探討如何加強中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控管理制度

萬曉剛

【摘要】中國經(jīng)濟進行新常態(tài)，國家宏觀政策與地方政府先后出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)管制措施，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)發(fā)展、突破困境，必須完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理制度，向管理要效益。本文由實務(wù)角度全面分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理過程中普遍存在的突出問題，并在此基礎(chǔ)上針對性的提出應(yīng)對措施，探討如何構(gòu)建良好的財務(wù)內(nèi)控模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財務(wù)內(nèi)控 內(nèi)控制度

一、中小房企實行財務(wù)內(nèi)控制度對企業(yè)管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展已在我國經(jīng)濟中占有十分重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)其主要特點是資金高投入、項目開發(fā)周期長、利潤高、風(fēng)險大，是典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)。目前在國家宏觀政策與各級政府先后出臺一系列管制措施，各地因城施策，限購、銀行信貸新政接踵而來，部分城市已開始執(zhí)行限售政策、加大租賃用地供應(yīng)及租、售同權(quán)相關(guān)概念的提出，另外房地產(chǎn)稅也呼之欲出?？梢娫谖磥韼啄甑恼{(diào)控政策和市場走勢，都將緊緊圍繞“房住不炒”來展開。以上都將導(dǎo)致中小型房企項目銷售去化周期拉長、不確定性因素增多，項目投資風(fēng)險加大。在品牌大型房企加快全國戰(zhàn)略布局的情況下，中小房企的生存和發(fā)展?fàn)顟B(tài)不容樂觀。中小房企要想突破現(xiàn)有困境，必須向管理要效益，完善的企業(yè)內(nèi)控管理可以為企業(yè)降低運營風(fēng)險、降低成本費用、實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)提供保障。在經(jīng)濟新常態(tài)下不斷的完善與加強財務(wù)內(nèi)控管理制度建設(shè)也是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一。

二、目前中小房企在執(zhí)行財務(wù)內(nèi)控管理制度方面普遍存在的突出問題

（一）財務(wù)內(nèi)控管理制度不完善

完善的財務(wù)內(nèi)控管理制度可以為企業(yè)的資產(chǎn)安全和完整提供保護、能確保會計信息的真實、正確、還能使各部門實現(xiàn)有效的運轉(zhuǎn)，擁有非常強大的作用。目前多數(shù)中小房企的財務(wù)內(nèi)控制度尚不健全，或者是建立了財務(wù)內(nèi)部控制制度，但是由于各方面的原因沒有能有效的發(fā)揮出作用，還有權(quán)責(zé)劃分不清晰、不明確，缺乏崗位職責(zé)，導(dǎo)致企業(yè)在采購、施工、合同簽訂、款項支付、資產(chǎn)保管等方面內(nèi)控得不到真正的執(zhí)行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，會使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險，會頻繁出現(xiàn)差錯、舞弊現(xiàn)象。財務(wù)管理會涉及企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，監(jiān)督對象多且復(fù)雜，如制度缺乏有效的監(jiān)督或監(jiān)督流于形式，資金活動管控不嚴(yán)，可能會出現(xiàn)會計信息失真和缺乏可靠性，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)流失、資金被挪用、侵占或遭受欺詐等問題，最終導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)無法達成。

（二）財務(wù)人員管理水平不足

由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時間還太短，相關(guān)行業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制管理的可借鑒資料或研究成果不多，企業(yè)對財務(wù)人員的后期培訓(xùn)、提升專業(yè)能力重視不足，同時財務(wù)管理人員的內(nèi)控管理及風(fēng)險意識的欠缺都會對企業(yè)內(nèi)控制度的制定、實施產(chǎn)生負(fù)面影響，甚至?xí)o企業(yè)帶來無法彌補的損失。

（三）投融資過程中財務(wù)內(nèi)控機制失靈

目前大多數(shù)中小房企缺乏清晰的項目投資規(guī)劃，在企業(yè)進行項目投資決策時財務(wù)內(nèi)部控制機制失靈，對項目投資目標(biāo)、規(guī)模、方式、資金來源、風(fēng)險與收益等沒有進行客觀的分析決策而是迎合主要領(lǐng)導(dǎo)投資意見，沒有形成真實的項目可行性研究報告，可能導(dǎo)致投資決策失誤。另外，企業(yè)在籌資過程中制定的籌資方案沒有結(jié)合全面預(yù)算等相關(guān)資金安排擬定出適合的方案，出現(xiàn)企業(yè)融資過早或過遲、更有甚者籌資失敗的情況時有發(fā)生，如過早融資將導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)過多的財務(wù)費用，吞沒企業(yè)利潤；如過遲或融資失敗則會嚴(yán)重影響企業(yè)的正常運營。中小房企還普遍存在籌資渠道單一的情況，出現(xiàn)資金缺口時只能向銀行申請貸款，會使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)不合理可能導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，如銷售回款不暢則按時償還債務(wù)風(fēng)險加大最終可能使企業(yè)運營舉步為艱。

（四）資金運營與調(diào)度方面水平急待提高

中小房企普遍存在資金運營、調(diào)度環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理缺失的問題。因項目單一、規(guī)模不大或其他各種各樣原因，產(chǎn)生企業(yè)在辦理現(xiàn)金、銀行存款業(yè)務(wù)及印章、票據(jù)保管方面不能做到不相融崗位相分離，常常由一人辦理所有業(yè)務(wù)；資金收取、支付環(huán)節(jié)審批受權(quán)不當(dāng)、監(jiān)督不到位產(chǎn)生資金體外循環(huán)情況及提前付款、超合同規(guī)定付款的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。在資金調(diào)度管理時，控制措施欠缺。全面預(yù)算管理執(zhí)行不力，缺乏財務(wù)內(nèi)控管理，不能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門的資金需求，前期、銷售、工程、采購、行政等環(huán)節(jié)沒有形成有機整體，資金運營水平不高，存在款應(yīng)收不盡收，財務(wù)可用資金短缺，應(yīng)付款項不能支付，嚴(yán)重影響項目開發(fā)進度及企業(yè)形象。

三、中小房企財務(wù)內(nèi)控管理制度改進方案或措施

（一）強化企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理思維

企業(yè)財務(wù)管理人員要向管理型會計轉(zhuǎn)變，深入學(xué)習(xí)企業(yè)內(nèi)部控制管理的相關(guān)知識、理念。強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理，建立起完善的財務(wù)內(nèi)控制度并結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有管理制度，對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進行優(yōu)化改進，同步提高企業(yè)運營效率和內(nèi)控管理的效率，使企業(yè)降低相關(guān)成本，有利于幫助企業(yè)在競爭激烈的環(huán)境中實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。同時為面對“灰犀牛”、“黑天鵝”問題房地產(chǎn)企業(yè)還要全面增強員工的風(fēng)險意識，提高財務(wù)內(nèi)控管的意識與能力，降低不必要損失。

（二）建立健全、全面落實企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度

中小房企要根據(jù)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展階段等實際情況建立起不同的財務(wù)內(nèi)部控制制度，在設(shè)計財務(wù)內(nèi)控制度過程中要從企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)出發(fā)和自身的所處的發(fā)展階段出發(fā)，這樣建立的財務(wù)內(nèi)控體系才能適合企業(yè)不同階段的需求，使企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展階段相統(tǒng)一，企業(yè)才能更好的實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)內(nèi)控管理制度是一個系統(tǒng)工程，中小房企在建立財務(wù)內(nèi)控體系時可以參照國家層面制定的企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范及相關(guān)的應(yīng)用指引、評價指引等資料，并按照內(nèi)部控制的五項目標(biāo)、五項原則、五項要素建立起適合中小房企自身的企業(yè)層面、業(yè)務(wù)層面的財務(wù)內(nèi)控制度。只有建立并深入有效的執(zhí)行財務(wù)內(nèi)控制度，完善相關(guān)組織機構(gòu)，企業(yè)運營管理的合法合規(guī)、資產(chǎn)的安全有效運轉(zhuǎn)、財務(wù)報告及相關(guān)信息數(shù)據(jù)的真實完整才能得到合理保證，才能提高企業(yè)經(jīng)濟效益和經(jīng)營效率，才能促進企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。

（三）提高財務(wù)人員綜合素質(zhì)、提升財務(wù)內(nèi)控的管理水平

面對地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理與其他行業(yè)相比較存在特殊性，所以對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員的要求也越來越高，需要財務(wù)管理人員具有較高的業(yè)務(wù)能力，在做好本職工作的同時還要不繼的加強學(xué)習(xí)，開拓思路，提高能力，提升自身綜合素質(zhì)。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)，使相關(guān)管理人員掌握行業(yè)最新內(nèi)控管理理念，不繼的提升財務(wù)內(nèi)控管理工作的質(zhì)量，促進企業(yè)積極穩(wěn)定發(fā)展。

（四）加強投融資關(guān)鍵節(jié)點財務(wù)內(nèi)控管理

地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的變化、成本費用的增加、銷售周期的拉長等帶來的變化都要求中小型房企必須對財務(wù)內(nèi)控管理有全新的認(rèn)識。不繼加強項目投資決策活動中關(guān)鍵節(jié)點的財務(wù)內(nèi)控措施，不繼優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，強化運行資金的管理能力。

1.加強投資決策環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理的措施。首先，中小房企應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)結(jié)合企業(yè)自身不同發(fā)展階段等實際情況，制定科學(xué)、合理的投資目標(biāo)和規(guī)劃、利潤計劃等，擬定項目投資的方案，主要包括項目成本費用支出計劃、銷售周期回款計劃、自有資金投入及外部資金籌集計劃等，重點要關(guān)注項目的風(fēng)險可控和預(yù)期收益，在風(fēng)險可控的前提下，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展及利潤目標(biāo)。

其次，落實好財務(wù)內(nèi)控管理制度，協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門，加強對投資方案的可行性研究。深入調(diào)研市場需要，合理確定開發(fā)產(chǎn)品定位，針對多種產(chǎn)品類型、多種業(yè)態(tài)，編制多套組合模型并結(jié)合市場需求及競爭程度等具體的實際情況，在成本費用可控的前提下，實現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)。

第三，中小房企要認(rèn)真結(jié)合自身資金實力、市場營銷去化等情況加強項目開發(fā)階段投資強度的財務(wù)內(nèi)控管理。防止出現(xiàn)超出自身資金承受能力，大規(guī)模開發(fā)高強度投資的情況；防止出現(xiàn)自有資金枯竭、項目形象進度緩慢、銷售去化不利回款不暢、融資渠道單一且跟進不及時、項目開發(fā)停滯的惡性循環(huán)。

2.加強籌資決策環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理的措施。第一，要建立起與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配并支持企業(yè)投資增長的籌資戰(zhàn)略。中小房企應(yīng)當(dāng)給合企業(yè)全面預(yù)算、各項目實際進度等情況，制定籌資目標(biāo)和規(guī)劃，擬定項目的籌資方案，主要包括融資金額、渠道、成本、融資后的資本結(jié)構(gòu)及償債壓力測試等相關(guān)內(nèi)容，同時企業(yè)還需考慮籌資失敗概率，做了充分預(yù)案。

第二，籌資風(fēng)險可控原則。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對籌資方案進行科學(xué)論證，形成可行性報告，并全面反映風(fēng)險評估情況。確定籌資的規(guī)模、資本的結(jié)構(gòu)安排等要充分考慮中小房企運營的安全性、企業(yè)價值增長的可持續(xù)性。避免企業(yè)出現(xiàn)做大企業(yè)規(guī)模的沖動，如果中小房企投資項目過多，投資需求較多，而企業(yè)內(nèi)部財務(wù)自有資本又相對不足，在這種情況下，向銀行或其他金融機構(gòu)借款成為主要融資方式，但這時會使中小房企面臨非常大的償付風(fēng)險。所以中小房企財務(wù)內(nèi)控管理制度不能一味的從屬于企業(yè)投資戰(zhàn)略，必須要在整體上把握財務(wù)風(fēng)險的可控性，保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

第三，籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、成本較低原則。企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理需要根據(jù)企業(yè)確定有不同籌資方式、籌資時機、籌資結(jié)構(gòu)安排等建立不同的比較模型，采用籌資成本較低的籌資方式，從而降低融資成本并直接提升項目利潤指標(biāo)。因此，在企業(yè)籌資環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)將籌資成本作為評價籌資效率、效果的重要指標(biāo)。

（五）強化企業(yè)運營資金管理

1.中小房企財務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)當(dāng)加強營運中資金管理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司、項目的銷售資金回攏及各部門的資金支付計劃。多措并舉加強銷售去化、加快回款速度，在銷售過程中認(rèn)真落實財務(wù)內(nèi)控管理，嚴(yán)禁財務(wù)指定帳戶外收取款項，保障資金安全。在可用資金規(guī)模下，財務(wù)管理人員需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)采購、工程、宣傳推廣、日常費用等部門、環(huán)節(jié)的付款，強調(diào)公司、項目整體平衡，提升資金營運的效率，保障公司正常運營。

2.財務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)當(dāng)設(shè)定不相融崗位相分離制度。地產(chǎn)行業(yè)資金數(shù)額大、流動頻繁，必須嚴(yán)格有關(guān)資金收付環(huán)節(jié)財務(wù)內(nèi)控管理規(guī)定，堅決禁止一人保管公司所有印章、票據(jù)，堅決禁止一人辦理資金支付業(yè)務(wù)。

3.財務(wù)內(nèi)控管理制度嚴(yán)格明確資金收支條件、程序、審批權(quán)限，強化會計審計監(jiān)督能力。中小房企在建立財務(wù)內(nèi)控管理制度加強審計監(jiān)督過程中要結(jié)合相關(guān)規(guī)范及企業(yè)自身經(jīng)營活動實際情況，建立健全內(nèi)外部信息溝通、交流機制，不斷的完善與優(yōu)化企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理制度。加強審計監(jiān)督可以對企業(yè)采購業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)、工程項目、合同簽訂付款等進行業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制，落實好相關(guān)審計工作能確保企業(yè)財務(wù)內(nèi)控工作順利實施，保障企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)運營風(fēng)險大，廣大中小型企業(yè)面對巨大的市場競爭，必須擺脫以往粗放型管理，逐步加強企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理，提高企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理意識，完善并落實相關(guān)制度，提高財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平，強化公司在項目投資決策、籌資決策、資金運營管理等過程中關(guān)鍵節(jié)點財務(wù)內(nèi)控管理制度，為保證企業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻

[1]黃玉枝.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的分析[J].財會學(xué)習(xí)，2016（13）.51-52.

[2]財政部會計資格評價中心.高級會計實務(wù)[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2017.237-274.

[3]馬紅梅.簡析企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的現(xiàn)狀及其對策[J].財會學(xué)習(xí)，2016（23）.37-38.