抵押房屋處置問題詳解

鄭柯

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展迅速的背景下，人們之間的金錢往來變得更加密切。因生活、經(jīng)營需要，人們將房屋進行抵押、出租、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為常態(tài)，由此產(chǎn)生的法律問題也日益增多。本文將從實操角度闡述對抵押房屋進行處置需注意的事項。

現(xiàn)實生活中，因為要向銀行或其他金融機構(gòu)貸款，而房屋所有人將房屋進行了抵押，那么此時抵押的房屋能否進行租賃呢？若房屋已出租，這個時候是否還能抵押？已抵押的房屋若想轉(zhuǎn)讓，需注意哪些事項？上述問題的注意事項如下：

根據(jù)《合同法》、《擔保法》以及有關(guān)司法解釋的規(guī)定，我國是根據(jù)抵押權(quán)設(shè)定的先后來處理房屋租賃與抵押關(guān)系的。

一、先設(shè)定抵押權(quán)后成立租賃關(guān)系的情況

最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！庇纱丝梢姡盅喝丝梢詫⒁训盅旱姆课輰ν獬鲎?，但后成立的租賃關(guān)系對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗效力，抵押權(quán)人在實現(xiàn)權(quán)利時，能以房屋并無租賃關(guān)系存在（即無權(quán)利瑕疵）變賣、拍賣而獲得清償，租賃關(guān)系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內(nèi)部合同關(guān)系主張權(quán)利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關(guān)抵押的事實的，出租人應(yīng)該承擔損害賠償責任;如果已告知的，則由承租人自己承擔。

二、先成立租賃而后設(shè)定抵押權(quán)的情況

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！薄稉７ā返谒氖藯l也有類似規(guī)定：“抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條對此作了明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！?由此可見，抵押人可以將已出租的房屋進行抵押，但抵押之前簽訂的租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行;若抵押房屋進行轉(zhuǎn)讓，則受讓人也應(yīng)繼續(xù)履行抵押之前簽訂的租賃合同。

三、已抵押的房屋能否對外轉(zhuǎn)讓

雖然《擔保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。”但《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?由此可見，轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋應(yīng)先經(jīng)得抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效;除非受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標的物上的抵押權(quán)負擔的，轉(zhuǎn)讓行為有效。根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)，只要抵押權(quán)對應(yīng)的債權(quán)能夠得到保障且受讓人愿意代為清償，抵押權(quán)人對于抵押物的轉(zhuǎn)讓便沒有否決權(quán)。

上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人、承租人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。（作者單位：北部灣產(chǎn)權(quán)交易所集團股份有限公司）