◇吳信龍

淺析quot;營改增quot;對房地產開發(fā)企業(yè)的影響及對策

◇吳信龍

quot;營改增quot;是我國財稅體制的一次重大改革,不僅促進了各產業(yè)結構的轉型升級,而且為我國財政收入提供了可靠保障.自2016年5月1日起,房地產行業(yè)正式被納入quot;營改增quot;范圍,作為受quot;營改增quot;政策影響最為廣泛的行業(yè)之一,稅制改革對房地產行業(yè)稅負的減輕起到了積極作用,但此次變革對房地產的發(fā)展也產生了差異化的影響.本文簡述稅制改革歷程及實際意義,分析quot;營改增quot;對房地產企業(yè)稅負的影響,并根據現(xiàn)階段quot;營改增quot;對房地產行業(yè)的影響提出相應對策.

quot;營改增quot;;房地產企業(yè);影響;應對措施

一、引言

我國現(xiàn)代化建設已經逐步融入全球經濟一體化,并且quot;十二五quot;規(guī)劃明確提出逐步深化稅收體制改革,稅收制度的完善對經濟管理規(guī)章制度的改革起著不容忽視的作用,因此,對稅收體制的改革刻不容緩.營業(yè)稅與增值稅是我國稅務體制中最為重要的兩個流轉稅,二者相互平行,相互補充.近年來,隨著我國經濟水平的提高和稅收制度的改進,二者出現(xiàn)了許多弊端.因此,推進quot;營改增quot;是社會經濟發(fā)展的必然要求,此次變革對各行業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn).房地產行業(yè)作為我國的重要稅收來源之一,近幾年對我國經濟貢獻更是巨大,由于房地產企業(yè)開發(fā)周期長,資金鏈大等特征,如何讓房地產企業(yè)適應quot;營改增quot;所帶來的巨大變化成為重中之重.

改革開放以來,我國增值稅進行過幾次變革,但此次quot;營改增quot;是最為重大的一次.quot;營改增quot;前,對于房地產企業(yè),營業(yè)稅的計稅依據是銷售額,并且企業(yè)采購建筑材料時也要交納增值稅,因此重復計稅是改革之前所面臨的最大問題,企業(yè)流通環(huán)節(jié)越長稅負越重.如今的房地產開發(fā)企業(yè),面臨材料、勞動、財務、技術等成本的不斷提高,再加上沉重的稅負,已經嚴重阻礙了企業(yè)的轉型發(fā)展和產業(yè)結構的調整,由此可看出,稅制改革刻不容緩.增值稅即在流通環(huán)節(jié)對增值部分進行增收的一種稅金,很好避免了重復征稅,特別是對于環(huán)節(jié)多而復雜,產業(yè)鏈長的房地產企業(yè)尤其有利.從長遠來看,quot;營改增quot;不僅可以減輕房地產企業(yè)稅負,有效抑制房價過快上漲,而且可以加快產業(yè)結構調整,優(yōu)化產業(yè)鏈機構,促進市場良性發(fā)展.因此,房地產企業(yè)應該積極應對quot;營改增quot;,不斷加強企業(yè)的財務管理使其更好適應稅制的改革,實現(xiàn)優(yōu)化產業(yè)結構,提升房地產企業(yè)核心競爭力.

二、quot;營改增quot;對房地產企業(yè)的影響

(一)quot;營改增quot;對房地產企業(yè)開發(fā)成本的影響

對于房地產企業(yè)來說,企業(yè)的開發(fā)成本直接決定企業(yè)利潤,實行quot;營改增quot;對房地產企業(yè)來說有著不容忽視的影響.在建造房屋的過程中,房產企業(yè)的開發(fā)成本無非就是建筑材料以及人工費用.房地產企業(yè)在建筑過程中需要采購大量的原材料,例如:鋼筋、水泥、砂石等等.在quot;營改增quot;之前,許多企業(yè)為了削減成本,通常向個體小商戶或者小作坊采購,而這些小商戶們可能都只是小規(guī)模納稅人,甚至無法開具增值稅通用發(fā)票,根本不具備開具專用發(fā)票的資質,房產企業(yè)無法進行進項稅額抵扣.而在quot;營改增quot;之后,房地產企業(yè)為了獲取增值稅專用發(fā)票,在原材料訂購中,會放棄以往小規(guī)模納稅人價格上的優(yōu)勢,選擇一般納稅人的中大型企業(yè)進行購買,爭取獲得最大額度的進項稅額.對于房產企業(yè)來說,既彌補采購時價格上的劣勢,又進一步提升了材料的質量.quot;營改增quot;對于房地產企業(yè)成本的影響也顯而易見的.實行quot;營改增quot;之前,企業(yè)為了降低自身的人工費用,選擇的往往是農民工或者未成年人等廉價勞動力.對于這些獨立的個體,企業(yè)根本無法與之簽訂正式的勞務合同,更不用說開具增值稅專用發(fā)票.但quot;營改增quot;之后,企業(yè)由于無法獲取增值稅專用發(fā)票而導致稅負的增加.

(二)quot;營改增quot;對房地產企業(yè)稅負的影響

為了加快經濟發(fā)展,政府通過對稅收制度的完善,提出對房地產企業(yè)進行quot;營改增quot;,主要目的是為了降低企業(yè)稅收,減少企業(yè)運營成本.而部分企業(yè)在實行quot;營改增quot;后,稅收出現(xiàn)了quot;不降反升quot;的現(xiàn)象,quot;營改增quot;沒有在部分房地產企業(yè)賦稅中起到作用.

quot;營改增quot;剛剛實行時,得到了各房產企業(yè)的關注,它的影響慢慢顯現(xiàn)出來.在實行quot;營改增quot;之前,企業(yè)繳納的是營業(yè)稅5%,quot;營改增quot;之后,企業(yè)繳納的是增值稅11%.下面對改革后房地產企業(yè)稅負影響舉例說明.假設某房地產企業(yè)某項目銷售收入為S,原材料成本、勞務成本、設備租賃、管理費用等開發(fā)成本合計為T,假定進項稅額統(tǒng)一為17%.quot;營改增quot;之前,房地產企業(yè)需要繳納的是營業(yè)稅即5%*S,quot;營改增quot;之后,企業(yè)應納稅金=銷項稅額-進項稅額=S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%T.假如,營改增前后房產企業(yè)繳稅額不變即:9.91%S-85.74%T=5%*S,可得出5.75%S=T.而對于大多數(shù)房地產企業(yè),企業(yè)的開發(fā)成本都超過銷售額的一半,因此quot;營改增quot;對房地產企業(yè)來說可以起到大幅減少稅收的作用.通過分析,我們可以清楚地知道,房地產企業(yè)的開發(fā)成本越大,即可抵扣的進項稅額越高,企業(yè)的稅負減少得越多.如果房地產企業(yè)做不好成本控制及稅務籌劃,便無法享受到quot;營改增quot;帶來的福利,則會出現(xiàn)quot;不降反升quot;的現(xiàn)象.

(三)quot;營改增quot;對房地產企業(yè)財務核算的影響

1.對資產負債表的影響.在quot;營改增quot;之前,房地產企業(yè)購進固定資產時,營業(yè)稅金計入成本核算.quot;營改增quot;之后,企業(yè)購買不動產產生的進項稅額可進行抵扣,同時增值稅是價外稅,會導致固定資產入賬價值的降低,提高了房地產企業(yè)的資產負債率,增加經營風險.

2.對利潤表的影響.增值稅是價外稅,房地產企業(yè)在銷售額中扣除增值稅,從而降低主營業(yè)務收入.并且在采購原材料及勞務費用時不能開具增值稅專用發(fā)票,也會導致稅負增加.

3.對現(xiàn)金流量表的影響.房地產企業(yè)在項目開發(fā)完成后方可開具增值稅專用發(fā)票,但期間需要墊付之前所發(fā)生的稅金,在一定程度上給企業(yè)帶來了資金的壓力,提高了經營風險.雖說國家進行稅制改革主要目的是為了讓企業(yè)能減輕稅負,但理論與現(xiàn)實還是存在一定差異,根據稅務總局公告《關于增值稅發(fā)票開具有關問題的公告》,自2017年7月1日起,對于開具增值稅發(fā)票有了更規(guī)范的要求.企業(yè)不能開具或者開具不符合規(guī)定的發(fā)票而未能進行抵扣,在一定程度上對企業(yè)的發(fā)展造成阻礙.

三、quot;營改增quot;制度之下,房地產企業(yè)改革對策

(一)加強財務培訓,全面適應quot;營改增quot;

政府進行quot;營改增quot;的初衷是降低企業(yè)稅負,房地產企業(yè)應該杜絕在營業(yè)稅模式下,采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程不要發(fā)票、不區(qū)分對方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象,在增值稅模式下相同采購價格應選擇一般納稅人進行采購以獲取專用發(fā)票,而從小規(guī)模納稅人處進行的采購需要適當降低價格以彌補增值稅無法抵扣的損失.企業(yè)更應該重視稅務改革,加強對財務人員的管理,同時開展針對quot;營改增quot;政策的培訓.適應新政策,新形勢的需要,不斷提高涉稅人員的業(yè)務能力,熟悉稅收新政策,使之更快更好地適應新稅制.企業(yè)會計人員的素質直接影響企業(yè)稅務籌劃的有效性,在培訓過程中可采用績效考核的方式來提高財務人員學習的積極性.并且要求對增值稅的會計核算更加細致,對一級、二級會計科目的設置要完善,對增值稅可抵扣環(huán)節(jié)要及時申報.企業(yè)人員要深入了解quot;營改增quot;稅務構造,透徹理解稅務改革目的與意義,使企業(yè)及時進行改革調整,以確保企業(yè)未來的發(fā)展.

(二)加快建立高效的發(fā)票體系改革

房地產企業(yè)想從quot;營改增quot;中減輕自身的稅負壓力,最好的途徑就是建立高效的發(fā)票體系.從之前的分析中不難看出,對于企業(yè)來說,進項稅額抵扣是最快捷、最直接減少企業(yè)稅負的方式.混亂的發(fā)票管理,不僅使企業(yè)增加稅收,更可能影響企業(yè)的發(fā)展.必須嚴格按照2017年7月1日實行的《關于增值稅發(fā)票開具有關問題的公告》,當房產企業(yè)發(fā)生經濟業(yè)務時,應當按照要求開具發(fā)票或者索取符合要求的增值稅專用發(fā)票,以有效規(guī)避因管理不當造成的風險.

(三)加強與供應商及勞務公司的合作

企業(yè)為了能在項目建設過程中獲取更多的進項稅額抵扣,必須關注的就是開發(fā)環(huán)節(jié).房地產企業(yè)要加強供應商管理,選取優(yōu)質的供應商,不僅能保證所提供的材料質量的穩(wěn)定,而且能夠在業(yè)務往來中開具足額的增值稅專用發(fā)票.之前多數(shù)企業(yè)在項目建設開發(fā)環(huán)節(jié)選擇租賃機器設備而不選擇購買,quot;營改增quot;之后很多企業(yè)會選擇購買固定資產,在獲取進項稅額抵扣的同時,增強自身的核心競爭力.因此,加強供應商管理,可降低企業(yè)的經營風險,增加企業(yè)的資金流量,避免不必要的支出.對于企業(yè)的務工人員,選擇一些勞務派遣公司進行合作,既能夠保證人員的穩(wěn)定性、安全性,又能夠獲取增值稅專用發(fā)票,為企業(yè)減少稅負.在新的政策下,企業(yè)要合理利用quot;營改增quot;提高企業(yè)整體收益,為經營發(fā)展提供更為可靠的支持.

四、結語

通過上述分析可以看出,quot;營改增quot;是一次重大的財稅改革,本文從房地產企業(yè)的角度對quot;營改增quot;進行了相關研究,分析了稅務改制后對企業(yè)造成的影響,并提出通過強化財務培訓,建立高效的票據管理體系,加強供應商及勞務公司合作等方式,使房地產企業(yè)能夠更好、更快地適應quot;營改增quot;,進而促進政策的實施,使其充分發(fā)揮作用.

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[2]彭曉潔,王安華,肖強.房地產行業(yè)quot;營改增quot;效應預估[J].稅務研究,2015(11).

[3]王軍,熊雪軍.建筑業(yè)營改增影響分析及應對策略[J].會計師,2014(03).

(作者單位:閩西職業(yè)技術學院)

10.13999/j.cnki.scyj.2017.11.021