劉雪英

摘 要：我國房地產(chǎn)市場長期熱度過高，導致居民生活質(zhì)量下降、社會穩(wěn)定程度降低、國民生產(chǎn)總值泡沫化等一系列問題，通過以往幾年國家屢次出臺房產(chǎn)相關政策可以預見，房地產(chǎn)行業(yè)應當是國家政策調(diào)整的重點區(qū)域之一。所以本文將通過剖析現(xiàn)行的房產(chǎn)政策與房產(chǎn)政策今后變革的趨勢，來對房產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)征稅的可能性以及如何實施進行一些簡要的分析。

關鍵詞：房產(chǎn)稅；宏觀調(diào)控；稅收政策；持有環(huán)節(jié)

1 引言

為了刺激經(jīng)濟的增長，我國每年的廣義貨幣（M2）與GDP的比值長期以來處于一個持續(xù)上升的趨勢，從2001年的1.333在十年間漲到2013年的1.846，從數(shù)據(jù)來看現(xiàn)階段的貨幣超發(fā)已經(jīng)接近甚至可能超過了二倍GDP的水平。然而我國并未發(fā)生大規(guī)模的的通貨膨脹現(xiàn)象。這其中，房地產(chǎn)市場的蓄水池效應起了很大的幫助。通過將超發(fā)的部分貨幣蓄入房市，從而將貨幣超發(fā)造成的購買力下降程度減輕，進而在一定程度上既照顧到了經(jīng)濟的高速發(fā)展，也兼顧到了居民的生活水平。

然而這其中就帶來一個問題，房地產(chǎn)市場本身是一個剛需市場，當大量貨幣蓄入市場后，理論上可以促進房產(chǎn)市場的發(fā)展，由需求帶動產(chǎn)業(yè)，最終形成一個居者有其屋的局面。然而由于政策的不完善，以及過高估計了房地產(chǎn)行業(yè)可能的增長幅度，導致了現(xiàn)在這種局面的形成。首先房地產(chǎn)市場的增長無法做到在健康發(fā)展（橫向增長）的前提下消化掉超發(fā)貨幣。其次大量的投機分子、中間商甚至是開發(fā)商利用了這一現(xiàn)象謀得了大量私利。所以在產(chǎn)業(yè)擴大的同時，房屋價格虛高的現(xiàn)象就愈演愈烈。這一現(xiàn)象從一開始就呈現(xiàn)出了爆炸式增長的趨勢，尤其是2008年，經(jīng)歷了從2007至2008年1.427至1.408的衰退，當M2/GDP突然從2008年的1.408漲至2009年的1.642時，大量的貨幣涌入到房產(chǎn)市場，導致房價一升再升。而之后盡管超發(fā)現(xiàn)象緩解，房價也無法回到之前的水平，只不過是上升趨勢有所減弱。對于房價的趨勢，有些人說房價到頂峰了，差不多該降降了。但是從邏輯角度來分析，只要超發(fā)現(xiàn)象還在，而人民幣也沒有新的蓄水池出現(xiàn)，那么房價還會繼續(xù)攀升，只是幅度將會受到超發(fā)相對比例的影響。當貨幣超發(fā)不再增長時，房價有可能會穩(wěn)定在某一個水平上，而不會下降。在目前的經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場的衰退將直接導致中國經(jīng)濟的衰退，這將是我們政府所無法承受的后果。

然而，房地產(chǎn)市場繁榮的初衷并沒有錯，當市場繁榮了，將有更多的房源進入市場，提高供應量，從而滿足居民生活的需求。然而實際操作過程中，房地產(chǎn)商哄抬房價、房蟲倒賣房源等惡行現(xiàn)象大面積發(fā)生，導致市場的虛假繁榮，對居民的生活質(zhì)量不僅不能帶來好的作用，反而造成了如今一房難買、一房難求的現(xiàn)象。如果這種現(xiàn)象不改觀，久而久之將會影響到社會的穩(wěn)定性與和諧程度，對我國社會主義的發(fā)展帶來相當程度的負面作用。

2 房產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)征收稅費必要性分析

目前，我國人民的工資水平與房價相當不對等，在北京、上海等一線城市，房價已經(jīng)達到了均價五萬元的時代，甚至還屢有天價房的出現(xiàn)，就是說一個年收入36萬元的中等水平家庭十年收入的總和才能夠買到一套70平米左右的房屋。而對于中等偏下或者低收入家庭，買房更是遙遙無期。為了能夠改善這一問題，我國政府前些年出臺了一個限購的政策，但這個限購政策只能解決將來，難于將目前已存在的不合理現(xiàn)象糾正過來。做一個不恰當?shù)谋扔鳎壳暗南拶徴呦喈斢谔岣呤找嬷械墓?jié)流，即限制采買，將房屋提供給有需求的人。

限購令起到了一定作用，但如前文所說，房產(chǎn)需求屬于剛性需求，而隨著人口的增長，尤其是一線城市人口的爆炸式增長，以及貨幣超發(fā)現(xiàn)象，導致房屋價格只能是在一定程度上減緩上升，并不能解決目前房價虛高問題。而現(xiàn)階段房價的漲幅與收入上浮相比仍然處于較高的水平，即收入的增長追不上房價的上漲幅度。也就是說這一狀況仍然會愈演愈烈。

考慮到提高收益中的另一個層面就是開源，應用到此處應當叫增加供應量，即不但要限制需求，而且也要增加供應。增加供應量有兩條途徑：提高產(chǎn)能；或者二次利用現(xiàn)有資源。提高產(chǎn)能目前來講已經(jīng)到了一定限度，無法再進一步，所以二次利用現(xiàn)有資源就成了目前論證的主題，如何將現(xiàn)有的閑置房源流通進市場成為了目前一個非常熱門的討論話題。這也是政府可能會考慮開征房產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)征收稅費政策這一說法的來源。

3 房產(chǎn)稅征收辦法

3.1 現(xiàn)行征收辦法

目前國家已經(jīng)出臺了一些房產(chǎn)稅的相關征收政策，并且已經(jīng)對惡意倒買倒賣有了一定的控制，例如按照滿五年和唯一住房的標準來征收房產(chǎn)買賣的稅款。這一舉措可以有效的阻止房蟲做短線，倒買倒賣房產(chǎn)這一現(xiàn)象。通過五年的要求限制住短線倒賣，通過唯一住房來限制房蟲囤積住房哄抬房價。同時用區(qū)域指導價來輔助房產(chǎn)稅的征收，加強監(jiān)控，限制個人網(wǎng)簽等，種種手段。以上諸多說明了國家對于房價的控制還是采取了相當程度的舉措。但綜觀這些舉措，都是以目前來限制未來的手段，而并沒有影響過去業(yè)已存在的不合理現(xiàn)象。當然，國家出臺相關政策都是非常謹慎的，尤其是對過去已經(jīng)發(fā)生的事情抱有相當大的戒備心理，因為牽一發(fā)而動全身，所以盡量不去改變既定事實，這也就導致了在持有環(huán)節(jié)征稅從被提出到現(xiàn)在多年時間內(nèi)并未有力推進的現(xiàn)象發(fā)生。

但隨著經(jīng)濟的高速增長與房產(chǎn)失調(diào)狀況的愈演愈烈，房地產(chǎn)市場的調(diào)控業(yè)已迫在眉睫。在這種情況下，宏觀調(diào)控的車輪慢慢的轉動了，風向逐漸從過去的僅在交易環(huán)節(jié)征稅向持有環(huán)節(jié)征稅轉變，并于2011年1月28日開始，以上海和重慶兩市為試點，就部分個人住宅征收房產(chǎn)稅，政府已經(jīng)開始從多個方面潛移默化的推進著這一政策的實施。

3.2 持有環(huán)節(jié)征稅出臺展望

從2014年開始，國家開始完善不動產(chǎn)登記制度，因為有效征管房產(chǎn)稅的前提就在于國家要準確掌握房產(chǎn)信息。2014-2015年，國土資源局開始改革，合并建立新的房屋登記大廳并實行了全國聯(lián)網(wǎng)，并發(fā)布標準，各省市按照標準自行建立房屋登記制度，之后統(tǒng)一對接至國土資源部，將所有信息進行整合管理。同時通過政府信息透明政策，從公職人員開始，開放信息查詢權限，做到公職人員收入、財產(chǎn)透明等。同時，房產(chǎn)政策的調(diào)整頻率加快，同時在全國多地開展針對于持有環(huán)節(jié)征稅的試點、論證、調(diào)研工作，從以上諸方面來看，我國政府也已開始將房價問題列為一個重要的宏觀調(diào)控問題。

誠然，持有環(huán)節(jié)征稅將會損害到相當一部分人，尤其是一些特權階級以及職業(yè)房蟲。這一部分人名下?lián)碛写罅糠慨a(chǎn)，通過出租、換租、換房等方式為自己謀求福利。所以政府在房產(chǎn)稅改革上并未采取一刀切這種激進措施，而是循序漸進，通過一種類似釜底抽薪的方式來解決阻力問題。目前公職人員房產(chǎn)登記政策就是一個例子。通過這一舉措使某些可能產(chǎn)生阻力的公職人員先將持有的房屋出手，將這部分阻力變?yōu)橹?。而對于可能產(chǎn)生阻力的非公職人員來說，雖然沒有政府人員那么容易影響，但也可以通過鼓勵二手房銷售、預先發(fā)出持有稅風聲、提高多套房購買條件等方法，從一定程度上刺激其出手。相信通過這些舉措，在一段時間內(nèi)能夠轉變出一部分助力。

另外遺產(chǎn)稅征收在即，也會對持有稅產(chǎn)生正面影響，當遺產(chǎn)稅征收時，將不動產(chǎn)折為現(xiàn)金將有助于避免遺產(chǎn)繼承帶來的大量稅費，當然，遺產(chǎn)稅的根本目的是解決貧富差距，而將不動產(chǎn)變現(xiàn)規(guī)避遺產(chǎn)稅這種情況并不是遺產(chǎn)稅實行的目的，而是一個必然出現(xiàn)的副產(chǎn)物。所以從時間來看，持有環(huán)節(jié)征稅節(jié)點據(jù)我估計應當在遺產(chǎn)稅起征3-5年范圍內(nèi)。短了影響不夠，阻力太大，長了影響太過嚴重，恐怕對經(jīng)濟會有負面影響。

對于房產(chǎn)稅征收力度，我認為采用階梯定價將是一個必然的方向。因為這部分稅收征收目的是要刺激閑置房和出租房源的流通，但同時還要考慮一個重要問題，對于出租房源這一部分還需要有所照顧，畢竟租房人群占據(jù)了城市人口比例相當大的部分，要在刺激房屋流通的前提下，照顧到這一部分人的居住需求。那么從這點來看征收力度就需要謹慎的論證，到底一個家庭有多少房屋面積比較合理，那么超出合理范圍的房產(chǎn)持有稅價格應當高于通脹以及租金；但保持在合理范圍內(nèi)的房產(chǎn)留作出租使用，則持有稅征收點就不宜過高。一定要避免矯枉過正，避免清空出租房這種現(xiàn)象的發(fā)生。

4 房產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)征收稅費影響分析

當房產(chǎn)稅從交易環(huán)節(jié)征稅轉變?yōu)榻灰滓约俺钟协h(huán)節(jié)都要征稅情況時，房產(chǎn)持有成本就會提高，就會壓縮房產(chǎn)投資投機者的牟利空間，將房地產(chǎn)市場不正常的需求泡沫擠出去；其次，同時也會促使房產(chǎn)持有人將其手里的二套及以上房產(chǎn)投入到二手市場，這將會直接帶來大量閑置房源、在租房源流向市場，從而將供應量提升。通過這一減一增，就會改善房地產(chǎn)市場的供需平衡，勢必使房屋價格向價值的合理區(qū)間靠攏。當房屋價格下降，就將會有更多的房源流通到市場，進一步刺激房屋下降，直到逼近合理區(qū)間時才會趨于平緩，這是一種連帶效應。但這一結果也將會對GDP產(chǎn)生巨大的影響，所以也需要循序漸進，并且在某些節(jié)點可以先出臺一些小范圍調(diào)節(jié)政策，避免房價短期內(nèi)的大量波動甚至造成房市崩潰等現(xiàn)象。

對于GDP來說，這一政策同樣也是一把雙刃劍，如果度把握好了，將會給財政增加一大筆收入，成交量增大，稅費的征收都會給國家財政帶來大筆的資金，但是如果沒有把握好度，使房地產(chǎn)市場過分低迷，就將造成GDP下滑，經(jīng)濟萎縮等一系列嚴重的影響，所以對于國家的經(jīng)濟發(fā)展來說，這也是一個需要慎之又慎的決策。

同時，隨著出租房源的減少，房屋租金將會水漲船高，這里也帶來兩個問題，首先是租房人群的安置問題，當然隨著房價的下降，一部分租房人群會向購房人群分流，但整體來看還是會有很多空缺，所以政府廉租房工程需要擴大，或者可以推出一些利民社區(qū)，專門用來對這部分人群進行安置，以解決他們的租房需求。其次，還要及時更新房產(chǎn)稅征收點，要能夠與實際租金相匹配，避免稅收過度或失效。

5 結束語

綜上所述，加大房產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)的征稅力度會對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到很大作用，但這些舉措僅僅是能讓房屋價格逼近房屋價值，而無法做到完全契合房屋價值，這是由于根本問題還要歸結于房產(chǎn)市場的蓄水效應。我國貨幣超發(fā)相當一部分目前是在向房地產(chǎn)市場流入，導致房地產(chǎn)市場貨幣資源過剩，生產(chǎn)力不匹配從而抬高單位房屋價格。如果想要從根本上解決這一問題，還需要大力發(fā)展我國經(jīng)濟，使人民幣走出國門，使資金外流，將國際市場作為貨幣蓄水池，刺激經(jīng)濟增長，來平衡拉動經(jīng)濟的三駕馬車。當這樣的情況出現(xiàn)時，貨幣超發(fā)將不會作為刺激房地產(chǎn)市場的一個因素，房產(chǎn)市場將會完全由市場經(jīng)濟作用帶動，由供需關系決定市場走向，屆時房屋價格自然會與其價值相匹配，百姓也都能實現(xiàn)美好愿望，人人都能居者有其屋！

參考文獻

[1]季昕宇.房產(chǎn)稅改革定位及其制度設計[J].人民論壇，2014（26）：96-98.