營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及對(duì)策分析

文/毛航

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及對(duì)策分析

文/毛航

在國(guó)際金融危機(jī)發(fā)展背景下，我國(guó)未來降低充分征稅發(fā)生率，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展而實(shí)施的一項(xiàng)對(duì)策就是“營(yíng)改增”。“營(yíng)改增”對(duì)當(dāng)前繳納增值稅的房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定的消極影響。和營(yíng)改增實(shí)施前進(jìn)行比較，營(yíng)改增之后這些房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)明顯提高。通過數(shù)理模型分析可知，營(yíng)改增后對(duì)各房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)造成影響的主要原因包括可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅、增值稅稅率以及采購成本金額占營(yíng)業(yè)收入的具體比重。本文主要對(duì)營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)造成的影響進(jìn)行分析研究，提出相應(yīng)的思考和建議，僅供參考。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；影響

以往征收稅務(wù)過程中依據(jù)營(yíng)業(yè)稅全額部分開展繳稅工作會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)過高，產(chǎn)生重復(fù)征稅以及抵扣中斷等不良現(xiàn)象。所以，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條必經(jīng)之路就是落實(shí)營(yíng)改增稅制。營(yíng)改增屬于結(jié)構(gòu)性降稅政策，同時(shí)也是國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)稅制結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的一個(gè)要求，營(yíng)改增實(shí)施目的主要是為了擴(kuò)大增值稅實(shí)際增收范圍，有效解決一些行業(yè)重復(fù)征稅不良現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)減小社會(huì)所承擔(dān)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)這一目的，對(duì)稅收改革的進(jìn)一步推進(jìn)非常有利。然而，營(yíng)改增實(shí)際實(shí)施之后，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)有所降低，可是也有一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)上升的現(xiàn)象。

一、營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

（一）不良影響

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)改革前具體營(yíng)業(yè)稅稅率值為3%，進(jìn)行改革后增值稅存在兩種增收方式：基礎(chǔ)電信服務(wù)需要繳納11%的相應(yīng)增值稅；另外增值電信服務(wù)需要繳納6%的相應(yīng)增值稅，同時(shí)允許抵扣達(dá)到條件要求的進(jìn)項(xiàng)稅額。相對(duì)于征繳營(yíng)業(yè)稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率值是6%，那么在全部成本均可以獲得充足進(jìn)項(xiàng)稅的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)將減小，可是因?yàn)閷?shí)際業(yè)務(wù)里面房地產(chǎn)企業(yè)成本很難全部進(jìn)項(xiàng)抵扣，因此改革后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)依然提高了。如果稅率值是11%，無論成本里面進(jìn)項(xiàng)稅額占多少比例，稅負(fù)均將提高。

落實(shí)營(yíng)改增體制之后，按照增值稅所具有的特性，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠抵扣一定的進(jìn)項(xiàng)稅，在確保具體稅率不變的條件下，因?yàn)槭悄承┢髽I(yè)先落實(shí)營(yíng)改增體制，還有一部分沒有落實(shí)營(yíng)改增體制的企業(yè)無法開出增值稅相應(yīng)專用發(fā)票，使得進(jìn)項(xiàng)稅額暫時(shí)處于不足狀態(tài)，可是這個(gè)時(shí)候企業(yè)具體流轉(zhuǎn)稅額講顯著降低，導(dǎo)致企業(yè)所獲得的經(jīng)濟(jì)效益依然不能得到提升。

在我國(guó)稅務(wù)結(jié)構(gòu)里面，營(yíng)業(yè)稅以及增值稅本身處于不同范疇之內(nèi)，所以，落實(shí)營(yíng)改增制度之后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的營(yíng)業(yè)收入不含有增值稅，和早期含有營(yíng)業(yè)稅的相應(yīng)確認(rèn)方式存在一定的差異。若未合理調(diào)整企業(yè)的定價(jià)，那么企業(yè)由于受到營(yíng)改增帶來的影響，實(shí)際營(yíng)業(yè)收入會(huì)產(chǎn)生降低的趨勢(shì)，從而使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也明顯減少，直接影響到企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）主要原因

實(shí)施營(yíng)改增后，各個(gè)試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè) 適用的具體增值稅稅率明顯比原營(yíng)業(yè)稅稅率要高，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)提升的關(guān)鍵原因之一。因?yàn)榻煌ㄟ\(yùn)輸業(yè)以及有形動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)具體稅率增加幅度非常大，所以這兩個(gè)行業(yè)受稅率變動(dòng)影響最嚴(yán)重。

盡管營(yíng)改增后，普通納稅人能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可由于政府稅收制度有待進(jìn)一步的完善，所以增值稅可抵扣這一項(xiàng)目存在很多不足，會(huì)對(duì)增值稅實(shí)際抵扣效果產(chǎn)生直接的影響。可抵扣項(xiàng)目比較少的主要原因包括：在時(shí)間上，固定資產(chǎn)整個(gè)更新周期以及營(yíng)改增具體稅收優(yōu)惠政策互相不匹配；對(duì)于中間投入比率而言，相對(duì)較低，其中房地產(chǎn)企業(yè)成本里面僅有外購產(chǎn)品以及服務(wù)成本才可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，所以那些中間投入不多的服務(wù)行業(yè)具體增值稅稅負(fù)將顯著提升；可抵扣項(xiàng)目范圍比較窄。

二、基于營(yíng)改增下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效對(duì)策

（一）合理開展納稅籌劃

實(shí)施營(yíng)改增后，為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大稅收籌劃空間。相關(guān)人員應(yīng)該搜集完整性、真實(shí)性以及可靠性都比較高的籌劃材料，確定籌劃切入點(diǎn)，設(shè)計(jì)科學(xué)籌劃步驟，制作出與房地產(chǎn)企業(yè) 要求完全一致的具體籌劃方案。比如，籌劃施工材料整個(gè)采購環(huán)節(jié)、籌劃納稅人自身身份、籌劃房地產(chǎn)企業(yè) 固定資產(chǎn)購進(jìn)環(huán)節(jié)等，在實(shí)施合理合法方法的基礎(chǔ)上開展合理稅收籌劃工作，最終獲得降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的效果，該工作屬于所有財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員的任務(wù)，同時(shí)也是所有房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)。

（二）加強(qiáng)溝通，協(xié)調(diào)發(fā)展

企業(yè)管理工作人員應(yīng)該改變觀念以及經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行創(chuàng)新，深入認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增所具有的重要性，重視企業(yè)管理工作，提高管理意識(shí)，在整個(gè)企業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮出帶頭作用。由于當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，各大房地產(chǎn)企業(yè) 想要增加經(jīng)濟(jì)效益，就一定要加強(qiáng)與稅務(wù)部門之間的溝通，強(qiáng)化工作人員所具有的服務(wù)意識(shí)，從而為企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好稅收環(huán)境，推動(dòng)企業(yè)與經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展目的。日常工作過程中，企業(yè)相關(guān)管理人員應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)工作人員的實(shí)際工作狀況，依據(jù)“營(yíng)改增”具體規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，提高企業(yè)稅收工作所具有的高效性以及合法性。

（三）重視人員的培訓(xùn)

企業(yè)在應(yīng)對(duì)營(yíng)改增這一政策的過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)該不斷完善企業(yè)管理制度，針對(duì)稅收管理工作制定具體考核標(biāo)準(zhǔn)，重視人員的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)手段提升人員自身專業(yè)水平，大力培養(yǎng)專業(yè)人才，有效提升綜合素質(zhì)，從而與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際需求相符，使企業(yè)整體形象得到提升，不斷提升企業(yè)實(shí)際管理質(zhì)量與管理水平。除此之外，企業(yè)一定要高度重視納稅環(huán)節(jié)所需的憑證以及企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果的準(zhǔn)確性等，從而提高企業(yè)納稅行為所具有的合法性，同時(shí)完善和企業(yè)有緊密聯(lián)系的納稅制0度，確保企業(yè)納稅活動(dòng)能夠順利

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