養(yǎng)老物業(yè)及服務(wù)的提供仍系政府單一職責(zé)，且僅由養(yǎng)老院、醫(yī)療設(shè)施及醫(yī)療補(bǔ)貼所組成的小范圍體系提供。私營(yíng)企業(yè)始終對(duì)養(yǎng)老行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要緣于這些企業(yè)難以在當(dāng)前政策環(huán)境下找到可盈利的商業(yè)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的市場(chǎng)潛力吸引了包括房地產(chǎn)發(fā)展商、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司以及私募基金等眾多市場(chǎng)參與者的目光。近年來，尤其在以北京及上海為首的一線城市中，這些市場(chǎng)參與者已開始在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)進(jìn)行了諸多嘗試。

當(dāng)前，大型房地產(chǎn)商是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中最為活躍的參與者，國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商亦開始積極進(jìn)入這一領(lǐng)域。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也已通過投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或?qū)⑵浔ｋU(xiǎn)及理財(cái)產(chǎn)品與養(yǎng)老物業(yè)的居住權(quán)進(jìn)行捆綁來進(jìn)入這一細(xì)分市場(chǎng)。

需要更多角色

中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，市場(chǎng)參與者正在嘗試多種商業(yè)模式。目前尚未有非常成功的盈利模式可以吸引大批參與者進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。目前市場(chǎng)共識(shí)仍為投入大于回報(bào)。

天地控股總裁張華綱曾表示：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投入大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)產(chǎn)出時(shí)間長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，絕對(duì)不會(huì)像傳統(tǒng)房地產(chǎn)（住宅）項(xiàng)目那樣有高利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率?！睆埲A綱預(yù)計(jì)，與住宅物業(yè)市場(chǎng)20％～30％的毛利潤(rùn)率相比，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的毛利潤(rùn)率僅有10％～20％。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作可大致分為三個(gè)環(huán)節(jié)：投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)在未來，各個(gè)環(huán)節(jié)中市場(chǎng)參與者角色的劃分將愈加清晰，多個(gè)市場(chǎng)參與者將合作完成一個(gè)項(xiàng)目。這與酒店的運(yùn)作相類似，投資者提供資金，發(fā)展商購(gòu)地并施工建設(shè)，第三方管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)具備龐大的資金儲(chǔ)備，并且可以接受較長(zhǎng)的資金回報(bào)周期，因此最適合參與投資環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)發(fā)展商在獲取土地、了解市場(chǎng)以及項(xiàng)目建設(shè)及銷售方面具有不言而喻的優(yōu)勢(shì)，較適合參與開發(fā)環(huán)節(jié)；而養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)則更適合參與項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)。

這種角色的劃分已在一些案例中有所體現(xiàn)。在上海，來自美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)商峰堡投資集團(tuán)與復(fù)星集團(tuán)合資開發(fā)了星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。在北京，發(fā)展商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商Emeritus合作打造了椿萱茂凱健項(xiàng)目，中國(guó)人壽系此項(xiàng)目的主要股東之一。此外，發(fā)展商萬科集團(tuán)委托了公私合營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)親和源來運(yùn)營(yíng)其萬科幸福匯項(xiàng)目。

我們認(rèn)為，不同市場(chǎng)參與者之間的合作將成為保障養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源、建筑水平以及運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，包括發(fā)展商、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在內(nèi)的市場(chǎng)參與者之間存在巨大的合作空間。這三者的成功結(jié)合將是打造知名養(yǎng)老地產(chǎn)品牌的一大優(yōu)勢(shì)。

挑戰(zhàn)

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，其中包括：缺乏能夠準(zhǔn)確傳達(dá)中央精神的可操作性配套政策；尚未有可被消費(fèi)者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)同時(shí)接受的成熟盈利模式以及缺少可提供持續(xù)資金支持的多樣化融資渠道等。

政策問題首當(dāng)其沖的是關(guān)于土地的獲取。通過公開渠道購(gòu)地的成本極高，高昂的地價(jià)將轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者，從而將潛在受益人群限制在高收入老年群體。這削弱了社會(huì)力量對(duì)嚴(yán)峻的人口老齡化壓力可產(chǎn)生的緩解作用。另一種獲地渠道系由政府直接劃撥。然而，現(xiàn)有法律規(guī)定，以劃撥方式取得的土地?zé)o法作為抵押資產(chǎn)，這將對(duì)后期開發(fā)融資過程產(chǎn)生影響。

另一個(gè)挑戰(zhàn)是關(guān)于政府補(bǔ)貼資質(zhì)的獲得。現(xiàn)有政策規(guī)定項(xiàng)目必須在完工并通過驗(yàn)收備案之后才有可能獲得財(cái)政補(bǔ)貼。因此，由于發(fā)展商或其他參與者必須在財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流要求以及獲得潛在補(bǔ)貼收益之間作出權(quán)衡，這一漫長(zhǎng)的過程仍將對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。

目前我國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)的融資渠道主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款以及銷售回款，缺乏逆按揭、REITs等金融工具支持。雖然保監(jiān)會(huì)從2014年7月起在北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，但目前多數(shù)保險(xiǎn)公司對(duì)此類新興產(chǎn)品仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，受制于對(duì)監(jiān)管缺乏信心等因素，我國(guó)REITs市場(chǎng)仍處于發(fā)展初期。

在眾多二、三線城市，各類市場(chǎng)參與者還面臨養(yǎng)老物業(yè)用地周邊基礎(chǔ)及配套設(shè)施有待完善、養(yǎng)老用地及物業(yè)交易/轉(zhuǎn)讓機(jī)制不明確以及管理辦法欠缺等基礎(chǔ)性問題。面對(duì)這些挑戰(zhàn)，二、三線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)尚需更長(zhǎng)時(shí)間培育。

對(duì)于投資者及發(fā)展商而言，盡管相關(guān)配套政策尚未落實(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)仍蘊(yùn)藏商機(jī)。因此，發(fā)展商亟須研究當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的各種商業(yè)模式及其優(yōu)點(diǎn)，亦須了解不同運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的優(yōu)劣勢(shì)，繼而選擇相宜的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作。投資者不僅要研究現(xiàn)有及潛在的商業(yè)模式，并通過評(píng)估找尋相得益彰之發(fā)展商及運(yùn)營(yíng)商。

隨著政府補(bǔ)貼及優(yōu)惠政策的進(jìn)一步完善，先行者將廣受裨益。當(dāng)前市場(chǎng)參與者將繼續(xù)深耕商業(yè)及盈利模式，而養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的融資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)等功能角色的劃分亦將日漸清晰。