文│曾每每

凈負(fù)債率241％華發(fā)任性買地全國化

對于一個區(qū)域開發(fā)商而言，要想在短期內(nèi)獲得全國的矚目，最簡便的路徑就是拿地王了。去年華發(fā)股份是這么干的，今年同樣如此。3月20日，華發(fā)與華潤聯(lián)合體以70.52億元拿下了位于上海閘北區(qū)市北高新園區(qū)的新地王。

高調(diào)曝光的好處是很多人都知道華發(fā)要走出珠海，做一個全國性的開發(fā)商了。令人捏一把汗的是，在當(dāng)前低迷的市場環(huán)境下，華發(fā)的大手筆全國化是以高額借貸成本為代價的。2014年，華發(fā)的利息支出達(dá)到36.3億元，71.04億元營業(yè)收入的一半要用來付利息。公司的杠桿也不斷放大，2004年年底的資產(chǎn)負(fù)債率為81％，凈負(fù)債率為241％。

2015年，華發(fā)還要加大一線和二線重點(diǎn)城市的拓展力度，這意味著還需要很多錢去買地，錢從哪里來？怎么還？這不是一個簡單的問題。

又去上海搶地王

3月20日，上海市閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊進(jìn)行現(xiàn)場拍賣，經(jīng)過3位競買人的108輪競價，地塊最終由華潤華發(fā)聯(lián)合體拿下。該地塊成交樓面地價34871元/平方米，溢價率16.24％。70.52億元的成交總價也讓其成為今年上海的新地王。

華發(fā)已經(jīng)是上海土地市場的熟客了。2014 年9月，在上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊的拍賣中，這家來自珠海的房企在20多家開發(fā)商里脫穎而出，經(jīng)過幾十個回合的廝殺，以23.7億元將該地塊收入囊中，樓面地價為25765元/平方米，刷新了該區(qū)域的土地成交單價最高紀(jì)錄。2014年11月13日，華發(fā)繼續(xù)增持上海的土地，以6.07億元總價，46.62％的溢價率競得楊浦區(qū)定海社區(qū)B5-5地塊。通過這兩次高調(diào)亮相，華發(fā)終于讓珠海以外的消費(fèi)者見識了自己的豪氣。

整個2014年，華發(fā)的主要工作就是以不差錢的氣勢到一、二線城市去買地，這9宗地除了有2宗在珠海外，其余都是在廣州、武漢及上海，其中不乏地王項(xiàng)目。去年，公司新增項(xiàng)目土地計容建筑面積132萬平方米，總地價款114.5億元，為86億元銷售額的1.33倍。

急切擴(kuò)張的狀態(tài)已保持了兩年。2013年，華發(fā)通過公開競拍及股權(quán)收購先后取得了南寧高新區(qū)項(xiàng)目、威海九龍灣項(xiàng)目、珠海唐家灣銅鼓角項(xiàng)目、橫琴新區(qū)珠橫國土儲2013-08 地塊、武漢王家墩CBD等項(xiàng)目，總地價款逾98億元，同樣超過其當(dāng)年84億元的銷售額。

在這之前，華發(fā)只是一個珠海本地的上市房企，2013年有70％的銷售額來自珠海地區(qū)，其余來自一些三、四線城市，2014年珠海的占比雖然有所下調(diào)，但也還是高達(dá)66％。2013年，華發(fā)管理層換屆，確立了向全國重點(diǎn)區(qū)域和一二線城市布局，并逐步向商業(yè)地產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的企業(yè)戰(zhàn)略。

短短兩年的擴(kuò)張顯然還不足以令一個區(qū)域龍頭成長為全國品牌房企，華發(fā)的管理層表示，2015年，公司在鞏固珠海龍頭地位的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)加大廣州、上海、武漢等重點(diǎn)區(qū)域城市的拓展力度，爭取在尚未進(jìn)入的一線城市實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突破，同時對重點(diǎn)二線城市保持密切關(guān)注。

借的錢不便宜

通過短期內(nèi)在一、二線城市的攻城掠地，華發(fā)實(shí)現(xiàn)了總資產(chǎn)的飛速增長，截止2014年12 月31日，公司總資產(chǎn)為674.31億元，比去年年末增長54.21％，連續(xù)兩年增幅超過50％。但副作用同樣明顯，截至2014年年末，該公司的短期借款為57.7億元，相比去年的9.47億元增加了509.34％。一年內(nèi)到期非流動負(fù)債約130億元，同比增加80.81％。而公司賬上的現(xiàn)金只有66.4億元。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81％，凈負(fù)債率則高達(dá)約241％。

分析一下公司的融資成本，就會發(fā)現(xiàn)，華發(fā)借的錢并不便宜。2014年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資余額為380.43億元，其中銀行貸款僅121.85億元，其他方式融資則高達(dá)258.58億元。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利息資本化金額為30.27億元；加權(quán)平均融資成本年化利率為9.55％。以此計算，光是支持利息，華發(fā)在2014年就花了36.33億元。而該公司去年的營業(yè)收入71.04 億元，同比增長1.24％。也就是說超過一半的收入將用來支付利息，土豪本色盡顯。

“按照規(guī)定，銀行貸款不能用于支付土地款，所以很多房企只能通過其他較高成本的融資方式籌集土地收購資金。”一位金融行內(nèi)人士指出。據(jù)了解，2014年，華發(fā)的最低項(xiàng)目融資年利率5.60％，最高項(xiàng)目融資年利率15.00％。

公開信息顯示，目前華發(fā)在2015～2016年到期的信托計劃就有四五個，總規(guī)模近19億元，收益率在8％～8.5％之間。加上發(fā)行費(fèi)用等，預(yù)計整體信托融資成本不低于10％。

除了信托外，華發(fā)還頻繁利用委托貸款應(yīng)付短期資金需求。例如，2014年5月21日，其下屬子公司珠海橫琴華發(fā)房地產(chǎn)投資有限公司通過晉城銀行股份有限公司，向深圳平安大華匯通財富管理有限公司申請委托貸款28.9 億元，貸款期限為3年。9月11日，廣州華昊擬通過江蘇銀行深圳分行向大成創(chuàng)新資本管理有限公司申請委托貸款，貸款金額為10億元，貸款期限為1年。據(jù)銀行從業(yè)人員介紹，非關(guān)聯(lián)公司之間的房地產(chǎn)委托貸款的利息一般在10％以上。

中山華發(fā)生態(tài)莊園

因?yàn)榇蟛糠值娜谫Y來自非銀行貸款，因此，華發(fā)的平均融資成本達(dá)到了9.55％，這在一定程度上影響了公司的利潤指標(biāo)和經(jīng)營效率。2013～2014年，華發(fā)的凈利潤率只有7.7％及9.1％，低于行業(yè)平均水平。這兩年的凈資產(chǎn)收益率分別為8.58％和9.73％，同樣低于房地產(chǎn)行業(yè)11％的平均值。

2015年1月22日，華發(fā)宣布擬以不低于11.41元/股的價格非公開發(fā)行不超過51621萬股股份，募集資金總額不超過58.9億元，投向6個項(xiàng)目以及償還銀行貸款。

一位分析師認(rèn)為，在涉房再融資審核條件已經(jīng)逐步放松的前提下，華發(fā)的定增方案通過并無太大懸念。但這并不能一勞永逸，如果新項(xiàng)目的銷售資金回籠達(dá)不到預(yù)期，華發(fā)又繼續(xù)大規(guī)模買地，那么借錢的節(jié)奏就根本沒法停下來。