房艷杰
[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革,市場經(jīng)濟(jì)所面臨的房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的問題有所回轉(zhuǎn),但是其行業(yè)的根本問題投資規(guī)模不合理以及產(chǎn)能過剩一直無法根除。根據(jù)回歸模型對我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資預(yù)算分析,最終得出結(jié)論:第三產(chǎn)業(yè)和城市化率以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長率對房地產(chǎn)市場的開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模起著極大的作用。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模;回歸模型;供給側(cè)改革
[DOI]1013939/jcnkizgsc201929077
1引言
“十三五”推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,其對房地產(chǎn)市場起到不可估量的影響。眾所周知,目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目,如何科學(xué)地去庫存、改善供求關(guān)系,成為一大難題。根據(jù)分析,房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩,會導(dǎo)致房地產(chǎn)新投資減少最后導(dǎo)致GDP負(fù)增長。我國房地產(chǎn)的空置房無論過多或者過少,都對國民經(jīng)濟(jì)有著巨大的負(fù)面影響。所以,這更需要我國對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行供給側(cè)改革,根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實(shí)因素,進(jìn)行科學(xué)的合理預(yù)算估測,從而推動我國經(jīng)濟(jì)的增長。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素
21通貨膨脹
如果商品市場面臨通貨膨脹,商品購買者總是在不斷地觀望,預(yù)期商品的價(jià)格會更加持續(xù)地上漲,如此貨幣貶值。正是如此,消費(fèi)者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值,尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以,在通貨膨脹的情況下,房子的銷售量往往大增,且有不斷上漲的趨勢。但是,作為房產(chǎn)類,這些稀缺特殊的資源,一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則,而且房子這類資源物品往往耗時(shí)較長,需要很長一段的開發(fā)建立時(shí)間,這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是,在通貨膨脹的情況下,消費(fèi)者對于房子的需求在短時(shí)間并不會減少,而且在供應(yīng)方面,供應(yīng)房的數(shù)量也不會在短時(shí)間內(nèi)劇增。所以,在供求失衡的情況下,兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r(jià)格不斷上漲,往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模。所以,通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。
22城市化進(jìn)程
如何說城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。這要從城市化進(jìn)程代表一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,是一個(gè)城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個(gè)城市城市化進(jìn)程較快,城市化水平高,這個(gè)城市就有許多的人口,居民數(shù)量極多,人口多導(dǎo)致需求大,對于各類商品的需求量將會不斷地提升,特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用,大量的需求拉動供給,因此供應(yīng)端不斷地完善,大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善,例如物業(yè)公園等設(shè)施,價(jià)值決定價(jià)格,同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高,如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模,如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然,還有其他部分的原因,例如隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn),城市的土地面積有限,不夠城市的建設(shè)使用,因此,城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn),不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源,導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地,政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房,如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升,最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。還有另外一個(gè)原因,城市相比農(nóng)村,工資高,許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展,從農(nóng)村來到城市謀求工作,農(nóng)民工進(jìn)來城市需要住處,因此有大量的住房需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后,還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后,為了更好的未來,選擇在城市發(fā)展,安家落戶,因此一大波的畢業(yè)生對住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求,影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模。
23財(cái)務(wù)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面。雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的,但是因?yàn)殇N售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響,因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其開發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以,要引起注意的是,追本溯源,對成本費(fèi)用進(jìn)行控制,就是對融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此,可以從根源上對財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制。財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀,可以促進(jìn)對房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域,每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場經(jīng)濟(jì)下,一個(gè)產(chǎn)業(yè)往往會帶動產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑項(xiàng)目的開發(fā),其資金會流動到多個(gè)部分環(huán)節(jié),包括:一是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費(fèi);二是建筑項(xiàng)目的工程建設(shè)的成本費(fèi)用;三是建筑成型時(shí)后期軟安裝所需的成本費(fèi)用;四是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目給未來居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資,例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項(xiàng)目所需且發(fā)生的直接費(fèi)用。當(dāng)然,這些各個(gè)部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理,有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過少。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財(cái)務(wù)部門對當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督。因此財(cái)務(wù)的現(xiàn)狀會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。
24第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè),需要一大堆的勞動力。其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動密集型地區(qū),其對勞動力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動力極其容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反,第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動力的需求量極大,且短期內(nèi)不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房,帶動房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方,城市的居民人數(shù)也高,往往聚集在一片的地區(qū),所以房子都是大片聚集,覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方,其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的,交通水平也是相當(dāng)之高,因此帶動周邊房價(jià)上漲,呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。
3結(jié)論與相關(guān)建議
31結(jié)論
城市化進(jìn)程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)指數(shù)增長率都會影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模,未來城市化進(jìn)程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都對房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動作用且?guī)咏?jīng)濟(jì)的發(fā)展,因此城市化率對其影響最為顯著。從行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析,房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一,解決問題的一大關(guān)鍵在于從供給側(cè)改革,減少產(chǎn)量,解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競爭力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度可能會在整體上有所下滑。
32相關(guān)建議
城市化水平是衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。一般來說房地產(chǎn)的長期需求是人口數(shù)量以及購買力等決定的,推動城市化進(jìn)程使得大量農(nóng)村人口遷移到城市,人口數(shù)量增加并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民收入上升,消費(fèi)水平購買力上升。增加住房需求量以及購買量在一定程度上減輕了房地產(chǎn)庫存積壓壓力。另外,也有利于城市建設(shè)和促進(jìn)戶籍改革。供給側(cè)改革,從源頭解決問題;調(diào)整產(chǎn)業(yè),縮減房產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)模,房價(jià)控制在合理區(qū)間。不僅達(dá)到去庫存的目的,使社會資源也可以得到最佳利用。避免房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),防止房產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題導(dǎo)致破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及廣泛,對房產(chǎn)業(yè)的調(diào)整改革有利于保障民生,穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會秩序。
完善房地產(chǎn)金融制度,房地產(chǎn)企業(yè)融資困難是我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀之一,我國的金融制度不夠完善,企業(yè)開發(fā)產(chǎn)地需要足夠的資金,商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)資金的主要來源。
近年來我國對房產(chǎn)業(yè)貸款力度加大,企業(yè)貸款艱難,使得融資更加困難,融資不順影響房產(chǎn)質(zhì)量,相對也影響到了銀行系統(tǒng)甚至國家經(jīng)濟(jì),總之房產(chǎn)業(yè)興起帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)興起,下滑也會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)下滑,完善房地產(chǎn)多元化融資制度,有利于房地產(chǎn)自身發(fā)展,同時(shí)穩(wěn)定銀行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
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