關(guān)于企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及改進(jìn)建議

李 佳

（中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司，北京 100160）

財(cái)務(wù)管理在公司內(nèi)部管理中起著重要作用，對(duì)于房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)作為一種高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)和需要長(zhǎng)期發(fā)展的典型行業(yè)，要承受更高的壓力和內(nèi)部財(cái)務(wù)控制要求。在我國(guó)第十九次全國(guó)代表大會(huì)之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)受到控制，綠色和智能建筑的概念不斷興起，許多傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率一直處于低迷狀態(tài)。只有進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，才能達(dá)到有效的經(jīng)營(yíng)成本，收益只能由管理層保證。但是，由于許多房地產(chǎn)公司廣泛且不斷擴(kuò)展的業(yè)務(wù)模式，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部管理一直存在或多或少的問(wèn)題，必須尋求有效的解決方案。

1.開展內(nèi)控工作的意義

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)和發(fā)展使許多國(guó)有房地產(chǎn)公司和私人房地產(chǎn)公司得以加入房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。公司需要提高內(nèi)部管理技能，建立健全的內(nèi)部控制體系，以提高其凈利潤(rùn)和市場(chǎng)地位。同時(shí)，公司需要培訓(xùn)專業(yè)的內(nèi)部管理經(jīng)理，以促進(jìn)公司的內(nèi)部管理，創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定和可生產(chǎn)的環(huán)境來(lái)造福公司，主要為公司提供建筑產(chǎn)品，例如住宅和辦公樓。可是，由于這類項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)，在公司的業(yè)務(wù)流程中前期的共同基金和項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程量大，許多外部市場(chǎng)政策受到影響。對(duì)此，這類外部因素給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投入了大量的初始項(xiàng)目資金，而且回收期較長(zhǎng)，因此，很容易產(chǎn)生破壞公司內(nèi)部資本鏈的風(fēng)險(xiǎn)，并且運(yùn)營(yíng)公司需要穩(wěn)定的資源來(lái)構(gòu)建項(xiàng)目。對(duì)此，該公司正在處理大量?jī)?nèi)部運(yùn)營(yíng)中的外部因素和持續(xù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司必須積極改善內(nèi)部控制體系，以提高公司的資本和管理技能并提供保證對(duì)于業(yè)務(wù)連續(xù)性是可靠的，并且很大程度上內(nèi)部控制管理體系可以有效提高公司重大決策的判斷力，大大幫助房地產(chǎn)公司躲開財(cái)務(wù)危機(jī)，極大地提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效績(jī)。

2.開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理中存在的問(wèn)題

2.1 缺乏科學(xué)有效的預(yù)算管理

預(yù)算管理，顧名思義就是有早期管理的特點(diǎn)，是企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制和實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要途徑。將預(yù)算管理納入內(nèi)部控制系統(tǒng)的開發(fā)對(duì)于促進(jìn)內(nèi)部控制的發(fā)展非常重要。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司的內(nèi)部控制管理，預(yù)算管理不僅包括重要的管理工作，而且是公司實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。一般房地產(chǎn)開發(fā)公司的建設(shè)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)多、復(fù)雜性高的特點(diǎn)。一方面，這表明需要對(duì)所有連接進(jìn)行預(yù)算管理。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有對(duì)日常運(yùn)營(yíng)中的預(yù)算管理給予更多關(guān)注，也沒有開發(fā)出完整的預(yù)算管理系統(tǒng)，這導(dǎo)致管理方面的重大差異。實(shí)際項(xiàng)目結(jié)構(gòu)預(yù)算與預(yù)算結(jié)果與實(shí)際情況之間的主要區(qū)別。這嚴(yán)重影響了項(xiàng)目開發(fā)的開發(fā)和建設(shè)，甚至給公司資金鏈的周轉(zhuǎn)造成困難，導(dǎo)致公司的建設(shè)成本大幅度增加。

2.2 缺乏完善的內(nèi)部控制監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理的正常進(jìn)展并確保管理控制，為了有效和高效，有必要建立一個(gè)完整的內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制，該機(jī)制將監(jiān)督內(nèi)部控制的發(fā)展并支持內(nèi)部控制的管理，要提供更加高效和標(biāo)準(zhǔn)化的管理。但是，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司目前沒有完善的內(nèi)部控制和監(jiān)視機(jī)制，這使得內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)視變得困難。內(nèi)部監(jiān)督本質(zhì)上是一種形式，即使發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，也無(wú)法從根本上去解決。

2.3 缺乏對(duì)內(nèi)部控制的正確認(rèn)識(shí)

許多非傳統(tǒng)公司也已轉(zhuǎn)向該行業(yè)以獲取高利潤(rùn)。許多非專業(yè)房地產(chǎn)公司的涌入在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)造成了廣泛的管理混亂。特別是，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)內(nèi)部控制不甚了解，為了在短期內(nèi)獲得高收益，一些公司高管在申請(qǐng)階段投入了更多精力并出售了該項(xiàng)目。他們經(jīng)常忽略公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，而沒有意識(shí)到內(nèi)部控制是公司長(zhǎng)期承受風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)利益的能力。公司會(huì)做出任意決定，而忽略內(nèi)部控制以避免風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重影響公司長(zhǎng)期發(fā)展的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 員工能力不足

公司缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的內(nèi)部管理人才，導(dǎo)致公司內(nèi)部的管理能力差。當(dāng)涉及到項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司時(shí)，首選建筑商通常是農(nóng)民。它們的綜合文化素養(yǎng)普遍較低，對(duì)現(xiàn)代項(xiàng)目建設(shè)管理的缺乏了解，影響到了項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。房地產(chǎn)公司內(nèi)部人的不良心態(tài)阻礙了內(nèi)部管理的穩(wěn)定發(fā)展。在一些國(guó)內(nèi)中小企業(yè)中，內(nèi)部人員對(duì)建立內(nèi)部控制體系以促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展的重視不足，導(dǎo)致他們?nèi)狈?duì)內(nèi)部控制體系運(yùn)作的熱情。人力資源不足意味著公司無(wú)法支持內(nèi)部控制系統(tǒng)的順利實(shí)施，這給公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了不小的難題。

3.應(yīng)對(duì)策略

3.1 建立預(yù)算管理體系

管理人員在管理房地產(chǎn)公司的時(shí)候，需要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和實(shí)施特點(diǎn)制定具有科學(xué)性的預(yù)算管理系統(tǒng)。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是高負(fù)債、高投資水平和高風(fēng)險(xiǎn)。 因此，公司的管理層必須集中精力對(duì)預(yù)算要提高計(jì)劃的準(zhǔn)備，而財(cái)務(wù)部門則需要每年針對(duì)各種公司和項(xiàng)目開發(fā)提交科學(xué)的預(yù)算計(jì)劃和預(yù)算目標(biāo)。時(shí)刻監(jiān)視銷售部門的特定預(yù)算執(zhí)行位置，并為每個(gè)部門制定詳細(xì)的業(yè)務(wù)預(yù)算規(guī)則。每個(gè)部門能夠很快地執(zhí)行預(yù)算規(guī)劃，這樣可以有效降低建設(shè)公司項(xiàng)目的造價(jià)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，并提高公司以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的運(yùn)營(yíng)能力。在一流的銷售部門項(xiàng)目設(shè)置完成后，管理預(yù)算者必須在項(xiàng)目設(shè)置過(guò)程中綜合地研究各項(xiàng)成本，對(duì)項(xiàng)目成本與實(shí)際預(yù)算之間的差異進(jìn)行初步驗(yàn)證。預(yù)算經(jīng)理不僅應(yīng)該完成項(xiàng)目時(shí)審查項(xiàng)目成本的差異，而且在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，預(yù)算人員還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)時(shí)預(yù)算成本的監(jiān)控，以確保建設(shè)成本的預(yù)算合理。 預(yù)算人員將通過(guò)制定預(yù)算目標(biāo)，為項(xiàng)目的未來(lái)建設(shè)提供科學(xué)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 例如，萬(wàn)科房地產(chǎn)在公司中引入了科學(xué)的預(yù)算管理系統(tǒng)，并引入了激勵(lì)和預(yù)算制裁機(jī)制，以鼓勵(lì)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃。預(yù)算人員在項(xiàng)目建立時(shí)評(píng)估業(yè)務(wù)部門的成本和預(yù)算目標(biāo)。多出預(yù)算目標(biāo)的業(yè)務(wù)部門將被處以罰款。取而代之的是，將在預(yù)算目標(biāo)下授予特定獎(jiǎng)項(xiàng)，以幫助主要業(yè)務(wù)部門執(zhí)行預(yù)算。

圖1 構(gòu)建應(yīng)對(duì)策略

3.2 建立內(nèi)控體系

公司必須組織和執(zhí)行內(nèi)部控制部門內(nèi)部控制系統(tǒng)的建立。通過(guò)賦予內(nèi)部控制部門一些控制權(quán)，他們可以滲透到一線業(yè)務(wù)部門以系統(tǒng)地解決業(yè)務(wù)問(wèn)題。內(nèi)部控制人員與業(yè)務(wù)人員進(jìn)行溝通，討論如何解決業(yè)務(wù)部門和項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題，以優(yōu)化公司的內(nèi)部控制系統(tǒng)。公司的內(nèi)部控制部門必須使用swot分析方法來(lái)系統(tǒng)地分析公司的內(nèi)部和外部環(huán)境，并檢查行業(yè)準(zhǔn)則和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的具體條件。因此，應(yīng)根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中的缺點(diǎn)和公司潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)來(lái)設(shè)計(jì)科學(xué)的公司內(nèi)部控制系統(tǒng)。公司需要結(jié)合建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體條件，建立業(yè)務(wù)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)流程，并為一線業(yè)務(wù)部門提供科學(xué)的業(yè)務(wù)流程，以規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)者的建設(shè)流程。加強(qiáng)公司內(nèi)部各部門之間的溝通，建立業(yè)務(wù)部門之間溝通的信息溝通平臺(tái)，以加強(qiáng)公司信息資源的科學(xué)研究。

3.3 建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

有必要在公司內(nèi)部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部門，為房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)等工作制定風(fēng)險(xiǎn)防范備案，防止對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)造成進(jìn)一步損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的建設(shè)，當(dāng)前的國(guó)內(nèi)信貸政策將穩(wěn)步收緊，房地產(chǎn)公司的未來(lái)發(fā)展速度將緩慢放緩。當(dāng)前的國(guó)內(nèi)借貸政策將不斷收緊，房地產(chǎn)公司的未來(lái)發(fā)展將緩慢放緩。并且不斷收緊對(duì)房地產(chǎn)公司帶來(lái)額外的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的指引。因此，公司的銷售部門必須系統(tǒng)地分析該國(guó)的房地產(chǎn)政策，并調(diào)查該政策給公司帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而且，企業(yè)需要改善關(guān)鍵人物的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，例如業(yè)務(wù)主管，財(cái)務(wù)管理和投資管理等。在制定房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，重點(diǎn)必須是將風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制整合到戰(zhàn)略計(jì)劃中，以改善公司運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理狀態(tài)。公司的風(fēng)險(xiǎn)管理部門必須采用新的管理方法，以現(xiàn)代化公司的內(nèi)部控制管理機(jī)制。公司設(shè)計(jì)項(xiàng)目、原材料購(gòu)買、存儲(chǔ)和其他業(yè)務(wù)內(nèi)容的組合，工作環(huán)境中的風(fēng)險(xiǎn)分類，創(chuàng)建適合公司運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制并支持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的組合，增強(qiáng)公司房地產(chǎn)預(yù)防和管理風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.4 拓展融資渠道

基于行業(yè)政治環(huán)境，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局和商業(yè)環(huán)境的分析和理解，公司可以建立一個(gè)單獨(dú)的投資決策機(jī)制，該機(jī)制主要使用SWOT分析來(lái)識(shí)別優(yōu)缺點(diǎn)、機(jī)會(huì)、威脅和優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)公司的其他內(nèi)容需進(jìn)行的分析適當(dāng)?shù)卣{(diào)動(dòng)和分配資源和資金，適當(dāng)?shù)刂贫ㄍ顿Y計(jì)劃，改善投資科學(xué)并獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)重視或有收益原則，促進(jìn)金融多元化?？梢赃M(jìn)行股權(quán)融資，也可以與擁有一些有益資源的公司合作以提高知名度，并用長(zhǎng)期資金覆蓋長(zhǎng)期投資，以減輕公司的財(cái)務(wù)壓力，最大程度地利用資金。

3.5 完善資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有技術(shù)系統(tǒng)支持的情況下不能加強(qiáng)內(nèi)部控制，應(yīng)該依靠計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)推進(jìn)公司的財(cái)務(wù)工作信息和數(shù)據(jù)并改善管理活動(dòng)的完整性。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以促進(jìn)資產(chǎn)管理計(jì)算，使用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和其他技術(shù)來(lái)動(dòng)態(tài)跟蹤資產(chǎn)狀態(tài)，并專注于實(shí)時(shí)獲取、管理、部署和處置資產(chǎn)以提高效率和改進(jìn)資產(chǎn)管理水平。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采用先進(jìn)的系統(tǒng)軟件，創(chuàng)建清晰，動(dòng)態(tài)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移文件，并改變傳統(tǒng)的地圖記錄管理方法，以確保資產(chǎn)完整性和管理效率。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)公司需要更多地考慮預(yù)算控制、內(nèi)部控制管理意識(shí)和監(jiān)督機(jī)制的缺乏，并不斷改善員工隊(duì)伍。由系統(tǒng)和內(nèi)部管理系統(tǒng)來(lái)控制，增強(qiáng)內(nèi)部管理和外部控制，這樣就可以大大促進(jìn)公司健康可持續(xù)地發(fā)展。