毛亞東

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基于合作共贏背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式探討

毛亞東

摘要：商業(yè)地產(chǎn)這一種資金密集型的企業(yè)里，融資工作是決定其生存發(fā)展的重要一環(huán)。特別是在目前宏觀政策日益緊張的背景下，如何做好商業(yè)地產(chǎn)的融資已經(jīng)成為了各大地產(chǎn)企業(yè)的重要管理問題。筆者在本文中將探討基于合作共贏背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式，并提出若干建議，以供業(yè)內(nèi)讀者參考。

關鍵詞：合作共贏；商業(yè)地產(chǎn)；融資；探討

引言

地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時間長，施工需要的資金量大。在目前我國的宏觀政策來看，對于商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道已經(jīng)逐漸收緊。長期以來，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要是通過銀行貸款的方式進行融資。但從經(jīng)濟角度來分析，銀行貸款成本高，而且資金的可使用期限短，無法滿足商業(yè)地產(chǎn)的全部開發(fā)資金需求，只能作為部分環(huán)節(jié)的資金支撐。由于銀行貸款的制約性，所以商業(yè)地產(chǎn)必須通過開拓和創(chuàng)新融資模式來解決其經(jīng)營發(fā)展的需要。商業(yè)地產(chǎn)在美國房地產(chǎn)協(xié)會中定義為商鋪，寫字樓，庫房與廠房這四種。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)在定義上還有不同的說法，但基本不離這四種范圍。當然，商業(yè)地產(chǎn)的覆蓋面也包括了銀行，餐館和賓館等此類公共盈利性場所。在本文中，筆者將以商業(yè)零售、小商業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品市場或者從事實物交易，提供有償服務的經(jīng)營性場所作為商業(yè)地產(chǎn)融資的論述范圍。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資特點

考慮到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程有著投資規(guī)模大，資金回收期長的特點。再加上現(xiàn)在的商業(yè)用地土地出讓價格高昂，而對商業(yè)地產(chǎn)的建筑規(guī)劃設計要求越來越高，投資額度高，新工藝新材料的應用進一步提升了商業(yè)地產(chǎn)的資金需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在裝修與陳設方面豪華高檔，配套設施要求高，這些都讓商業(yè)地產(chǎn)的資金需求遠遠高于住宅與廠房物業(yè)的資金需要。作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，融資的需求是必然的。融資的過程是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，進而達到加快開發(fā)速度，提高商業(yè)地產(chǎn)項目投資收益的作用。通過資金的流動作用，把土地上沉淀的資金引入社會流通領域中去，進而達到了擴大社會資金來源的目的。

同時，商業(yè)地產(chǎn)不同于物業(yè)與廠房，其經(jīng)營一般來說需要兩到三年的過渡期。過渡期之后的商業(yè)地產(chǎn)才開始擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入賬。在過渡期內(nèi)，開發(fā)商需要通過減免租金來吸引店主入駐，營造商業(yè)社區(qū)熱點，這樣一來商業(yè)地產(chǎn)的前期回報必然下降。從這一點也可以看出，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的資金儲備量和抗風險能力要求很高。同時，商業(yè)地產(chǎn)有著投資與風險雙高的特點，投資收益率高，投資過程面臨的風險也很大。其地產(chǎn)的收益來源是租金收入，而租金的上升來源于物業(yè)的升值。但商業(yè)競爭激烈甚至白熱化的現(xiàn)狀讓商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營存在很大的風險。特別是兩到三年的過渡期內(nèi)，商業(yè)經(jīng)營的風險時刻存在。不僅受到地產(chǎn)周邊經(jīng)濟環(huán)境，居民社區(qū)、交通人流和政府政策的影響極大，甚至競爭對手的影響也是可能造成商業(yè)地產(chǎn)虧損的直接因素。所以在商業(yè)地產(chǎn)融資過程中，融資量大，融資難度更大。相當多的投資商與信托公司作為商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道都會相應提升利息水平，要求更高的收益率與投資回報。由此可知，商業(yè)地產(chǎn)的融資成本與利息成本將一再上升。

二、基于合作共贏背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式探討

1.施工方與地產(chǎn)商的合作類型

考慮到商業(yè)地產(chǎn)的融資難度，以及融資成本。商業(yè)地產(chǎn)商可以借助于施工方的名義進行貸款，以達到減少融資成本，達成項目開發(fā)目標，提高項目利潤空間的目的。基于合作共贏背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式是指聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)與施工企業(yè)兩者，促進地產(chǎn)商與施工方的合作，以施工方為貸款主體向銀行申請貸款。作為合作方，地產(chǎn)商以土地作為貸款抵押物與施工方進行合作，施工方得到銀行貸款后以墊資的形式進行項目施工。商業(yè)地產(chǎn)在施工過程中給予施工方一定的讓利，進而達成融資的目的，實現(xiàn)雙贏。在這樣的方式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一方面可以巧妙地避開大局勢下對地產(chǎn)企業(yè)的融資要求與牽制，解決了融資難題。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)借用施工企業(yè)的名義進行貸款，也就增加了實際上的開發(fā)成本，可以獲得1.3倍的土地增值稅抵稅效益，進一步減少了項目開發(fā)支出，取得了良好的經(jīng)濟效果。從施工方角度來說，申請貸款的舉動不僅可以擴大施工方的經(jīng)營業(yè)務范圍，直接帶來資金流。同時還可以拿到在施工過程中的墊資收益。再加上在銀行的角度，施工企業(yè)的還貸風險相應較小，而且還可以拿到商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權作抵押，所以在貸款的發(fā)放上也就更為便捷。

2.注意事項

在這種融資模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應權衡操作過程中的成本付出。這種方法的使用應注意政策的影響與項目管理細節(jié)。如在進行商業(yè)地產(chǎn)融資時，應選擇資質(zhì)達標，工藝滿足施工要求的施工企業(yè)進行合作。同時，根據(jù)施工企業(yè)的規(guī)模與融資能力，優(yōu)化貸款模式。結合稅法與政策形式來規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)融資方案。在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在預算方案制訂時應考慮多種貸款組合結構，并根據(jù)不同的貸款組合來設定相應的讓利幅度。當然，商業(yè)地產(chǎn)商在讓利幅度的設定方面，應根據(jù)市場情況進行，避免融資成本過高，后期經(jīng)營管理不暢。而作為施工方，應考慮到墊資的風險性，根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模進行風險與收益的平衡處理。對商業(yè)地產(chǎn)項目的后期收益，經(jīng)營風險進行量化，在施工工藝與資金管理方面，應深入研究商業(yè)地產(chǎn)的項目要求，做到資金與施工質(zhì)量的平衡。在這個過程中，融資的雙方應加強溝通，對合作中的風險進行預測與防范，并制訂不同情況下的應急處理方案。在融資的流程中，雙方應利用彼此資源互補的優(yōu)勢加強配合，及時了解稅法與政策的變動，共同完成商業(yè)地產(chǎn)的融資目標。

3.預租預售與定金類型

這一種融資模式屬于內(nèi)部融資的一種。在當今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的大前提下，利用買方的競爭白熱化趨勢，用預租預售的方式進行過渡性開發(fā)。通過這樣一種提前開發(fā)方式，把產(chǎn)品推向市場，滾動開發(fā)減少地產(chǎn)商的資金壓力，從而降低了項目的開發(fā)風險，提升了地產(chǎn)商的經(jīng)營效益。一般來說，預租預售款是結合商業(yè)地產(chǎn)的營銷手段，通過預售來帶動資金回籠，也得以提高了項目的影響力，進而可以為后期的樓盤銷售打下良好的基礎。在預租預售的過程中，定金可以實現(xiàn)目標客戶群的鎖定，定金滾動進入項目開發(fā)后，可以提升開發(fā)速度，節(jié)省地產(chǎn)商的融資成本與經(jīng)營成本。但是宏觀政策與物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生變化時，此方法會受到很大的制約。特別是政策收緊時，國家對于商業(yè)物業(yè)的預售資金監(jiān)管更為嚴格，對定金的使用范圍進行了限制。而且從地產(chǎn)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的利潤重點在于后期的租金運營，所以不愿意在預租預售中分割過多的產(chǎn)權比例，各方面因素綜合后，預售款的融資比例自然也會逐步減小。但從整體看來，預租預售和定金的融資模式對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來說有著直接的助力，在政府政策允許的情況下，配合物業(yè)經(jīng)濟條件可以適當運用此方法達到買方與地產(chǎn)開發(fā)商的共贏目標。

綜上所述，在商業(yè)地產(chǎn)融資壓力下，基于合作共贏背景下的融資方案可以有效地達成融資的目標，并通過減少融資成本這一環(huán)節(jié)，提升了商業(yè)地產(chǎn)商的利潤空間。再加上合作模式下帶來的共同效益，可以有力地促進合作雙方的配合，提高項目開發(fā)的質(zhì)量，并且為社會效益與項目效益帶來直接的推動力?；诤献鞴糙A背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式有利于實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟增長，提高社會資產(chǎn)的效益，進一步促進我國經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻:

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[2]湯顯新.我國業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資方式分析[J].中國高新技術企業(yè)，2011（01）.

（作者單位：哈爾濱中合農(nóng)產(chǎn)品市場有限公司）