產(chǎn)權(quán)期限，誰說了算？

劉源隆

前段時(shí)間，溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，在居民前往國土部門續(xù)期的時(shí)候被告知需要繳納一筆土地出讓金，“價(jià)格接近房價(jià)三分之一甚至還多”這樣的解讀文章在微信朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)量極大。緊接著，各媒體都爭相采訪各路專家解讀“70年土地使用權(quán)”。事后，當(dāng)事方溫州國土局回應(yīng)道：“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元占房價(jià)三分之一”系媒體誤讀。

溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受媒體采訪時(shí)稱，之前媒體報(bào)道的內(nèi)容跟實(shí)際情況存在一些偏差，關(guān)于要繳納的土地出讓金相當(dāng)于房價(jià)的三分之一甚至更多的說法始終都沒有，因?yàn)檎哌€沒出。

“溫州出現(xiàn)的情況僅僅是地方政策”

對于“溫州續(xù)繳土地出讓金”的報(bào)道，公眾是否關(guān)注呢？“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，只有14.8%的人表示“知道并非常關(guān)注”，25.1%的人表示“沒聽說過”，還有60.1%的人表示“知道但并未關(guān)注”。

原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容在題為《70年土地使用權(quán)大限炒作是在恐嚇國人》的文章中批駁道：“本來該事件的出現(xiàn)，可以讓整個(gè)社會(huì)來討論，來厘清問題的根源，并找出化解的辦法。但是，那種恐嚇國人的文章則是把問題的核心指向了住房70年土地使用權(quán)到期后中國居民的財(cái)產(chǎn)和心靈如何安放？即70年產(chǎn)權(quán)大限之后，每一個(gè)國人所持有住房的財(cái)產(chǎn)將被掠奪，或再被政府剝奪一次，或收回住房的土地使用權(quán)，除非交費(fèi)。試想這樣的恐嚇豈能不引起不明真相國人的恐慌？”

中國的住房土地使用權(quán)70年產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)是起因于在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》，正是從這部法律開始，中國的土地使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓交易。而年限的確定則是借鑒了中國香港的經(jīng)驗(yàn)。1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱為《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

按照當(dāng)時(shí)的立法意圖，一是不改變土地的公有性質(zhì)，使用權(quán)有年限，否則為永久產(chǎn)權(quán)，公有土地的性質(zhì)也就改變;二是要讓土地使用權(quán)能夠可轉(zhuǎn)讓與交易，否則完全公有產(chǎn)權(quán)的土地將無法轉(zhuǎn)讓與交易。

因此在易憲容看來，“中國的住房土地使用權(quán)的70年產(chǎn)權(quán)，假定要如何變更也應(yīng)該是在2056年之后的事情了而不是現(xiàn)在。所以，溫州的住宅土地使用權(quán)到期肯定是與70年的住房土地使用權(quán)沒有關(guān)系，是地方政府的土政策。目前溫州出現(xiàn)的情況僅是地方政策，根本就不在70年土地使用權(quán)的范圍內(nèi)?！?/p>

中國老教授協(xié)會(huì)財(cái)經(jīng)分委會(huì)副主任、國杰老教授科學(xué)技術(shù)開發(fā)咨詢研究院財(cái)政經(jīng)濟(jì)與會(huì)計(jì)研究部副主任王加春認(rèn)為，之所以“溫州續(xù)繳土地出讓金”的事件能夠引起巨大關(guān)注是有道理的?！岸嗄陙恚袊牡貎r(jià)推動(dòng)了房價(jià)上漲，而房屋價(jià)格的上漲，又繼續(xù)推動(dòng)了地價(jià)上漲，這是一個(gè)相互推動(dòng)的循環(huán)。土地價(jià)格在20年間，以幾倍、十幾倍，甚至幾十倍的幅度上漲。在這種情況下，土地再次出讓的價(jià)格怎么定？這件事情直接關(guān)系到老百姓的切身利益。

70年后怎么辦

雖然公眾對于“溫州續(xù)繳土地出讓金”的事件并不是很關(guān)注，但“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于70年土地使用權(quán)期限后的續(xù)期問題，公眾還是頗為關(guān)心的。對于住房的產(chǎn)權(quán)年限問題，多達(dá)78.1%的人表示擔(dān)心。

《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定，“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！边@條規(guī)定在當(dāng)時(shí)引起了很大爭議，人大常委法律工作委員會(huì)研究后決定，“這個(gè)問題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問題，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不作規(guī)定。但是對于土地使用權(quán)期滿后的處理應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定。”

到了1994年，《房地產(chǎn)管理法》頒行，第21條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/p>

相比于之前的無償收回，這次立法明確規(guī)定允許續(xù)期了。但條件是至少提前一年申請續(xù)期，如果沒有申請續(xù)期，土地使用權(quán)依然會(huì)被國家無償收回。而且，對于土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)，繳納土地使用權(quán)出讓金的問題未做過多解釋，怎么交，交多少，只字未提。2007年通過的《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，依照法律規(guī)定辦理?！?/p>

對于這條法律規(guī)定，“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，近七成（69.3%）受訪者表示知曉。

“自動(dòng)續(xù)期”只能算是給了百姓半顆定心丸，仍舊沒有說明自動(dòng)續(xù)期是否需要繳納費(fèi)用，其他相關(guān)法律對此也沒有額外說明。對此，王加春指出：“對于《物權(quán)法》中規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期的做法，可以說是出了題目沒有答案。怎么自動(dòng)續(xù)期？要不要再次交納土地出讓金？如果要再次交納出讓金，出讓金該怎么交？交多少？法律上存在模糊空間，老百姓心里更是沒底，一直是壓在業(yè)主心頭的一塊大‘石板’。”王加春建議，不要到70年再處理這個(gè)問題，“之前把這個(gè)扣解開，以后才知道怎么辦?！?/p>

過半受訪者支持免費(fèi)續(xù)期

其實(shí)，之所以“溫州續(xù)繳土地出讓金”事件能引發(fā)關(guān)注，更多還是來自于“土地出讓金價(jià)格接近房價(jià)三分之一”這樣的標(biāo)題。大家關(guān)心的還是怎么交、交多少的問題。

那么在公眾看來，產(chǎn)權(quán)到期后，續(xù)期是否應(yīng)該繳費(fèi)呢？“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，51.3%的人認(rèn)為不應(yīng)該，48.7%的人認(rèn)為應(yīng)該。

曾有媒體評論稱：房屋到期有償續(xù)期就是“與民爭利”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)對此持相同觀點(diǎn)，他說：“盡快廢除1990年國務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實(shí)質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán);如果仍然要堅(jiān)持70年的期限，也一定要明確70年后土地?zé)o償續(xù)期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹物權(quán)法的法治原則和精神。政府即使要‘有償續(xù)期’，也一定要象征性收費(fèi)，而不是再一次在民眾身上剪羊毛?！?/p>

相對于免費(fèi)續(xù)期，不同的聲音也有：“土地免費(fèi)續(xù)期是人心所向但不一定公平。因?yàn)?0年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)、70年產(chǎn)權(quán)，不同的土地批租期限，在出讓時(shí)的價(jià)格肯定是不一樣的。王加春對此的意見是：政策面如果傾向于簡單的無償續(xù)期，那么對于批租20年、30年不同期限的土地，國家也應(yīng)該收足這些業(yè)主70年的首次土地出讓金的差額，以體現(xiàn)公平。

似乎哪一方的論點(diǎn)都能找到堅(jiān)實(shí)的論據(jù)，但產(chǎn)權(quán)期限，誰說都不算，唯有靜待法律的出臺(tái)。新華社評論指出：“土地使用權(quán)到期問題，會(huì)在幾十年后集中出現(xiàn)。如果不未雨綢繆、提前進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，有可能引發(fā)房主的不安。因此，用法律手段解決好這個(gè)問題越來越迫切了?！?/p>