史磊

一、業(yè)主委員會法律性質(zhì)

（1）業(yè)主委員會概念。我國早期的物業(yè)管理規(guī)范，把特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部管理組織稱為“業(yè)主管理委員會”或簡化為“管理委員會”，強(qiáng)調(diào)的是一種管理行為，包括業(yè)主自治管理和政府部門的規(guī)范化管理，此稱謂與臺灣的“管理委員會”是一致的，但兩者在基本職能上是有大區(qū)別的。近幾年，各地在制定地方性法規(guī)時物權(quán)法更愿意將之稱為“業(yè)主委員會”，這種轉(zhuǎn)變也體現(xiàn)了尊重所有權(quán)的法律精神，“業(yè)主委員會”一詞更注重的是對區(qū)分所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)和業(yè)主自治觀點的認(rèn)同。業(yè)主委員會：是指特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門登記，代表業(yè)主利益實行自制管理，維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的業(yè)主大會的執(zhí)法機(jī)構(gòu)。

（2）業(yè)主委員會的的法律地位

在先行我國立法和司法實踐中，業(yè)主委員會究竟屬于哪一類民事主體呢？

二、業(yè)主委員會不是法人

（1）法人概念及特征

所謂法人，根據(jù)《民法通則》第36條規(guī)定，“是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織?！狈ㄈ俗鳛槟壳拔ㄒ慌c自然人并存的民事主體，基于法律的規(guī)定而享有權(quán)利能力和行為能力，其自然具有存在的原因及價值。與其他社會存在相比，法人具有自己獨特的特征，其中包括：獨立的名義、獨立的財產(chǎn)、健全的組織機(jī)構(gòu)以及獨立的責(zé)任。

根據(jù)我國《民法通則》第37條的規(guī)定，法人應(yīng)具備下列條件：第一，依法成立，其中包括成立程序和成立條件合法以及法人組織合法；第二，有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，這是法人能夠獨立地享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是其能夠獨立地承擔(dān)民事責(zé)任的財產(chǎn)保障；第三，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；第四，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。而《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉之日起三十日內(nèi)到政府房地產(chǎn)行政管理部門登記備案，但這種登記只是為了接受房地產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理，它完全不同于企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記。一般民事主體必須經(jīng)過登記才能成立，是為了保障交易安全的需要；而業(yè)主委員會僅僅代表業(yè)主團(tuán)體實施與物業(yè)管理相關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的，而如果需要業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任，也無須通過登記來保障，因為業(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財產(chǎn)加以擔(dān)保。業(yè)主委員會應(yīng)自業(yè)主委員會足額產(chǎn)生時成立，而非以行政管理部門的備案登記為成立要件，備案登記只是行政管理部門的行業(yè)管理行為，不進(jìn)行備案登記只能對業(yè)主團(tuán)體產(chǎn)生行政法上的責(zé)任，因此，業(yè)主委員會并非如法人一般依法經(jīng)審查批準(zhǔn)成立。同時，法律并沒有為業(yè)主委員會設(shè)定專門的活動場所。盡管開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，該物業(yè)管理用房也屬于全體業(yè)主共有，但從《條例》的立法本意上看，物業(yè)管理用房是專門為物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理而設(shè)定的，正如《條例》第三十、三十五、三十八和三十九條的規(guī)定，物業(yè)管理用房的使用權(quán)一般歸屬與物業(yè)管理企業(yè)，只有在物業(yè)管理合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)才將管理用房交還給業(yè)主委員會。同時，我國業(yè)主委員會并非實行委員聘任制，業(yè)主委員會委員均是全體業(yè)主在業(yè)主大會上通過選舉產(chǎn)生的，通常由熱心社區(qū)公益的業(yè)主兼任，他們一般也不需要長期固定的活動場所。

（2）業(yè)主委員會完全可以歸入法律規(guī)定的“其他組織”

最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見第40條規(guī)定：民事訴訟法第49條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織從這個界定出發(fā)，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會具備“其他組織”的特征和構(gòu)成要件。

三、業(yè)主管理組織的立法考察

由于各國的社會條件的和傳統(tǒng)習(xí)慣的不同，各個國家和地區(qū)就業(yè)主管理組織（即區(qū)分所有全人管理團(tuán)體）之法律地位，在立法與事物上存有較大差異。主要有以下四種模式。

其一，具有法人人格之團(tuán)體模式（法國、新加坡）。此以法國現(xiàn)行《住宅分層所有權(quán)法》和新加坡先行土地權(quán)原法代表，因此又稱法國、新加坡模式。此模式部分情形，一律承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體享有法人人格。

其二，不具有法人人格之團(tuán)體模式。此一德國先行《住宅所有權(quán)法》為代表，又稱德國模式。該模式認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)人未有權(quán)利能力，因而不具有法人人格。權(quán)利義務(wù)主體不是區(qū)分所有權(quán)人自身，而是作為區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體成員的單個區(qū)分所有權(quán)人。但在實物上，該管理團(tuán)體基于法律規(guī)定而成為有行為能力的組織體，是具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體。我國臺灣地區(qū)采用德國法同樣立場，即管理委員會不具有法人人格，但全體住戶的對外行為均有管理委員會以其自身名義直接實施，并且《公寓大廈管理條理》第35條規(guī)定，管理委員會具有當(dāng)事人能力。

其三，附條件之法人人格模式（折中模式、日本模式）。此以日本現(xiàn)行《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》為代表，又稱日本模式。此中模式，究其實質(zhì)，是一種附條件的真人區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體為法人的模式。與法國法、德國法比較而言，又是一種折衷注意模式。該模式認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)人在一定人數(shù)以下所夠稱的管理團(tuán)體為無權(quán)利能力的團(tuán)體，不具有法人人格，此于德國法相同。但同時，該模式認(rèn)為，區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)在達(dá)到一定數(shù)額并具備一定要件和手續(xù)后（日本現(xiàn)行規(guī)定30人以上，且區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各以3/4以上的多數(shù)的集會決議，決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所并進(jìn)行登記的）急成為擁有法人資格的管理團(tuán)體法人。顯然，此與法國法‘新加坡法在承認(rèn)管理團(tuán)體只法人人格上相同。

其四，判例實物上法人人格模式（美國模式）。此以美國為代表，又稱美國模式。該模式在傳統(tǒng)法律理論不承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之法人人格。但在判例實物上卻普遍承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之法人人格。

通過上述對業(yè)主管理組織法律地位的四種立法模式的分析歸納，可以看出，盡管各國和地區(qū)在承認(rèn)業(yè)主管理組織是否具有法人人格上不盡相同，但在立法與實物上承認(rèn)業(yè)主管理組織具有獨立的行為能力已是國際上的普遍傾向。

參考文獻(xiàn)：

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