黃蕾

【摘要】近年來(lái)我國(guó)綜合國(guó)力的不斷增強(qiáng)，人民生活水平的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。進(jìn)入新時(shí)代，如何進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)、高效管理、績(jī)效考核等精細(xì)化管理，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項(xiàng)重要而緊迫的課題。本文就精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用展開(kāi)探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);企業(yè)管理;精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)，關(guān)系到企業(yè)資金的合理使用和融資，更關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，必須強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理，提高營(yíng)運(yùn)資金管理水平，確保企業(yè)健康、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

1、精細(xì)化管理的價(jià)值作用

（1）提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求。在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較為嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要克服目前的困難實(shí)現(xiàn)突圍，進(jìn)而把發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展動(dòng)能充分釋放，實(shí)施精細(xì)化管理是最佳的選擇。只有實(shí)施精細(xì)化管理，才能在錘煉內(nèi)功的過(guò)程中產(chǎn)生疊加助力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中塑造新的思維，才能在規(guī)范工作流程的同時(shí)構(gòu)建精準(zhǔn)落實(shí)機(jī)制。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，碧桂園、萬(wàn)科、恒大等超大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理后，都取得了使自身“筋骨”更強(qiáng)健的積極成果。（2）適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的必然要求。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的不斷增加與不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的增多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著利潤(rùn)不斷萎縮的生存壓力以及由過(guò)去的賣方市場(chǎng)向現(xiàn)在的買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的巨大挑戰(zhàn)。尤其是隨著我國(guó)疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步加速。在當(dāng)前資本市場(chǎng)整體遇冷的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)一步發(fā)展，是十分重要的關(guān)鍵問(wèn)題。

2、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用

2.1制定明確的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，搭建可復(fù)制的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)自身實(shí)力和情況，要通過(guò)調(diào)查、分析研判制定切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在編制里程碑或一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)要考慮到大氣污染防治、政策等客觀因素的影響，更要將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和企業(yè)現(xiàn)金流相結(jié)合，制定符合實(shí)際的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在制定二三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)要充分考慮各項(xiàng)目實(shí)際情況及爭(zhēng)取相關(guān)部門的專業(yè)意見(jiàn)，使各部門在制定計(jì)劃時(shí)充分考慮跨部門工作的銜接作用，使制定的計(jì)劃形成完全的閉合，同時(shí)，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中做好監(jiān)督管控，使計(jì)劃執(zhí)行真正落實(shí)到實(shí)處。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)能夠?yàn)轫?xiàng)目的開(kāi)發(fā)全生命周期形成指導(dǎo)，因此，在標(biāo)準(zhǔn)建制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目公區(qū)域內(nèi)特點(diǎn)，有針對(duì)性的制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)工期，如根據(jù)城市級(jí)別制定一線城市標(biāo)準(zhǔn)、二線城市標(biāo)準(zhǔn)及三四線城市標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到可快速?gòu)?fù)制的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2項(xiàng)目施工管理精細(xì)化

住宅對(duì)于一個(gè)家庭而言，既是居住的場(chǎng)所，又是財(cái)富的載體。所以，具有責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)商都非常注重根據(jù)消費(fèi)者的需求建設(shè)房屋。然而，建好房屋不僅要依靠規(guī)劃設(shè)計(jì)，還要依靠施工管理。如果沒(méi)有施工管理作為支撐，任何良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)都難以得到有效的落實(shí)。因此，施工管理對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量起著決定性的作用。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的施工管理實(shí)踐，筆者認(rèn)為，關(guān)鍵要抓好四個(gè)重點(diǎn)：一是要與時(shí)俱進(jìn)選擇先進(jìn)的建筑材料，并在采購(gòu)、質(zhì)檢、存放等環(huán)節(jié)做好材料管理工作;二是強(qiáng)化工作安排的計(jì)劃性、超前性、周密性與數(shù)字化，使每一個(gè)員工都能夠盡其所能地使自己的價(jià)值最大化地發(fā)揮;三是做好項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、方案審核、過(guò)程管控、細(xì)部工程驗(yàn)收;四是根據(jù)項(xiàng)目總目標(biāo)與各類進(jìn)度進(jìn)行資源配置優(yōu)化。

2.3各部門協(xié)調(diào)配合，做好成本管控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

建立健全完善的資金管理制度，制定預(yù)算收支計(jì)劃，確保籌措和回籠的資金與使用資金數(shù)額相匹配，防止現(xiàn)金流不足所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)工程付款，一定要由工程部門審核完工程實(shí)際進(jìn)度，依據(jù)合同按工程節(jié)點(diǎn)支付工程款。遇到資金緊張時(shí)期，要將有限的資金分散開(kāi)，避免集中單項(xiàng)支付，做到付款的明目多，單相金額少，盡可能地使整個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)轉(zhuǎn)，均衡工程進(jìn)度，統(tǒng)籌好有限的資金，把錢花在刀刃上。材料管理部門要及時(shí)上報(bào)庫(kù)存量和需求量，提前做好資金的統(tǒng)籌計(jì)劃。還要把握好付款的先后順序，可以后付的，就不要先支。在資金監(jiān)管賬戶管理方面，工程和財(cái)務(wù)兩部門，要緊密配合，及早制定預(yù)算支出計(jì)劃，保證將賬戶可用資金得到及時(shí)利用，想法設(shè)法地減少資金的空檔期，使有限的資金得到合理的利用，提高資金利用率。對(duì)于公司各種用途的個(gè)人借款，金額超過(guò)十萬(wàn)以上的，必須要董事會(huì)通過(guò)，健全審批制度，真正做到制度大于總經(jīng)理。公司各部門要定期開(kāi)例會(huì)，多溝通交流，大家齊參與，共同抓管理，各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)發(fā)展，降低資金管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門自身隊(duì)伍建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技能，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從審核憑證做賬中走出來(lái)，積極參與到公司項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理中去，搞好財(cái)務(wù)管理工作，依據(jù)自己的職業(yè)判斷和敏銳的洞察力，適時(shí)地做出提醒，提出意見(jiàn)和建議，真正起到公司領(lǐng)導(dǎo)的助手和參謀作用，為公司的資金管理保駕護(hù)航。

2.4強(qiáng)化預(yù)算管理，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須形成預(yù)算意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的預(yù)算管理，科學(xué)編制企業(yè)資金預(yù)算計(jì)劃，依據(jù)計(jì)劃有效反饋企業(yè)的資金運(yùn)作狀態(tài)，合理安排企業(yè)資金，有效減少資金浪費(fèi)和資金配置不合理帶來(lái)的損失。

2.5充分發(fā)揮計(jì)劃運(yùn)營(yíng)信息化管理的作用，提高計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理效率

目前已經(jīng)進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代，是一個(gè)信息化的社會(huì)，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的信息源頭越來(lái)越被房地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)識(shí)，通過(guò)信息化大數(shù)據(jù)分析功能來(lái)完成計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的所有功能，減少人工操作，化繁為簡(jiǎn)，提高效率，統(tǒng)計(jì)分析和預(yù)警跟蹤就能夠一目了然，所有基礎(chǔ)信息確保了準(zhǔn)確與及時(shí)，考核結(jié)果自動(dòng)形成，成果公開(kāi)，大家可互相對(duì)比，即提高了工作效率，又減少了由于人為操作管理引起的各種偏差，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化奠定可行的基礎(chǔ)，大大提高運(yùn)營(yíng)管控的效率。

2.6制定相關(guān)政策制度，完善配套機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)要想得到順利貫徹和實(shí)施，必須有與之相配套的制度作為保證，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在做計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，將例會(huì)制度、薪酬考核制度、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、流程完善制度等建立起來(lái)。在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理中，通過(guò)每月初召開(kāi)例會(huì)，專題對(duì)運(yùn)營(yíng)管理分析、總結(jié)，及時(shí)解決新的運(yùn)營(yíng)管理模式下的帶來(lái)的新問(wèn)題，為持續(xù)改進(jìn)做好基礎(chǔ)信息收集工作，同時(shí)，充分發(fā)揮薪酬考核的作用，為不斷變革的運(yùn)營(yíng)管理模式的順利實(shí)施做好制度支撐，最后是通過(guò)總結(jié)歸納以往工作經(jīng)驗(yàn)，形成工作標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，積累新的運(yùn)營(yíng)管理模式下的管理數(shù)據(jù)和模型，為高效運(yùn)營(yíng)管理打好基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，其需要持續(xù)改革與不斷探索。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)要保持持續(xù)健康發(fā)展，則只有嚴(yán)格實(shí)施精細(xì)化管理，使各個(gè)環(huán)節(jié)得到有效控制，才能使各項(xiàng)措施從根本上得到落實(shí)，從而提升管理水平，提高自身經(jīng)濟(jì)效益。

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