任峻 王燕 謝松

[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步，在房地產(chǎn)市場中，信息不對稱對消費(fèi)者的影響越來越深遠(yuǎn)，已嚴(yán)重制約整個市場的健康發(fā)展。本文從信息不對稱理論的基本概念出發(fā)，重點(diǎn)論述了信息不對稱在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)形式及其影響，提出了建立完善的社會信用評價機(jī)制、網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)和誠信的信息市場體系的解決措施，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]信息不對稱;房地產(chǎn)市場;解決策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.111

在20世紀(jì)70年代，信息不對稱現(xiàn)象便受到美國三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨、阿克爾洛夫、斯彭斯的極大關(guān)注和研究，表明信息在交易雙方的不對稱分布中對市場交易行為和市場運(yùn)行效率產(chǎn)生一系列重要影響[1]，其研究成果為市場經(jīng)濟(jì)提供了一個新的視角，增進(jìn)了人們對市場行為與市場參與者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系等問題的理解，為社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動作用。因此，2001年，瑞典皇家科學(xué)院為了表彰他們在“使用不對稱信息進(jìn)行市場分析”領(lǐng)域所做出的重要貢獻(xiàn)而授予諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎。

1信息不對稱概述

信息不對稱是指由于外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性以及參與者的主觀意圖，交易或合作雙方掌握的與交易或合作有關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時性、連貫性等方面存在的差異。差異發(fā)生在交易契約簽訂之前，容易引發(fā)“逆向選擇”;差異發(fā)生在交易契約簽訂之后，容易引發(fā)“道德風(fēng)險”。

逆向選擇是指掌握信息較多的一方利用對方對信息的無知而隱瞞相關(guān)信息，獲得額外利益，客觀上導(dǎo)致不合理的市場分配行為。信息不對稱是造成逆向選擇的根本原因，解決的關(guān)鍵是獲得一方的私人信息并傳遞給另一方，建立信息共享渠道。逆向選擇會損害開發(fā)商的重要利益，其解決的方法有四種。一是樹立以顧客為中心的理念，給消費(fèi)者傳達(dá)真實(shí)的信息;二是通過廣告、報紙、書刊等媒介傳遞可靠信息;三是建立質(zhì)量擔(dān)保，給消費(fèi)者信念;四是建立咨詢機(jī)制，給消費(fèi)者更多的機(jī)會獲取信息。

道德風(fēng)險是指占有信息優(yōu)勢的一方為自身利益而故意隱藏相關(guān)信息，對另一方造成損害，增加交易的風(fēng)險性和交易成本的行為，其本質(zhì)上屬于代理問題。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同后，消費(fèi)者不知道且沒有約束條款限制開發(fā)商的操作過程、缺乏有效的市場監(jiān)督機(jī)制是造成道德風(fēng)險的主要原因。要避免道德風(fēng)險的發(fā)生，需要在合同設(shè)計中，讓代理人承擔(dān)一部分不確定性風(fēng)險并承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任。其解決方法有四種。一是設(shè)計激勵機(jī)制，使開發(fā)商不利用自己的信息優(yōu)勢改變合同;二是實(shí)施保險制度，有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險;三是建立長期合同機(jī)制，讓開發(fā)商付出更多的機(jī)會成本;四是完善行業(yè)信譽(yù)體系，控制對方和克制自己的市場行為。

可見，信息不對稱必定導(dǎo)致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，為減少或避免這類行為的發(fā)生或者降低信息搜尋的成本，提高社會資源配置效率，經(jīng)濟(jì)學(xué)家為此提出了許多理論和模型。該理論在彌補(bǔ)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的漏洞的基礎(chǔ)上推動了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的新發(fā)展，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)學(xué)開始由以假設(shè)為基礎(chǔ)的推導(dǎo)理論模型向基于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的理論解釋位移，促使行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的誕生;同時，以信息不對稱為前提的心理博弈和經(jīng)濟(jì)利益較量，為洞察市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行拓寬了理論視角，將對博弈論的發(fā)展起著重要的推動作用，也為轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展中國家進(jìn)行體制設(shè)計和政策選擇提供了具有啟發(fā)性的思路。

2信息不對稱在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)形式

信息不對稱在各個行業(yè)都廣泛存在，如服務(wù)、制造、銷售等，但在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)尤為突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易、合同訂立、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等多方面。

2.1房地產(chǎn)交易中的信息不對稱

房地產(chǎn)交易主要針對房屋建筑，涉及的內(nèi)容可以概括為內(nèi)部信息和外部信息兩方面。開發(fā)商掌握的外部信息主要包括市場環(huán)境、房屋的開發(fā)價值和潛在價值、環(huán)境位置、交通狀況及周邊環(huán)境等，甚至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢及風(fēng)險大小。內(nèi)部信息主要包括構(gòu)成房屋的材料、結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、物業(yè)管理等。作為普通消費(fèi)者，僅知道開發(fā)商公布的外部信息和部分房地產(chǎn)行情內(nèi)容，開發(fā)商有信息的絕對優(yōu)勢，形成了嚴(yán)重的信息不對稱，損害了消費(fèi)者的利益。

2.2合同訂立中的信息不對稱

根據(jù)合同法的規(guī)定，合同訂立是指當(dāng)事人雙方經(jīng)充分協(xié)商并達(dá)成一致，但房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商單方面制定合同文本，消費(fèi)者只有簽字權(quán)，對于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發(fā)商制定合同條款時在符合法律法規(guī)的前提下，盡可能地保護(hù)自身的利益，對消費(fèi)者造成不利情景。一般消費(fèi)者對于合同的相關(guān)知識了解甚少，不能有效通過合同維護(hù)自身的正當(dāng)合法權(quán)益，而且當(dāng)維護(hù)權(quán)益需要付出成本時，大多主動選擇放棄。

2.3房屋質(zhì)量方面的信息不對稱

在房地產(chǎn)市場交易中，消費(fèi)者得到最終的實(shí)物。對于構(gòu)成實(shí)物的實(shí)體結(jié)構(gòu)、內(nèi)部構(gòu)造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發(fā)商為了節(jié)約成本對于材料經(jīng)常以次充好、偷工減料等，消費(fèi)者只能看到表觀而不能看到內(nèi)部，許多質(zhì)量問題只有在一定時間后才能發(fā)現(xiàn)。

2.4物業(yè)管理方面的信息不對稱

現(xiàn)階段的物業(yè)管理模式主要有兩種：專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商的人員，而我國大多數(shù)屬于后者。物業(yè)管理需要有較高的管理水平，好的服務(wù)質(zhì)量，要有公平客觀的服務(wù)意識，能為消費(fèi)者解決切實(shí)問題。但房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常由自己專門的物業(yè)部門來進(jìn)行物業(yè)管理，遇到事情追究責(zé)任時，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商互相推責(zé)，權(quán)責(zé)難以限定，物業(yè)管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費(fèi)者沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，沒有雙向的選擇機(jī)制，缺少有效監(jiān)管與制度，消費(fèi)者在購房后許多問題得不到有效解決。因此相關(guān)部門需要不斷完善制度，大力推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使其正規(guī)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、廣泛化。

3信息不對稱對房地產(chǎn)市場的影響

信息不對稱對房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)的、重大的。在房地產(chǎn)市場中消費(fèi)者明顯處于信息劣勢地位，而開發(fā)商作為代理人，掌握著產(chǎn)品開發(fā)的全部信息，在許多方面信息都占有絕對優(yōu)勢。開發(fā)商為了贏得更多的利益，會利用自身的信息優(yōu)勢及一切資源來損害消費(fèi)者的權(quán)益。根據(jù)資料分析，我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，在制度不夠完善、監(jiān)管不全面的情況下，由于信息不對稱而引起的逆向選擇、道德風(fēng)險、交易率低下等問題已嚴(yán)重阻礙行業(yè)的發(fā)展，長此以往必將影響經(jīng)濟(jì)的大趨勢。

3.1房地產(chǎn)市場中逆向選擇影響

開發(fā)商與消費(fèi)者對于房屋建筑質(zhì)量信息的不對稱，會造成“逆向選擇”。房地產(chǎn)市場中，房屋的質(zhì)量參差不齊，價格與質(zhì)量呈線性關(guān)系，好質(zhì)量相對房價較高。開發(fā)商掌握著工程實(shí)體資料，清楚知道房屋的質(zhì)量狀況，而消費(fèi)者僅知道市場上房屋交易的平均質(zhì)量，對于有質(zhì)量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購買價格只是按平均質(zhì)量水平所對應(yīng)的價格，消費(fèi)者傳統(tǒng)消費(fèi)心理希望物美價廉，大多數(shù)消費(fèi)者在購買房屋時首先考慮的因素是房價，并選擇價格較低的進(jìn)行購買，結(jié)果消費(fèi)者會購買市場上房屋質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，而高質(zhì)量的產(chǎn)品被空置，失去交易機(jī)會，造成“劣勝優(yōu)汰”的現(xiàn)象。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售房屋產(chǎn)品以盡快回籠資金并賺取利潤，往往會重新評估市場、重新定位房屋品質(zhì)及房價，以滿足消費(fèi)者的需求。這種通過改善房屋質(zhì)量而降低價格，使整個市場充滿太多劣質(zhì)產(chǎn)品，必將影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險影響

信息不對稱同樣會造成道德風(fēng)險的發(fā)生，在市場上消費(fèi)者了解到的信息都是開發(fā)商為了宣傳該商品的正面信息。開發(fā)商為了贏得市場和消費(fèi)者認(rèn)同，在房屋的廣告宣傳中通常夸大實(shí)際的外在環(huán)境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對于實(shí)質(zhì)性信息，房屋內(nèi)部構(gòu)造、材料使用情況、潛在質(zhì)量問題等都隱藏起來，給消費(fèi)者一個美好的藍(lán)圖。由于信息不對稱，消費(fèi)者無法知道隱藏的信息，一般根據(jù)知道的信息來判斷，往往會改變原來的消費(fèi)心理。在簽約后，開發(fā)商同樣通過信息不對稱，在工程中通過對材料的使用、設(shè)計、容積率等變換來獲取利益，從而損害消費(fèi)者利益，造成墻體開裂、漏水等質(zhì)量問題，使消費(fèi)者權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。

3.3對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

房地產(chǎn)市場中信息不對稱不僅對消費(fèi)者利益造成損失，還對社會經(jīng)濟(jì)影響較大。房地產(chǎn)市場每年使用資金上萬億，開發(fā)商注重對高品質(zhì)、高檔房屋的建設(shè)開發(fā)，缺少與收入水平相適應(yīng)的房屋開發(fā)。開發(fā)商為賺取利潤，高檔房屋開發(fā)數(shù)量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發(fā)量較少，高檔房的供給量遠(yuǎn)大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關(guān)系結(jié)構(gòu)不對稱，大量消費(fèi)者的需求得不到有效滿足;同時大量高檔小區(qū)房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進(jìn)行流通，開發(fā)商資金的使用風(fēng)險也增大，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)需求不能有效釋放，影響著市場經(jīng)濟(jì)中擴(kuò)大內(nèi)需的發(fā)展。

總之，信息不對稱對開發(fā)商、消費(fèi)者、社會經(jīng)濟(jì)都有影響，開發(fā)商面對“逆向選擇”，好質(zhì)量的房屋被空置、無法出售而缺少競爭力，消費(fèi)者面對逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對于房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的低迷，交易率低下，阻礙擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)需求轉(zhuǎn)型，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4房地產(chǎn)市場中信息不對稱問題的解決對策

4.1建立完善的社會信用評價機(jī)制

信用是聯(lián)結(jié)不同經(jīng)濟(jì)主體之間平等關(guān)系的紐帶，為所有進(jìn)入市場的主體建立信用記錄，是當(dāng)前亟待解決的社會問題。有了信用記錄，市場行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關(guān)者的誠信數(shù)據(jù)，為自身做出正確決策、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益奠定良好基礎(chǔ)。建立信用記錄，關(guān)鍵是借助社會公共資源，依靠網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺，以法律法規(guī)、部門規(guī)章及相關(guān)制度為準(zhǔn)繩，以守法、守信（市場交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實(shí)力（經(jīng)營、資本、管理、技術(shù)）為綜合評價指標(biāo)，建立高增值的守信獎勵機(jī)制和高力度的失信懲罰機(jī)制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統(tǒng)予以公示，并根據(jù)情節(jié)輕重，進(jìn)行法制教育，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和社會輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發(fā)商探索出一套符合誠信原則、促進(jìn)公平交易的營銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、持續(xù)發(fā)展仍有不小的距離。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)“社會誠信綜合評價體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴(kuò)大守信者信用額度，可以有效解決房地產(chǎn)營銷中因信息不對稱帶來的誠信問題。

4.2建立透明的網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)

信息不對稱是市場經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，政府應(yīng)在市場體系中發(fā)揮強(qiáng)有力的作用。與建立信用的社會評價機(jī)制的方法不同，政府規(guī)制具有強(qiáng)制性。目前，政府采取的房屋建筑質(zhì)量規(guī)范、物業(yè)管理條例、通用的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格認(rèn)定制度等，對緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結(jié)合現(xiàn)實(shí)交易情況來看，如果政府對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行政策調(diào)整，建立商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽光的銷售方式，培育誠信中介機(jī)構(gòu)等，可以改變房產(chǎn)交易中消費(fèi)者的劣勢地位，有效促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

建立商品房網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發(fā)商掌握的傳統(tǒng)銷售模式，為雙方平等交易創(chuàng)造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發(fā)商、銷售代理商視為銷售秘訣，通過認(rèn)購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創(chuàng)造購房沖動，從而帶動樓盤快速銷售，創(chuàng)下了多個銷售當(dāng)天即清盤的業(yè)界“奇跡”。房地產(chǎn)開發(fā)者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價值，只在乎賺取差價的投資性行為越來越多，從而擠壓自住型購房者的需求，造成供求關(guān)系的緊張。建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽光的銷售方式，有利于讓消費(fèi)者掌握更多的房產(chǎn)信息，消除消費(fèi)者在房產(chǎn)交易中不平等的地位。從總體上來說，網(wǎng)上公示樓盤信息，觸動了房產(chǎn)交易中的利益格局，使消費(fèi)者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產(chǎn)市場信息不對稱的狀況。

除此之外，培育誠信中介機(jī)構(gòu)，建立信息對稱的機(jī)制，將改變交易中消費(fèi)者的劣勢地位，有利于消費(fèi)市場的信息和諧。目前房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對解決信息不對稱現(xiàn)象有一定作用，但市場的魚龍混雜、從業(yè)人員素質(zhì)低、誠信度差，將極大削弱其應(yīng)有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽(yù)好的、公正的、專職的經(jīng)紀(jì)人從事中介工作，以獲得開發(fā)商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實(shí)現(xiàn)信息對稱。

4.3建立誠信的信息市場體系

對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要敢于把自己的“私有信息”變?yōu)椤肮蚕硇畔ⅰ?，主動消除因信息不對稱給消費(fèi)者帶來的疑慮，樹立“誠信為本”職業(yè)操守，真誠地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業(yè)廣告，應(yīng)力求妥當(dāng)可信，樸實(shí)無華。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要努力增加自身的信息含量，仔細(xì)研究消費(fèi)人群的偏好，最大限度地獲得消費(fèi)信息，以最快的速度建設(shè)消費(fèi)者滿意的商品房，將信息經(jīng)濟(jì)作為盤活整個市場的原動力。對消費(fèi)者而言，要充分利用信息社會的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當(dāng)消費(fèi)者掌握了真實(shí)的商品信息時，才可能獲得房產(chǎn)交易中的平等地位。但需要特別指出，開發(fā)商和消費(fèi)者由于各自利益的不同，總會制造一些不對稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產(chǎn)“信息對稱”銷售是不可能出現(xiàn)的，開發(fā)商與消費(fèi)者信息不對稱的狀況始終會存在。

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