論農(nóng)村房屋買賣的法律風(fēng)險及其防范

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，農(nóng)村房屋買賣糾紛不斷增加，主要表現(xiàn)為雙方當(dāng)事人對買賣合同效力的認(rèn)定而引起的糾紛和農(nóng)村不動產(chǎn)欠缺完整統(tǒng)一的登記手續(xù)而引起的糾紛，基于以上糾紛，有必要從制度層面建立完整統(tǒng)一的農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度以及對合同效力做出明確規(guī)定，從而為司法實踐提供統(tǒng)一的裁判依據(jù)，做到同案同判。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣;合同效力;公示制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，農(nóng)村房屋買賣出現(xiàn)了糾紛增多、農(nóng)村房屋能否買賣法律法規(guī)等規(guī)定不明確、沒有完整統(tǒng)一的公示制度和農(nóng)村房屋買賣各地的司法裁判不統(tǒng)一等問題。

一、農(nóng)村房屋買賣存在的法律風(fēng)險

（一）房屋產(chǎn)權(quán)不明確

《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記生效為主，登記對抗為例外[5]。由于歷史等各方面的原因，我國長期處于城鄉(xiāng)二元格局，由此形成了農(nóng)村不動產(chǎn)和城市不動產(chǎn)的不動產(chǎn)城鄉(xiāng)二元體系，農(nóng)村房屋買賣因為欠缺有效的登記手續(xù)而引發(fā)的糾紛更是層出不窮。

房屋產(chǎn)權(quán)憑證對當(dāng)事人的權(quán)利保障尤為重要，但是，實踐中買賣雙方當(dāng)事人由于法律意識淡薄不太重視產(chǎn)權(quán)變更登記或由于熟人社會的影響，買賣雙方當(dāng)事人在交易時只有自制的買賣合同、村委會的證明或中間人的見證，而沒有進(jìn)行房屋登記只是簽訂了相關(guān)的購房合同，但是物權(quán)變動與合同生效是不同的法律行為，合同生效并不代表物權(quán)發(fā)生了變動。這就會造成買受人實際占有該房屋，對該房屋處于事實上的占有關(guān)系，而出賣人還享有房屋的所有權(quán)，從而使得房屋產(chǎn)權(quán)不明確，進(jìn)而破壞交易市場的穩(wěn)定性，給當(dāng)事人的信賴?yán)嬖斐蓳p失。事實上，在實踐中很多當(dāng)事人也是基于房屋出賣后僅簽訂了房屋買賣合同而未辦理權(quán)屬變更手續(xù)為由訴至法院，造成農(nóng)村房屋買賣中產(chǎn)權(quán)糾紛數(shù)量逐漸增多。

（二）合同效力不確定

合同的效力應(yīng)該按照合同法的相關(guān)規(guī)定去判定，房屋買賣合同自然也不例外，但在司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同的效力因買賣主體的不同而有所不同。

1.同一村集體成員間買賣合同的效力

宅基地使用權(quán)具有保障村民住宅安全穩(wěn)定的社會功能，屬于村集體所有，本村村民間的農(nóng)村房屋買賣并未打破集體所有這種固定關(guān)系，也并未損害集體利益，所以，在理論上和司法實踐中，同一村集體成員間的房屋買賣只要不是合同法規(guī)定的無效情形就認(rèn)定為合同有效。

2.不同村集體成員間買賣合同的效力

立法上并未明確規(guī)定農(nóng)村房屋不得出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但出于居者有其屋的考慮與對農(nóng)民生存權(quán)的保障，國家政策也對此類農(nóng)村房屋買賣做了限制。農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的人身屬性與資格屬性，不同村的村民間的房屋買賣必然會引起宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)又勢必會打破穩(wěn)定的村集體關(guān)系，受熟人社會的影響，穩(wěn)定的信任關(guān)系也會被打破，更甚者，村集體成員間的利益會受損，基于對以上種種原因的考慮，理論上認(rèn)為應(yīng)該限制此種房屋買賣[7]。在司法實踐中，大部分法院也都贊同此理論觀點(diǎn)，同時也是按理論觀點(diǎn)直接判定此類房屋買賣合同無效。

3.與城鎮(zhèn)居民間買賣合同的效力

在當(dāng)前的社會環(huán)境下，雖然有大量的農(nóng)村房屋買賣合同存在，但我國現(xiàn)行法律并沒有作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致該類糾紛的解決面臨較大尷尬。對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋合同是否有效，綜合現(xiàn)行法律規(guī)定及現(xiàn)實狀況，法院將此類合同判定為無效。因為根據(jù)我國“房地一體”原則，農(nóng)村房屋買賣即為房屋與宅基地的共同買賣，但宅基地使用權(quán)是集體組織成員共同享有的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民并不具備這個主體資格，違背了我國法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。另外，如果允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可能會使農(nóng)民喪失賴以生存的房屋，流離失所。

二、農(nóng)村房屋買賣的法律風(fēng)險防范措施

建造在宅基地上的農(nóng)村房屋買賣不僅涉及到法律問題，還涉及到政策問題和社會問題。隨著農(nóng)村房屋買賣隱形市場的發(fā)展，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣的糾紛不斷發(fā)生，滋生的宅基地非法交易市場對交易安全構(gòu)成威脅，同時，為了充分發(fā)揮宅基地作為資源的效益價值，有必要對上述法律風(fēng)險作出防范，更全面的保護(hù)買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（一）明確規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

相比城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)制度，我國對農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)長期以來都沒有進(jìn)行確認(rèn)，有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律規(guī)定較少，內(nèi)容較為分散，始終沒有形成完整統(tǒng)一的公示制度，而且買賣雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同后只是由村委會或中間人證明，此類證明并沒有明確的法律依據(jù)，這也是農(nóng)村房屋在交易過程中產(chǎn)權(quán)不明確等問題出現(xiàn)的制度性原因，基于以上種種法律風(fēng)險，有必要借鑒城鎮(zhèn)房屋的不動產(chǎn)登記制度來建立統(tǒng)一完善的農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度，進(jìn)而從根本上解決產(chǎn)權(quán)不明確而引起的法律糾紛。

（二）明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力

由于農(nóng)村房屋買賣涉及的主體類型不同，對合同效力的爭論也主要有以下兩種：第一種是，不同村集體的村民之間，雖然本質(zhì)屬性未改變，都是農(nóng)村村民，但打破了村集體的完整性，合同的效力因此受到影響;第二種是，農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間，屬于國家政策限制的類型。農(nóng)村房屋買賣合同也屬于買賣合同，其是否有效也應(yīng)該按照合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定來判斷，只要不屬于合同法規(guī)定的無效情形就應(yīng)認(rèn)定為有效，但農(nóng)村房屋基于其特殊性，其效力還要考慮國家政策等因素。

1.同一村集體成員間合同效力

不論是學(xué)術(shù)界還是司法實踐中對于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的農(nóng)村房屋買賣合同效力都能達(dá)成統(tǒng)一意見，即只要房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實，內(nèi)容合法，就認(rèn)定合同有效。

2.村集體成員之外的合同效力

村集體成員之外的合同主要包括以下兩種情形：一是不同村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買賣合同，二是村民與城鎮(zhèn)居民之間的合同，對于以上兩類合同的效力，我國多數(shù)法院都依法判定為無效。最高人民法院也對此類合同的效力做了明確規(guī)定，只要不在試點(diǎn)地區(qū)，上述兩種房屋買賣合同就應(yīng)當(dāng)判定為無效[10]。所以，以上兩種房屋買賣合同是否有效取決于其是不是在國家規(guī)定的試點(diǎn)地區(qū)。顯然，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，司法實踐中已經(jīng)做出了明確規(guī)定，但在立法層面并沒有明確的規(guī)定，這是司法先行，為了更好的解決這一問題，有必要在立法層面做出相關(guān)規(guī)定。

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基金項目：大慶市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃研究項目“大慶農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展保障的法律思考”的后續(xù)成果。項目編號：DSGB2017037。

作者簡介：崔淑霞（1965.5-），女，漢族，黑龍江大慶人，大慶師范學(xué)院，法律碩士，副教授，從事合同法、侵權(quán)責(zé)任法、親屬法等民商事法學(xué)方向。