“一房二賣”法律問題分析

李復(fù)達

蘭州大學(xué)，甘肅蘭州730000

摘要：最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，房價也在不斷攀升，這就使得房地產(chǎn)交易過程中“一房二賣”的現(xiàn)象頻發(fā)，顯然，“一房二賣”不管是對房屋交易當(dāng)事人，還是對房地產(chǎn)交易市場都是非常不利的。那么，在法律實踐中，“一房二賣”有怎樣的規(guī)定和解決策略呢？本文的寫作主要圍繞這些問題展開。

關(guān)鍵詞：一房二賣；房屋歸屬；違約責(zé)任；立法完善

中圖分類號：D922.29

作者簡介：李復(fù)達(1990-)，男，土家族，湖南長沙人，蘭州大學(xué)2013級法律碩士在讀，研究方向：民商法。

所謂的“一房二賣”，顧名思義，就是指同一個房屋賣給兩個或者兩個以上買受人，并且買房與買受人之間均簽訂合同的現(xiàn)象。由此可見，“一房二賣”是對市場交易中誠實信用原則的踐踏毀滅，賣受人面對數(shù)個合法債券卻只能選擇一個，因此必然會產(chǎn)生對其它債券的違約責(zé)任。在現(xiàn)實生活中，由于多方面因素的影響，“一房二賣”的現(xiàn)象非常常見，很多賣方冒著承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險愿意選擇“一房二賣”，所以在立法中，應(yīng)當(dāng)給予這樣的現(xiàn)象高度的重視，最大限度的維護市場交易人的利益，也最大限度的維護市場穩(wěn)定。

一、我國“一房二賣”的法律界定

據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國的司法實踐中，近五年，關(guān)于“一房二賣”的民事案件就有700多件，這么大的數(shù)據(jù)足以引起社會各界對“一房二賣”法律問題的重視。在我國的法律體系中，“一房二賣”的規(guī)定主要在民法中，以《合同法》為主，此外《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的確定中也有涉及“一房二賣”的問題。具體而言，現(xiàn)行法律中，“一房二賣”的法律規(guī)定主要有：

第一，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第15條中的內(nèi)容主要是針對數(shù)個買賣合同同時有效時，買受人如何進行全力請求的問題，該條規(guī)定，如果多個買賣合同都是合法有效的存在，買受人既可以行使要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利，也可以行使要求賣方履行買賣合同的權(quán)利。房屋買賣是買賣合同的一種，“一房二賣”也就是房屋的賣方與多個買受人同時簽訂了合法有效的合同，只要合同合法有效，那么違約責(zé)任就可能出現(xiàn)。所以說，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第15條可以認為是關(guān)于“一房二賣”的法律界定。

第二，最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》(2011年6月)第16條規(guī)定了關(guān)于房屋所有權(quán)的內(nèi)容，根據(jù)這一條的規(guī)定，房屋買賣中，合同是否網(wǎng)簽、備案，合同款支付數(shù)額的多少以及是否實際占用房屋都可能成為最終確定房屋所有權(quán)的依據(jù)。所以說對于“一房二賣”之后放權(quán)的歸屬的法律規(guī)定，可以依照這一條進行。

二、美國法中“一房二賣”的相關(guān)規(guī)定

事實上，“一房二賣”的現(xiàn)象并不是我國的專屬，利益會驅(qū)動人去做很多事情，當(dāng)有利可圖時，人們常常會做出錯誤的決定，當(dāng)“一房多賣”可以獲得較多利益的時候，挺而走險，違背法律規(guī)定在任何一個國家都有可能發(fā)生，美國也不例外。美國是法律制度比較健全的國家，因此，對美國法中關(guān)于“一房二賣”的相關(guān)規(guī)定的研究，有利于我國相關(guān)法律制度的完善。

我們知道，美國法律分為普通法和衡平法，美國的普通法中有關(guān)于優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，而在美國的司法實務(wù)操作過程中，優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容被廣泛的應(yīng)用在“一房二賣”的糾紛解決中。在美國法律體系中，如果房屋所有人將房屋賣給某一買受人，并簽訂合法有效的合同，但之后又與另外一個人簽訂了合法有效的房屋買賣合同，那么在先簽訂合同的買受人就可以以“優(yōu)先權(quán)”為基礎(chǔ)獲得房屋所有權(quán)。顯然，這和我國法律規(guī)定中關(guān)于房屋所有權(quán)最終確定的合同簽訂時間標(biāo)準(zhǔn)是非常類似的。

此外，美國是個聯(lián)邦制國家，不同的州的法律規(guī)定會有很大的差異，針對“一房二賣”的法律問題，不同的州在等級制度方面做出了不同的規(guī)定，在美國的各州立法中，關(guān)于房屋等級制度的規(guī)定屬于制定法的內(nèi)容。在有些州，“一房二賣”的最終權(quán)屬的確定以登記為準(zhǔn)，也就是多個買受人同時主張權(quán)利時，已經(jīng)依法登記的買方是房屋的所有權(quán)人，這樣的規(guī)定與我國不動產(chǎn)登記所有主義相同；而有些州則認可通知型，這種方式類似于我國的預(yù)告登記，也就是說只有買受人盡到了最大的通知義務(wù)，才有可能獲得房屋所有權(quán)，而一旦在先的買受人為盡通知義務(wù)，那么在后的買受人只要是善意的，就可以對抗在先的買受人，獲得房屋所有權(quán)。這是各州處理“一房二賣”的房屋權(quán)屬問題時的兩個典型的方式，此外有些州會融合兩種方式加以應(yīng)用。

三、我國“一房二賣”的立法建議

根據(jù)當(dāng)前我國和美國對“一房二賣”問題的法律界定，筆者對我國“一房二賣”提出如下立法建議：首先，在立法方面，將房屋歸屬規(guī)則與合同效力有效的結(jié)合，在“一房二賣”的處理過程中，不能將二者割裂開來，所以說，應(yīng)該在立法中體現(xiàn)出二者的關(guān)聯(lián)性；其次，立法中應(yīng)給予“一房二賣”行為人一定的處罰，因為這樣的行為是對市場經(jīng)濟秩序的破壞，是法律應(yīng)該懲罰的行為，但是目前立法中對其處罰尚無明確規(guī)定；再次，在“一房二賣”交易中收到損害的善意當(dāng)事人，應(yīng)給予明確的法律求償權(quán)，除了一般的違約責(zé)任的提起之外，還應(yīng)有其它的補償性措施。

四、結(jié)語

“一房二賣”是市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的產(chǎn)物，在社會主義法治不斷完善的今天，我們有必要對它的立法規(guī)定進行分析，同時對現(xiàn)存問題的立法改進也具有現(xiàn)實意義。

[參考文獻]

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