向方德

房屋維修費(fèi)是否計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅

向方德

某銀行雇建筑公司花費(fèi)120多萬元，對原有辦公樓的外墻、營業(yè)廳、辦公樓層大部進(jìn)行重新裝修。裝修結(jié)束后，稅務(wù)人員要求該銀行將裝修費(fèi)用計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，重新申報(bào)房產(chǎn)稅。該銀行對此不予認(rèn)可，該銀行出示了其上級批復(fù)將該裝修費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)的文件，該銀行認(rèn)為沒有計(jì)入資產(chǎn)價(jià)格的裝修費(fèi)不應(yīng)該計(jì)征房產(chǎn)稅。

維修費(fèi)是否計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值征收房產(chǎn)稅呢？有以下觀點(diǎn)：

其一，新購置的房屋(不論是新房還是舊房)的裝修費(fèi)用是計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅的，對于使用中的房屋進(jìn)行重新裝修或者維修是正常維護(hù)費(fèi)用，不計(jì)入房產(chǎn)原值征稅。

其二，只有對房屋的大規(guī)模的更新改造，如對原房屋改建、擴(kuò)建、加層等建設(shè)，才能重新計(jì)算房屋的計(jì)稅價(jià)格。

其三，納稅人如果將維修費(fèi)用計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，才按新價(jià)值征稅，如不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值仍按原價(jià)值征稅。

按照房產(chǎn)稅將來的改革思路，房產(chǎn)稅是按房屋的市場價(jià)格或者評估價(jià)格征稅的。就目前按房屋原值征稅來說，試想一下，同一樓房屋沒維修和剛維修過，在同一時(shí)點(diǎn)下，其變現(xiàn)價(jià)格肯定是不一樣的，這就足以說明房屋的價(jià)值在維修后發(fā)生了變化，房產(chǎn)稅是按房屋價(jià)值征稅的，其價(jià)值實(shí)際發(fā)生了變化，就應(yīng)該按新的價(jià)值征稅。

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，在其存續(xù)期間，可能要多次維修，但不是年年都在維修，每一次維修之后，少則幾年，多則十幾年才能再次維修，其維修狀態(tài)并不具有經(jīng)常性。

房屋的維修費(fèi)用，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2005］173號）中，“對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值”的情形。

對于房產(chǎn)原值的界定，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅［2008］152號）中“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”規(guī)定為，“對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估”。

對房屋的維修費(fèi)用是否增加、調(diào)整房屋計(jì)稅價(jià)值，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，建議總局出臺(tái)具體規(guī)定，以減少納稅爭議。