淺談“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

遼寧師范大學會計系 姚美祺 金花妍

淺談“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

遼寧師范大學會計系 姚美祺 金花妍

從2016年5月1日起，我國開始實行全面的“營改增”，這就意味著營業(yè)稅已退出歷史舞臺，在未來的時間里，增值稅將會成為我們國家最重要的一個稅種。在實行“營改增”過程中，我國逐步推行并完善，直到2016年5月1日才全部完成。而房地產(chǎn)行業(yè)就是在2016年稅制改革當中新增加的。由于房地產(chǎn)業(yè)剛剛加入到繳納增值稅的行列之中，而大多數(shù)人并不太了解新的有關(guān)規(guī)定，以及納稅籌劃在企業(yè)當中的重要地位。因此，本文以房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后一些相關(guān)的新規(guī)定及納稅籌劃進行了簡單說明與分析。

營改增 增值稅 房地產(chǎn) 納稅籌劃

2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)正式從繳納營業(yè)稅改為增值稅。根據(jù)財政部頒布的公告通知當中可以看出，有很多針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體實施規(guī)定已陸續(xù)推行。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，企業(yè)通常會采取辦法進行避稅，以提高企業(yè)利潤。因此，在實行“營改增”后，合理、有效的納稅籌劃對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說非常重要。本文將從“營改增”具體實施規(guī)定的角度出發(fā)，研究房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃并給予相關(guān)建議。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

近十年來，隨著人們生活水平的不斷提高，越來越多的人們有能力去買房子作為生活用房或者進行投資以及我國的經(jīng)濟繁榮吸引到了越來越多的外國投資者的目光。這都加大了我國對于房地產(chǎn)的需求，最終使得整個房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展速度達到了一個史無前例的高度，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也愈發(fā)激烈。但是在今年，由于我國人民幣匯率的連續(xù)下跌，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的海外還款壓力，同時因房屋出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象和全行業(yè)為了響應(yīng)國家提出的“供給側(cè)改革方案”。就以上這些情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)榫徛鲩L，甚至出現(xiàn)了下降趨勢。

2 “營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的具體實施辦法

在我國，房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍非常廣泛，會計核算也很復(fù)雜。因此，對于“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它的會計核算和納稅籌劃工作都將進行一個全面變動。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”時，首先會將納稅人根據(jù)相應(yīng)的年應(yīng)征增值稅銷售額的標準將他們劃分為一般增值稅納稅人和小規(guī)模納稅人。它的劃分標準是如果該納稅人當年應(yīng)征銷售額小于等于500萬元的為小規(guī)模納稅人；大于500萬元的為一般納稅人。并且規(guī)定了稅率為11%。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時，具體的實施辦法有以下幾點。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，自2016年5月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅的征收管理執(zhí)行了以下規(guī)定。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人在銷售自建房屋時，應(yīng)以收取的全部價款和價外費用之和扣減支付對應(yīng)的土地價款后的余額為銷項稅額的計算依據(jù)，然后用計算后的銷項稅額減進項稅額后的余額作為企業(yè)當期應(yīng)該繳納的增值稅。在銷售2016年5月1日之前的房產(chǎn)時，企業(yè)可以選擇按照簡易的計稅方法去繳納增值稅，它的增值稅額是用全部的價款和相關(guān)的價外費用之和乘以稅率的5%。如果企業(yè)選擇了簡易的計稅方式，那么它在36個月內(nèi)不得將簡易的計稅方式變更為一般的計稅方式。如果企業(yè)采取預(yù)繳稅款的方式，則它在預(yù)收款項時，應(yīng)該按照3%的預(yù)征收率來繳納增值稅。預(yù)繳稅款的規(guī)定適合所有的納稅人。

(2)若該房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人，則它在銷售自建的房屋時，應(yīng)該按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期的銷售額為依據(jù)再乘以5%的征收率計算出當期應(yīng)該交納的增值稅。若企業(yè)已預(yù)繳了稅款，則應(yīng)該用計算出的增值稅額扣減當期的預(yù)繳稅款，未抵減完的稅款可以在下一期繼續(xù)進行抵減。

對于發(fā)票開具的具體實施辦法有以下方面。

(2)小規(guī)模納稅人在銷售2016年5月1日后的自建房屋時，可以開具增值稅的普通發(fā)票。如果購買方需要開具增值稅專用發(fā)票，則該納稅人可以向它的主管國稅機關(guān)申請代開發(fā)票；在銷售2016年4月30日之前的房地產(chǎn)時，已經(jīng)收取并向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款且未開具營業(yè)稅發(fā)票的，以及向其他個人銷售自行的房地產(chǎn)開發(fā)項目時，不可以申請代開增值稅專用發(fā)票。

不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的具體規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人在出租2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)時，可以選擇簡易的計稅辦法，按照5%的征收率計算應(yīng)交增值稅稅額。企業(yè)在向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，應(yīng)該向機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報；在出租2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)時，應(yīng)該按照3%的預(yù)征收率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

3 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響

3.1 “營改增”可以避免多次征稅

“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建的不動產(chǎn)時，是以取得全部價款和價外費用之和為依據(jù)再乘以5%的稅率來計算當期應(yīng)交的營業(yè)稅；“營改增”之后，企業(yè)用計算出的銷項稅額減進項稅額后的余額作為當期應(yīng)交的增值稅。通過觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)，營業(yè)稅是以銷售額為計稅依據(jù)。企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，外購的建筑材料已經(jīng)交了有關(guān)稅費，但是在銷售房屋的過程中又繳納了一次營業(yè)稅，我們可把它稱之為“二次征稅”，這無形之中便增加了企業(yè)稅負。增值稅是一項流轉(zhuǎn)稅，它的每個環(huán)節(jié)都是以增值額為依據(jù)來計算增值稅，由此可見，繳納增值稅可以避免多次征稅的問題。因此，“營改增”可以讓企業(yè)重復(fù)征稅的問題就此消失。

3.2 “營改增”可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔

企業(yè)是通過計算銷項稅額與進項稅額的差來得出當期應(yīng)該繳納的增值稅。所以，我們可以把銷項稅額與進項稅額作為出發(fā)點去研究企業(yè)的稅負問題。研究結(jié)果如下：(1)對銷項稅額的分析。銷項稅額的計算是以銷售額為依據(jù)，因此銷售額的計算是我們企業(yè)應(yīng)該重視的。銷售額主要是與收取的價款、價外費用、土地支付款有關(guān)。這三項因素并不是企業(yè)自身能夠決定的，它們常常會因為地區(qū)之間的差異、供求關(guān)系以及宏觀政策等原因的變化而發(fā)生一些變動，許多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利益，經(jīng)常會有意地提高房屋的價格從而獲得高額的收入。而收入的增加必定會提高企業(yè)的稅負。(2)對進項稅額的分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，有時無法取得外購建筑材料的增值稅專用發(fā)票。以下幾種情況是企業(yè)經(jīng)常遇到的，企業(yè)在銷售建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土和石料選擇簡易計稅辦法，以3%的征收率征收增值稅；銷售建筑材料的企業(yè)基本上都不是一般納稅人，無法給我們開具增值稅專用發(fā)票。由此可知，增值稅專用發(fā)票是能否降低企業(yè)稅負的一個重要憑證。

3.3 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的影響

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目一般需要很長時間才能完成。為了保證正常地運轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)常會采取預(yù)收款項的方式來獲取充足的流動資金。但是在“營改增”之后，相關(guān)部門則要求以預(yù)售方式銷售不動產(chǎn)的企業(yè)均要提前繳納一部分增值稅。這項政策的頒布，減少了真正能夠流入企業(yè)的現(xiàn)金，從而影響了企業(yè)的日常經(jīng)營。

4 對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

納稅籌劃通常是指職員以企業(yè)的基本情況為依據(jù)，制定出一套最適合的納稅方案來達到節(jié)稅的目的。因此，對于剛剛實行“營改增”的房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅籌劃的重要性不言而喻。我們可以從“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響角度來對它的納稅籌劃提出幾點建議。

創(chuàng)業(yè)初期，王衛(wèi)像瘋了一樣，每天工作15、16個小時，騎著摩托車在大街小巷穿梭跑市場。當時王衛(wèi)的策略是“割價搶灘”，別人70塊一件貨，順豐收40塊。迅速吸引了大批中小商家，生意紅火的出人意料。

4.1 加強對抵扣憑證的管理，降低企業(yè)稅收負擔

房地產(chǎn)企業(yè)在計算應(yīng)交增值稅時，通常是拿抵扣憑證來進行進項稅額的抵扣。一般情況下抵扣憑證是指：增值稅的專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、完稅憑證。如果失去了該憑證，則無法抵扣。因此，企業(yè)在獲得抵扣憑證之后，應(yīng)該加強對這些票據(jù)的管理。第一，要對員工進行有針對性的培訓(xùn)，讓他們熟悉并掌握與稅務(wù)相關(guān)的知識，提高業(yè)務(wù)水平。第二，由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)繁忙，會計核算復(fù)雜，為了避免票據(jù)丟失，應(yīng)該指定員工對發(fā)票進行保管。第三，企業(yè)獲取抵扣憑證時，應(yīng)仔細核查票據(jù)是否符合規(guī)定，若不符合應(yīng)及時告知開票人并要求他對票據(jù)予以改正。第四，因小規(guī)模納稅人無法開具增值稅專用發(fā)票，企業(yè)在采購過程中，應(yīng)該選擇一般納稅人。只有加強對抵扣憑證的管理，才可降低企業(yè)的稅收負擔。

4.2 加強對員工的教育培訓(xùn)

房地產(chǎn)行業(yè)是在今年5月1日才實行“營改增”，頒布的規(guī)定對于房地產(chǎn)業(yè)的職員來說是陌生的。對此，企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)人士對員工進行培訓(xùn)，讓他們熟悉并掌握有關(guān)政策。只有在充分了解之后，員工才會在工作中制定相對應(yīng)的措施為企業(yè)減少稅負制造更多的利潤。

4.3 制定增值稅的優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后，會因為國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致稅負增加。有關(guān)部門為提高企業(yè)的積極性應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)建立不同的優(yōu)惠政策來幫助房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，如建立政府專項資金，從而減少對企業(yè)的稅收。

5 結(jié)語

稅收是國家財政收入的主要來源。而房地產(chǎn)行業(yè)每年繳納的稅額是國家稅收收入的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)的納稅籌劃對企業(yè)和國家來說都是至關(guān)重要的。有效的納稅籌劃不僅可以完善我國的相關(guān)法律規(guī)定同時也能讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益得以提升，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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：2096-0298(2016)12(b)-142-02