陳婷婷 周云

摘要：公共租賃住房是否高效率運(yùn)行是衡量政府民生工作績效的重要指標(biāo)。然而有些城市只把它當(dāng)作一個政績工程，在供給過程中沒有很好的規(guī)劃和制度建設(shè)，嚴(yán)重影響了住戶滿意度，制約了公租房制度的高效運(yùn)行。2015年，習(xí)總書記提出的“供給側(cè)改革”為新常態(tài)下如何解決社會民生問題指明了方向。本文首先圍繞供給側(cè)的前提（供給質(zhì)量）、重心（制度供給）和根本目的（以人民為中心），從公租房實物供給、政策制度、公共服務(wù)和住戶感知這四個層面，共選取了17個公租房運(yùn)行滿意度評價指標(biāo)，并用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，構(gòu)建了公租房運(yùn)行滿意度評價指標(biāo)體系。其次，以蘇州市福運(yùn)公寓住戶為研究對象，運(yùn)用模糊綜合評價法對公租房運(yùn)行滿意度進(jìn)行分析。最后，圍繞供給側(cè)的前提、重心和深化，提出提高公租房運(yùn)行滿意度的對策與建議，最終提升公租房制度、服務(wù)和住房品質(zhì)，提高受保障者滿意度，實現(xiàn)公租房的高效運(yùn)行。

Abstract： The efficient operation of public rental housing is an important index to measure the performance of government people's livelihood. However， some cities only regard it as a political achievement project. There is no good planning and institutional construction in the supply process， which seriously affects the satisfaction of households and restricts the efficient operation of the public rental system. In 2015， the Supply-Side Reform proposed by General Secretary Xi pointed out the direction of how to solve the problems of social livelihood under the new normal. This article first focuses on the supply side of the premise（supply quality）， the focus（system supply） and the fundamental purpose（people as the center）， from the public housing supply， policy system， public services and household perception of these four dimensions. A total of 17 indicators were selected for the evaluation of the running satisfaction of public rental housing， and the weight of the index was determined by the analytic hierarchy process. Secondly， with the residents of fuyun apartment in Suzhou city as the research object， the paper analyzes the satisfaction of the operation of public housing by using fuzzy comprehensive evaluation method. Finally， based on the premise， focus and deepening of the supply side， this paper puts forward some countermeasures and suggestions to improve the running satisfaction of public rental housing， and finally improve the quality of public rental housing system， service and housing， improve the satisfaction of the insured， and realize the efficient operation of public rental housing.

關(guān)鍵詞：供給側(cè);公共租賃住房;運(yùn)行滿意度

Key words： supply side;public rental housing;run satisfaction

中圖分類號：F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）17-0001-04

0? 引言

住房問題是我國重要的民生問題之一，保證人民能夠“住有所居”，不僅僅是老百姓的迫切需求，也是政府努力的方向。公共租賃住房是否高效率運(yùn)行是衡量政府民生工作績效的重要指標(biāo)[1]。但是，為保障中低收入人群而設(shè)立的公租房，存在各種制度不合理、住房和服務(wù)質(zhì)量差的問題，多數(shù)城市保障門檻較高，并且公租房位置較遠(yuǎn)、居住環(huán)境差等都給租戶帶來了較差的居住感受，甚至出現(xiàn)“棄租”現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了公租房的高效運(yùn)行，降低了受保障者的滿意度。這些均是公租房供應(yīng)和需求不均衡的現(xiàn)實體現(xiàn)，說明目前公租房供給方面存在短板，因此我國公租房領(lǐng)域也需要進(jìn)行供給側(cè)改革，需要通過“補(bǔ)短板”來矯正資源配置扭曲，提高公租房的有效供給，促使“生產(chǎn)”適應(yīng)需求[2]。

1? 基于供給側(cè)考慮的公租房運(yùn)行滿意度評價指標(biāo)體系構(gòu)建

1.1 確定評價指標(biāo)

通過文獻(xiàn)梳理并結(jié)合業(yè)內(nèi)專家意見，本文從實物供給、政策制度、公共服務(wù)和住戶感知這四個層面出發(fā)，最終確立評價指標(biāo)共17個（見表1）。

1.2 確定各指標(biāo)權(quán)重

1.2.1 構(gòu)建判斷矩陣

向相關(guān)專家發(fā)放調(diào)查問卷，采用層次分析的1-9比例標(biāo)度方法對各指標(biāo)重要性進(jìn)行打分，來判定各二級指標(biāo)之間的相對重要性，構(gòu)建目標(biāo)層判斷矩陣和準(zhǔn)則層判斷矩陣。

1.2.2 一致性檢驗

首先，對問卷進(jìn)行一致性檢驗（要求CR<0.1）：Yaahp20.0軟件可以自動對各判斷矩陣數(shù)據(jù)進(jìn)行權(quán)重計算和一致性檢驗，在通過檢驗——返還問卷修改——再檢驗之后，其中11份問卷的一致性比例CR均小于0.1，通過一致性檢驗，最后權(quán)重的確定即在這11份有效問卷基礎(chǔ)上計算。

1.2.3 層次總排序權(quán)重

為提高結(jié)果的準(zhǔn)確性。采用算數(shù)平均法（公式1）來計算每個指標(biāo)權(quán)重系數(shù)的算術(shù)平均值，并對準(zhǔn)則層進(jìn)行歸一化處理，計算結(jié)果見表2。

2? 實證研究

2.1 樣本概況

福運(yùn)公寓是蘇州首個針對本地居民的純公租房小區(qū)，本次調(diào)查以該小區(qū)1489套公租房住戶為對象，共發(fā)放問卷250份，回收有效問卷165份，回收率為66%。

2.2 滿意度模糊綜合評價

2.2.1 確定評價因素集和評價等級

①構(gòu)建評價因素集。

因素集是由綜合評價中各評價因子組成的集合。根據(jù)前面的分析可知，本文的評價指標(biāo)集U包括實物供給、政策制度、公共服務(wù)和住戶感知四個方面，其中每一個Ui又分別由U11-U43這17個二級指標(biāo)Uij構(gòu)成。

②建立評價等級。

評價等級是指評判評價對象時的n種狀態(tài)。假設(shè)評價等級集合為V，則有V=（V1，V2，V3，…Vn）。本文采用五級滿意度劃分法，即V=（V1，V2，V3，V4，V5）=（很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意）=（5，4，3，2，1）。

2.2.2 確定模糊隸屬度矩陣和權(quán)向量

①確定模糊隸屬度矩陣。

由于福運(yùn)公寓已全部入住，即入住率為100%，因此在供方層面設(shè)定入住率指標(biāo)評分為5分，剩下16個指標(biāo)進(jìn)行住戶打分。對回收的165份有效問卷進(jìn)行統(tǒng)計分析，并經(jīng)過歸一化處理，得到如下模糊隸屬度矩陣：

②確定權(quán)向量。

有了隸屬度矩陣，還需要確定出每一個評價因素的權(quán)向量。在上一小節(jié)中，通過層次分析法我們已經(jīng)確定各評價指標(biāo)權(quán)重大小。

一級指標(biāo)的權(quán)重集為：

2.2.3 模糊綜合評價

在R中，每一行都表示了該因素對于每個評價等級的一種隸屬關(guān)系。通過將不同行的權(quán)向量A進(jìn)行合成，就能得到最終被評對象對各級模糊子集的隸屬度。B作為V上的一個模糊子集又叫決策集。

①初級模糊綜合評價。

②二級模糊綜合評價。

在初級模糊評價的基礎(chǔ)上，利用一級指標(biāo)的權(quán)重，通過計算可以得到福運(yùn)公寓公租房總體運(yùn)行滿意度。

2.3 滿意度評價結(jié)果分析經(jīng)統(tǒng)計，總體滿意度為3.60，各指標(biāo)滿意程度見表3。

由以上評價結(jié)果，結(jié)合本人的走訪調(diào)查可以得出以下結(jié)論：

從表3的分析結(jié)果可以看出，總體運(yùn)行滿意度為3.60分，表明小區(qū)住戶滿意度處于中等偏好的水平，但距滿意仍有一定差距，說明公租房在政策、管理等方面還有很大的提升空間。

指標(biāo)層面，租金及補(bǔ)貼得分超過4分，說明大家對政府制定的租金價格是滿意的。政策規(guī)定的最高租金檔次也僅為市場租金的一半，體現(xiàn)了保障房是一項真正的“惠民”政策。但是，仍然存在極個別不滿意的樣本，調(diào)查樣本中一位住戶稱自己已有三個月未交房租，他認(rèn)為租金價格對他來說還是很高，可見政府部門還需根據(jù)公眾的反饋及時調(diào)整，使政策目標(biāo)與政策實施之間充分發(fā)揮功效，提高公租房配置效率。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和社區(qū)文化活動豐富度得分在3分以下，說明住戶對這兩項指標(biāo)滿意度較低，在這兩個方面還有待提高。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量方面，部分居民提出小區(qū)沒有設(shè)置門禁刷卡致使盜竊事件頻發(fā)、物業(yè)對打架事件不作為、安保工作人員年齡較大等問題，都給住戶帶來了不好的感受，另外通過調(diào)查我們得知該公租房小區(qū)亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是允許外來車輛付費(fèi)停在社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致小區(qū)在下班高峰期交通秩序混亂。社區(qū)文化活動豐富度方面，通過和兩位第一批公租房的申請者交談，我們得知社區(qū)開始是舉辦過上門送大米等各類活動，但現(xiàn)在已經(jīng)幾乎不舉辦了，因此大家對社區(qū)文化活動豐富度這項滿意度普遍較低。

其它13項指標(biāo)得分都在3-4分，處于一般與滿意水平之間。其中建筑本體特征和區(qū)位環(huán)境特征滿意度較高，這都?xì)w功于公租房建筑外觀較美觀、所處地理位置比較優(yōu)越、交通便利，但也有部分住戶抱怨裝修、戶型不好;相對來說小區(qū)環(huán)境得分稍遜一籌，這是因為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境一般，小區(qū)養(yǎng)狗人士較多，而有些居民素質(zhì)不高對“便便箱”視若無睹，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生變差，住戶抱怨較大，同時小區(qū)外部缺少大型超市、商業(yè)中心，給居民生活帶來了不便;房源供應(yīng)數(shù)量方面，由于有些居民不是第一次就成功申請到公租房，大家還是希望政府能夠多建設(shè)多提供一些保障房。準(zhǔn)入資格、審核和監(jiān)管機(jī)制滿意程度不高，準(zhǔn)入資格方面，有些居民對準(zhǔn)入要求存在爭議，他們主要是認(rèn)為政策規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)線比較嚴(yán)苛，即使超出標(biāo)準(zhǔn)線，依舊無力承擔(dān)租金和購買商品房;審核和監(jiān)管機(jī)制方面，小區(qū)存在公租房轉(zhuǎn)租、開豪車住公租房的現(xiàn)象，據(jù)了解相關(guān)部門應(yīng)每三個月進(jìn)行一次入戶檢查，但實際上并未按規(guī)定執(zhí)行，同時對住戶的身份審核工作也不到位，轉(zhuǎn)租給他人的只需提供房東身份證復(fù)印件即可，因此相關(guān)部門審核監(jiān)管工作效率亟需提高;分配機(jī)制滿意程度一般，這項指標(biāo)爭議不大，主要是因為配租采用搖號的方式，一定程度確保了公平公正，但也有少部分人建議細(xì)化優(yōu)先順序。政府工作人員服務(wù)態(tài)度和工作效率滿意度也是比較高的，爭議較少;物業(yè)收費(fèi)滿意程度較高，據(jù)了解該小區(qū)只需前期繳納租金而不用繳納物業(yè)費(fèi)，但有汽車的需繳納停車費(fèi)，對此大部分家庭是可以接受的;房屋與設(shè)施維修更換滿意程度較低，據(jù)了解維修工作不夠及時，并且政府部門只管半年，以后都由住戶自行解決。居住預(yù)期滿意度較高，大多數(shù)居民表示“上哪找這么便宜的房子”、“性價比很高”的觀點;鄰里關(guān)系滿意度不高，部分樣本表示鄰里間交流很少，不滿意的最主要因素還是轉(zhuǎn)租，棋牌室擾民現(xiàn)象嚴(yán)重，人口流動性大、部分社會人員身份不明或素質(zhì)不高都嚴(yán)重影響了鄰里關(guān)系。

2.4 基于供給側(cè)考慮下提高公租房運(yùn)行滿意度的對策與建議

2.4.1 圍繞供給側(cè)前提，提高供給質(zhì)量

供給側(cè)的前提是提高供給質(zhì)量。招商證券研究報告指出：房地產(chǎn)供給側(cè)改革，長期來看是住房質(zhì)量的改善。而對住房保障工作而言，供給質(zhì)量包括兩個方面，分別是住房質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。

①提高住房質(zhì)量。

住房內(nèi)部質(zhì)量。公租房建筑質(zhì)量與公租房住戶的居住質(zhì)量密切相關(guān)，政府部門應(yīng)健全質(zhì)量控制體系，并加強(qiáng)監(jiān)管力度，提高公租房建設(shè)質(zhì)量。此外，針對公租房住戶對房屋面積、戶型等提出的問題，相關(guān)部門在規(guī)劃和設(shè)計環(huán)節(jié)應(yīng)盡量地滿足功能需求、充分利用房屋空間。

住房外部質(zhì)量。城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)條件，相關(guān)部門應(yīng)加快完善公租房周邊設(shè)施配套，積極引入醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行等生活配套，增加公共交通干線和站點，方便居民的生活，提高公租房住戶的生活質(zhì)量。

②提高公共服務(wù)質(zhì)量。

政府工作服務(wù)。政府工作人員要樹立服務(wù)意識，落實以人民為中心的思想。相關(guān)工作人員要加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通和管理責(zé)任，在落實制度建設(shè)上提高執(zhí)行力，對公租房各個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管理。

物業(yè)、社區(qū)文化服務(wù)。一是建立物業(yè)管理服務(wù)考核評價制度，促使物業(yè)單位強(qiáng)化自身的服務(wù)意識，并通過培訓(xùn)或技能訓(xùn)練提高工作人員的專業(yè)素質(zhì)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。二是注重公租房社區(qū)文化的培養(yǎng)。在公租房社區(qū)管理中應(yīng)多考慮增加居民的溝通交流，加強(qiáng)對居民的人文關(guān)懷，可以通過開展社區(qū)鄰里活動、文化活動來提高大家的認(rèn)同感和歸屬感[3]。

2.4.2 圍繞供給側(cè)重心，加強(qiáng)制度創(chuàng)新和有效供給

供給側(cè)改革的重點是制度供給。供給側(cè)改革要在保障房管理體系的具體制度方面進(jìn)行完善，補(bǔ)齊短板，建議從公租房運(yùn)營中的準(zhǔn)入機(jī)制、審核和監(jiān)管機(jī)制、分配機(jī)制和租金標(biāo)準(zhǔn)這四個方面進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善保障性住房供給政策[4]。

①準(zhǔn)入機(jī)制。

公租房準(zhǔn)入資格應(yīng)重視住房和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，淡化戶籍限制。政府可以在考慮當(dāng)?shù)毓夥啃枨笄闆r、政府財政的負(fù)擔(dān)能力以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低公租房的準(zhǔn)入門檻，如適當(dāng)提高申請者的收入標(biāo)準(zhǔn)或放寬對戶籍的要求。

②審核和監(jiān)管機(jī)制。

一是對申請者的資格審核。除了對申請者收入標(biāo)準(zhǔn)的審核，還要嚴(yán)格審查申請者的信用記錄、犯罪經(jīng)歷以及租賃經(jīng)歷等個人信息。

二是后期的監(jiān)管。首先，對公租房保障對象的收入標(biāo)準(zhǔn)、保障標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)管理，構(gòu)建個人信用制度和收入監(jiān)管制度，保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨著保障對象收入的變化而作出及時地調(diào)整，以防出現(xiàn)公租房供給與實際保障對象錯位的問題。其次，對于“騙租”行為，應(yīng)加大懲罰力度，這就要求政府部門應(yīng)盡快健全公租房退出機(jī)制，將必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處罰上升到法律層面。此外，還可以考慮采取適當(dāng)?shù)募顧C(jī)制鼓勵承租人主動退出，如：向提前退租的承租人發(fā)放租金補(bǔ)貼[5]。

③分配機(jī)制。

排序方面，優(yōu)化更加人性化、合理化的優(yōu)先準(zhǔn)則，可以借鑒國外根據(jù)申請者收入狀況、住房需要和是否殘障等具體情況，制定排序、優(yōu)先準(zhǔn)則，將公租房優(yōu)先分配給最需要的人[6]。

④租金標(biāo)準(zhǔn)。

在設(shè)定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)時，除了要將公租房本身的建設(shè)成本和周邊市場租賃住房的租金水平作為考慮因素，還應(yīng)考慮到供應(yīng)對象的租金可承受能力。對此，可以借鑒香港的做法，改進(jìn)租金標(biāo)準(zhǔn)。香港政府規(guī)定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)為該區(qū)域市場價格的20%-30%，并且一般不超過居民家庭收入的10%，較低的租金收入比給居民帶來了更高的滿意度和幸福感。

2.4.3 深化供給側(cè)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

黨的十九大報告提出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這不僅表明住房保障建設(shè)是政府的重要職責(zé)，更體現(xiàn)了培育新供給主體的重要性。公租房領(lǐng)域供給側(cè)改革的關(guān)鍵就在于處理好政府和市場的關(guān)系，政府不應(yīng)是公租房的“實物供給者”，而應(yīng)是促進(jìn)公租房供給市場化的“制度供給者”，由政府主導(dǎo)，通過采取稅費(fèi)減免、租金補(bǔ)貼等激勵措施，引導(dǎo)社會力量積極參與到公租房的投資建設(shè)、運(yùn)營管理工作中[7]。

房源的籌集工作需要依靠政府的統(tǒng)一安排和協(xié)調(diào)，運(yùn)營機(jī)構(gòu)籌集公共租賃住房的渠道是多種多樣的，包括由政府直接投資或企業(yè)投資建設(shè)、在部分出讓的商品住宅用地上或是舊城改造建設(shè)的住宅中按一定比例配套建設(shè)、在各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和升級改造中集中配套建設(shè)、政府向社會統(tǒng)一租賃等其他渠道來籌集公共租賃住房。

過去，我國房地產(chǎn)市場一直“重售輕租”。為了補(bǔ)短板、強(qiáng)租賃，政府這幾年大力推進(jìn)和倡導(dǎo)“租購并舉”，其直接目標(biāo)是要改善住房市場在租售結(jié)構(gòu)上的失衡，其本質(zhì)思路也是從調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，通過化解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾，實現(xiàn)住房市場的有序健康發(fā)展。

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作者簡介：陳婷婷（1994-），女，江蘇鹽城人，蘇州科技大學(xué)土木學(xué)院研究生，研究方向為建筑經(jīng)濟(jì)與管理;周云（通訊作者）（1962-），女，北京人，教授，碩士生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、城市經(jīng)濟(jì)與開發(fā)、建筑經(jīng)濟(jì)與管理、物業(yè)經(jīng)營管理的教學(xué)、教研及研究工作。