盛兆斌

摘 要：近年來，國家在城市化建設(shè)中投入大量的資金，房地產(chǎn)業(yè)可謂是迅速發(fā)展，與此同時，也面臨市場競爭危機(jī)和需求市場的挑戰(zhàn)。要想發(fā)展，就要固其根本，而財務(wù)管理則是企業(yè)管理與經(jīng)營血脈。本文將精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控中的運(yùn)用作為研究思路，充分探討了分析精細(xì)化管理的實(shí)際應(yīng)用策略，期望能給業(yè)內(nèi)財務(wù)工作人員一些幫助、建議。

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理 ?房地產(chǎn)企業(yè) ?財務(wù)內(nèi)控 ?財務(wù)管理

財務(wù)管理工作的細(xì)致程度決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)效率。在企業(yè)財務(wù)內(nèi)控過程中運(yùn)用精細(xì)化管理是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)與競爭力的關(guān)鍵，有助于為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的科學(xué)決策提供重要依據(jù)。企業(yè)必須要以財務(wù)管理為基礎(chǔ)，以精細(xì)化管理方式，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理進(jìn)行有效控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

一、財務(wù)內(nèi)控精細(xì)化管理的概念

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中首先要做的便是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，以提高內(nèi)部財務(wù)管理效率及質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制精細(xì)化是在原始內(nèi)部控制管理模式下不斷創(chuàng)新及完善而得來的產(chǎn)物，精細(xì)化管理作為現(xiàn)代化代表性管理理念，在實(shí)際應(yīng)用過程中時通過對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的分解、細(xì)化和落實(shí)三個步驟來提升企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行力。精細(xì)化管理與落實(shí)管理責(zé)任本質(zhì)相同，都是以具體化目標(biāo)為導(dǎo)向，給予管理者明確的管理方向，讓管理者能夠有目標(biāo)的完善自身管理工作，發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部問題，并及時解決。

二、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控中應(yīng)用的必要性

（一）保障企業(yè)長久發(fā)展的需要

財務(wù)內(nèi)控工作中開展精細(xì)化管理，就是將財務(wù)內(nèi)控工作進(jìn)行細(xì)化，確保每個經(jīng)營環(huán)節(jié)以及各個部門的財務(wù)支出都始終控制在預(yù)定的預(yù)算范圍之內(nèi)，從而為企業(yè)節(jié)省不必要的支出，增加收益，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置。這些節(jié)省下來的資金收益則可用于其他盈利項(xiàng)目的投資，或投入到客戶服務(wù)中，更好地為客戶提供服務(wù)，以此來為企業(yè)謀求更多利益，助力房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場環(huán)境下實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）應(yīng)對企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的需要

房地產(chǎn)企業(yè)投入資金多、回收資金慢，因國家政策授信貸款也較為緊張，一度出現(xiàn)籌資難的問題，加之企業(yè)內(nèi)部管理能力水平較低，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中資金使用率低、成本費(fèi)用控制不合理，如此現(xiàn)象在循環(huán)發(fā)展過程中讓企業(yè)陷入嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。通過精細(xì)化管理對企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷策略及成本等進(jìn)行全面的管理控制，資金寬裕的企業(yè)也可在該種管理方式下進(jìn)行套利性并購，資金緊張的企業(yè)則可利用該管理方式利潤率換周轉(zhuǎn)率的方式來進(jìn)行企業(yè)管理，以此度過現(xiàn)金流危機(jī)。

（三）應(yīng)對企業(yè)財務(wù)核算風(fēng)險的需要

財務(wù)管理職能便是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在管理過程中合理運(yùn)用會計核算是保持財務(wù)管理能力的基礎(chǔ)。精細(xì)化管理在財務(wù)管理中的應(yīng)用能夠提升財務(wù)數(shù)據(jù)信息質(zhì)量，讓參與企業(yè)發(fā)展決策的相關(guān)管理人員有可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)，便于制定強(qiáng)化企業(yè)基礎(chǔ)和成本的管理，并以此為基礎(chǔ)設(shè)立責(zé)任制，落實(shí)企業(yè)職責(zé)，同時制定有效的績效考核，提升內(nèi)部管理。營改增后的會計核算體系發(fā)生了較大的改變，財務(wù)人員的工作也發(fā)生了一定變化，在此基礎(chǔ)上企業(yè)若不在財務(wù)內(nèi)控中加入精細(xì)化管理便會面臨較大的財務(wù)核算風(fēng)險。

三、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控中的對策

（一）資金管理細(xì)化

首先，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金投入多、時間長的特點(diǎn)，尋找可滿足長期大額貸款的銀行或企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目融資方式，拓展企業(yè)的融資渠道。比如：債券融資、房地產(chǎn)基金等，若房地產(chǎn)企業(yè)資金較為緊缺，可選擇與其他合作伙伴聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，確保企業(yè)不會再項(xiàng)目進(jìn)行過程中丟失市場份額。

其次，是強(qiáng)化資金預(yù)算制度。房地產(chǎn)企業(yè)必須要從開始決定投資之間進(jìn)行資金預(yù)算工作，并結(jié)合企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀來制定開發(fā)投資計劃，以及資金回收計劃。在項(xiàng)目開展過程中，為確保過程中與預(yù)算成本進(jìn)度的合理性，工程部及銷售部必須要在月底匯總、月初上報資金計劃，便于管理人員對企業(yè)資金進(jìn)行合理的安排。集團(tuán)形式的開發(fā)工作必須要對資金進(jìn)行整合管理，提升資金的應(yīng)用效率。

最后，需要按揭回款跟蹤制度。在該環(huán)節(jié)必須要根據(jù)客戶情況建立按揭考核的方案，客戶在簽訂銷售合同并交納好首付款之后，企業(yè)內(nèi)部需要安排專業(yè)的財務(wù)人員對銷售合同進(jìn)行過程進(jìn)行監(jiān)督管理，推進(jìn)放款的過程。同時，企業(yè)的財務(wù)人員還需要對銀行按揭工作的情況進(jìn)行審查考核，并選擇信用良好的銀行進(jìn)行合作，降低企業(yè)的按揭風(fēng)險，銀行合作數(shù)量也需要根據(jù)企業(yè)實(shí)際來決定。

（二）會計核算精細(xì)化

第一，需要對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理科目進(jìn)行細(xì)化，讓會計核算能夠更加精細(xì)。成本部門、運(yùn)營部門等與成本管理有聯(lián)系的部門的會計核算科目要細(xì)致化，便于后期成本核對工作的進(jìn)行。預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款等科目必須要對立客戶姓名及房間號，便于財務(wù)人員對其進(jìn)行分析。

第二，必須要細(xì)化臺賬體系，在細(xì)化銷售臺賬過程中要對房源、銷售、按揭、稅款等信息進(jìn)行詳細(xì)記錄，并根據(jù)需求設(shè)定按揭、合同付款、固定資產(chǎn)、銷控等系列的臺賬，便于后期進(jìn)行核對及核算工作。

（三）成本管控精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)成本只要包括直接成本及間接成本，直接成本包括土地成本、設(shè)計成、利息支出及銷售成本等間接成本包括機(jī)會成本、管理成本等。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，因此要首先成本管控精細(xì)化管理，需由于多部門共同配合完成，可從以下幾點(diǎn)做起：

首先，要強(qiáng)化企業(yè)招標(biāo)評審流程以及簽訂合同的流程，在該過程中必須有專門的財務(wù)人員參與，對于資金相關(guān)的事項(xiàng)提出相關(guān)建議。成本部門、工程部門等與資金相關(guān)的部門要定期進(jìn)行財務(wù)方面的知識培訓(xùn)，確保在招標(biāo)過程中以合理的價格成交。

其次，要加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用的支出管理，對工程進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格管理，工程掛賬需與工程驗(yàn)收相符合，并出具相應(yīng)的確認(rèn)單據(jù)，單據(jù)不能隨意更改。費(fèi)用支出必須要提前做好登記，拒絕不合理費(fèi)用的支出。

最后，要對目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化管理，在實(shí)行過程中必須要根據(jù)成本管控部門制定的成本管理目標(biāo)進(jìn)行，并根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展情況定期召開成本管理的會議，對資金超出預(yù)算現(xiàn)象必須要分析原因，及時對漏洞進(jìn)行修復(fù)工作。如可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，將項(xiàng)目目標(biāo)成本按土地成本、開發(fā)間接費(fèi)用、建筑安裝成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、資本化利息、期間費(fèi)用劃分為7大類，下設(shè)相應(yīng)子科目，定期組織項(xiàng)目各部門開展成本管控會議，將目標(biāo)成本與實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行對比分析，分析其中存在的差異及明確差異產(chǎn)生的原因，及時進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，確保成本管控的精細(xì)化。

四、結(jié)束語

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)內(nèi)控的重要管理方式，在應(yīng)用過程中必須要有專業(yè)的人才參與，讓其融入到各個工作環(huán)節(jié)中去，進(jìn)一步的發(fā)掘精細(xì)化管理對企業(yè)發(fā)展的作用。在精細(xì)化財務(wù)管理過程中必須要實(shí)行業(yè)財結(jié)合，確保業(yè)務(wù)信息技術(shù)反饋到財務(wù)部門，讓財務(wù)部門及時制定有效的財務(wù)管理計劃，保證房地產(chǎn)在競爭力激烈的市場中依然能夠?qū)崿F(xiàn)長足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬威.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)精細(xì)化管理對策探討[J].納稅，2018.