探究我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式

陳佳

【摘 要】近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的一大特征就是資金量龐大，建筑工程前期需要大量的資金投入，所以想要推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展快速發(fā)展，就要順利的解決資金問題。所以在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，我們要注重房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，本文結(jié)合了房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，對于行業(yè)中的信托資金發(fā)揮模式進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；信托資金

一、引言

資金問題是房地產(chǎn)行業(yè)中制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，而當(dāng)前在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，融資相關(guān)模式受到政策的影響，這樣的情況是不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的，政策往往難以及時(shí)的適應(yīng)市場環(huán)境的變化，進(jìn)而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。房地產(chǎn)信托基金在各種融資方式當(dāng)中，可以算是比較有效的一種，也受到越來越多的關(guān)注，本文從房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展模式出發(fā)進(jìn)行相關(guān)的研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)解決融資問題，提供一條新的思路與方法。

二、房地產(chǎn)融資模式中信托基金的發(fā)展意義

（一）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)與金融結(jié)構(gòu)的改善

房地產(chǎn)行業(yè)投資信托基金作為基金的一種，作為融資模式的一種，其運(yùn)行的目的還是獲得盈利。在這種目的驅(qū)使下，資產(chǎn)管理方會(huì)將手中有限的資金選擇投給相對來說潛力比較大的項(xiàng)目，在這種選擇模式的刺激下，可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的良心競爭，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。在激烈競爭的市場環(huán)境下，企業(yè)的合并、重組將會(huì)是十分普遍的現(xiàn)象，信托基金也會(huì)推進(jìn)這些活動(dòng)的進(jìn)行，從而推進(jìn)資源的合理配置。這樣的房地產(chǎn)行業(yè)秩序可以形成一個(gè)資金的良性循環(huán)，提高資金的有效利用率，當(dāng)利潤增加后又可以將利潤投入到信托基金當(dāng)中，這種強(qiáng)有力的良性循環(huán)更可以快速的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。在這種良性循環(huán)的同時(shí)，信托基金還會(huì)吸收市場中的流動(dòng)資金，投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，補(bǔ)充銀行資金中存在的劣勢，減少銀行金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，也就是我們通常所講的將風(fēng)險(xiǎn)扁平化，金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性降低，安全性得以提高，有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求的滿足

房地產(chǎn)行業(yè)信托基金的發(fā)展，可以有效地吸收市場中的流動(dòng)資金，這種對于流動(dòng)資金的引導(dǎo)，有利于減少炒房這一不合理現(xiàn)象的出現(xiàn)，有利于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序，控制房地產(chǎn)行業(yè)的市場價(jià)格，防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)。許多民眾認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)火熱，不加思考，就將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，信托基金為他們提供了更多的資金投資渠道，在整體上對于房地產(chǎn)行業(yè)的供需進(jìn)行調(diào)整。從另外一種角度講，房地產(chǎn)的投資信托基金在進(jìn)行投資時(shí)，有專業(yè)的人士提供投資意見，專業(yè)的房地產(chǎn)投資顧問和基金管理者對于民間資金的引導(dǎo)，有利于投資風(fēng)險(xiǎn)性的降低，對于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的增強(qiáng)，也有著一定的積極作用，可以有效的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，維持市場正常的秩序，所以信托基金能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)的投資性需求，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，對于國家的宏觀調(diào)控也有著不小的積極影響。

（三）改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)市場機(jī)能

房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)具有投資與消費(fèi)兩個(gè)方面的功能，在一般的市場運(yùn)行機(jī)制當(dāng)中，房屋的價(jià)值通常會(huì)與房屋的租金聯(lián)系起來，但是我國的市場當(dāng)中，許多金融機(jī)構(gòu)持有著大量的房地產(chǎn)，這種價(jià)值確認(rèn)的體系對于金融機(jī)構(gòu)來說十分不利，而信托基金可以對房屋交易進(jìn)行宏觀上的調(diào)整控制，為房屋價(jià)值提供一個(gè)穩(wěn)定合理的價(jià)格。市場合理定價(jià)的形成，有利于正確的對投資者預(yù)期進(jìn)行引導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)交易市場，改善市場結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑探究

（一）完善房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)制度體系

無論是何種行業(yè)，何種事物，其正常運(yùn)行都需要一個(gè)完善全面的制度體系，依靠完善的制度規(guī)范才能實(shí)現(xiàn)一個(gè)行業(yè)的有序運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展進(jìn)步。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，信托資金更不能離開一個(gè)完善的制度體系。

一個(gè)制度體系的建立離不開實(shí)際的市場環(huán)境，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，監(jiān)管環(huán)境等等，在制定制度時(shí)都要加以充分的考慮，只有與實(shí)際符合，適應(yīng)市場發(fā)展的體系才能與市場相輔相成，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相反的，一個(gè)制度不符合實(shí)際，不考慮市場的實(shí)際情況，不僅不能夠推進(jìn)行業(yè)發(fā)展，還會(huì)破壞行業(yè)秩序，損害行業(yè)發(fā)展，最終被時(shí)代所淘汰。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)有了十分明顯的成效，但在房地產(chǎn)行業(yè)與投資信托基金相關(guān)的制度還不夠完善，我國要學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的相關(guān)管理體制，學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn)，與我國自身實(shí)際相結(jié)合，制定一套循序漸進(jìn)、符合國情的管理運(yùn)行制度體系。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展方向

房地產(chǎn)投資信托基金主要有三種模式，一是信托基金計(jì)劃模式，這種模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的比較多，應(yīng)用比較廣泛，這是由我國房地產(chǎn)行業(yè)的特征所決定的，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中證券市場追求的更多的是低風(fēng)險(xiǎn)。但是這種模式還是存在一定問題的，信托計(jì)劃模式所產(chǎn)生的產(chǎn)品在轉(zhuǎn)變?yōu)榛饡r(shí)，許多部分需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，二者在一定意義上還屬于不同的類別。具體來說，絕大部分的信托計(jì)劃投資收益產(chǎn)品都是采用固定期限類型的固定收益類產(chǎn)品，而房地產(chǎn)的信托基金投資則是一種以分紅為獲利模式的投資收益類產(chǎn)品，這二者進(jìn)行進(jìn)行交易等市場行為時(shí)，會(huì)有許多的不便，違背市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代簡便的經(jīng)濟(jì)交易準(zhǔn)則。而且信托基金在制度上也還存在一定的不足之處，缺少一個(gè)制度化的標(biāo)準(zhǔn)，這也影響了信托基金的發(fā)展。第二種模式是房地產(chǎn)公司上市模式，這種模式在實(shí)際中很少得到應(yīng)用，主要原因在于以房地產(chǎn)公司上市為基礎(chǔ)進(jìn)行信托基金的發(fā)展，但是上市后的房地產(chǎn)公司相應(yīng)的基金管理成本會(huì)提升，這種成本的提升會(huì)對基金的發(fā)展有著比較不利的影響，除此以外，上市對于房地產(chǎn)公司來說，也是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，容易引發(fā)利益問題沖突，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。最后一種模式則是契約型的基金模式，在這種模式中，房地產(chǎn)公司可以采用封閉式的基金管理模式對基金進(jìn)行管理，為了更加科學(xué)的管理，房地產(chǎn)公司可以聘請專業(yè)的管理人員對基金進(jìn)行管理，來保證基金的發(fā)展與收益。這一個(gè)模式可以保證基金的科學(xué)管理，但是這一模式的問題在于相關(guān)的管理法規(guī)還不夠健全，在基金運(yùn)行中會(huì)出現(xiàn)許多問題，所以在實(shí)際中的應(yīng)用比較少。

（三）房地產(chǎn)投資信托基金在我國中的發(fā)展路徑

在我國的投資信托資金發(fā)展當(dāng)中，要結(jié)合我國的實(shí)際，一方面要學(xué)習(xí)外國現(xiàn)今的管理模式與管理經(jīng)驗(yàn)，一方面采用多模式組合發(fā)展方式，最終得到一套最適應(yīng)我國國情的發(fā)展模式。從現(xiàn)在我國的實(shí)際情況，包括市場環(huán)境等因素綜合來看，本文認(rèn)為，在我國使用契約型的投資信托基金模式是非常有利的，這樣說的原因有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是契約型的基金在我國已經(jīng)有了比較良好的基礎(chǔ)，我國在證券類投資基金中采用的也是契約型管理模式，相對來說，我國的制度發(fā)展較為完備，也有著相關(guān)的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)。第二點(diǎn)原因則是，由于傳統(tǒng)思想影響，在我國的環(huán)境當(dāng)中，投資者更加重視的不是利益獲取，而是利益的保護(hù)。契約式的基金在利益保護(hù)方面，由于他管理的嚴(yán)格性有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

契約類型的基金可以真正實(shí)現(xiàn)基金的持有者，無論份額的大小，都擁有相應(yīng)的應(yīng)得的權(quán)利，保護(hù)小額投資者。這就為契約型投資信托基金在我國的發(fā)展打下了一塊堅(jiān)固的基石。

四、房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行模式

（一）房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行環(huán)境

要實(shí)現(xiàn)投資信托基金的高效運(yùn)行，我們要為信托基金提供一個(gè)合適的運(yùn)行環(huán)境。第一步，我們要對負(fù)責(zé)房地產(chǎn)信托基金管理的管理者加以嚴(yán)格管理，對于基金的管理人，首先要明確他的責(zé)任，基金管理者的首要任務(wù)與責(zé)任就是讓基金獲得收益，而在房地產(chǎn)基金中，管理人不僅僅要符合投資者的要求，還要符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求，這樣才能有效的進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的管理，切實(shí)的進(jìn)行投資等活動(dòng)的進(jìn)行，同時(shí)對于基金的托管人，也要加強(qiáng)管理，這一管理的重點(diǎn)在于托管人的資格認(rèn)定，只有保證托管人的專業(yè)素質(zhì)，才能保障基金的平穩(wěn)正常運(yùn)行，獨(dú)立的進(jìn)行投資，保護(hù)投資者的利益。第二步是對于投資行為的規(guī)范，房地產(chǎn)投資信托基金的投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)，不能夠隨意的將資金投入到其他無關(guān)的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，危害持有者的利益，在選擇進(jìn)行投資的地域時(shí)，也要受到合理有效的監(jiān)督，同時(shí)在基金的投資活動(dòng)當(dāng)中，對于持有的期限以及轉(zhuǎn)讓條件，要加以合理的限制與規(guī)范，防止投機(jī)的行為的發(fā)生。除了這兩個(gè)方面之外，房地產(chǎn)投資信托基金的具體運(yùn)行環(huán)境是否良好與信貸基金的借貸比例也有著一定的關(guān)系，要對借貸比例進(jìn)行一定的控制，降低基金運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)信托基金提供一個(gè)良好的運(yùn)行環(huán)境。

（二）完善房地產(chǎn)投資信托基金組織構(gòu)架和交易方式

完善房地產(chǎn)投資信托基金組織的結(jié)構(gòu)中機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人之間的關(guān)系，在基金活動(dòng)中，持有人、管理人等主體之間的關(guān)系要合理的進(jìn)行管理和處理。由于房地產(chǎn)投資信托基金這種在投資角度來說是一種長期投資方式，變?yōu)楝F(xiàn)金的能力是比較弱的。我們可以采用封閉式管理方式，來保證交易秩序與交易安全。

在房地產(chǎn)信托資基金當(dāng)中，不同的組織形式與治理機(jī)制具有不同的優(yōu)點(diǎn)，在基金發(fā)展中也發(fā)揮著不同作用。封閉式的管理方式，有利于對基金中資金的投資行為進(jìn)行規(guī)范，防止管理人任意投資行為的發(fā)生。而房地產(chǎn)信托資金的組織形式，本文認(rèn)為公司型的組織形式相比契約型對基金的本身發(fā)展更為有利，公司型的房地產(chǎn)信托資金會(huì)形成一個(gè)更加關(guān)注投資者權(quán)益的基金治理結(jié)構(gòu)，更好的對投資者利益進(jìn)行保護(hù)。另一方面，我國的市場經(jīng)濟(jì)制度在不斷發(fā)展，正在與國際進(jìn)行廣泛的接軌，而國際上許多信托基金也是采用公司制的組織形式，所以這一組織形式的采用有利于推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的融合與發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)信托基金行業(yè)的發(fā)展。

（三）規(guī)范投資范圍和方向

在房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行投資等商業(yè)活動(dòng)時(shí)，要有規(guī)定限制資金的投資范圍，管理者不能隨意的處理資金，進(jìn)行投資活動(dòng)。管理者應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，判斷在房地產(chǎn)行業(yè)中哪一種房地產(chǎn)更具有升值的潛力與投資的價(jià)值并加以投資。

五、結(jié)語

近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的一大特征就是資金量龐大，建筑工程前期需要大量的資金投入，所以想要推進(jìn)房貸產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展快速發(fā)展，就要順利的解決資金問題。所以在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，我們要注重房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，本文對房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式進(jìn)行了探討，希望能夠?qū)@項(xiàng)基金的發(fā)展有所幫助，保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而突進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。

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