基于OLS的征收房產(chǎn)稅對房價的影響研究

王萍

〔內(nèi)容提要〕近十多年來，房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題之一。處理好房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控問題，關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展質(zhì)量。2011年1月，上海市、重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作正式揭開了我國房產(chǎn)稅改革的序幕。本文基于2006—2016年上海市商品房售價與固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)，使用一元線性回歸模型的經(jīng)典最小二乘法（OLS）估計征收房產(chǎn)稅對房價的影響機(jī)制，結(jié)果表明：房產(chǎn)稅的實施并沒有達(dá)到抑制房價的作用，相反房產(chǎn)稅對房價上漲有一定的貢獻(xiàn)因素，即征收房產(chǎn)稅反而會使房價上升。對此，本文提出了應(yīng)加快政府保障性住房建設(shè)、建立健全購房機(jī)制等政策措施。

〔關(guān)鍵詞〕房產(chǎn)稅 房價 最小二乘法

一、選題背景及意義

自2003年開始，我國很多城市住房價格持續(xù)快速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國35個大中城市住房價格在2003—2017年期間年均漲幅超過了9%。而美國在次貸危機(jī)之前，住房價格漲幅也沒有超過5%。住房價格的快速上漲引起了人們對住房市場可持續(xù)性的關(guān)注。為了抑制住房價格過快上漲，建立長期穩(wěn)定的住房市場，我國政府多次出臺宏觀調(diào)控政策。

2011年1月28日，上海市和重慶市同時實施差異化的稅收政策對個人住房征收房產(chǎn)稅，至今已八年有余。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的一個重要目的就是調(diào)控房價，在房地產(chǎn)稅全面開征之前，有必要對試點(diǎn)稅收政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行客觀評價分析，一方面可以對試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況受個人住房房產(chǎn)稅的影響有清晰的認(rèn)識；另一方面通過聯(lián)合觀察試點(diǎn)地區(qū)的個人住房房產(chǎn)稅政策和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其他地區(qū)未來的房地產(chǎn)稅改革提供借鑒。

二、文獻(xiàn)回顧

針對房產(chǎn)稅對房價的影響及房產(chǎn)稅政策的有效性，國內(nèi)學(xué)者做了大量研究。目前主要的觀點(diǎn)有三種：一是房產(chǎn)稅對房價的影響小或者不顯著。彭加亮等（2015）通過借鑒金融學(xué)LLS模型，研究了上海市房價的走勢，指出低稅率的房產(chǎn)稅對房價的影響較小，杠桿作用不顯著。二是房產(chǎn)稅能夠抑制房價。曾繁榮等（2017）的研究結(jié)論也支持了房產(chǎn)稅平抑房價的作用。三是房產(chǎn)稅影響房價，但存在地區(qū)差異。李言和毛豐付（2017）研究了房產(chǎn)稅與商業(yè)用房價格波動之間的關(guān)系，指出房產(chǎn)稅對房價波動的抑制作用隨著房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)有逐漸增強(qiáng)的趨勢，且地區(qū)之間有所差異。

三、模型設(shè)定及數(shù)據(jù)處理

（一）模型估計及數(shù)據(jù)選取

根據(jù)閱讀大量國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，發(fā)現(xiàn)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為影響房價的主要因素大致有通貨膨脹率、固定資產(chǎn)投資、地方財政水平和工資收入水平等。筆者在理論分析中，通過研究房產(chǎn)稅對房價影響的作用機(jī)制發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅主要是通過住房需求、住房供給對房價產(chǎn)生影響。本文在結(jié)合多數(shù)學(xué)者的研究成果的基礎(chǔ)上，再通過自己的分析和判斷選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積（SA）、房地產(chǎn)開發(fā)住房投資額增量的滯后項（DlIRD）、居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）、房地產(chǎn)開發(fā)投資土地購置費(fèi)（LAC）、國民生產(chǎn)總值的對數(shù)（lGDP）這五個控制變量作為房產(chǎn)稅對房價影響模型的解釋變量，用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售價格對數(shù)后的一階差分項（Dlprice）作為被解釋變量。

根據(jù)上面的討論，本文將作為下列計量方程用以評估征收個人房產(chǎn)稅對房價影響的政策效果，選取上述五個控制變量建立了如下計量模型用以控制這些變量對房價產(chǎn)生的影響：

（二）數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計分析

本文使用的房價、數(shù)據(jù)來自2006—2015年的《中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫》。該數(shù)據(jù)庫是由國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)通過專業(yè)化加工處理組織而成的一個綜合、有序的龐大經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫群。

本文研究的被解釋變量：房價。在《中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫》中，統(tǒng)計了上海的商品房和住宅房的總銷售額和銷售面積，通過將商品房銷售額除以銷售面積得到商品房平均價格，用于基準(zhǔn)回歸與穩(wěn)健性回歸。由于上海房產(chǎn)稅在2011年1月開始實施，本文使用2011年前后48個月的數(shù)據(jù)。由于每年一月的房價數(shù)據(jù)沒有更新，因此本文相關(guān)數(shù)據(jù)都未使用一月數(shù)據(jù)。盡管受到數(shù)據(jù)的限制，但是鑒于房價與房產(chǎn)稅的聯(lián)立性問題，數(shù)據(jù)影響問題不大。

四、回歸結(jié)果及分析

（一）平穩(wěn)性檢驗

對所有變量平穩(wěn)性檢驗后發(fā)現(xiàn)，除因變量lprice與自變量DlIRD外，其他變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果均為平穩(wěn)，故對因變量lprice與自變量DlIRD進(jìn)行差分后，再次進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，檢驗結(jié)果顯示差分后的時間序列是平穩(wěn)的，該時間序列符合OLS回歸條件。

（二）穩(wěn)健的OLS回歸結(jié)果

根據(jù)stata計量結(jié)果，tax的系數(shù)為0.0110，表明在其他因素不變的情況下，房產(chǎn)稅的征收與房價之間呈正相關(guān)關(guān)系，從OLS回歸和穩(wěn)健的OLS回歸分析所得的P值大小可知，在1%的顯著性水平下仍可拒絕原假設(shè)，表明分析結(jié)果的準(zhǔn)確度較高。

五、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

根據(jù)本文的對房產(chǎn)稅試點(diǎn)地——上海的房價OLS模型回歸結(jié)果得出，房產(chǎn)稅的實施并未達(dá)到抑制房價的作用，相反房產(chǎn)稅對房價上漲有一定的貢獻(xiàn)因素，即征收房產(chǎn)稅反而會使房價上升，從試點(diǎn)城市看，房產(chǎn)稅顯然沒有對房價起到抑制作用。

（二）建議

1.加快政府保障性住房建設(shè)。我國的房價一直居高不下的原因很復(fù)雜，但其中最重要的一點(diǎn)是房產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)不平衡。要想抑制房價不能只依靠政府，而房價仍持續(xù)快速上漲的主要原因是房地產(chǎn)市場的供應(yīng)大多都是面向高收入人群，針對中低收入者的住房供給較少，因此加快廉租房和保障性住房的建設(shè)就顯得尤為重要。

2.建立健全購房機(jī)制。房地產(chǎn)目前不僅是一種居住需求存在，而且也是一種重要的投資工具存在，房產(chǎn)價格高漲多是由于投資行為引起。因此，必須遏制不當(dāng)?shù)耐顿Y行為，投資可以轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓、工業(yè)用地廠房等，但絕對不能投資在民用住房擠占有限的房子資源，對擁有多套住房的人建議征收高的物業(yè)占用稅。

3.改革地方政府考核機(jī)制。房地產(chǎn)投資現(xiàn)已成為拉動地方經(jīng)濟(jì)GDP上升的重要源頭，把房地產(chǎn)拉動GDP的數(shù)據(jù)排除在考察之外，減少虛報水分。每年解決需要房子住戶的人數(shù)作為政績考核之一。為了提升GDP數(shù)據(jù)，地方政府的積極推動，很大程度上的刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展。考核應(yīng)將房地產(chǎn)形成的GDP排除在外，換之以人為本的數(shù)據(jù)考核方法。

（作者單位：江西財經(jīng)大學(xué)）